Der neue Verteilungskampf: Wenn Eigentümer Eigenbedarf anmelden
Von der Wohnungsknappheit in vielen Städten sind nicht nur die Mieter betroffen sondern auch die Vermieter und ihre Familien deshalb gibt es immer wieder Kündigung wegen Eigenbedarfs und das ist eines der heikelsten und auch existenziellsten Themen die es so auf dem Wohnungsmarkt und zwischen den Parteien gibt vor kurzem gab es ein
Spektakuläres Urteil des Berliner Landgerichts da hat einwegen eigenbedarfsgekündigter Mieter keine neue Wohnung finden können und hat zwei Jahre Aufschub bekommen wenn sich das andere Gerichte nun zum Vorbild nehmen dieses Urteil würde das ganz neue Tatsachen schaffen bundesweit zwei Zimmer Küche Bad wie wohnen wir und was ist es uns wert der
Podcast über Immobilien und Wohntrends zwischen Stadt und Land mit wissenschaftsredakteurin Celine Lauer und Wirtschaftsjournalist Michael Fabrizius hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von zweizimmer Küche Bart ja hallo zusammen wir grüßen euch und jetzt zum heutigen Thema der neue Verteilungskampf wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden was ist erlaubt und was
Nicht ja wenn wir über das Thema Wohnen reden dann tun wir das ganz gerne mit Geschichten aus Berlin und auch gerne mal mit einem etwas heiteren Ton aber in dieser Folge geht’s um eine ja wirklich sehr ernste Geschichte muss man sagen und sie spielt in Köln und zeigt wie
Brutal muss man wohl sagen der Wohnungsmarkt hier zu Lande sein kann folgendes ist passiert es gibt eine Familie weiser die in der Kölner Südstadt wohnt die Mutter heißt Monika der Vater Thomas beide sind der pflegetätig haben vier Kinder die wohnen in einer Wohnung mit fünf Zimmern 110
Quadr groß für rund 1000 € warmiete relativ günstig für die Südstadt muss man sagen muss man sagen die Südstadt ist auch sehr beliebt die Familie ist fest in ihrem Kits integriert die Wohnung ist eine Sozialwohnung das heißt auch staatlich gefördert aber was jetzt passiert ist ihnen wurde gekündigt wegen
Eigenbedarf die Familie der das Haus mittlerweile gehört möchte dort selber einziehen also einzelne Mitglieder und haben ihn gekündigt genau wie anderen Mieterin und Mietern in dem Haus ja die Familie weiser wollte zunächst kämpfen hat lange gesucht hat natürlich kann man sich vorstellen so ein eine große Wohnung für so viele Leute nicht nichts
Passendes gefunden und haben auch Widerspruch eingelegt daraufhin hat dann der Eigentümer sie verklagt und das Ende der Geschichte ist tatsächlich dass sie sich jetzt dazu entschieden haben die Wohnung aufzugeben ja ziemlich lange Geschichte schon und schmerzhaft wobe ich muss echt sagen so ein bisschen merkwürdig klingt das schon wenn da
Plötzlich für ein ganzes Haus mit mehreren Wohnung Eigenbedarf angemeldet wird also wer zieht denn da alles ein kommen wir gleich noch so ein bisschen zu diesen Einzelfragen aber insgesamt ist es wirklich eine harte Geschichte zwei Pflegekräfte und vier Kinder das hat ja vielleicht sogar Folgen für die Pflegekunden dieser beiden Eltern ne und
Ja man kann das auch noch weiter denken ne ich meine auch für die Kinder die haben da ihr ihr Umfeld ihre Schule ihre Freunde die Familie hat wahrscheinlich ihr soziales Netz und das bricht jetzt vielleicht nicht weg aber ist auf jeden Fall vermutlich bald nicht mehr in wohnweite und da fragt man sich
Natürlich schon irgendwie wie das sein kann und vielleicht auch was man selbst überhaupt tun kann wenn man z.B so wie ich selber Mieterin ist und jetzt Angst hat dass einem das selbst passieren könnte und da frage ich mich dann erstmal wie wichtig ist denn das Thema überhaupt ist das Eigenbedarf Kündigung
Ist das jetzt so ein bedauerlicher Einzelfall oder von welcher Größenordnung reden wir da eigentlich also das kommt auf jeden Fall im Moment so ein bisschen stärker in den Fokus wieder auch in der Berichterstattung weil die Fälle halt krasser werden aber zahlenmäßig ist es alles ein bisschen schwierig zu ermitteln ne denn wie immer
Am deutschen Wohnungsmarkt ist auch das ein bisschen so eine Blackbox wir haben in vielen Städten ja nicht mal richtige Mietspiegel und vor ein paar Jahren da gab es immer regelmäßig Schätzungen vom deutschen bieterbund der hat immer gesagt so jedes Jahr gibt es ungefähr 80.000 Fälle mit Eigenbedarfskündigung das es erscheint
Mir so ein bisschen viel ehrlich gesagt aber es scheint auch so zu sein ja mindestens anekdotisch aber auch so von Berichten aus Anwaltskanzleien lässt sich das Schließen das hat zugenommen ja davon habe ich auch gelesen jetzt bei der Recherche Experten wie Anwälte sagen das aber eben auch Mietervereine die
Behaupten dass die Zahl der Leute die zu Ihnen kommen um eine Beratung zu erhalten explosionsartig gestiegen sein in den letzten Jahren also da hat sich anscheinend wirklich was getan jetzt ist natürlich die Frage worum handelt es sich dann da überhaupt Eigenbedarfskündigung ist ja ein sehr sperriger Begriff erstmal womit haben
Wir es denn da zu tun zur Definition kurz mal ein bisschen juristeri nicht also es gibt ein Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch das ist der Paragraph 573 und demzufolge können Vermieter aus allen möglichen Gründen ihren Mietern kündigen wenn Sie einberechtigtes Interesse haben da lohnt sich echt mal genau reinzuschauen in
Diesen Paragraphen also 573 wie gesagt da stehen auch die genauen Bedingungen drin unter dem man kündigen darf wenn der Mieter beispielsweise seine Pflicht nicht unerheblich verletzt hat ja also so Sachen kaputt macht beispielsweise oder der Miete nicht zahlt das ist einer der dort genannten Gründe ja okay das
Sind krasse und wohl auch relativ eindeutige Fälle aber eben und da wird’s dann heikel steht drin wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt und da sieht man schon das kann im Grunde jedem passieren der zu Miete wohnt denn
Eigentlich sind solche Mieter sicher die irgendwie bei einem gewerblichen oder kommunalen Unternehmen zur Miete wohnen da kann der Chef jetzt nicht einfach mal Eigenbedarf anmelden das war ja schon ein bisschen schrg wenn plötzlich der Chef von wonovia auf der matthte steht und seine Wohnung haben will in der Tat
Obwohl ich jetzt auch nicht weiß ob der so eine einfache Mietwohnung da gerne für sich hätte aber wir fragen ihn mal wo er denn selber wohnt ja wahrscheinlich zum Eigentum behaupte ich mal aber jetzt kommt die Geschichte bei privaten Mietverhältnissen sieht das anders aus und das sind schon eine ganze Menge in
Deutschland rund 14 million Haushalte leben hier in einer Wohnung die Ihnen von einem privaten Vermieter oder einer Vermieterin überlassen wird so und jetzt haben wir Wohnungsknappheit in vielen Städten und der Druck steigt und zwar in mehrfacher Hinsicht zum einen haben natürlich auch Vermieter und ihre Angehörigen selbst mit der Knappheit zu
Tun ja es kann ja auch sein dass ein Vermieter selbst zur Miete wohnt die Miete dort steigt und möchte er selbst in seine eigene Wohnung umziehen oder die Tochter oder andere Angehörigen finden absolut keine Wohnung am Ort des Studiums beispielsweise und die müssen aber unbedingt dahin ja okay da würde
Man sicher sagen das sind berechtigte Gründe da eine Kündigung auszusprechen aber und das macht vielen Experten die das Beobachten sorgen es gibt eben auch das Interesse eine Wohnung oder ein ganzes Gebäude eben sogar wirtschaftlich effizienter zu nutzen wie das so schön heißt also die Miete zu erhöhen um mehr
Geld einzunehmen und das ist im laufenden Mietverhältnis eben nicht möglich deswegen müssen die alten Mieter raus und neue Mieter rein weil das lukrativer ist sogar noch lukrativer übrigens wenn man modernisiert mit den Bestandsmieten zu modernisieren ist aus vermietersicht der reine Horror weil den muss man alles vorrechnen da
Muss man eine Ersatzwohnung finden auch die Mieterhöhung danach sind begrenzt da reden wir dann auch nicht mehr von Eigenbedarf also jedenfalls man kann vermuten dass hinter vielen Eigenbedarfskündigungen vielleicht auch das Interesse steht mehr Geld einzunehmen ja was ja auch jetzt erstmal nicht schlimm ist nicht das müssen wir
Auch mal sagen mehr Geld verdienen zu wollen aber das ist eben denn auch eine Frage der interessensabwgung und hier sind wir bei dem Punkt das was denn da passiert ist der vorgetäuschte Eigenbedarf was damit genau mit passiert mit unter da kommen wir gleich noch mal dazu aber zunächst noch mal zu einem
Interessanten Fall jetzt wieder hier in Berlin was auch ganz interessant war und bundesweit wirklich berichtet wurde da hatte nämlich eine Vermieterin schon vor einigen Jahren einer Mieterin eben wegen Eigenbedarf gekündigt und sogar Räumungsklage eingereicht also das war schon eskaliert so ein bisschen diese Klage wurde zunächst abgewiesen und
Jetzt aber vom Landgericht wurde dieses abweisen bestätigt ja also die Mieterin muss als Ergebnis vorläufig nicht ausziehen und kann sich auf die sogenannte Sozialklausel im BGB berufen das Paragraph 574 also einfach nur ein weiterblättern dann ist man da ja und die Richter die haben einfach die vermieterinteressen abgewogen mit den
Mieterinteressen und festgestellt nee die Interessen der Mieter der Mieterin in diesem Fall sind halt höher einzustufen und die zuvor ausgesprochene Kündigung ist unwirksam ja und das war ganz interessant warum der Grund dafür war dass die Mieterin sehr genau darlegen konnte dass sie zwei Jahre lang wie verrückt eine
Wohnung gesucht hat hat sich also bemüht eine Alternative zu finden hat dabei aber kein Glück gehabt was ich jetzt wenig verwunderlich finde natürlich in Berlin sie hat das aber sehr genau dokumentiert und konnte das alles nachweisen ja und so ist es gelaufen ja du sagst es hier in Berlin wundert man
Sich darüber nicht mehr also zwei Jahre vergebliche Wohnungssuche das zeigt wie angespannt die Lage in stäten hier zu Lande ist aber das Urteil der Richter ist wohl auch nachvollziehbar denn bei solchen Streitigkeiten im Zivilrecht zwischen Mieter und Vermieter geht es eben immer du hast schon gesagt um diese interessensabwäung um zumutbare und um
Unzumutbare Härten Mietervertreter und Verbände haben das jetzt sehr positiv gewertet dieses Urteil das war schon so ein kleiner Paukenschlag und haben gesagt das könnte auch ein Urteil sein das jetzt Schule macht bei ähnlichen Fällen allerdings darf man überall dieser ja Verhalten und Freude nicht vergessen das ist nur ein Aufschub der
Da gewährleistet wurde ausziehen wird die Mieterin trotzdem vermutlich irgendwann müssen ja Vermieter waren jetzt übrigens überraschend zurückhalten nach diesem Urteil also ich habe beim Eigentümer und vermieterverband Haus und Grund übrigens auch mal nachgefragt das ist interessant nach einer Stellungnahme die haben sich bis heute nicht gemeldet
Also die wollen jetzt mit dem Urteil da wollen die wohl auf Abstand bleiben anscheinend ich weiß nicht warum aber das finden wir vielleicht noch raus das werden wir noch nachliefernle wir bleiben dran ja man muss eben schon sagen das deutsche Mietrecht ja das ist schon eigentlich relativ gut aus mietersicht ausgeprägt
Mieter haben hier eine Art fiktives Eigentum an ihrer Wohnung sogar das geht zurück auf so ein legendäres Verfassungsgerichtsurteil aus den 90er Jahren also da baut alles drauf auf was in den Jahren danach passiert ist im internationalen Vergleich haben wir damit echt eine ganz gute Grundsituation hier und manche Vermieter verzweifeln ja
Auch daran das muss man auch mal sagen aber irgendwie verzweifelt halt immer jemand ist ja auch krass ja wenn ich jetzt halt rausgeklagt werde wegen Eigenbedarf ich muss aus meiner Umgebung rausziehen und irgendwo aufs Land ja ja ich erinnere noch mal an die sech Köpfe Familie aus Köln ne aber man muss sagen
Um noch mal bei dem Berliner Urteil zu bleiben da gab es noch eine Besonderheit denn eins haben die Richter der Vermieterin dann doch gestattet oder zugestanden nämlich die Miete auf ein und ich zitiere marktübliches Niveau anzuheben was immer das sein s ja das bleibt jetzt die genaue Auslegungssache und sie
Stellten auch fest dass der angemeldete Eigenbedarf also weshalb diese Kündigung überhaupt ausgesprochen wurde auch hier Zitat nicht besonders dringlich gewesen sei da Wüste man jetzt natürlich schon sehr gerne was das überhaupt für ein Bedarf gewesen sein soll aber darüber wurde leider nichts bekannt ja wissen wir nicht ne wir können nur spekulieren
Vielleicht wollte die Vermieterin einfach langfristig die Wohnung für sich als Alterssitz so sichern ne und hat so ein bisschen so wollte schon bisschen vorab reservieren jetzt kommt auch so mit dieser interessensabwgung ja also der knappe Wohnraum fällt eben auch unter die vermieterinteressen die damit genau solche Probleme haben wie Mieter
Ich war vor einigen Monaten das war noch eine andere größere Geschichte für die Welt am Sonntag in so einem amtlichen Workshop das hat Stunden gedauert da man Bundeswahl zu Anwaltskanzleien auch vertreten und auch Richter und da ging es um das Problem der zunehmenden Eigenbedarfskündigung also die hatten
Übrigens das beobachtet auch ja das ist echt zunimmt das Phänomen und die damit zusammenhängenden klagen ja und die Anwälte da haben wirklich durchwerg gesagt ja wieso ist doch logisch dass es da mehr klagen gibt aber auch immer häufiger durchaus Vermieter diese Klagen gewinnen weil die eben theoretisch genauso wie Mieter unter der Knappheit
Leiden ja okay Wohnungsknappheit dass das erstmal alle betrifft kann ich mir vorstellen aber jetzt muss man eben noch mal sagen für wen das gilt dieser Eigenbedarf und das sind eben nicht nur die vermiete und es sind nicht nur deren Verwandte bzw da fängt schon an also wer gehört denn zur Verwandtschaft das
Können Kinder sein Enkel Großeltern aber eben auch Stiefkinder Nichten Neffen also da kommt schon einiges zusammen und es geht sogar noch weiter es gibt sogar Ausnahmefälle da wurde das sogar schon für opers oder sogar für Pflegekräfte von pflegebedürftigen Angehörigen bewilligt also da kann man sich mal vorstellen das geht schon ziemlich weit
Teil ja wobei da das ja das warand dann aber glaube ich also es müssten Einzelfälle gewesen sein wahrscheinlich muss denn die Pflegekraft unbedingt im selben Haus wohnen oder ähnliches ja klar aber man sieht es wird weit gesteckt und immer wieder neu geurteilt und da kommen wir auch in so
Eine interessante Grauzone da kommen wir zu diesem Übergang zum vorgetäuschten Eigenbedarf ne also guter sprech jemand behauptet er möchte die Wohnung haben aber hat den Bedarf eigentlich gar nicht den er vorgegeben hat da gibt’s echt auch die wildesten Geschichten und Urteile ne also in Berlin beispielsweise wollte ein Vermieter die Wohnung einfach
Mal als Büro nutzen so als größeres Homeoffice das ist auch schon länger her der Fall der war auch berühmt und wurde sogar vom Bundesgerichtshof behandelt und abgelehnt da gibt’s andere Fälle ja wo so eine Familie auch wieder in Berlin eine Wohnung freigeräumt hat den Mieter rausgeschmissen hat und die nutzt die
Wohnung jetzt als Treffpunkt für Feiern und den hat man das stattt gegeben ja warum im ein wissen wir es nicht aber ebenowas gibt’s auch Zweitwohnungen generell auch ein riesen Thema da gibt’s auch immer wieder Streitfälle in denn eine Vermieter eine Zweitwohnung besitzt und die Willer nur so gelegentlich
Nutzen ja vielleicht mal für so ein Wochenendbesuch oder so und auch solche Fälle in solchen Fällen haben Vermieter schon recht bekommen ja das ist wirklich bitter weil im Klartext heißt das die Wohnung muss nicht dem Lebensmittelpunkt entsprechen s es reicht wenn ich irgendwie am Wochenende mal ins Theater
Will oder ins Museum und dann kann ich eben dort übernachten und muss nicht ins Hotel jetzt frage ich mich natürlich also wenn es darum geht ist dieser Eigenbedarf tatsächlich vorhanden oder nur vorgetäuscht also wie finde ich das denn heraus denn soweit ich weiß muss der Vermieter schon begründen wem genau
Er jetzt die Wohnung verantworten will also warum er die jetzt braucht ja das muss richtig schriftlich darlegen ne jetzt mal angenommen keine Ahnung Vermieter sagt ich habe de eine Tochter und die will jetzt irgendwie ihr Studium hier bei mir in weiß nicht Frankfurt antreten und deswegen in dieser Wohnung
Wohnen das kann man ja jederzeit behaupten kann ich also muss eher das dem Mieter der Mieterin die dort wohnt nachweisen ja da sind wir alle so im Bereich von Treu und Glauben ne also er muss es glaubwürdig nachweisen muss jetzt aber auch keinen immatrikulationsbescheid vorlegen ja und
Es gibt auch niemanden der jetzt so qua Amt überprüft später ob die Tochter auch wirklich eingezogen ist wenn überhaupt müsste das der Mieter selbst nachweisen ja also das ist sowieso so ein grundsatzding bei dieser eigenbedarfsgeschichte der die Beweispflicht dafür dass ein Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde liegt beim Mieter
Tatsächlich oder bei der Mieterin da gab’s auch ein Urteil vom Bundesgerichtshof im Jahr 2005 da haben die das ganz klar gesagt ja der Vermieter kann dir erstmal große Geschichten erzählen wenn die falsch sind musst du das als Mieter darlegen das heißt ich verliere nicht nur die Wohnung sondern muss auch noch selber
Nachweisen dass es möglicherweise nicht rechtens war und damit kommt man denn auch zu kosten ne man muss ein Anwalt beauftragen unter Umständen also darauf läuft es meistens hinaus das wird teuer das kann natürlich auch für den Vermieter teurer werden wobei man muss ja schon sagen meistens sind die finanziell am l am längeren
Hebel dann allerdings muss man sagen haben sie auch ein finanzielles Risiko und das sollten Vermieter wirklich Bedenken jetzt aus welchen Gründen auch immer sie in einen solchen Streitfall gehen wenn sie tatsächlich nämlich Eigenbedarf vorgetäuscht haben und das stellt sich später heraus sie werden also erwischt nicht die Tochter ist
Eingezogen sondern man hat die Wohnung paar Monate leer stehen lassen und dann neue Mieter reingeholt für den doppelten Mietpreis also wenn sich das so herausstellt und anmieter klagt und bekommt recht dann müssen Vermieter schaden Ersatz zahlen und das kann echt teuer werden weil dann müssen Sie unter Umständen aufkommen für eine Miete die
Der Mieter in der Zwischenzeit mehr bezahlt hat also in der neuen Wohnung und es gab auch schon Urteile in den die Vermieter gleich die ganzen Makler und Renovierungskosten mitübernehmen mussten und sogar die maklerkontage das Fazit wenn ihr jemals hoffentlich nicht in die Lage kommen solltet eine Eigenbedarfskündigung zu erhalten ist
Die oberste Pflicht Ruhe bewahren also bitte jetzt keinen wütenden Brief aufsetzen von wegen du kriegst mich hier nicht raus das kann böse auf euch zurückfallen und bitte auch nichts unterschreiben was da eventuell beiliegt also z.B dass man erklärt zu einem Zeitpunkt X die Wohnung verlassen zu haben das also bitte nicht tun sondern
Stattdessen sucht euch bitte eine Beratung entweder ihr geht zum Fachanwalt für Mietrecht oder ihr wendet euch an Mietervereine die können sich das genau anschauen die sagen Euch was Sache ist welche Möglichkeiten hier habt und können auch z.B darauf schauen ob die Kündigung wegen Formfehler nichtens ist z.B weil die Kündigungsfrist nicht
Richtig angegeben wurde natürlich kann man sich auch gleich nach Alternativen umsehen nachdem die Kündigung reingekommen ist aber die Wohnungssuche sollte man gut dokumentieren warum das hat der Berliner Fall hier gezeigt auch die abledungsschreiben sollte man aufbewahren falls vorhanden Anschreiben aufbewahren wenn man das nämlich alles darlegen kann das hat man jetzt hier
Gesehen kann es unter Umständen in einem Gerichtsverfahren darauf hinauslaufen dass man so eine Art aufschubfrist bekommt und erstmal wohn bleiben darf und man kann natürlich einfach prüfen lassen ob man eventuell zu der Kategorie sozialer Härtefall gehört es gibt auch den Rat von mieterschutzexperten dass man selber anfangen kann Detektiv zu spielen also
Schauen ob der Eigenbedarf wirklich rechtens war zwar ist man dann in den meisten Fällen schon aus der Wohnung raus aber man kann ja trotzdem mal aufs Klingelschild schauen ob da möglicherweise ein anderer Name dran steht als der der da dran stehen müsste wenn es sich z.B um Verwandte handelt
Des Vermieters die da einziehen sollten es lohnt sich auch sicherlich mal die Wohnungsanzeigen zu durchforsten ob zufälligerweise diese Wohnung plötzlich inseriert wird oder man kann auch und das ist dann schon recherchieren für Fortgeschrittene man kann in den sozialen Medien mal vielleicht anfangen nachzuforschen wie plausibel die Geschichte ist die einem aufgetischt
Wurde also stimmt es wirklich dass da diverse Angehörige jetzt plötzlich in die Stadt ziehen wegen Weiterbildung oder gibt es diesen Studienplatz überhaupt an dieser Fakultät die da angeführt wurde als Grund das ist aber wie gesagt alles schon sehr fortgeschritten wer nicht selber so weit gehen will der kann auch tatsächlich
Darüber nachdenken eine professionelle deektei zu beauftragen ein Ratschlag vielleicht noch für Vermieter den man anfügen könnte reden hilft ja man kann also auch mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und versuchen einvernhmlich eine Lösung zu finden manchmal haben Vermieter einen besseren Marktzugang finden vielleicht eine gute aus gleichswohnung und dann kann man das
Ganze auch einvernehmlich lösen ja ja vielen Dank fürs Zuhören das war heute mal ein kleiner juristischer Exkurs aber wir hoffen dass er euch weitergebracht hat ja vielen Dank fürs Zuhören auch von meiner Seite und eine neue Folge zweizimmerküchebad hört ihr in der nächsten Woche mit einem Welt plus Abo
Und bei Apple Podcasts hört ihr uns immer schon zwei Wochen früher wenn ihr Fragen Ideen Anregung oder Komplimente habt freuen wir uns wie immer über eine Mail an 2zkb@w de und natürlich freuen wir uns immer über Bewertung und Feedback auf den einschlägigen Plattformen vielen Dank und bis zum nächsten Mal bis dahin tschüss
Immobilien und Wohntrends
Vermieter haben das Recht, ihre Wohnung selbst zu beziehen oder enge Verwandte in der Wohnung unterzubringen. Aber nicht alle Eigenbedarfskündigungen sind rechtens. Was erlaubt ist und wann Mieter sogar Anspruch auf Schadensersatz haben, darum geht es in „Zwei Zimmer, Küche, Bad.“
Wir freuen uns über Feedback an 2zkb@welt.de.
Produktion: Serdar Deniz
Redaktion: Viola Koegst
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