**Au Cap-Ferret, petit paradis pour résidences secondaires de luxe, la flambée immobilière contre vents et marées**
Par Stéphane Mandard (Cap-Ferret (Gironde), envoyé spécial) et Sophie Garcia (Photos)
Publié le 20 octobre 2021 à 04h00, mis à jour hier à 06h54
**FRAGMENTS DE FRANCE Entre l’Atlantique et le bassin d’Arcachon, l’eau est une menace concrète, qui rabote les dunes et les digues et met en péril les habitations. Mais dans ce paradis des résidences secondaires de luxe, cela n’empêche pas les prix de grimper.**
Au Cap-Ferret (Gironde), il y a désormais autant d’agences immobilières que de « cabanes » pour déguster des huîtres au bord du bassin d’Arcachon. Agence de la Presqu’île, Agence de l’Océan, Agence du Cap… on en a décompté onze. Onze fois plus que des boulangeries. Onze de plus que des boucheries. La dernière, Bazas, a fait place au constructeur Arcas qui bâtit « votre villa et tout ce qui va avec ».
Les villas, de préférence en bois, de préférence avec une piscine, de préférence avec un bateau pour aller pique-niquer sur le banc d’Arguin au large de la dune du Pilat, se louent et se vendent à prix d’or. La « cabane ferretcapienne » se dévoile dans les magazines féminins et de décoration mais on y vit caché, à l’abri des pins, des arbousiers, des mimosas et de clôtures en brande de bruyère toujours plus hautes.
En voiture ou en bateau depuis Arcachon, les touristes déferlent par vagues estivales dans l’espoir d’y croiser un pipole : une actrice, un chanteur, un animateur télé, un présentateur du 20 heures, un ancien ministre de l’intérieur… Depuis le succès des Petits Mouchoirs, du couple vedette Canet-Cotillard, qui y a son pied à terre, les Français ne confondent plus Cap-Ferret et Cap-Ferrat, sur la Côte d’Azur.
Au bout du bout de la presqu’île, dans les cabinets immobiliers, c’est un autre couple qui enflamme les conversations : Delphine Arnault et Xavier Niel. La numéro deux de Louis Vuitton et le patron de Free (actionnaire du Groupe Le Monde à titre individuel) viennent d’acquérir une résidence secondaire pour 17 millions d’euros. Il n’y a pas que le montant – que Xavier Niel n’a souhaité ni confirmer ni infirmer – qui fait jaser. Il y a aussi l’emplacement, sur lequel il n’a pas non plus voulu s’exprimer : près de la pointe, face au Pilat, en pleine « zone rouge » – des terres devenues inconstructibles en raison du risque important d’érosion marine. A croire que le rapport du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) – et ses prévisions alarmantes d’élévation du niveau des mers jusqu’à 1,5 mètre d’ici à 2100 – est resté coincé à l’embouchure du bassin.
C’est tout le paradoxe du « Ferret ». Rien ne vient contrarier la flambée des prix. Pas même les assauts de l’océan qui grignote inexorablement cette fragile flèche sableuse large de moins de 1 kilomètre et prise en étau entre les passes du bassin et la houle de l’Atlantique. Sur la façade océanique, le trait de côte recule en moyenne de trois à quatre mètres par an.
Mais l’indicateur que l’on surveille, c’est surtout celui des ventes. « L’arrivée de Niel va tirer le marché vers le haut, croit fermement Valentin Bourreau, le gérant des Belles maisons du bassin. Ça va drainer une autre clientèle en quête de confidentialité. » Le « marché » est déjà « haut », très « haut ». « A moins de 1,5 million d’euros, on ne trouve pas grand-chose », concède-t-il.
Les villas en « première ligne » sont les plus exposées aux aléas climatiques. Selon le paradoxe ferretcapien, elles sont les plus rares et les plus recherchées. Elles se vendent à 4 millions, 5 millions, 6 millions d’euros. Surtout si elles sont cachées dans le quartier des 44 hectares, comme celle du couple Arnault-Niel. « Le nec plus ultra de la Robinsonnade », vante l’officine de Valentin Bourreau.
Ici, l’éclairage public n’est toujours pas arrivé. Pas plus que le bitume. Les propriétaires n’en veulent pas, pour endiguer les flots de touristes. On bouche les trous dans la chaussée avec des coquilles d’huîtres quand ils sont trop béants pour éviter tout de même aux 4 × 4 de s’esquinter et on rehausse les perrés avec de grosses pierres pour empêcher le bassin de déborder dans les jardins.
Les jardins mais aussi les propriétés, Franck Martin veille à leur parfait entretien pour une trentaine de clients dans les 44 hectares. Essentiellement des familles bordelaises et parisiennes. En 2011, il est le premier à ouvrir une conciergerie au Ferret. Dix ans plus tard, il y en a trois autres. La plupart des villas sont vides l’hiver, même si c’est un peu moins vrai depuis les confinements.
**Une villa « style chic et décontracté »**
« Les gens ont besoin de quelqu’un de confiance sur place », explique Franck Martin. Marié à une fille du pays, il est un témoin privilégié de la « folie immobilière ». Son « papi », le grand-père de son épouse, est l’un des plus anciens propriétaires des « 44 ». A 98 ans, il y vit toujours à l’année. « Le terrain avait été acheté 9 anciens francs le mètre carré en 1947. Le mètre carré vaut aujourd’hui 3 000 euros. » La maison fait partie de la catégorie de celles que l’on rase pour y construire une villa en pin labellisée « style chic et décontracté ».
Deux parcelles plus loin, le descendant d’un ancien ministre de l’intérieur époque VGE a étrenné la sienne cet été après avoir soigneusement fait détruire la villa tout en béton de l’éphémère propriétaire précédent, un tout aussi furtif capitaine des Girondins de Bordeaux qui avait lui-même fait table rase de la bâtisse initiale.
« Nous, l’idée, ce n’est pas de vendre quand le papi ne sera plus là, assure M. Martin. Mais beaucoup de familles n’ont pas le choix au moment de payer 400 000 ou 500 000 euros de frais de succession. » La peur de se retrouver un jour les pieds dans l’eau n’est-elle pas devenue un motif de vente ? Une blague circule parmi les riverains de « deuxième ligne » : ils attendent patiemment que l’eau monte pour se retrouver en « première ligne ». « Le vrai motif, juge M. Martin. C’est l’appât du gain. »
« Quand j’ai démarré il y a dix ans, les Bordelais disaient déjà que la bulle allait exploser, se souvient Valentin Bourreau. Tant qu’il y aura plus de demandes que d’offres, les prix continueront à grimper. » Et ici, pas de décélération à cause de la crise sanitaire. Au contraire. « Avec le confinement, les Parisiens et leurs petites terrasses haussmanniennes ont eu envie de grands espaces au grand air », analyse-t-il. Pour l’expert immobilier, seule une « catastrophe naturelle » pourrait infléchir le marché.
La « catastrophe » n’est jamais bien loin. « Accès interdit » : un panneau et une grande grille barrent l’accès à la digue devant Chez Hortense, le restaurant-institution où l’on vient goûter les moules avec du jambon de Bayonne face au Pilat. L’interdiction n’empêche pas promeneurs et pêcheurs de s’aventurer sur le sentier qui repose sur des tonnes de rochers, poteaux électriques et autres gravats de chantiers jetés à l’eau pendant des années.
**« La zone rouge va s’accroître »**
Avant d’être appelé à la rescousse à Paris pour éteindre la révolte des « gilets jaunes », le préfet (alors de Gironde) Lallement avait mis le feu au Ferret. En février 2019, il déclare l’état d’urgence face à « l’accélération du phénomène d’érosion de la pointe du Cap Ferret » et demande à la commune de prendre des mesures radicales jusqu’à prévoir des « procédures d’évacuation d’urgence » dans les fameux 44 hectares. « Le maintien du trait de côte à la pointe paraît très hypothétique à court ou moyen terme, et la stabilité des ouvrages ne peut être garantie avec des risques d’effondrement brutal non prévisible », tonne alors le représentant de l’Etat, dont la stratégie avait jusqu’ici surtout consisté à laisser la municipalité et les propriétaires se débrouiller.
Aujourd’hui, le nouveau maire, Philippe de Gonneville, négocie avec la nouvelle préfète pour solder l’héritage Lallement, rouvrir partiellement en 2022 la promenade entre Hortense et la Pointe et réduire de 800 mètres à 300 mètres l’interdiction d’accès qui frappe également la plage côté océan à l’extrémité de la presqu’île.
L’édile a en revanche fait son deuil du poste de secours de la plage de l’Horizon, la seule surveillée, plus au nord. Tout comme de la « gare » du petit train, un abri posé sur la dune au pied d’un des derniers blockhaus pas encore tombés à l’eau, qui conduit les touristes depuis le débarcadère. Le maire a pris la décision de les « relocaliser ». Ici, le trait de côte a reculé de 17 mètres durant l’hiver 2019-2020. A marée haute, il n’y a quasiment plus de place pour poser sa serviette.
« L’érosion est un vrai sujet de préoccupation pour l’avenir de la presqu’île, reconnaît l’élu qui a dirigé l’office du tourisme de 2008 à 2014 avant de devenir premier adjoint chargé des finances puis maire en juin 2020. La question des villas dans l’eau ne se posera pas dans deux cents ans mais dans trente ans. »
La préfecture a enfin ouvert la révision du Plan de prévention des risques littoraux (PPRL). Le processus devrait aboutir dans vingt-quatre mois avec des modifications substantielles. Le document en vigueur a 20 ans. « Etant donné les prévisions extrêmement alarmistes du GIEC, je doute que les services de l’Etat ouvrent largement à l’urbanisation, dit M. de Gonneville. La zone rouge va forcément s’accroître. » Aujourd’hui, elle concerne près de 400 habitations sur les 3 200 recensées au Cap-Ferret par le service urbanisme.
Les prix de l’immobilier montent partout depuis longtemps, je vois pas bien ce qui change au Cap Ferret de ce point de vue.
Merci les petits mouchoirs
>Mais il faudra bien indemniser les propriétaires.
Donc si je comprend bien: des gens achètent des propriétés hors de prix dans une zone qui est inexorablement appelée à disparaitre du fait du changement climatique tout en sachant qu’ils seront indemnisés?
Cet été j’ai commencé à voir des stickers basques incitant les touristes à se rappeler qu’ils sont touristes et à ne pas acheter de baraques qui vont faire flamber les prix pour les habitants et saloper la région.
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**Au Cap-Ferret, petit paradis pour résidences secondaires de luxe, la flambée immobilière contre vents et marées**
Par Stéphane Mandard (Cap-Ferret (Gironde), envoyé spécial) et Sophie Garcia (Photos)
Publié le 20 octobre 2021 à 04h00, mis à jour hier à 06h54
**FRAGMENTS DE FRANCE Entre l’Atlantique et le bassin d’Arcachon, l’eau est une menace concrète, qui rabote les dunes et les digues et met en péril les habitations. Mais dans ce paradis des résidences secondaires de luxe, cela n’empêche pas les prix de grimper.**
Au Cap-Ferret (Gironde), il y a désormais autant d’agences immobilières que de « cabanes » pour déguster des huîtres au bord du bassin d’Arcachon. Agence de la Presqu’île, Agence de l’Océan, Agence du Cap… on en a décompté onze. Onze fois plus que des boulangeries. Onze de plus que des boucheries. La dernière, Bazas, a fait place au constructeur Arcas qui bâtit « votre villa et tout ce qui va avec ».
Les villas, de préférence en bois, de préférence avec une piscine, de préférence avec un bateau pour aller pique-niquer sur le banc d’Arguin au large de la dune du Pilat, se louent et se vendent à prix d’or. La « cabane ferretcapienne » se dévoile dans les magazines féminins et de décoration mais on y vit caché, à l’abri des pins, des arbousiers, des mimosas et de clôtures en brande de bruyère toujours plus hautes.
En voiture ou en bateau depuis Arcachon, les touristes déferlent par vagues estivales dans l’espoir d’y croiser un pipole : une actrice, un chanteur, un animateur télé, un présentateur du 20 heures, un ancien ministre de l’intérieur… Depuis le succès des Petits Mouchoirs, du couple vedette Canet-Cotillard, qui y a son pied à terre, les Français ne confondent plus Cap-Ferret et Cap-Ferrat, sur la Côte d’Azur.
Au bout du bout de la presqu’île, dans les cabinets immobiliers, c’est un autre couple qui enflamme les conversations : Delphine Arnault et Xavier Niel. La numéro deux de Louis Vuitton et le patron de Free (actionnaire du Groupe Le Monde à titre individuel) viennent d’acquérir une résidence secondaire pour 17 millions d’euros. Il n’y a pas que le montant – que Xavier Niel n’a souhaité ni confirmer ni infirmer – qui fait jaser. Il y a aussi l’emplacement, sur lequel il n’a pas non plus voulu s’exprimer : près de la pointe, face au Pilat, en pleine « zone rouge » – des terres devenues inconstructibles en raison du risque important d’érosion marine. A croire que le rapport du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) – et ses prévisions alarmantes d’élévation du niveau des mers jusqu’à 1,5 mètre d’ici à 2100 – est resté coincé à l’embouchure du bassin.
C’est tout le paradoxe du « Ferret ». Rien ne vient contrarier la flambée des prix. Pas même les assauts de l’océan qui grignote inexorablement cette fragile flèche sableuse large de moins de 1 kilomètre et prise en étau entre les passes du bassin et la houle de l’Atlantique. Sur la façade océanique, le trait de côte recule en moyenne de trois à quatre mètres par an.
Mais l’indicateur que l’on surveille, c’est surtout celui des ventes. « L’arrivée de Niel va tirer le marché vers le haut, croit fermement Valentin Bourreau, le gérant des Belles maisons du bassin. Ça va drainer une autre clientèle en quête de confidentialité. » Le « marché » est déjà « haut », très « haut ». « A moins de 1,5 million d’euros, on ne trouve pas grand-chose », concède-t-il.
Les villas en « première ligne » sont les plus exposées aux aléas climatiques. Selon le paradoxe ferretcapien, elles sont les plus rares et les plus recherchées. Elles se vendent à 4 millions, 5 millions, 6 millions d’euros. Surtout si elles sont cachées dans le quartier des 44 hectares, comme celle du couple Arnault-Niel. « Le nec plus ultra de la Robinsonnade », vante l’officine de Valentin Bourreau.
Ici, l’éclairage public n’est toujours pas arrivé. Pas plus que le bitume. Les propriétaires n’en veulent pas, pour endiguer les flots de touristes. On bouche les trous dans la chaussée avec des coquilles d’huîtres quand ils sont trop béants pour éviter tout de même aux 4 × 4 de s’esquinter et on rehausse les perrés avec de grosses pierres pour empêcher le bassin de déborder dans les jardins.
Les jardins mais aussi les propriétés, Franck Martin veille à leur parfait entretien pour une trentaine de clients dans les 44 hectares. Essentiellement des familles bordelaises et parisiennes. En 2011, il est le premier à ouvrir une conciergerie au Ferret. Dix ans plus tard, il y en a trois autres. La plupart des villas sont vides l’hiver, même si c’est un peu moins vrai depuis les confinements.
**Une villa « style chic et décontracté »**
« Les gens ont besoin de quelqu’un de confiance sur place », explique Franck Martin. Marié à une fille du pays, il est un témoin privilégié de la « folie immobilière ». Son « papi », le grand-père de son épouse, est l’un des plus anciens propriétaires des « 44 ». A 98 ans, il y vit toujours à l’année. « Le terrain avait été acheté 9 anciens francs le mètre carré en 1947. Le mètre carré vaut aujourd’hui 3 000 euros. » La maison fait partie de la catégorie de celles que l’on rase pour y construire une villa en pin labellisée « style chic et décontracté ».
Deux parcelles plus loin, le descendant d’un ancien ministre de l’intérieur époque VGE a étrenné la sienne cet été après avoir soigneusement fait détruire la villa tout en béton de l’éphémère propriétaire précédent, un tout aussi furtif capitaine des Girondins de Bordeaux qui avait lui-même fait table rase de la bâtisse initiale.
« Nous, l’idée, ce n’est pas de vendre quand le papi ne sera plus là, assure M. Martin. Mais beaucoup de familles n’ont pas le choix au moment de payer 400 000 ou 500 000 euros de frais de succession. » La peur de se retrouver un jour les pieds dans l’eau n’est-elle pas devenue un motif de vente ? Une blague circule parmi les riverains de « deuxième ligne » : ils attendent patiemment que l’eau monte pour se retrouver en « première ligne ». « Le vrai motif, juge M. Martin. C’est l’appât du gain. »
« Quand j’ai démarré il y a dix ans, les Bordelais disaient déjà que la bulle allait exploser, se souvient Valentin Bourreau. Tant qu’il y aura plus de demandes que d’offres, les prix continueront à grimper. » Et ici, pas de décélération à cause de la crise sanitaire. Au contraire. « Avec le confinement, les Parisiens et leurs petites terrasses haussmanniennes ont eu envie de grands espaces au grand air », analyse-t-il. Pour l’expert immobilier, seule une « catastrophe naturelle » pourrait infléchir le marché.
La « catastrophe » n’est jamais bien loin. « Accès interdit » : un panneau et une grande grille barrent l’accès à la digue devant Chez Hortense, le restaurant-institution où l’on vient goûter les moules avec du jambon de Bayonne face au Pilat. L’interdiction n’empêche pas promeneurs et pêcheurs de s’aventurer sur le sentier qui repose sur des tonnes de rochers, poteaux électriques et autres gravats de chantiers jetés à l’eau pendant des années.
**« La zone rouge va s’accroître »**
Avant d’être appelé à la rescousse à Paris pour éteindre la révolte des « gilets jaunes », le préfet (alors de Gironde) Lallement avait mis le feu au Ferret. En février 2019, il déclare l’état d’urgence face à « l’accélération du phénomène d’érosion de la pointe du Cap Ferret » et demande à la commune de prendre des mesures radicales jusqu’à prévoir des « procédures d’évacuation d’urgence » dans les fameux 44 hectares. « Le maintien du trait de côte à la pointe paraît très hypothétique à court ou moyen terme, et la stabilité des ouvrages ne peut être garantie avec des risques d’effondrement brutal non prévisible », tonne alors le représentant de l’Etat, dont la stratégie avait jusqu’ici surtout consisté à laisser la municipalité et les propriétaires se débrouiller.
Aujourd’hui, le nouveau maire, Philippe de Gonneville, négocie avec la nouvelle préfète pour solder l’héritage Lallement, rouvrir partiellement en 2022 la promenade entre Hortense et la Pointe et réduire de 800 mètres à 300 mètres l’interdiction d’accès qui frappe également la plage côté océan à l’extrémité de la presqu’île.
L’édile a en revanche fait son deuil du poste de secours de la plage de l’Horizon, la seule surveillée, plus au nord. Tout comme de la « gare » du petit train, un abri posé sur la dune au pied d’un des derniers blockhaus pas encore tombés à l’eau, qui conduit les touristes depuis le débarcadère. Le maire a pris la décision de les « relocaliser ». Ici, le trait de côte a reculé de 17 mètres durant l’hiver 2019-2020. A marée haute, il n’y a quasiment plus de place pour poser sa serviette.
« L’érosion est un vrai sujet de préoccupation pour l’avenir de la presqu’île, reconnaît l’élu qui a dirigé l’office du tourisme de 2008 à 2014 avant de devenir premier adjoint chargé des finances puis maire en juin 2020. La question des villas dans l’eau ne se posera pas dans deux cents ans mais dans trente ans. »
La préfecture a enfin ouvert la révision du Plan de prévention des risques littoraux (PPRL). Le processus devrait aboutir dans vingt-quatre mois avec des modifications substantielles. Le document en vigueur a 20 ans. « Etant donné les prévisions extrêmement alarmistes du GIEC, je doute que les services de l’Etat ouvrent largement à l’urbanisation, dit M. de Gonneville. La zone rouge va forcément s’accroître. » Aujourd’hui, elle concerne près de 400 habitations sur les 3 200 recensées au Cap-Ferret par le service urbanisme.
Les prix de l’immobilier montent partout depuis longtemps, je vois pas bien ce qui change au Cap Ferret de ce point de vue.
Merci les petits mouchoirs
>Mais il faudra bien indemniser les propriétaires.
Donc si je comprend bien: des gens achètent des propriétés hors de prix dans une zone qui est inexorablement appelée à disparaitre du fait du changement climatique tout en sachant qu’ils seront indemnisés?
Cet été j’ai commencé à voir des stickers basques incitant les touristes à se rappeler qu’ils sont touristes et à ne pas acheter de baraques qui vont faire flamber les prix pour les habitants et saloper la région.
Qu’elles coulent bien leurs baraques secondaires.