**Grondbelasting is het ei van Columbus voor de huizenmarkt**
Goed dat de Tweede Kamer de oneigenlijke waardevermeerdering van nieuwbouwgrond door speculatie wil aanpakken. Maar om de huizenprijzen beheersbaar te maken is ook een grondbelasting nodig, meent Eli Dorsman.
Grond is de Bermudadriehoek van de woningbouw. Steeds meer geld van bewoners en belastingbetalers verdwijnt via stijgende grondprijzen. Eenmaal ‘ondergronds’, kan dit geld niet meer gebruikt worden voor de kwaliteit van de woningen, de voorzieningen in de wijk of publieke infrastructuur. Sinds 1995 is het aandeel van de grondprijs in de woningprijs gestegen van ongeveer 25 procent naar 60 procent.
Voor het eerst sinds 1977 lijkt een meerderheid in de Tweede Kamer anders om te willen gaan met waardestijging van bouwgrond. In een Kamerdebat over woningbouw vorige week donderdag sprak de PVV steun uit voor een heffing op de waardevermeerdering van bouwgrond, de ‘planbatenheffing’. Van de grote partijen lijken alleen VVD en BBB nog terughoudend.
**Gigantische waardestijging**
De waarde van grond wordt bepaald door het (verwachte) gebruik van die grond, bijvoorbeeld de verkoopwaarde van de woningen die erop gebouwd mogen worden. Als een gemeente besluit een stuk landbouwgrond aan te wijzen voor woningen, schiet, volgens hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben in de Volkskrant, de waarde van die grond omhoog, van zo’n 6 tot 8 euro per vierkante meter naar 100 tot 250 euro. Deze gigantische waardestijging lekt nu weg naar de toevallige eigenaar.
Door het waardelek kunnen veel vastgelopen projecten alleen op gang gebracht worden met een hoeveelheid subsidie waar menig VVD’er niet op zit te wachten. Dit werkt als volgt: marktspelers anticiperen op de stijging van grond- en huizenprijzen. Daarbij lopen verwachtingen vaak te hoog op. Achteraf gezien hebben ontwikkelaars dan te veel betaald voor grond waardoor projecten niet meer rendabel zijn. Ontwikkelaars hebben vaak de ruimte om te wachten op toekomstige prijsstijgingen. Zo ontstaan er vertragingen in bouwprojecten. Om vertragingen te voorkomen voelt de overheid zich genoodzaakt projecten vooruit te helpen met miljarden aan belastinggeld. Dit publieke geld komt, via de grondwaarde, indirect terecht bij de (oorspronkelijke) grondeigenaren.
Tegelijk is niet subsidiëren en wachten op prijsstijgingen ook geen optie: volgens een recent onderzoek leiden stijgende huizenprijzen nauwelijks tot betere haalbaarheid en meer aanbod, terwijl dalende huizenprijzen wel leiden tot stagnatie in de bouw.
Ook op agrarische grond wordt de overwinst van grondeigenaren duur betaald, bijvoorbeeld door nieuwe generaties boeren, die steeds meer kapitaal moeten opbrengen om de stijgende grondprijzen te kunnen betalen. Hogere grondprijzen maken het voor jonge boeren moeilijker dan voor hun voorgangers om extensieve landbouw te bedrijven en om mee te bewegen in de landbouwtransitie. Boerengrond als investeringsobject heeft dus gevolgen waarvan de nekharen van menig BBB’er overeind zouden kunnen staan.
Experts, zoals Erwin van der Krabben, Hans de Geus en Edwin Buitelaar, pleiten al jaren voor het belasten van grond.
De planbatenheffing, die nu brede steun lijkt te gaan krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijging bij een bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid de zelf veroorzaakte waardestijging terug te investeren in woningbouw en in wijkinfrastructuur en -voorzieningen. Omdat de waardesprong (deels) wordt afgeroomd, voorkomt de heffing dat het loont om op grond te speculeren. Dit verlaagt het risico dat grondprijzen sterk fluctueren en zo leiden tot vertragingen in de bouw.
De planbatenheffing richt zich niet op de grond onder bestaande woningen. Maar ook die grond heeft een groeiend aandeel in de woningprijs. Ook hier is in toenemende sprake van een waardelek: een steeds groter deel van het geld dat huizenkopers betalen gaat niet naar het daadwerkelijke huis, de buurt, of simpelweg naar het leven dat ze willen leiden.
**Beter betaalbaar**
Een algemene grondbelasting is hier een antwoord op. Die zou geleidelijk in de plaats kunnen komen van de onroerende zaakbelasting. Zo wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen bovenop de grond. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De heffing vormt dan ook geen rem voor economische (bouw-)activiteiten, maar belast enkel onverdiende grondwinsten en beperkt daarmee de maatschappelijke kosten van de grondmarkt.
De grond- en huizenprijzen worden naar verwachting lager en stabieler door de grondbelasting. Zo maakt het woningen beter betaalbaar (en houden boeren meer over voor hun bedrijf).
Tegelijk maakt een grondbelasting het mogelijk om grondwaardestijgingen te benutten om projecten rendabel te maken zonder overheidssubsidies. Ook kunnen gemeentelijke investeringen in wijken en woningen terug worden verdiend om opnieuw te investeren in wonen.
De nieuwe Tweede Kamerleden hebben een mooie kans: door grond te belasten kunnen ze hét waardelek van de woningbouwopgave dichten. Zo kunnen ze wonen en bouwen haalbaar en betaalbaar maken.
>De planbatenheffing, die nu brede steun lijkt te gaan krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijging bij een bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid de zelf veroorzaakte waardestijging terug te investeren in woningbouw en in wijkinfrastructuur en -voorzieningen. Omdat de waardesprong (deels) wordt afgeroomd, voorkomt de heffing dat het loont om op grond te speculeren.
Aangezien er een tekort aan grond is om op te bouwen kan men deze belasting toch gewoon doodleuk doorberekenen aan de uiteindelijke consument?
Daarnaast zal een heffing speculeren minder aantrekkelijk maken maar waarom zou het stoppen? Als als je een m2 grond voor 6 euro koopt en dan voor 350+ euro kan verkopen dan maak je zelfs met +50% belasting nog steeds ruime winst?
Goedkopere huizen door grond duurder te maken? Ik snap hem niet.
>Een algemene grondbelasting is hier een antwoord op. Die zou geleidelijk in de plaats kunnen komen van de onroerende zaakbelasting. Zo wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen bovenop de grond. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De heffing vormt dan ook geen rem voor economische (bouw-)activiteiten, maar belast enkel onverdiende grondwinsten en beperkt daarmee de maatschappelijke kosten van de grondmarkt.
Potato potato. We belasten niet het huis, we belasten de grond waar het huis op staat. Als de baten gelijk blijven boeit het me helemaal niks of ik OZB of grondbelasting betaal. Netto is het hetzelfde. Wordt de belasting hoger tsja, dan is het gewoon een typische naaistreek. Ik kan niet naar de gemeente gaan en vragen of ik de helft van mijn tuin mag verkopen om daar iemand een tiny house op te laten zetten. Dat soort splitsingen zijn ze enorm conservatief over, met of zonder grondbelasting.
Gaat helemaal niks veranderen.
Daarnaast worden waardestijgingen van grond al belast vermogensrendementheffing, zeker als die ooit (TM) over daadwerkelijke rendementen plaatsvindt.
“We heffen meer belasting dan worden de huizen goedkoper”, yeah right.
Landowners love to reap where they never sowed – Adam Smith
Best logisch dat er sprake is van grondbelasting als je er iets op bouwt.
Die waardestijging belasten gaat natuurlijk ook niet zorgen dat de waarde daalt. Als iemand bereidt is een half miljoen te lappen voor de grond gaat de eigenaar niet opeens minder vragen als hij meer belasting over het verkoopbedrag betaald.
Alsof je je aandelen voor minder verkoopt omdat de vermogensrendementheffing omhoog gaat.
Nee at best blijft de prijs die de markt er voor geeft gelijkt, at worst verwacht de eigenaar een zelfde winst te maken na belasting, dan stijgen de prijzen verder.
Waarom niet gewoon verplicht verkoop aan de gemeente tegen de marktconforme prijs voor landbouwgrond? Dan is het hele concept van grondspeculatie in een klap verdwenen. Vervolgens kan de gemeente er erfpacht op gooien, of zelf verkopen aan een ontwikkelaar. Niks gedoe met belastingen.
Het hele idee van onteigenen (gedwongen verkoop tegen marktprijs voor maatschappelijk belang) bestaat al jaren, dus dit zou niks nieuws onder de zon zijn.
Vroeger heette dit gewoon erfpacht. Door VVD en SP vol enthousiasme afgeschaft in Amsterdam in 2016.
8 comments
**Grondbelasting is het ei van Columbus voor de huizenmarkt**
Goed dat de Tweede Kamer de oneigenlijke waardevermeerdering van nieuwbouwgrond door speculatie wil aanpakken. Maar om de huizenprijzen beheersbaar te maken is ook een grondbelasting nodig, meent Eli Dorsman.
Grond is de Bermudadriehoek van de woningbouw. Steeds meer geld van bewoners en belastingbetalers verdwijnt via stijgende grondprijzen. Eenmaal ‘ondergronds’, kan dit geld niet meer gebruikt worden voor de kwaliteit van de woningen, de voorzieningen in de wijk of publieke infrastructuur. Sinds 1995 is het aandeel van de grondprijs in de woningprijs gestegen van ongeveer 25 procent naar 60 procent.
Voor het eerst sinds 1977 lijkt een meerderheid in de Tweede Kamer anders om te willen gaan met waardestijging van bouwgrond. In een Kamerdebat over woningbouw vorige week donderdag sprak de PVV steun uit voor een heffing op de waardevermeerdering van bouwgrond, de ‘planbatenheffing’. Van de grote partijen lijken alleen VVD en BBB nog terughoudend.
**Gigantische waardestijging**
De waarde van grond wordt bepaald door het (verwachte) gebruik van die grond, bijvoorbeeld de verkoopwaarde van de woningen die erop gebouwd mogen worden. Als een gemeente besluit een stuk landbouwgrond aan te wijzen voor woningen, schiet, volgens hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben in de Volkskrant, de waarde van die grond omhoog, van zo’n 6 tot 8 euro per vierkante meter naar 100 tot 250 euro. Deze gigantische waardestijging lekt nu weg naar de toevallige eigenaar.
Door het waardelek kunnen veel vastgelopen projecten alleen op gang gebracht worden met een hoeveelheid subsidie waar menig VVD’er niet op zit te wachten. Dit werkt als volgt: marktspelers anticiperen op de stijging van grond- en huizenprijzen. Daarbij lopen verwachtingen vaak te hoog op. Achteraf gezien hebben ontwikkelaars dan te veel betaald voor grond waardoor projecten niet meer rendabel zijn. Ontwikkelaars hebben vaak de ruimte om te wachten op toekomstige prijsstijgingen. Zo ontstaan er vertragingen in bouwprojecten. Om vertragingen te voorkomen voelt de overheid zich genoodzaakt projecten vooruit te helpen met miljarden aan belastinggeld. Dit publieke geld komt, via de grondwaarde, indirect terecht bij de (oorspronkelijke) grondeigenaren.
Tegelijk is niet subsidiëren en wachten op prijsstijgingen ook geen optie: volgens een recent onderzoek leiden stijgende huizenprijzen nauwelijks tot betere haalbaarheid en meer aanbod, terwijl dalende huizenprijzen wel leiden tot stagnatie in de bouw.
Ook op agrarische grond wordt de overwinst van grondeigenaren duur betaald, bijvoorbeeld door nieuwe generaties boeren, die steeds meer kapitaal moeten opbrengen om de stijgende grondprijzen te kunnen betalen. Hogere grondprijzen maken het voor jonge boeren moeilijker dan voor hun voorgangers om extensieve landbouw te bedrijven en om mee te bewegen in de landbouwtransitie. Boerengrond als investeringsobject heeft dus gevolgen waarvan de nekharen van menig BBB’er overeind zouden kunnen staan.
Experts, zoals Erwin van der Krabben, Hans de Geus en Edwin Buitelaar, pleiten al jaren voor het belasten van grond.
De planbatenheffing, die nu brede steun lijkt te gaan krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijging bij een bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid de zelf veroorzaakte waardestijging terug te investeren in woningbouw en in wijkinfrastructuur en -voorzieningen. Omdat de waardesprong (deels) wordt afgeroomd, voorkomt de heffing dat het loont om op grond te speculeren. Dit verlaagt het risico dat grondprijzen sterk fluctueren en zo leiden tot vertragingen in de bouw.
De planbatenheffing richt zich niet op de grond onder bestaande woningen. Maar ook die grond heeft een groeiend aandeel in de woningprijs. Ook hier is in toenemende sprake van een waardelek: een steeds groter deel van het geld dat huizenkopers betalen gaat niet naar het daadwerkelijke huis, de buurt, of simpelweg naar het leven dat ze willen leiden.
**Beter betaalbaar**
Een algemene grondbelasting is hier een antwoord op. Die zou geleidelijk in de plaats kunnen komen van de onroerende zaakbelasting. Zo wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen bovenop de grond. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De heffing vormt dan ook geen rem voor economische (bouw-)activiteiten, maar belast enkel onverdiende grondwinsten en beperkt daarmee de maatschappelijke kosten van de grondmarkt.
De grond- en huizenprijzen worden naar verwachting lager en stabieler door de grondbelasting. Zo maakt het woningen beter betaalbaar (en houden boeren meer over voor hun bedrijf).
Tegelijk maakt een grondbelasting het mogelijk om grondwaardestijgingen te benutten om projecten rendabel te maken zonder overheidssubsidies. Ook kunnen gemeentelijke investeringen in wijken en woningen terug worden verdiend om opnieuw te investeren in wonen.
De nieuwe Tweede Kamerleden hebben een mooie kans: door grond te belasten kunnen ze hét waardelek van de woningbouwopgave dichten. Zo kunnen ze wonen en bouwen haalbaar en betaalbaar maken.
>De planbatenheffing, die nu brede steun lijkt te gaan krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijging bij een bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid de zelf veroorzaakte waardestijging terug te investeren in woningbouw en in wijkinfrastructuur en -voorzieningen. Omdat de waardesprong (deels) wordt afgeroomd, voorkomt de heffing dat het loont om op grond te speculeren.
Aangezien er een tekort aan grond is om op te bouwen kan men deze belasting toch gewoon doodleuk doorberekenen aan de uiteindelijke consument?
Daarnaast zal een heffing speculeren minder aantrekkelijk maken maar waarom zou het stoppen? Als als je een m2 grond voor 6 euro koopt en dan voor 350+ euro kan verkopen dan maak je zelfs met +50% belasting nog steeds ruime winst?
Goedkopere huizen door grond duurder te maken? Ik snap hem niet.
>Een algemene grondbelasting is hier een antwoord op. Die zou geleidelijk in de plaats kunnen komen van de onroerende zaakbelasting. Zo wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen bovenop de grond. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De heffing vormt dan ook geen rem voor economische (bouw-)activiteiten, maar belast enkel onverdiende grondwinsten en beperkt daarmee de maatschappelijke kosten van de grondmarkt.
Potato potato. We belasten niet het huis, we belasten de grond waar het huis op staat. Als de baten gelijk blijven boeit het me helemaal niks of ik OZB of grondbelasting betaal. Netto is het hetzelfde. Wordt de belasting hoger tsja, dan is het gewoon een typische naaistreek. Ik kan niet naar de gemeente gaan en vragen of ik de helft van mijn tuin mag verkopen om daar iemand een tiny house op te laten zetten. Dat soort splitsingen zijn ze enorm conservatief over, met of zonder grondbelasting.
Gaat helemaal niks veranderen.
Daarnaast worden waardestijgingen van grond al belast vermogensrendementheffing, zeker als die ooit (TM) over daadwerkelijke rendementen plaatsvindt.
“We heffen meer belasting dan worden de huizen goedkoper”, yeah right.
Landowners love to reap where they never sowed – Adam Smith
Best logisch dat er sprake is van grondbelasting als je er iets op bouwt.
Die waardestijging belasten gaat natuurlijk ook niet zorgen dat de waarde daalt. Als iemand bereidt is een half miljoen te lappen voor de grond gaat de eigenaar niet opeens minder vragen als hij meer belasting over het verkoopbedrag betaald.
Alsof je je aandelen voor minder verkoopt omdat de vermogensrendementheffing omhoog gaat.
Nee at best blijft de prijs die de markt er voor geeft gelijkt, at worst verwacht de eigenaar een zelfde winst te maken na belasting, dan stijgen de prijzen verder.
Waarom niet gewoon verplicht verkoop aan de gemeente tegen de marktconforme prijs voor landbouwgrond? Dan is het hele concept van grondspeculatie in een klap verdwenen. Vervolgens kan de gemeente er erfpacht op gooien, of zelf verkopen aan een ontwikkelaar. Niks gedoe met belastingen.
Het hele idee van onteigenen (gedwongen verkoop tegen marktprijs voor maatschappelijk belang) bestaat al jaren, dus dit zou niks nieuws onder de zon zijn.
Vroeger heette dit gewoon erfpacht. Door VVD en SP vol enthousiasme afgeschaft in Amsterdam in 2016.