Moji starši so dobili (neopremljeno) bajto skori 500m² za mnj kot zdele plačaš za eno mini stanovanje v Lublani
“Ljudje ne razumejo, če kupiš stanovanje in potem oddajaš to ni več pasivni dohodek”
Vsaka delnica ti prinese več. Ta finančna pismenost v Sloveniji. Porazna!
Zdej pa dajmo kalkulacije še za povprečno stanovanje, torej brez kakršne koli prenove in oddajanje na črno 🙈
Zaslužek bi se moral računati s predvidenim porastom cen najemnin. Ne boš 45 let oddajal za enak znesek, strošek nakupa pa se ne bo povečal. Poleg tega večina ne plačuje davka, pa tudi pri vzdrževanju se varčuje (pa še kaj se vzame iz varščin).
Pri času povračila stroškov je treba tudi upoštevati, da se v urbanih okoljih stanovanje takoj odda, medtem ko drugje niti ne. Prav tako nesorazmerno raste vrednost nepremičnine, ki jo lahko na primer v Ljubljani prodaš po 10-20 letih in si že obrnil profit (vsaj pokril strošek kredita, če ne že kaj več).
Da ne govorimo o tem, da lahko stanovanje kupiš tudi ceneje, če se del kupnine da v gotovini in se izogiba davkom (česar na primer kupci prve nepremičnine niso sposobni).
Po drugi strani pa lahko naletiš na slabega najmenika, ki ti zagreni življenje, to je tudi res. Lahko bi zračunali še verjetnost tega, da se z najemnikom boriš na sodišču glede na regijo/mesto.
Zanimivo, sicer je logično glede cene stanovanj, je pa sigurno en argument, da (če bi razmišljali tudi o kasnejši prodaji) je lahko bolje (ali vsaj malo bolje kot zapisano) v Ljubljani (ki je sicer najslabša), če računaš na to, da bo cena stanovanj rasla veliko hitreje kot v MS in ga hitreje in dražje prodaš?
Plus rast najemnin v različnih krajih, spet lahko predvidevamo, da bo v LJ še hitreje raslo?
In vsi izračuni so lahko irelevantni, če država začne graditi neprofitna stanovanja ali se odloči za decentralizacijo LJ, ampak riziko je itak pri vseh naložbah. Plus, davki …
Računi so malo sfaljeni. Razlika med delnicami in nepremičninami je v tem, da fotri za nepremičnine dobijo poceni kredit, 2% ali celo manj. Torej 150 000EUR je fotrov denar, 150 000EUR pa bančni kredit. Izven Ljubljane se za 3 stanovanje po 100 000 dobi cca. 1500EUR na mesec, torej je kredit povrnjen v 10 letih. Ob tem se spodobi upoštevati, da so cene nepremičnin v zadnjem letu zrasle za 10%+ procentov. Dejansko je pri vsem tem zgornja meja kredit, ki ga foter lahko dobi, ker ga je skoraj povsem možno odplačevat z najemnino.
Mladi pa kredita ne dobijo, ker jim Banka Slovenije to prepoveduje. To je v resnici problem. Večina ima to srečo, da za njimi stoji kakšen “fotr”, ki jim lahko pomaga na nepremičninskem trgu. Ostalim ne zavidam. Na volitvah bo pa glavna tema “jAnšA sLaB”.
Veste, da so v ZDA zavarovalnice nepotrebni posredniki, ki povečujejo stroške zdravstva?
Tudi najemodajalci so posredniki 🙂
Tole je čisto mem izračun, je pa realen če si lev in nov. 90% ljudi oddaja na črno, mislim da nobenmu na kraj pameti ne pride da bo dal za stanovanje 250k in bo potem plačeval 20%ddv od vsake najemnine… Tudi cena je prenapihnjena, 250k plus obnova zato da boš dal najemnika notr.
Stroški investicije… jaz bolj gledam na to, da je najemnina dividenda, vložek pa stanovanje, ki ga lahko vedno prodaš.
Sem se mal poigral. Cene so povprečje iz prodajnih spletnih strani in bi rekel da kar korektne. Zadeva ni na 2 centa natančna.
Hipotetično smo dobili službo malo nad povprečjem, živimo doma in bi radi po mentaliteti naših dedkov in babic čim prej kupili stanovanje pa dajal v najem, saj je to vir do bogastva. Pa gremo.
55-60 kvadratno stanovanje, rabljeno ampak v dokaj ok stanju v dobri lokaciji v Ljubljani trenutno stane 200,000€. Najemnina podobnih stanovanj se gibljejo od 600-750€, zato sem vzel lepo 700€ za izračun.
Ker nimamo nič denara in smo čudežno dobili kredit (vzel ga je oče, plačeval ga boš ti) je dobil **200k €** kredita na **20 let** z **1,5%** obrestno mero ( bodimo realni tu smo šli ZELO na roko nepremičnini)
200k € = 965€ na mesec obroka. Torej upoštevamo da smo pridni in imamo vse prijavljeno. **700€** najemnine, **10 %** normiranih stroškov in potem **15 %** davek na osnovo. Bruto na leto dobimo **8,400€** najemnine. Po plačanem davku imamo potem neto **7,266€**. (10 in 15% je po novem zakonu nisem ziher če je sprejet, stari je bil 15 in 27,5 %, torej še hujše).
Ker najemnina ne bo vseh 20 let ista, rečemo da na 5 let dvignemo najemnino za 50€. Ker najemniki niso kot stari delavci v tovarnah in stvari hitro zamenjajo bomo pribili 2x renovacija (pleskanje, manjša popravila) na 10 let in dejstvo da mogoče 2-4 mesce nimamo nikogar v stanovanju. Skupaj torej 10k € (renovacija).
S 965€ mesečnega obroka in 5k € dodatka za razne renovacije moramo v 20 letih za stanovanje plačati = **241,600 €** z najemninami pa v 20 letih dobimo **160,890 €.**
Manjka nam torej **80,310 €**, kar na 20 let privede do **340 €** na mesec iz lastne žepke v povprečju.
20 let mine. Kredit odplačan. Iz žepa več ni treba dajat. Lahko naprej vsak mesec vlečemo 850€. Stari smo pa verjetno nekje 50 + let. Ker so to dolgotrajne naložbe, se odločimo da prodamo. Povprečna rast nepremičnin je nekje 8 %. Leto 2021 ne bom upošteval, ker realno 16% povišanje v enem letu je absurd. Vzeto je povprečje od leta 2011 do leta 2020 iz statističnega urada.
​
Naše stanovanje je tako po 20 letih iz 200k € prilezlo na dobrih **400k**. Stanovanje je sedaj uradno tudi staro nekje 80 let. Zadevo je potrebno pred prodajo konkretno renovirat kajti leta 2042 bo zadeva malo bolj moderna kot leta 2010, ko je bilo nazadnje renovirano. Stanovanje za 30k € preuredimo (tisti, ki imate nepremičnine veste kaka je kopalnica po 30 letih in tudi veste da nova stane 10k). Prodamo za **400k**. Zaslužek 400k stanovanje, provizija nepremičninske hiše – 30k renovacija = **400k – 4% – 30k** = **354k €**.
Ker pa se nam neda in ne dobimo kredita takega da te kap, pa smo se odločili, kupit leto ETF. Donos konzervativnih 7 %. Začetni vložek 10k €. Mesečno da bo fer vplačujemo 350€ tako kot smo sedaj doplačevali najemnino. V 20 letih nas tako pričaka **220k** €.
​
Nepremičnina se mogoče res bolj splača dolgoročno ampak. Imate sposobnost, da dobite 200k kredita? 1.5 % obrestna mera je za tiste, ki poznajo direktorja banke, če ga ne poznate dobite za tak kredit na 20 let najmanj 2.5 % obrestno mero. Kar zmanjša vaš dobiček tako za **44k €** in smo že na **310k.** Prav tako, kdo pravi da ne boste 3-4-5-6 mescev brez stanovalcev? Si lahko privoščite 965€ mesečnega obroka, pri 1300€ plače, če ne poberete najemnine? Škododelni lastniki? 10k € popravil v 20 letih je bilo tako ali tako konzervativnih.
Če imate 1300€ plače. Nimate vsak mesec 965 € obroka (halo?) in vas ni strah, da lahko naslednji mesec ostanete brez najemnikov in morate sami kriti stroške, boste vejretno tudi več investirali v ETF. Ker boste imeli bolj pozitivne misli, ker na nas ne preži 965 € obroka. Če potem od 1300€ mirne volje investirate 450€ prav tako na 10 let dodate 10k namesto popravil v stanovanju v ETF vas čaka s konzervativnimi procenti okrog **310k** €. Po plačanem davku na dobiček smo nekje na **280k** € ( ne da se mi progresivno zmanjševat, preveč excela blo že danes na delu).
Se splača imet 965 € obroka? Negotovost, nelagodje za mogoče 30k € več dobička po 20 letih? Ali pa 1x na mesec pasivno investiraš v ETF in živiš lepo naprej.
​
Nepremičnina se splača, če začneš mlad, ker imaš bogate starše ( politiki) da pri 40 letih začneš pobirat 900€ najemnine plus vrednost ti raste. Pri 55 letih ali pa kasneje je stanovanje za tvojega otroka ali pa prodaš.
tl;dr. Kupit nepremičnino ni dostopno za vsakega. ETF je dosopen za vsakega. Na koncu po 20 letih če imaš OPTIMALNE obrestne mere in odlične najemnike si za 10% na boljšem pri stanovaju.
ld;dr Pusite sanje o stanovanjih če ste stari 25 let z 5k € na banki in 1200€ plače. Kupite vsak mesec ETF in pri 45 letih dobro izplačajte. LP.
Treba upoštevat da so trenutne cene za nepremičnine napihnjene… tako da ne vem če je pametno računat na neskončno rast vrednosti… glih tolk lahko računaš na implozijo mehurčka in izgubo veliko od začetne naložbe z padcem vrednosti nepremičnine.
Če boš v KP sam 8.500€/ letno zaslužil 🤣🤣🤣
Fantje, punce, zidat bo treba, prej pa menjat jankovica, da se bo smelo zidat.
Trenutne cene nepremicnin so preserantske, in te racunice zgoraj ne stejejo nic kaj dosti trenutno.
Plus, ce danes kupis stanovanje v fuzinah za ta denar, bo cez 45let samo se za rusit, skupaj z ostalimi bloki tam, ker armiran beton niti slucajno ni vecen.
boomerji imajo hardon na nepremičnine se veš kripto je smrt v nepremičnino pa verjame ker jo vidi…lol
Ta mehurček bo moral enkrat počit. Tako kot vsak. Morda ne letos, morda niti naslednjih 20 let ampak enkrat bo Puffff…..
19 comments
Link do izračunov: https://nepremicnine.finance.si/8985830/Stanovanje-kot-nalozba-V-koliksnem-casu-najemnina-poplaca-investicijo-in-stroske
A ste ja bolan, 226.000 za 50m2.
Nasi starsi so pa hise gradil za tak dnar.
Vsak večji ETF ma boljše donose.
[deleted]
Moji starši so dobili (neopremljeno) bajto skori 500m² za mnj kot zdele plačaš za eno mini stanovanje v Lublani
“Ljudje ne razumejo, če kupiš stanovanje in potem oddajaš to ni več pasivni dohodek”
Vsaka delnica ti prinese več. Ta finančna pismenost v Sloveniji. Porazna!
Zdej pa dajmo kalkulacije še za povprečno stanovanje, torej brez kakršne koli prenove in oddajanje na črno 🙈
Zaslužek bi se moral računati s predvidenim porastom cen najemnin. Ne boš 45 let oddajal za enak znesek, strošek nakupa pa se ne bo povečal. Poleg tega večina ne plačuje davka, pa tudi pri vzdrževanju se varčuje (pa še kaj se vzame iz varščin).
Pri času povračila stroškov je treba tudi upoštevati, da se v urbanih okoljih stanovanje takoj odda, medtem ko drugje niti ne. Prav tako nesorazmerno raste vrednost nepremičnine, ki jo lahko na primer v Ljubljani prodaš po 10-20 letih in si že obrnil profit (vsaj pokril strošek kredita, če ne že kaj več).
Da ne govorimo o tem, da lahko stanovanje kupiš tudi ceneje, če se del kupnine da v gotovini in se izogiba davkom (česar na primer kupci prve nepremičnine niso sposobni).
Po drugi strani pa lahko naletiš na slabega najmenika, ki ti zagreni življenje, to je tudi res. Lahko bi zračunali še verjetnost tega, da se z najemnikom boriš na sodišču glede na regijo/mesto.
Zanimivo, sicer je logično glede cene stanovanj, je pa sigurno en argument, da (če bi razmišljali tudi o kasnejši prodaji) je lahko bolje (ali vsaj malo bolje kot zapisano) v Ljubljani (ki je sicer najslabša), če računaš na to, da bo cena stanovanj rasla veliko hitreje kot v MS in ga hitreje in dražje prodaš?
Plus rast najemnin v različnih krajih, spet lahko predvidevamo, da bo v LJ še hitreje raslo?
In vsi izračuni so lahko irelevantni, če država začne graditi neprofitna stanovanja ali se odloči za decentralizacijo LJ, ampak riziko je itak pri vseh naložbah. Plus, davki …
Računi so malo sfaljeni. Razlika med delnicami in nepremičninami je v tem, da fotri za nepremičnine dobijo poceni kredit, 2% ali celo manj. Torej 150 000EUR je fotrov denar, 150 000EUR pa bančni kredit. Izven Ljubljane se za 3 stanovanje po 100 000 dobi cca. 1500EUR na mesec, torej je kredit povrnjen v 10 letih. Ob tem se spodobi upoštevati, da so cene nepremičnin v zadnjem letu zrasle za 10%+ procentov. Dejansko je pri vsem tem zgornja meja kredit, ki ga foter lahko dobi, ker ga je skoraj povsem možno odplačevat z najemnino.
Mladi pa kredita ne dobijo, ker jim Banka Slovenije to prepoveduje. To je v resnici problem. Večina ima to srečo, da za njimi stoji kakšen “fotr”, ki jim lahko pomaga na nepremičninskem trgu. Ostalim ne zavidam. Na volitvah bo pa glavna tema “jAnšA sLaB”.
Veste, da so v ZDA zavarovalnice nepotrebni posredniki, ki povečujejo stroške zdravstva?
Tudi najemodajalci so posredniki 🙂
Tole je čisto mem izračun, je pa realen če si lev in nov. 90% ljudi oddaja na črno, mislim da nobenmu na kraj pameti ne pride da bo dal za stanovanje 250k in bo potem plačeval 20%ddv od vsake najemnine… Tudi cena je prenapihnjena, 250k plus obnova zato da boš dal najemnika notr.
Stroški investicije… jaz bolj gledam na to, da je najemnina dividenda, vložek pa stanovanje, ki ga lahko vedno prodaš.
Sem se mal poigral. Cene so povprečje iz prodajnih spletnih strani in bi rekel da kar korektne. Zadeva ni na 2 centa natančna.
Hipotetično smo dobili službo malo nad povprečjem, živimo doma in bi radi po mentaliteti naših dedkov in babic čim prej kupili stanovanje pa dajal v najem, saj je to vir do bogastva. Pa gremo.
55-60 kvadratno stanovanje, rabljeno ampak v dokaj ok stanju v dobri lokaciji v Ljubljani trenutno stane 200,000€. Najemnina podobnih stanovanj se gibljejo od 600-750€, zato sem vzel lepo 700€ za izračun.
Ker nimamo nič denara in smo čudežno dobili kredit (vzel ga je oče, plačeval ga boš ti) je dobil **200k €** kredita na **20 let** z **1,5%** obrestno mero ( bodimo realni tu smo šli ZELO na roko nepremičnini)
200k € = 965€ na mesec obroka. Torej upoštevamo da smo pridni in imamo vse prijavljeno. **700€** najemnine, **10 %** normiranih stroškov in potem **15 %** davek na osnovo. Bruto na leto dobimo **8,400€** najemnine. Po plačanem davku imamo potem neto **7,266€**. (10 in 15% je po novem zakonu nisem ziher če je sprejet, stari je bil 15 in 27,5 %, torej še hujše).
Ker najemnina ne bo vseh 20 let ista, rečemo da na 5 let dvignemo najemnino za 50€. Ker najemniki niso kot stari delavci v tovarnah in stvari hitro zamenjajo bomo pribili 2x renovacija (pleskanje, manjša popravila) na 10 let in dejstvo da mogoče 2-4 mesce nimamo nikogar v stanovanju. Skupaj torej 10k € (renovacija).
S 965€ mesečnega obroka in 5k € dodatka za razne renovacije moramo v 20 letih za stanovanje plačati = **241,600 €** z najemninami pa v 20 letih dobimo **160,890 €.**
Manjka nam torej **80,310 €**, kar na 20 let privede do **340 €** na mesec iz lastne žepke v povprečju.
20 let mine. Kredit odplačan. Iz žepa več ni treba dajat. Lahko naprej vsak mesec vlečemo 850€. Stari smo pa verjetno nekje 50 + let. Ker so to dolgotrajne naložbe, se odločimo da prodamo. Povprečna rast nepremičnin je nekje 8 %. Leto 2021 ne bom upošteval, ker realno 16% povišanje v enem letu je absurd. Vzeto je povprečje od leta 2011 do leta 2020 iz statističnega urada.
​
Naše stanovanje je tako po 20 letih iz 200k € prilezlo na dobrih **400k**. Stanovanje je sedaj uradno tudi staro nekje 80 let. Zadevo je potrebno pred prodajo konkretno renovirat kajti leta 2042 bo zadeva malo bolj moderna kot leta 2010, ko je bilo nazadnje renovirano. Stanovanje za 30k € preuredimo (tisti, ki imate nepremičnine veste kaka je kopalnica po 30 letih in tudi veste da nova stane 10k). Prodamo za **400k**. Zaslužek 400k stanovanje, provizija nepremičninske hiše – 30k renovacija = **400k – 4% – 30k** = **354k €**.
Ker pa se nam neda in ne dobimo kredita takega da te kap, pa smo se odločili, kupit leto ETF. Donos konzervativnih 7 %. Začetni vložek 10k €. Mesečno da bo fer vplačujemo 350€ tako kot smo sedaj doplačevali najemnino. V 20 letih nas tako pričaka **220k** €.
​
Nepremičnina se mogoče res bolj splača dolgoročno ampak. Imate sposobnost, da dobite 200k kredita? 1.5 % obrestna mera je za tiste, ki poznajo direktorja banke, če ga ne poznate dobite za tak kredit na 20 let najmanj 2.5 % obrestno mero. Kar zmanjša vaš dobiček tako za **44k €** in smo že na **310k.** Prav tako, kdo pravi da ne boste 3-4-5-6 mescev brez stanovalcev? Si lahko privoščite 965€ mesečnega obroka, pri 1300€ plače, če ne poberete najemnine? Škododelni lastniki? 10k € popravil v 20 letih je bilo tako ali tako konzervativnih.
Če imate 1300€ plače. Nimate vsak mesec 965 € obroka (halo?) in vas ni strah, da lahko naslednji mesec ostanete brez najemnikov in morate sami kriti stroške, boste vejretno tudi več investirali v ETF. Ker boste imeli bolj pozitivne misli, ker na nas ne preži 965 € obroka. Če potem od 1300€ mirne volje investirate 450€ prav tako na 10 let dodate 10k namesto popravil v stanovanju v ETF vas čaka s konzervativnimi procenti okrog **310k** €. Po plačanem davku na dobiček smo nekje na **280k** € ( ne da se mi progresivno zmanjševat, preveč excela blo že danes na delu).
Se splača imet 965 € obroka? Negotovost, nelagodje za mogoče 30k € več dobička po 20 letih? Ali pa 1x na mesec pasivno investiraš v ETF in živiš lepo naprej.
​
Nepremičnina se splača, če začneš mlad, ker imaš bogate starše ( politiki) da pri 40 letih začneš pobirat 900€ najemnine plus vrednost ti raste. Pri 55 letih ali pa kasneje je stanovanje za tvojega otroka ali pa prodaš.
tl;dr. Kupit nepremičnino ni dostopno za vsakega. ETF je dosopen za vsakega. Na koncu po 20 letih če imaš OPTIMALNE obrestne mere in odlične najemnike si za 10% na boljšem pri stanovaju.
ld;dr Pusite sanje o stanovanjih če ste stari 25 let z 5k € na banki in 1200€ plače. Kupite vsak mesec ETF in pri 45 letih dobro izplačajte. LP.
Treba upoštevat da so trenutne cene za nepremičnine napihnjene… tako da ne vem če je pametno računat na neskončno rast vrednosti… glih tolk lahko računaš na implozijo mehurčka in izgubo veliko od začetne naložbe z padcem vrednosti nepremičnine.
Če boš v KP sam 8.500€/ letno zaslužil 🤣🤣🤣
Fantje, punce, zidat bo treba, prej pa menjat jankovica, da se bo smelo zidat.
Trenutne cene nepremicnin so preserantske, in te racunice zgoraj ne stejejo nic kaj dosti trenutno.
Plus, ce danes kupis stanovanje v fuzinah za ta denar, bo cez 45let samo se za rusit, skupaj z ostalimi bloki tam, ker armiran beton niti slucajno ni vecen.
boomerji imajo hardon na nepremičnine se veš kripto je smrt v nepremičnino pa verjame ker jo vidi…lol
Ta mehurček bo moral enkrat počit. Tako kot vsak. Morda ne letos, morda niti naslednjih 20 let ampak enkrat bo Puffff…..