Het is wel een bijzondere uitspraak, omdat de Hoge Raad (HR) op een aantal punten lijnrecht ingaat tegen jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU). Zo dienen prijswijzigingsbedingen ook redenen te bevatten op grond waarvan de verhoging in de toekomst wordt toegepast. De HR wandelt daar gewoon overheen en oordeelt dat zoiets voor een huurder niet relevant zou zijn.
Dat klopt niet lijkt mij, want veel huurovereenkomsten bevatten een zin die neerkomt op: ‘*De verhuurder mag daarnaast de huurprijs verhogen met maximaal <percentage>%*’. Mooi dat de verhuurder dat ‘mag’, maar de verhuurder doet dat niet per se en het is ook onduidelijk wanneer de verhuurder dat wel of niet doet. Kortom, voor een huurder is het niet erg transparant.
Verder trekt de HR in dit arrest de procentuele verhoging los van prijsverhoging op grond van indexatie (CPI). Dat laatste is onder geen beding oneerlijk, maar het hele punt was nu steeds dat het ging om een combinatie van zo’n percentage en een indexatie. Ik sluit niet uit dat dit arrest van de HR in de toekomst toch geen stand houdt, omdat er bijvoorbeeld prejudiciële vragen aan het HvJ EU worden gesteld over een consumentenovereenkomst met een combinatie van indexatie en een procentuele opslag.
Tot die tijd is dit het dus. Dat betekent overigens nog wel dat er heel veel huurovereenkomsten zijn met een opslagpercentage van meer dan 3% en die verhuurders lijken nu toch echt vrij definitief een probleem te hebben.
Automatisch 3% bovenop de inflatie is op de lange termijn toch niet houdbaar?
Bijzonder slechte kop. De Hoge Raad heeft bepaald dat een verhoging van maximaal 3% bovenop inflatie in de vrije sector in beginsel niet in strijd is met Europees consumentenrecht.
Op dit moment mag je in de vrije sector sowieso al alleen inflatie +1% vragen, maar in heel veel contracten in de vrije sector staat inflatie +3% (of +5%). Sommige rechters (met name in Amsterdam) vonden die bepalingen in strijd met Europees consumentenrecht. Het gevolg daarvan zou erg groot zijn. Dan wordt de huur namelijk teruggezet naar de oorspronkelijke huur bij aanvang van het contract en moet de verhuurder alle huurverhogingen met terugwerkende kracht terugbetalen.
De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat inflatie +3% (in beginsel) niet in strijd is met Europees consumentenrecht, dus al die huurprijsverhogingen uit het verleden in de vrije sector blijven staan. In de toekomstige jaren (in ieder geval tot en met 2029) mogen verhuurders op basis van de Nederlandse wet echter alleen met inflatie +1% verhogen in de vrije sector.
Had ook niet verwacht als huurder ook maar ergens een meevaller te krijgen.
Gelukkig kan mijn huurbaas nu zijn prive reservaat blijven beheren. Stel je voor als dat niet kon…
Ik vraag me af wat er met bestaande huurcontracten aan de hand gaat zijn waar CPI + >3% in staat. Worden die automatisch gecorrigeerd naar CPI + 3%? Of moet ik elk jaar opletten dat ze er niet overheen gaan en dan pas de rechtsbijstand bellen?
Helaas heeft u/Himynameispill mij geblocked, maar het klopt niet dat verhuurders in de ‘vrije sector’ sowieso inflatie + 1% kunnen vragen.
De Wet Nijboer die sinds mei 2021 in werking is getreden geeft verhuurders niet een bevoegdheid om de huurprijs te verhogen, maar regelt dat de huurverhoging niet meer kan zijn dan inflatie + 1% of (als dat minder is) gemiddelde cao-loonstijging + 1%.
Als er in het contract staat ‘de huurprijs wordt verhoogd op grond van de CPI’ en verder niets, dan is de CPI dus de stijging. Dit gaat ook erg vaak fout bij verhuurders. Als er staat ‘de huurprijs wordt verhoogd op grond van de CPI en kan extra worden verhoogd met 3%’, dan is het maximum CPI + 1% omdat het de wettelijke grens is. Of zelfs cao-loonstijging + 1% als dat percentage lager ligt.
Controleer dus altijd zelf je contract als een verhuurder de huurprijs verhoogt. Verhogingen in de vrije sector moeten altijd uit het contract volgen. Verder zijn clausules in contracten met een opslag van >3% nu waarschijnlijk oneerlijk, hoewel de Hoge Raad dat weer onnodig in het midden laat. Het is een arrest met nogal wat haken en ogen.
6 comments
Het is wel een bijzondere uitspraak, omdat de Hoge Raad (HR) op een aantal punten lijnrecht ingaat tegen jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU). Zo dienen prijswijzigingsbedingen ook redenen te bevatten op grond waarvan de verhoging in de toekomst wordt toegepast. De HR wandelt daar gewoon overheen en oordeelt dat zoiets voor een huurder niet relevant zou zijn.
Dat klopt niet lijkt mij, want veel huurovereenkomsten bevatten een zin die neerkomt op: ‘*De verhuurder mag daarnaast de huurprijs verhogen met maximaal <percentage>%*’. Mooi dat de verhuurder dat ‘mag’, maar de verhuurder doet dat niet per se en het is ook onduidelijk wanneer de verhuurder dat wel of niet doet. Kortom, voor een huurder is het niet erg transparant.
Verder trekt de HR in dit arrest de procentuele verhoging los van prijsverhoging op grond van indexatie (CPI). Dat laatste is onder geen beding oneerlijk, maar het hele punt was nu steeds dat het ging om een combinatie van zo’n percentage en een indexatie. Ik sluit niet uit dat dit arrest van de HR in de toekomst toch geen stand houdt, omdat er bijvoorbeeld prejudiciële vragen aan het HvJ EU worden gesteld over een consumentenovereenkomst met een combinatie van indexatie en een procentuele opslag.
Tot die tijd is dit het dus. Dat betekent overigens nog wel dat er heel veel huurovereenkomsten zijn met een opslagpercentage van meer dan 3% en die verhuurders lijken nu toch echt vrij definitief een probleem te hebben.
Automatisch 3% bovenop de inflatie is op de lange termijn toch niet houdbaar?
Bijzonder slechte kop. De Hoge Raad heeft bepaald dat een verhoging van maximaal 3% bovenop inflatie in de vrije sector in beginsel niet in strijd is met Europees consumentenrecht.
Op dit moment mag je in de vrije sector sowieso al alleen inflatie +1% vragen, maar in heel veel contracten in de vrije sector staat inflatie +3% (of +5%). Sommige rechters (met name in Amsterdam) vonden die bepalingen in strijd met Europees consumentenrecht. Het gevolg daarvan zou erg groot zijn. Dan wordt de huur namelijk teruggezet naar de oorspronkelijke huur bij aanvang van het contract en moet de verhuurder alle huurverhogingen met terugwerkende kracht terugbetalen.
De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat inflatie +3% (in beginsel) niet in strijd is met Europees consumentenrecht, dus al die huurprijsverhogingen uit het verleden in de vrije sector blijven staan. In de toekomstige jaren (in ieder geval tot en met 2029) mogen verhuurders op basis van de Nederlandse wet echter alleen met inflatie +1% verhogen in de vrije sector.
Had ook niet verwacht als huurder ook maar ergens een meevaller te krijgen.
Gelukkig kan mijn huurbaas nu zijn prive reservaat blijven beheren. Stel je voor als dat niet kon…
Ik vraag me af wat er met bestaande huurcontracten aan de hand gaat zijn waar CPI + >3% in staat. Worden die automatisch gecorrigeerd naar CPI + 3%? Of moet ik elk jaar opletten dat ze er niet overheen gaan en dan pas de rechtsbijstand bellen?
Helaas heeft u/Himynameispill mij geblocked, maar het klopt niet dat verhuurders in de ‘vrije sector’ sowieso inflatie + 1% kunnen vragen.
De Wet Nijboer die sinds mei 2021 in werking is getreden geeft verhuurders niet een bevoegdheid om de huurprijs te verhogen, maar regelt dat de huurverhoging niet meer kan zijn dan inflatie + 1% of (als dat minder is) gemiddelde cao-loonstijging + 1%.
Als er in het contract staat ‘de huurprijs wordt verhoogd op grond van de CPI’ en verder niets, dan is de CPI dus de stijging. Dit gaat ook erg vaak fout bij verhuurders. Als er staat ‘de huurprijs wordt verhoogd op grond van de CPI en kan extra worden verhoogd met 3%’, dan is het maximum CPI + 1% omdat het de wettelijke grens is. Of zelfs cao-loonstijging + 1% als dat percentage lager ligt.
Controleer dus altijd zelf je contract als een verhuurder de huurprijs verhoogt. Verhogingen in de vrije sector moeten altijd uit het contract volgen. Verder zijn clausules in contracten met een opslag van >3% nu waarschijnlijk oneerlijk, hoewel de Hoge Raad dat weer onnodig in het midden laat. Het is een arrest met nogal wat haken en ogen.
Comments are closed.