Crise du logement – rapports d’information du Sénat Rapport d’information n° 567 (2023-2024), déposé le 30 avril 2024

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1. >La crise du logement que nous traversons a des origines anciennes. On peut en retenir quatre principales.
   La première est l’effet inflationniste de l’environnement financier. Les taux bas – 1 % voire moins – et l’argent bon marché mis en place par les banques centrales pour soutenir la croissance et l’économie ont conduit à une explosion des prix de l’immobilier. Cette évolution a été prolongée et accentuée par l’augmentation de la durée des prêts et de l’endettement des ménages. Ce contexte financier a provoqué une rupture avec la tendance de très long terme qui faisait progresser le prix de l’immobilier au même rythme que le revenu des ménages. Sur les 25 dernières années, les prix ont été multipliés par plus de deux alors que le revenu disponible brut n’a pas du tout eu cette dynamique.

   >Cette hausse des prix a été concomitamment la cause d’une forte détérioration de la rentabilité locative. C’est mathématique puisque les loyers ont globalement progressé au même rythme que les revenus. La dégradation de la compétitivité de ce placement par rapport à d’autres actifs s’est aggravée mais c’est une réalité structurelle. En effet, il faut le rappeler, les premières mesures fiscales de soutien à l’investissement locatif ont été prises en 1984, il y a donc 40 ans, avec le dispositif Quilès-Méhaignerie.

   >La troisième cause de long terme est la difficulté de la construction neuve à suivre la demande soutenue de logements bien que la France soit l’un des pays européens où il y a le plus de logements pour 1000 habitants5(*) et où le volume de construction a été important. En effet, notre pays a conservé, jusqu’à très récemment, une démographie plus dynamique que dans le reste de l’Europe. Cette tendance a été renforcée par les mouvements de desserrement des ménages (célibat, famille monoparentale) et de vieillissement de la population. S’y ajoute le fait que notre pays est une des premières destinations touristiques mondiales où il est en outre prisé d’avoir une résidence secondaire. Enfin, la population continue de se métropoliser, renforçant les zones de tension tout en accroissant le nombre de logements vacants dans les zones moins prisées.

   >Enfin, s’est progressivement cristallisé un changement de regard sur l’acte de construire. Là où les grands ensembles voire des gratte-ciels pouvaient être signes de prospérité, de progrès et de modernité, des constructions bien plus modestes font désormais l’objet de nombreux recours des riverains au nom de l’écologie et de la préservation du cadre de vie, signes sans doute d’une société plus individualiste et dont la vision de l’avenir a profondément changé.

   https://www.senat.fr/rap/r23-567/r23-567_mono.html

2. Il est intéressant de savoir qui parle dans ce rapport :

   – M. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ;

   – M. Loïc Chapeaux, directeur des affaires économiques de la Fédération française du bâtiment (FFB) ;

   – M. Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) ;

   – Mme Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH) ;

   – M. Robin Rivaton, économiste ;

   – M. Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre.

3. On peut voir que sur la période considérée (toujours important de le préciser, parce qu’en zoomant ou dézoomant pour fixer le point de référence ailleurs, on pourrait avoir d’autres impressions) :

   * le coût des loyers a progressé bien moins vite que celui de l’accès à la propriété ;
   * le coût des loyers a progressé un petit plus vite que les revenus ou l’inflation générale, mais guère plus.

4. Le graphe qui se termine en 2020 pour illustrer la crise actuelle est un peu dommage, mais le rapport et l’enquête du Sénat ont été assez poussés pour ce que j’avais aperçu. Après ça reste un rapport plutôt à droite. Dans les “solutions” il y a entre autres le fait d’autoriser la location des passoires thermiques, d’inciter l’investissement des particuliers, d’exonérer des droits de succession certains logements, de réduire les critères d’attribution de prêt etc.

   Pour certaines de ces propositions il y a absolument aucune garantie que le résultat final soit l’augmentation du nombre de logement. Pour construire un logement, faut payer la construction. Mettre de l’argent pour tout autre chose que de financer un constructeur qui construit, c’est risquer que cet argent contribue à l’inflation de l’immobilier. Si demain on donne 30k à plein de monde pour acheter un logement (via ptz, critères des prês etc.), potentiellement il y a juste le prix des logements qui monte de ce qu’il faut pour absorber ces 30k et il y a 0 logement construit en plus. Il vaut mieux donner ces 30k à des constructeurs pour qu’ils construisent là où il y a de la demande, et notamment pour qu’ils construisent des résidences principales décentes adaptées à la demande qui a changé. Faut avoir une politique de l’offre plutôt que de la demande. Faut arrêter de donner du pognon qui sert à autre chose que de payer des gens qui bossent à augmenter le nombre de logement décent en France. Et faut réduire le nombre de résidence secondaire, le rapport en fait mention en tant que problème mais n’apporte aucune solution.