Kære hestenet.
Vi har haft udlejet en lejelighed i København i snart 2 år. Lejeligheden er 75kvm i Brønshøj med nyrenoveret badeværelse og nymalet vægge ved indflytning. Køkkenet er pænt, men lidt ældre og er nogenlunde i stil med [det her](https://i.ebayimg.com/images/g/Fl8AAOSwyg1h2rBQ/s-l960.jpg). Vi har udskiftet køleskabet til et nyt samt vandhanen som udlejer formåede knække. Lejemålet er delvist møbleret med seng, sofa, kaffebord, tv-bord og spisebord samt stole.
Lejer klagede over huslejens størrelse, hvilket vi havde snakket om nok også lå en del for højt, men deres “advokatfirma” (to jurasturederende fra Aalborg) krævede 4000 i husleje og vi kunne selvfølgelig ikke gå med på dette da det er en latterlig lav leje. Man skulle tro de havde taget fejl af Aalborgs og Københavns husmarked.
Nu efter 1½ års ventetid har huslejenævnet fastsat lejen til 6800. Er jeg fuldstændig tosset eller er det meget lavt for en velholdt lejelighed på 75kvm i København? Jeg havde regnet med at huslejen ville blive fastsat i omegnen af 7500-8500, men havde aldrig troet de ville sætte det *så* lavt. Det virker til at de tilgodeser lejer urimeligt meget.
​
Da huslejenævnet skulle bese lejemålet var der utrolig beskidt og rodet, hvilket gav et dårlig indtryk af lejemålets kvalitet. Vi tænker lejer selvfølgelig ikke har ryddet op for at få stedet til at se ringe ud (desuden lugtede der af røg). De ankom 4 personer, men gjorde ikke andet end at stikke hovedet ind i værelset og stuen i 2 sekunder. Desuden har huslejenævnet fejlagtigt i deres begrundelse sagt at det er over 10 år siden badeværelset er blevet renoveret. Dette er faktuelt forkert. Badeværelset var nyrenoveret inden for det sidste år da vi købte lejeligheden i 2018. At lejer så har misvedligeholdt det og ødelægget klinker er en anden sag.
​
Hvordan kommer de frem til 6800 og hvorfor er der ikke offentligt tilgængelige data for gennemsnitsleje i de forskellige postnumre? Der virker som en blackbox hvor de bare hiver et tal op uden at have noget belæg for det. Dertil tvivler jeg i høj grad på at det er muligt at finde en lejelighed på 75kvm i god stand til under 7000 nogen steder i København som ny lejer. Min Bror betalte f.eks. 8500 for en lejelighed på 65kvm i Vanløse og betaler nu næsten 10000 for en 70kvm i Ordrup. Bevares beliggenhed, men stadig. Da vi skulle fastsætte lejen kunne vi se at sammenlignelige lejeligheder i Brønshøj blev udlejet for mellem 9000 og 10000 på forskellige websider.
Hvorfor er der så ringe muligheder som udlejer og hvorfor bliver lejen fastsat hvad der er langt under markedsværdi? (efter min mening)?
​
Som jeg umiddelbart kan se er vores eneste mulighed at gå rettens vej hvis vi er uenige med afgørelsen? Og hvorfor vil man overhovedet være privat udlejer i Danmark når reglerne er totalt stacked mod en?
​
Jeg er klar over at implicerede parter kan identificere sagen hvis de læser dette, men er sku efterhånden ligeglad.
​
/Rant
32 comments
Det er meget svært at være privat udlejer. Du har lært din lektie.
Føler 100% med dig og forstår jeres frustrationer.
Nu er loven bare sådan, at ældre lejelejligheder prissættes efter omkostninger og ikke efter markedet.
I virkeligheden skal vi nok være glade for, at så mange udlejere ikke retter sig efter reglerne. For så ville de fleste nok ikke finde det attraktivt at leje ud, og boligproblemet havde været endnu større.
Du står også ret dårligt stillet ift. at skille dig af med lejer.
Fedt at dine lejere har taget sagen op hos huslejenævnet og nu får en fair leje. Jeg hader hader hader priserne for privat leje i københavn, og jeg har ikke det mindste ondt af de udlejere der kommer i klemme med huslejenævnet. At andre udlejere tager uhørt høje priser gør ikke jeg får ondt af jer.
Nå, til dit spørgsmål. Jeg ville kontakte huslejenævnet gennem advokat hvis I mener der er faktuelle fejl i deres opgørelse og få dem til at lave en ny.
Klage over deres begrundelse. Eksempelvis at de lægger til grund at badeværelset ikke er nyrenoveret. Det er jo en faktuel fejl, ifølge det du skriver.
Nu ved jeg jo ikke hvor meget huslejen oprindeligt lød på, men hold tabet op ift de udgifter du får, hvis du taber sagen ved boligretten. (Advokatsalær, retsafgift mv.). Det kan blive en dyr affære for dig. Der har jo trods alt været fire personer med en saglig/faglig viden der har foretaget en vurdering af lejen.
Prisen lyder ganske fornuftig.
Lidt høj endda.
Din bror bør få kigget sine lejemål igennem.
Nu står jeg godt nok på modsatte side af dig, men min erfaring fra LLO er, at det aldrig er helt så lige til, som udlejer tror. Som lejere har vi en lille smule rettigheder, og 6.800/måneden virker mere end fair, ja, faktisk i retningen af at tilgodese udlejer; hvad næsten alle udlejningssituationer gør. Vi er som lejere _meget_ ringere stillet, end udlejere er.
Du kommer med nogle ret hårde beskyldninger mod lejer, at de skulle have “saboteret” fremvisningen blandt andet, det er ret grelt. Man må formode god tro. Huslejenævnets dom, er afsagt efter de oplysninger der er blevet dem fremlagt, så hvis du ikke kan bevise at lejlighed er retteligt moderniseret og så videre, så er det stadig dele af gamle lejelov som gælder, du nok skal læse op på; ikke at de var mindre pro-udlejer.
> Det virker til at de tilgodeser lejer urimeligt meget. […] Og hvorfor vil man overhovedet være privat udlejer i Danmark når reglerne er totalt stacked mod en?
[A’hva’?](https://c.tenor.com/aGR6OVyAVQsAAAAd/laugh-harder-oh.gif)
***
[Her er lidt musik til eftermiddagen](https://www.youtube.com/watch?v=14yI_tso8jk)
Er det ikke bare folk som dig der presser prisen op? Altså dit argument er at, andre tar højere priser, så nu vil du også. Bor selv i en almen bolig på ca. Det samme kvd meter antal, til ca samme pris eks. Vand og varme. I Brønshøj
Det er surt men jeg har seriøst mødt så mange udenlandske studerende som groft sagt, bliver taget i røven af glubske udlejere.
Du har sikkert de bedste intentioner osv. Men prisen du oplyser de skal betale, matcher faktisk andre lejemål i Brønshøj. Håber dog det bedste for dig.
Har du gjort huslejenævnet opmærksom på at der er en faktuel fejl i deres begrundelse (og, formodenligt, i deres vurderingsgrundlag)?
Jeg kender ikke specielt meget til huslejenævnet, men i praktisk talt alle andre offentlige instanser jeg har kendskab til, så skulle det være grund nok til at de skal lave en genvurdering. Dette forudsætter selvfølgelig at du har bevis for at badeværelset er renoveret på det givne tidspunkt.
Hvis lejer tilryger lejligheden + smadrer klinker + gør den ulækker… Kan I så ikke smide lejer ud for at misvedligeholde lejemålet? Træk depositummet, fiks det og find en ny seriøs lejer til en rimelig pris.
Ah ja. Dansk lovgivning tilgodeser lejere for meget. Skulle man have lov at tage samlet 12 måneders leje for indskud + forudbetalt leje istedet for de nuværende 6?
Københavns boligmarked er en katastrofe. Især når økonomien er så centreret som den er. Da jeg som nyuddannet ikke kunne finde job i Aalborg, måtte jeg jo tage til København. Bare ærgerligt man ikke lige kunne finde bolig uden at kæmpe med bogstaveligt talt flere hundrede om hver enkelt lejemål, og have 20-30k på lommen som man har lyst til at smide efter en udlejer hvor man ikke har en jordisk chance for at vide hvad der bliver af dem i sidste ende.
Stakkels udlejere.
Ej okay, om du får 6800 eller 7500 kan vel ikke vælte læsset? Måske jeg ser det som lidt meget first world problem, for hvis det er tilfældet har I sat jer lidt rigeligt stramt.
Jeg forstår ikke helt. Altså har i selv lejet lejligheden og fremlejer den derefter?
Hvad giver i selv for lejligheden om måneden?
For så kan jeg sku ikke se problemet da vi vel ikke skal ud i absurde leje karruseller når folk ikke engang selv ejer den eller vil bo der – ellers kunne man vel bare leje en masse lejligheder og så fremleje dem dyrere?
Var det jeres egen andel eller ejer ville jeg mene sagen var en anden da man jo her lægger en masse penge for ansvar, slid, til lån som jo er afhængigt at markedet etc.
Flyt ind i din lejlighed eller sælg den, hvis du synes det er et problem…
Pt har du under de sidste to års fremleje lagt 15-20% skattefri værdistigning direkte ned i din lomme og samtidig fået dækket dine udgifter til at eje lejligheden.
Min sympati over for dit whine kan findes på et meget lille sted. Dine lejere kan nu se frem til at betale en mere fair husleje og jeg håber da at du skal tilbagebetale det de har betalt for meget for det sidste år. Er det ikke sådan reglerne er?
Klag over det der faktuelt er forkert, men det er usmageligt at insinuere at dine lejere har saboteret gennemgangen med LLO.
Smid din udlejer ud ved at flytte ind i lejligheden selv, og behold hans depositum, fordi han har ødelagt lejligheden.
6800 lyder rimeligt. At du forventer 7500-8500 er fuldstændigt sindsygt. Vi kan kun se køkkenet fra billedet, men vi ved jo ikke hvordan resten af lejligheden ser ud. Det kunne jo være slidt ned osv.
Det er svært at komme med et bud på om fastsættelsen af lejen er fair, uden at kende området i Brønshøj hvor lejligheden er placeret og om det er en ældre lejlighed fra før 1991 (hvilket det virker til).
Nu har jeg for sjov googlet lidt efter lejeboliger i Brønshøj og kunne finde flere på mellem 60-80kvm, der havde en pris nogenlunde identisk med den du har fået fra huslejenævnet. Du skal også huske at dem du evt. sammenligner med, nok er folk der har fastsat en for høj husleje. Hvis de har lejere der brokker sig, vil de ligeledes stå i samme situation som dig.
Den eneste måde man som privat udlejer kan fastsætte sin egen lejepris på, er ved at købe en lejlighed fra efter 1991, da der her er tale om fri lejefastsættelse (man skal dog altid have aftalelovens § 36 med i overvejelsen).
Det tog mig cirka 30 sekunder på google at finde Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn: [https://www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri/uenighed-mellem-lejer-og-udlejer/ankenaevnet](https://www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri/uenighed-mellem-lejer-og-udlejer/ankenaevnet)
Når jeg kigger på boligsiden kan jeg kun finde en enkelt i nogenlunde samme størrelse; 75m2 til 7600.. Så 6800 virker ikke helt skævt, alt efter standen. Det billede du har linket at køkkenet, som du kalder “pænt, men lidt ældre” er noget virkelig noget grimt lort man ikke kan være bekendt (no offense).
I har vel billeder og indflytningsrapport og kan dokumentere lejers mislighold?
Derudover antager jeg at i har spurgt huslejenævnet om at få oplyst deres begrundelse eller fået en skriftlig redegørelse fra dem? Hvad har deres svar været?
Det er trist at læse din post. Men det sådan markedet fungerer.
Jeg får regelmæssigt downvotes når jeg fortæller om, hvordan huslejenævnet er politisk, og hvordan folk instrueres i, at klemme udlejere mest. Fx. at vente med at klage til lige inden der er gået 2 år, så udlejer skal betale X kroner pr. måned tilbage til lejer, med tilbagevirkende kraft.
Det er usmageligt, at 2 parter frivilligt indgår en lejekontrakt, og den ene part bryder.
Så er der off cases, hvor der er kommuner med huslejeloft, men overskrider vildt og voldsomt, men når det bliver til vurderingssager, så er huslejenævnet altid klar til at ødelægge lejemarkedet.
Og ja, de er en af de årsager til, at vi har så fucked et lejemarked i DK, og mange tomme lejligheder. For du kan undersøge nok så meget, og så blive kneppet af huslejenævnet, hvis du har en uhæderlig lejer.
Wonder why det handler om at kende folk, som kender folk, som….etc.
Få en advokat på, og gør klar til at bruge penge på vedkommende, og nok tabe. Men det er sgu principielt. Og om ikke andet, betalt en advokat en time, for bare at få en vurdering af, om/hvor fucked i er. Han skal selvfølgelig have det som et af sine primære områder.
Frustrationen er fuldt forståelig, men at skrive den slags herinde, hvor der kun er smålige mennesker der kræver urealistisk billige lejligheder for andres penge i midten af københavn, forudser jeg ikke stor succes for.
Din post er også en af grundene til jeg tit ikke altid bare støtter folk, der er helt hyped på at starte udlejningsejendomme.
Det er ikke så nemt som man tror, og mange har brændt nallerne før.
Tænker prisen lyder mere eller mindre fornuftigt.
Det med at andre tager en del mere, er ikke noget argument for at lejen skulle være for lav. Desværre kan man som udlejer i Danmark tage alt for meget i leje, så længe lejeren ikke tager foran huslejenævnet. Og netop fordi det sker så sjældent, er der så mange alt for dyre boliger på markedet.
Det er bare uheldigt for dig, at det nu lige netop var din lejer der har fundet på at klage.
Det er ikke frit hvad man kan opkræve i leje for ældre lejligheder i København.
Sådan har det altid været.
Man kan synes det er urimeligt, men det er jo ikke en ny regel og derfor var det også gældende da i købte lejligheden.
Det har altid været sådan at den leje som huslejenævnet sætter opleves som lav af de folk der udlejer ejerlejligheder. Jeg tror det skyldes at lejen vurderes ud fra det samlede marked hvor også offentlige/almennyttige lejeligheder indregnes i vurderingen.
Tanken bag er for at undgå spekulation, således at folk opkøber lejligheder med udleje for øje.
Loven er på lejerens side, lejen skal kun dække fællesydelse, værditab og forbrug. Vi bor i en ejerlejlighed tæt på kbh. på 84 kvm banken har vuderet til 2.7mil vores overbo er en gammel dame der bor alene til leje i samme størrelse lejlighed hun giver 4500kr per md. Så tror du skal være glad for at den ikke er sat lavere.
Du skal indbringe sagen for boligretten. Skriv evt . En privatbesked.
>Er jeg fuldstændig tosset eller er det meget lavt for en velholdt lejelighed på 75kvm i København
Det er meget lavt ud fra et sådan rent forretningsmæssigt perspektiv, men meget passende ift. de guidelines man finder i diverse beregnere online, de har tænkt at den skulle ligge omkring 1000-1100 pr kvm pr år.
Det er almindeligt kendt at cash flowet er elendigt i udlejning af huslejeregulerede ejendomme i Kbh og Aarhus, fordi den lovlige leje ofte ligger omkring de 3-3,5% af boligens værdi, med fastforrentet realkredit er omkostningerne næsten ligeså høje, og dermed er det mere en spekulation i værdistigninger end en reel cash flow forretning. Pris dig lykkelig for, at du købte inden 2020 rushet i det mindste 🙂
Jeg har ikke personligt erfaring med at udleje eller huslejenævnsafgørelser, men ud fra nogle Google-søgninger ser det ikke helt skævt ud, så jeg tror ikke umiddelbart, du får noget ud af at klage.
Vær glad for, du har en god lejekontrakt, som giver dig mulighed for selv at flytte ind, så du kan komme af med lejer – ellers sad du for alvor i saksen. Betragt det som en lærestreg, at privat udlejning af “gamle” ejendomme ikke automatisk er en guldrandet forretning.
Denne [beregner](https://www.bolius.dk/efter-lovaendring-tjek-om-din-husleje-er-for-hoej-91232) fra Bolius spytter 6.875 DKK ud med disse input: 75 m2 i middel stand i København.
De skriver, at beregneren er baseret på afgørelser fra huslejenævnene, så den burde være nogenlunde inden for skiven.
Huslejenævnet og advokater opgør typisk huslejen med en KVM pris PR KVM pr år, en markedsleje på +1.000 lyder høj, jeg blev selv vurderet til at kunne sætte min til ca 1.000 max.
Der var køkken, bad, og fælles vaskeri (gratis), stort kælderrum og parkeringsplads. Det er en gammel lejlighed men i god stand, nyere køkken og bad.
Jeg har så alligevel sat den lidt højere fordi jeg har kvantificeret de forskellige værdier, og vurderet værdien af hver enkelt facilitet.
Når jeg så kigger på boligportal så kan jeg se at den pris jeg har sat svarer til de andre PR KVM pr år. I mit tilfælde er det så 8.000, inkl vand og varme (ingen målere).
For at kunne udleje med profit, så skal der være lagt en rimelig udbetaling som gør at omk inkl finansiering +skat ligger under det lejer så skal betale.
For at kunne trække nogle højere KVM priser, så skal tingene generelt være i god stand men der skal også være faciliteter som trækker det op i et højere niveau. Bad, køkken og vask er som regel ikke nok til at lægge 20-30% over markedet, for det har de andre nok også – men det kunne f eks være udsigt eller herlighedsværdi, tagterrasse, carport/garage eller andet i den dur.
Med de priser der er i kbh, så er det svært at køre en lejlighed med profit baseret på alm finansiering, man skal smide penge i til renovering så du kan trække på den nye prissætning.
Omkostningsbestemt husleje. Jeg vil anbefale dig at slå det op og dykke ned i emnet, da det er lidt komplekst. Og tallet bestemt ikke er tilfældig sat.
Dit uheld er at du lejer ud i en boligreguleret kommune (Kbh).
Vi betaler 5568 kr for en lejlighed på 70 m2 + 20 m2 kælderrum samt 150 m2 have i Valby.
Når der er sagt, så kan huslejenævnet være sjuskede når de er ude og bese lejemål, og det kan være ganske meget op ad bakke for at få dem til at indse deres fejlagtige vurderinger.
Dejligt at vide at der i det mindste er en lille smule beskyttelse imod blodsugende udlejere.
Det lyder som en billig leje for 75m2 i Brønshøj. Jeg ville tænke 9-10000kr pr mdr.
Læs dette:
Fra en større sag med Blackstones udlejningsejendomme: (link nederst)
I alt får lejere i 300 ud af selskabets 2.300 lejemål nu et tilbud om få sat huslejen ned til mellem 750 – 1.650 kroner per kvadratmeter årligt, skriver Kereby.
Hvis man går ud fra de priser, vil en lejlighed på 100 kvadratmeter komme til at koste mellem 6.250 – 13.750 kroner om måneden i ren leje uden forbrug og andre udgifter.
https://www.dr.dk/nyheder/penge/har-over-50-sager-koerende-om-husleje-nu-saenker-blackstone-prisen-300-beboere
Edit: læg mærke til at lejerorganisationen ikke er imødekommende overfor denne nedgang i leje. (Læs de synes den skulle længere ned)
Du skriver selv at huslejen “lå en del for højt”, og at du havde tænkt at Huslejenævnet ville fastsætte lejen til 7.500-8.500. Dvs. at du sikkert har prøvet at tage et godt stykke over 10.000 om md. for lejligheden. Huslejenævnet sætter den så til 6.800.
Du blev taget med fingrene i kagedåsen. Lev Mette.
Hvad var den oprindelige husleje ?