**COME SCEGLIERE UNA CASA SENZA TRALASCIARE NULLA**

**Ciao ragazzi,**

**questa “guida” è dedicata a coloro che hanno deciso di acquistare una casa. Nasce dalla mia esperienza di giovane in cerca di prima casa e dalla lettura di decine e decine di articoli in merito, nonché dai consigli ricevuti da varie persone. Inizialmente avevo scritto questa guida per me e seguendola sono riuscito a comprare una casa della quale sono felicissimo. Spero possa essere utile anche a voi!**

**In particolare la guida è rivolta a chi sa già che tipo di casa vuole: metratura, posizione, prezzo, etc. e ed è già alla fase di visita delle case. Usando la guida potrete fare le giuste domande ed essere sicuri di non tralasciare nulla di importante.**

**N.B. ovviamente ogni risposta e questione deve essere documentata quando possibile, non fidatevi MAI di quanto detto a parole.**

**Premessa**

**Prima di tutto, è necessario avere ben chiaro cosa cercate.** E’ inutile leggere i “dettagli” presenti in questo documento se non sapete rispondere con certezza alle seguenti 10 domande, le cui risposte sono fondamentali per orientarsi e scremare la ricerca.

1. Qual’è il budget?
2. Hai ben chiara la zona in cui cercare?
3. Farai un mutuo? Che costo massimo mensile puoi sostenere?
4. Vuoi acquistare una casa nuova, usata abitabile o usata da ristrutturare?
5. Vuoi considerare anche le aste?
6. Che tipo di casa cerchi: appartamento, villetta, loft, rustico…
7. Di quanti locali hai bisogno?
8. Di quanti bagni hai bisogno?
9. Vuoi abitare in un condominio oppure no?
10. Hai esigenze particolari (garage, servizi per disabili…)?

Riporto di seguito alcune considerazioni che potrebbero orientarvi nella scelta, ma resta il fatto che la risposta alle 10 domande è dettata per la maggior parte da considerazioni personali e non generalizzabili.

**Sulla zona:**

* Comprare in centro città: spesso molto costoso, ma i prezzi seguono il mercato e ci sarà domanda anche in futuro; non sarà difficile affittare o rivendere casa.
* Comprare in periferia: si risparmia, ma attenzione. La popolazione sta invecchiando, le città non si espandono più come un tempo. Molti esperti sostengono che tra 20,30 anni molte zone periferiche avranno un grosso calo demografico con conseguente difficoltà a rivendere o affittare la casa. Dipende però molto dal tipo di periferia: alcune saranno piuttosto gettonate anche in futuro, altre seguiranno il destino che ho descritto.
* Comprare in campagna: è un po’ un azzardo. Le case costano poco, ma il mercato di solito ristagna. Compra pure se ti piace la tranquillità e sai che vivrai per molto tempo in quella casa, ma se speri di rivendere in futuro (magari guadagnandoci), potresti restare deluso.
* Fondamentale per la scelta della zona è la vicinanza ai posti dove vai regolarmente: lavoro, palestra, scuola dei figli, etc. Per vicinanza si intende il *tempo* per raggiungerli, non la distanza.

**Dimensioni della casa:**

* Qui il segreto è provare ad immaginare il proprio futuro. Avrai dei figli? Per forza devi considerare una stanza extra. Pensi che lavorerai spesso in smart working? Fa comodo un’ altra stanza extra da dedicare magari ad ufficio. In generale, se il budget lo consente, è meglio sovradimensionare che sottodimensionare.

**Sul mutuo:**

* Calcolo rata del mutuo**:** di solito il sito della vostra banca ha un simulatore di mutui, usate quello e non i calcoli generici che trovate online. Il mutuo non dovrebbe essere superiore al 30%, massimo 40% del vostro reddito. Evitate mutui a 25 o 30 anni.
* Tasso fisso o variabile**:** i tassi fissi sono oggi ai minimi storici, i tassi variabili ovviamente sono ancora più bassi ma potranno aumentare negli anni (e presumibilmente lo faranno). Io personalmente ho optato per il tasso fisso.
* Il muto è semplice da ottenere se hai i seguenti requisiti: stipendio fisso, non hai debiti importanti, non chiedi cifre spropositate. Se non li hai, può essere più complicato e di solito è necessario avere un garante.
* Ovviamente, informatevi con la banca prima di firmare la proposta di acquisto, per essere sicuri che vi concederà il mutuo.

**Agenzia, privato o costruttore?**

* Agenzia: può potenzialmente essere molto utile, risolvendo alcune beghe, facendo controlli e aiutandoti nella trattativa. Ma ci sono in giro molti agenti pessimi. Informati sulla reputazione dell’agenzia, leggendo recensioni e chiedendo in giro.
* Privato: si risparmia, ma potrebbe esserci qualche fregatura. Nel caso, siate ancora più scrupolosi e chiedete tutta, e dico tutta, la documentazione in regola.
* Costruttore: ti rimando ad alcuni link per approfondire:

[https://www.immobiliare.it/news/comprare-casa-dal-costruttore-quali-sono-vantaggi-e-costi-53189/](https://www.immobiliare.it/news/comprare-casa-dal-costruttore-quali-sono-vantaggi-e-costi-53189/)

[https://www.inpoi.it/blog/comprare-casa-dal-costruttore/](https://www.inpoi.it/blog/comprare-casa-dal-costruttore/)

[https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/02/05/129910-acquisto-casa-dal-costruttore-come-fare](https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/02/05/129910-acquisto-casa-dal-costruttore-come-fare)

**Nuovo o da ristrutturare?**

* Con la ristrutturazione spesso si risparmiano soldi, ma si spende in tempo e fatica. Ne vale la pena? Dipende molto da quanto è impegnata la tua vita, quanta urgenza hai e quante conoscenze hai del settore ristrutturazioni (sai chi chiamare, hai idea dei lavori che vanno fatti, etc.). Se sei una persona impegnata e la casa ti serve entro poco, lascia perdere. Alcuni link per approfondire:

[https://www.ioristrutturoearredo.it/ristrutturare/casa-nuova-o-casa-da-ristrutturare-quale-conviene/](https://www.ioristrutturoearredo.it/ristrutturare/casa-nuova-o-casa-da-ristrutturare-quale-conviene/)

[https://idearistrutturazionitorino.it/quando-comprare-casa-da-ristrutturare/](https://idearistrutturazionitorino.it/quando-comprare-casa-da-ristrutturare/)

[https://www.innovero.it/item/casa-nuova-o-da-ristrutturare-quale-conviene](https://www.innovero.it/item/casa-nuova-o-da-ristrutturare-quale-conviene)

Se a questo avete risposto alle 10 domande e avete già identificato delle case che soddisfano tutti i requisiti, proseguite pure con la lettura.

**Questioni relative all’immobile**

1. Indirizzo:
2. Prezzo proposto:
3. Superficie abitabile:
4. Attestato prestazione energetica (APE) per la classe energetica:
5. Certificato di corrispondenza impianti elettrico /gas /idrico (pre 2008) o di conformità:
6. Perizia su regolarità edilizia (sta al notaio controllare ma state attenti..)
7. Esposizione e luminosità:
8. Piano: con ascensore?
9. N. locali:
10. N. bagni:
11. Anno costruzione immobile:
12. Condizione facciata immobile:
13. Identificare le mura portanti e verificarne lo stato.
14. C’è un posto auto? Il garage è incluso o se è escluso quanto costa?
15. C’è aria condizionata?
16. Ci sono perdite / umidità ? (controllare accuratamente tutti i muri e gli angoli in cerca di muffa. Diffidare delle case appena imbiancate)
17. Quanti balconi ci sono e di che metratura?
18. Ci sono crepe nei muri?
19. In che condizioni sono mobili e pavimento? Le porte scorrono bene?
20. Le finestre e gli infissi sono integri? Le persiane/ringhiere sono rovinate? Ci sono spifferi?
21. Com’è il contesto condominiale, ci sono aree comuni ben tenute, c’è il portiere?
22. Sono rispettate le altezze minime dei soffitti (2.4 m)?
23. Che sistemi di sicurezza ci sono (antifurto, cassaforte, etc)?
24. C’è una cantina/ripostiglio?
25. L’appartamento è termoautonomo? E’ coibentato?
26. Com’è il circolo d’aria, soprattutto in bagno/cucina?
27. I sanitari sono in buono stato?
28. La pressione dell’acqua in tutti i rubinetti è buona?
29. Gli spazi sono ben distribuiti o devo fare degli interventi?
30. Ci sono segni di animali infestanti?
31. La privacy è buona?
32. La cucina è abbastanza grande / abitabile? Ci sono tutti gli elettrodomestici che voglio o la possibilità di installarli?
33. Il riscaldamento é autonomo o centralizzato?

**Questioni legali / documentazione**

1. Chi è l’effettivo proprietario dell’immobile?
2. Sulla casa gravano ipoteche o mutui?
3. L’immobile è registrato al catasto e la planimetria catastale corrisponde al vero?
4. Esistono abusi edilizi da sanare (a carico del proprietario)?
5. Chiedere estremi dei titoli abitativi e certificato di agibilità.
6. Chiedere documentazione su certificazione energetica e certificato conformità impianti.
7. Chiedere il certificato acustico.
8. Quanto è la rendita catastale dell’immobile?
9. Quanto è il valore catastale?
10. Per case nuove: farsi mostrare le concessione edilizia e il certificato di abitabilità.
11. Se comprate un appartamento affittato: contratto di affitto dell’inquilino per assicurarsi che sia regolare.

**Domande da fare**

*Al proprietario/venditore:*

1. Perché vendi?
2. Sei in regola con le spese condominiali?
3. Il prezzo è trattabile?
4. Sono stati effettuati dei lavori detraibili (es. bonus 110% etc..)? Se si, ho diritto a ricevere il trasferimento delle detrazioni?
5. Com’è il vicinato? Sono tranquilli?
6. Com’è la zona? E’ tranquilla?
7. E’ possibile effettuare questa riparazione/sostituzione a tue spese prima dell’acquisto? (se non, tenerne conto nella fase di trattativa)

*All’amministratore di condominio (se presente):*

1. A quanto ammontano le spese condominiali? E’ previsto il conguaglio?
2. Sono previsti interventi di manutenzione straordinaria (a carico del venditore se già deliberati)?
3. Chiedere una copia del regolamento condominiale.
4. Ho in mente il seguente lavoro sull’immobile. Ho bisogno dell’approvazione dei condomini?
5. Che lei sappia ci sono stati problemi in questo condominio in passato (furti, morosità, lamentele, etc.)?

*All’agenzia immobiliare (se presente):*

1. Che % prendete sulla vendita?
2. E’ trattabile?
3. Ogni altra domanda che vi viene in mente quando visitate la casa. Non fatevi remore a chiedere tutto.

*Al vicinato (se presente):*

1. Com’é la zona? E’ tranquilla?
2. Secondo voi perché il proprietario sta vendendo?
3. Vi trovate bene qui?

**Ulteriori tasse e costi**

Costo del notaio (tra i servizi che il notaio vi deve rientra anche il calcolo preciso di tutte le spese extra collegate alla casa):

Tasse di compravendita

* imposta di registro:
* imposta catastale:
* imposta ipotecaria:

Caparra (da versare al momento della firma):

Devo pagare IVA (per case nuove)?

La banca richiede assicurazione sul mutuo?

Stima costo per ammobiliare/abbellire:

Stima costo per ristrutturare/modificare planimetria:

Costo bollette e IMU/TASI/TARI (parlarne con il proprietario e farsi mostrare quanto pagava lui)

**Bonus e detrazioni fiscali***

bonus prima casa: [https://www.informazionefiscale.it/bonus-prima-casa-2021-agevolazioni-fiscali-requisiti-adempimenti](https://www.informazionefiscale.it/bonus-prima-casa-2021-agevolazioni-fiscali-requisiti-adempimenti)

[https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/aree-tematiche/casa/agevolazioni/agevolazioni-per-acquisto-della-prima-casa](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/aree-tematiche/casa/agevolazioni/agevolazioni-per-acquisto-della-prima-casa)

Acquisto mobili e grandi elettrodomestici

Spese di mediazione immobiliare (deducibili fino a 1000 €)

*il discorso detrazioni è complesso e dipende dalle leggi in vigore, spesso mutevoli. Quello che è scritto qui potrebbe non essere esaustivo, informatevi personalmente e chiedete al notaio.

**Altre questioni verificabili in autonomia**

1. Com’è il quartiere? Fai un giro e verifica, anche di notte.
2. Quanto sono vicini il lavoro e i servizi (spesa, farmacie, ospedali, palestra, scuole,etc..)
3. La zona è ben servita da mezzi pubblici?
4. Il cellulare prende bene dentro casa e nella zona? Internet è veloce o va potenziato?
5. Si può parcheggiare bene in zona? C’è la ZTL?

**Come calcolare il VERO valore di un immobile**

Innanzitutto ci si deve informare sul costo al m2 nella zona prescelta, usando strumenti come:

[https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/](https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/)

Il valore di base dell’appartamento è data dalla sua superficie *commerciale* moltiplicata per il costo per metro quadro. A questo valore di applicano però delle modifiche secondo le seguenti tabelle:

* Balconi e terrazze scoperti 25% della superficie
* Balconi e terrazze coperti chiusi su 3 lati 35% della superficie
* Patii e porticati 35% della superficie
* Verande 60% della superficie
* Giardino esclusivo di appartamento 15% della superficie
* Giardino di ville e villini 10% della superficie
* Cantine e soffitte non abitatibili 10% della superficie
* Cantine e soffitte abitabili 25% – 50% della superficie

Elementi di decremento o incremento del prezzo sono i seguenti:

* Piano seminterrato – 30%
* Piano terra – 20%
* Piano terra con giardino – 15%
* Piano 2° senza ascensore – 5%
* Dal terzo piano in poi senza ascensore – 10% per ogni piano
* Piano attico + 20%
* Abitazione con più bagni + 5%
* Riscaldamento autonomo + 5%
* Assenza di riscaldamento – 5%
* Impianto elettrico non conforme – 5%

ESEMPIO: periferia di Roma, quadrilocale da 100m2 totali, valore della zona 2300 €/m2. La casa include un balcone scoperto di 15 m2 e si trova al piano terra, però ha due bagni e riscaldamento autonomo.

Il suo prezzo reale sarà: ((100-15*(1-0,25)) X 2300) + ( -20 + 5 + 5)% = 183.700 €

Supponiamo che il venditore la proponga a 220.000 €: il prezzo è gonfiato (come spesso accade). Dovrete contrattare per chiudere ad un valore prossimo al suo valore reale.

**Consigli comportamentali (in ordine sparso):**

* Non comprate casa essendo sicuri che “tanto tra xx anni la rivendo e ci faccio più soldi di quelli che ho speso”. Non è detto, si tratta di un investimento soggetto a moltissimi fattori.
* Decidere a priori il proprio budget e non cambiare se non di poco. Se hai fatto i conti e sai che hai massimo 200k da poter spendere non guardare le case da 250 o 300k.
* NON firmate nulla senza capire al 100% cosa state firmando. Se necessario consultate il notaio prima.
* Verificate quando firmate il contratto che tutti i dati siano corretti.
* Chiedere che sia inserita una clausola esplicita che afferma la libertà dell’appartamento da ipoteche.
* Quando visiti l’appartamento, non mostrarti troppo entusiasta, o potrebbe essere più difficile trattare sul prezzo.
* Sulla trattativa del prezzo: sappiate regolarvi. Se la casa è poco richiesta potrete trattare molto (fino a -10/15%), ma se sapete che ci sono altre persone interessate non tirate troppo la corda, o potreste essere scartati.
* Non trascurate l’istinto: se sembra tutto ok ma il vostro subconscio vi dice che qualcosa non va, non siate frettolosi. Approfondite.
* Se la casa è vecchia, considerate di poter fare un sopralluogo con un tecnico per gli impianti/situazione generale. Si farà pagare, ma potrebbe valerne davvero la pena.
* Fate sempre voi foto della casa da rivedere in seguito. Quelle fatte dalle agenzie sono spesso fuorvianti e fanno sembrare gli spazi molto più ampi e belli della realtà.
* Fatti consigliare su quale notaio scegliere, non sempre quello proposto dall’agenzia è il più raccomandabile…
* Se un appartamento ti interessa davvero, visitalo tutte le volte necessarie prima di fare la proposta.
* Chiedete al notaio tutte le info possibili per farvi risparmiare: detrazioni, agevolazioni, crediti d’imposta… è il suo lavoro, non abbiate paura di rompergli le scatole.
* Leggete molto bene le clausole del mutuo con la banca.
* Attenzione alle agenzie che sono proprietarie delle case che vendono: sicuramente ci stanno lucrando sopra!
* Non fate scelte avventate solo perché siete stanchi di cercare.
* Ma allo stesso tempo, ricordatevi che il tempo è denaro: se una casa vi piace davvero, non ha senso mandare in malore una trattativa perché non vi tolgono 3-4000 euro, o perché la casa ha dei difetti minori e facilmente risolvibili.

**Altre informazioni**

**Dove cercare**

* **Portali immobiliari, i principali in Italia sono:**

[https://www.immobiliare.it/](https://www.immobiliare.it/)

[https://www.idealista.it/](https://www.idealista.it/)

[https://www.casa.it/](https://www.casa.it/)

[https://www.subito.it/](https://www.subito.it/) (per contrattazioni tra privati)

[https://case.trovit.it/](https://case.trovit.it/) (motore di ricerca aggregato)

* **Direttamente alle agenzie sul territorio:** andate a fare un giro di persona, spesso ci sono case non ancora messe nei portali online e andando a parlare di persona potrete avere la “precedenza”.

**Proposta/contratto di acquisto: l**a proposta è un modulo da firmare e accompagnare con il versamento della caparra, che impegna all’acquisto (pena la perdita della caparra). NON firmare se non siete convinti. La proposta di acquisto NON è vincolante per il venditore. Quando entrambe le parti accettano si trasforma in contratto di acquisto.

**Comprare casa all’asta**: io non ho mai approfondito dato che non mi riguardava, ma potete leggere qui:

[https://www.idealista.it/news/aste-immobiliari/2018/01/18/125035-comprare-casa-allasta](https://www.idealista.it/news/aste-immobiliari/2018/01/18/125035-comprare-casa-allasta)

[https://www.wikicasa.it/news/come-comprare-casa-alle-aste-giudiziarie-senza-rischi/](https://www.wikicasa.it/news/come-comprare-casa-alle-aste-giudiziarie-senza-rischi/)

[https://www.dove.it/guida/comprare-casa-allasta-i-vantaggi-e-gli-svantaggi/ckjwno2fk0jkf0a50rfqj9wyx](https://www.dove.it/guida/comprare-casa-allasta-i-vantaggi-e-gli-svantaggi/ckjwno2fk0jkf0a50rfqj9wyx)

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SPERO CHE LA GUIDA VI SIA UTILE, SE AVETE DOMANDE O SUGGERIMENTI, FATEMI SAPERE 🙂

37 comments

  1. Probabilmente intendevi scrivere “***qual è***”. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^*sono* ^^*un* ^^*bot*

  2. Mi vien da ridere leggere del rivendere affittare se è la prima casa (ovvero una necessità)…

    Se è la prima casa al 90% si dovrà risparmiare e il fatto che si rivenda puó anche passare in secondo piano, se soddisfa i bisogni della persona.

    Questo tra l’altro, solo perché in Fallitalia le case costano un infinità e si specula sulla necessità del singolo. Un appartamento base non costa più di 15-20K in altre parti del mondo, fuori dai centro città.

    Poi si dice al singolo: we… compralo a 100k… che poi potrai specularci su anche un po’ te

  3. **Perché vendi?** Inserire bugia a caso

    **Il prezzo è trattabile?** Se parti così hai già perso. Il prezzo è sempre trattabile.

    **Com’è il vicinato? Sono tranquilli?** Sono i migliori vicini del mondo.

    **Com’è la zona? E’ tranquilla?** Probabilmente la migliore zona al mondo. E’ tranquillissima fra’.

  4. Mah se compri una casa per abitarci con l’idea di rivendere per me ti sei già fregato.
    Si compra al prezzo di mercato, si rivende al prezzo di mercato, gli scostamenti difficilmente rientrano nel nostro immaginale o prevedibile.

    Difficilmente farai un affare quando le agenzie immobiliari hanno in mano tutte le compravendite e le analisi di mercato, budget a sei zero, etc

    Aggiungo che stimare correttamente un immobile è faccenda per tecnici di settore, difficilmente avrai la capacità di analisi se non confrontando banalmente con compravendite di case simili alle vostre.

    Una verifica importante da fare oggigiorno è la copertura della fibra ottica

  6. Se sei costretto a prendere il mutuo non hai molto potere contrattuale, per esperienza personale ti dico che molti AI si rifiutano di inserire la clausola sospensiva alla concessione del mutuo nella proposta d’acquisto. E di conseguenza non puoi trattare piu di tanto, te la devi prendere com’è e sperando pure che te la diano, altrimenti rischi pure di perdere la caparra, e anche quest’ultima deve essere “elevata” oppure l’agente immobiliare si rifiuta di accettare la proposta, di solito almeno il 10% del prezzo finale.

    Riassumendo, se non si è tipo nell’1% che acquista cash o con % di mutuo ridicole <60% si è un pò in balia degli eventi e alla mercè di AI e venditori.

  8. Immobiliare.it è comunque una delle fonti più false e di parte che esistano.

    Ai miei clienti ho sempre detto. Fate un budget. TOGLIETE il 20/25 per cento.

    Con quella cifra comprate che tanto poi il resto nei massimo prossimi 5 anni lo spenderete lo stesso.

    Non ho MAI sbagliato.

  10. Domanda a lato: al giorno d’oggi chi può permettersi di acquistare case che costano 300k o 400k a Milano, Bologna, Roma, ecc?

  11. Il fatto è perché vendere?

    Ho alcuni appartamenti in centro in grosse città universitarie e come altri piccoli proprietari di immobili non abbiamo intenzione alcuna di vendere (se non case vacanze ereditate e in cui andiamo al massimo pochi giorni all’anno/si possono affittare solo pochi mesi) essenzialmente perché sono una fonte di guadagno costante e continuo nel tempo (potenzialmente per generazioni).

  13. Bella guida, però manca una cosa che io reputo fondamentale: considerare l’**accesso ai servizi** che la residenza in quella casa da diritto.

    Mi spiego meglio: se state pensando di acquistare casa probabilmente state pensando al futuro. Nel futuro spesso c’è l’idea di fare figli.

    Faccio l’esempio più estremo: due case uguali a distanza di pochi metri, solo perché sono in due comuni diversi, potrebbero dare diritti completamente diversi: da una parte potresti avere un comune con nidi disponibili dai 3 mesi, dall’altra dai 18 mesi o addirittura non disponibili. Magari un comune ha i nidi gratis ed il comune di fianco li fa pagare 590€/mese.
    Idem per le scuole: un comune potrebbe avere sempre posto e l’altro comune potrebbe non aver mai posto e si rischierebbe di passare anni della propria vita a far, come secondo lavoro, lo scuolabus dei figli.

    Sembra una cavolata ma non avere accesso al nido significa che per i primi tre anni di vita della prole o non lavorate proprio o pagate 1000€/mese una babysitter full-time se non avete accesso al welfare italiano di definizione, cioè i nonni.

    E questo è solo lo scoglio più visibile, alcuni comuni non hanno servizi essenziali come consultori per la gravidanza o hanno pochi medici di base o senza disponibilità.

    Arrivando alle cose di tutti i giorni, una casa che apparentemente al primo colpo scartereste, magari che costa di più e situata in una zona più brutta e piena di palazzoni ma vicina a tutto vi permette di risparmiare un sacco di soldi sugli spostamenti perché fate tutto a piedi, andandovi a costare di molto meno nel lungo periodo.

    In sostanza la guida è fatta molto bene ma non fate l’errore di valutare una casa come entità a se stante: va vista come posto in cui vorrete trascorrere gran parte della vostra futura vita e va tenuto conto anche di tutto quello che ne consegue.

  15. Thread che capita a fagiolo, ne parlavo proprio ieri sul caffè: esperienze invece col costruire casa? Nel mio caso, dove stiamo cercando una soluzione indipendente, spesso e volentieri il 98% delle case è paleocenica, con metrature enormi, impianti carenti, disposizioni delle stanze ridicole. Se c’è un giardino o è minuscolo rispetto alla casa oppure è (aiuto) completamente piastrellato.

  17. Quanto é realmente pericolosa un po’ di muffa dovuto all’umidità nel bagno?
    Quanto può costare risolvere eventuali infiltrazioni?

  18. Guida molto bella, complimenti.

    Un paio di aspetti che mi sembra di vedere trascurati:

    * **informarsi sulla storia del territorio e sulle evoluzioni già messe a piano**. Ad esempio se in passato ci sono stati problemi di inquinamento gravi, che magari hanno impattato sulle falde acquifere. Sulle evoluzioni ad esempio il progetto di grosse arterie stradali che potrebbero modificare l’assetto del traffico locale, con conseguenze su inquinamento dell’aria e acustico.
    * **informarsi sul vicinato**. Le relazioni sociali non sono secondarie nella vivibilità di una casa: se c’è un ambiente sereno, eventuali problemi troveranno una facile conciliazione, al contrario personaggi tossici creeranno un clima di diffidenza e scarsa collaborazione che influiranno anche su chi cerca di ignorare questo aspetto. Fatto non secondario, un clima di fiducia ingenera anche uno stato di sicurezza intrinseca quando sei via per le vacanze, perché ci sarà qualcuno che volentieri terrà d’occhio casa tua e ti avvrtirà in caso di problemi.

    Nel mio caso ho sottovalutato il primo aspetto, e avrò un potenziamento di una strada nelle vicinanze, che influirà sul rumore avvertito da casa, che per tutti gli altri aspetti è perfetta; sul secondo aspetto sono stato così fortunato (venivo da una situazione pessima) che facciamo cene di gruppo in estate, ci prestiamo attrezzi e competenze, in poche parole è una piccola comunità serena che migliora di molto il valore della casa in cui vivo.

  19. Aggiungo una considerazione che per me è stata essenziale nella scelta tra appartamento o villetta.

    A prima vista, a parità di metratura l’appartamento è (di solito) più competitivo dal punto vista del mutuo: costa meno.

    Quello che molti non considerano sono le spese accessorie: le fottute condominiali. Chi ha vissuto anni in affitto si faccia due conti, calcoli quanto pesano mensilmente le condominiali.
    Vanno sommate anche quelle nel confronto tra le due rate (appartamento vs villetta)!

    Una volta fatto questo conto ho scartato facilmente e definitivamente l’ipotesi appartamento.

  20. Posso aggiungere una cosa? NON comprare già ristrutturato/ristrutturato di recente.

    “Ristrutturato” di solito significa aver dato una mano di stucco e coperto i difetti più evidenti alla bell’e meglio e al costo minimo. Soprattutto in città universitarie o venditori che hanno comprato la casa con l’intenzione di rivenderla entro qualche anno. Il notaio ti dirà “c’è la garanzia del venditore”, ma auguri se salta fuori veramente qualche problema.

  23. > Dal terzo piano in poi senza ascensore – 10% per ogni piano

    Settimo piano senza ascensore (O, come dico io, con palestra condominiale 😉 )

    Posso puntare ad uno sconto del 70% sul prezzo medio della zona? 😀

  24. Una cosa,voi avete davvero delle ZTL per la città?Io abito da quando sono nato(13 anni) a Foggia e qui l’unica che c’è la troviamo su Via Arpi(una via del centro) anche se nessuno la rispetta.So che non c’entra nulla con il post però volevo dire questo

  25. + cammina per la via e guarda col telefono la lista delle wifi: se non c’è una mazza, non avrai fibra/adsl -100%

  26. Io sto costruendomi casa da quasi zero (ho acquistato un grezzo). Esperienza quasi mistica.
    Se qualcuno dovesse avere domande, son qua.

  27. Aggiungo una cosa: Certe banche ti obbligano di acquistare una polizza sulla vita per tutti i proprietari oltre la polizza per incendio/scoppio. Certo che c’è scritto in bianco e nero che la polizza sulla vita non è obbligatorio per ottenere l’offerta, ma poi non te lo danno.

    Peggio, inseriscono il costo delle polizze nel mutuo in modo che vengono rateizzate e paghi interesse sulle polizze. State attenti.

  28. Qualche esperto in questo ambito saprebbe indicarmi grossomodo quanto si spende di più complessivamente per l’acquisto di una seconda casa, rispetto a una prima?
    Una percentuale stimata tanto per avere un’idea.

  29. Piccolo aneddoto sul mio acquisto casa: alcuni mercati hanno regole totalmente diverse.
    Venendo da “giù” ero preparato a non farmi “infinocchiare” e trattare i prezzi, tenere i proprietari sulla corda per tirare il prezzo e tutte le raccomandazioni validissime che leggo nel thread.

    Ma Milano è una cosa a parte. Avrò visto 50 case in 3 anni, di quelle 50 4 rientravano miracolosamente nei miei parametri e per 4 volte sono stato bruciato al momento dell’offerta o da 1) Agenti immobiliari con etica professionale pari a quella di un bagarino fuori San Siro, 2) Meccanismi ad asta stile americano, in cui dal principio ti dicono che la tua offerta non può essere vincolante, 3) improvvisi “ripensamenti” dei proprietari – leggasi, se ne fregano dell’offerta vincolante e sottobanco prendono il rilancio di qualcun altro.

    La casa che ho comprato, l’ho vista 15 minuti alla prima visita e il pomeriggio sono andato a fare l’offerta vincolante per la cifra chiesta dai proprietari. Affare chiuso in poche ore. La domanda è tale che se non fai così è praticamente impossibile comprare in centro case un minimo decenti.

  30. Non si parla della registrazione del preliminare di vendita, che ti può salvare da acune beghe. Inoltre la scelta del notaio è più importante di quello che sembri perché alcune clausole le inserisce anche se tu non ricordi di chiederle (es. libero da ipoteche), perché il notaio non fa solo da firmacarte ma anche da garante per la trattativa.

  31. Al punto 22: io sapevo 2.7 metri ma consiglio se possibile anche 3 metri. Comunque più alto è meglio è, nei limiti della decenza (no cattedrali)

  35. Ottima guida. Manca la tematica ‘donazione’: in Italia un immobile può essere donato e successivamente venduto dal donatore. La persona che ha ricevuto la donazione può prenderne possesso entro 20 anni dalla donazione. I suoi eredi possono vantare diritti fino a 10 anni dalla sua morte. Verificate sempre l’atto di provenienza, se è avvenuta una donazione negli ultimi 20 anni non procedere con l’acquisto. In alcuni casi la banca potrebbe accettare di fare il mutuo a fronte di una assicurazione che tuttavia copre il valore del mutuo e comunque non più del valore che l’assicuratore stima come valore. Le donazioni spesso sono escamotage per le tasse, ma rendono l’acquisto dell’immobile un rischio e problematica la concessione del mutuo

  36. Se resto qua in Italia, devo chiedere il mutuo al 100% per forza. Per me è difficile risparmiare qualcosa quando ho un affitto/spese necessarie da pagare con lo stipendio attuale, non ho nessun “aiuto” famigliare e sono da solo.

  37. Occhio che il Notaio non controlla, se non incidentalmente, la regolarità urbanistica dell’immobile.

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