Comment ont évolué les prix de l’immobilier au Luxembourg et dans les pays voisins ?

Comment se porte le marché immobilier luxembourgeois par rapport à ses trois voisins que sont la Belgique, la France et l’Allemagne?

AVIV Group a tenté de répondre à cette question par la publication d’une étude, intitulée «AVIV Housing Market Report». Celle-ci donne les prix moyens de l’immobilier des quatre pays de la Grande Région, ainsi que ceux du Portugal, de l’Espagne et de l’Italie.

L’étude donne les prix moyens d’un logement pour chaque pays, ainsi que l’évolution des tarifs observée sur les derniers trimestres. Alors, qui augmente et qui baisse?

Les évolutions observées dans la Grande Région

Selon des données collectées auprès d’acteurs tels qu’Immoweb (Belgique), Immotop (Luxembourg), Immowelt (Allemagne) ou encore Meilleurs Agents (France), et affinées par la suite, le Luxembourg reste de très loin le pays le plus cher de la Grande Région. Au Grand-Duché, un logement coûtait en moyenne 8.179 euros au mètre carré.

C’est plus de 5.000 euros de plus qu’en Allemagne, où les biens se chiffraient à 3.043 euros du mètre carré en moyenne, ou qu’en France, à 3.020 euros du mètre carré. La Belgique se retrouve quant à elle assez loin derrière, avec un tarif estimé à 2.332 euros du mètre carré.

Pourtant, selon l’étude d’AVIV Group, l’écart s’est légèrement réduit. Les évolutions constatées au premier trimestre 2025 montrent une tendance à la hausse: +0,9% en Belgique, +1,2% en Allemagne et +0,3% en France. Au Luxembourg, AVIV Group évoque a contrario une baisse de 1,1%.

Néanmoins, il convient d’apporter une nuance à ce pourcentage. Au Luxembourg, les prix moyens ont en effet baissé à partir de 2022, de manière constante. Mais une hausse a pu être observée entre les derniers trimestres de 2023 et de 2024, tandis que les prix au premier trimestre 2025 avancés par Immotop confirmaient une stagnation, voire une légère hausse, ce qui mettrait fin à la tendance baissière observée au Grand-Duché ces dernières années.

«Ressort dynamique» en France et en Belgique, «ressort incertain» chez les voisins

L’étude d’AVIV Group livre également des perspectives pour le deuxième trimestre 2025. Selon les données avancées, le groupe s’attend à un «ressort dynamique» en ce qui concerne la France et la Belgique, tandis que celui-ci est qualifié d’«incertain» pour le Luxembourg et l’Allemagne.

D’après l’étude, «la Belgique, la France et l’Italie devraient connaître un printemps particulièrement dynamique». En clair, «la demande devrait dépasser les niveaux de l’année dernière, l’activité étant alimentée par une meilleure accessibilité financière et des conditions de crédit favorables». De plus, «même si les pressions internationales persistent, les taux d’emprunt devraient mettre plus de temps à se détériorer de manière significative, ce qui permettra à la dynamique du printemps de se poursuivre avant que les taux d’intérêt ne s’effondrent».

À l’inverse, «l’Allemagne est confrontée à de nouveaux défis», puisque «les taux des prêts au logement se sont dangereusement rapprochés de 4% au cours des dernières semaines, érodant les gains d’accessibilité». En résumé, «si les taux ne baissent pas, pourrait peser lourdement sur la demande».

L’étude ne fournit pas de projection pour le Luxembourg. Toutefois, plusieurs agents immobiliers ont expliqué auprès de Virgule qu’il était difficile de se projeter en raison de la fin des mesures fiscales d’aide au logement programmée au 30 juin. Pour rappel, il s’agit notamment du Bëllegen Akt (crédit d’impôt de 40.000 euros), du crédit d’aide à l’investissement locatif de 20.000 euros et du taux d’amortissement accéléré à 6% pour les actes de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).