AboPénurie en Suisse –
La construction de logements a atteint son plus bas niveau depuis les années 50
Malgré une pression démographique constante, l’offre est toujours loin de pouvoir répondre à la demande. En cause: une législation complexe et des coûts élevés.
Genève, le 23 mars 2024. Environ 1200 personnes se sont réunies ce jour-là pour manifester à travers la ville, en faveur de logements pour tous et de la baisse des loyers.
MAGALI GIRARDIN
Ces derniers mois, la pénurie de logements a poussé de nombreux manifestants à descendre dans la rue, que ce soit à Genève, Lausanne, Berne, Zurich et Bâle. Et pour cause: ces dernières années, les loyers et les prix des logements ont augmenté beaucoup plus rapidement que les salaires ou le coût de la vie. Et le mouvement n’est pas près de s’inverser.
L’offre de logements est bien trop faible par rapport à la demande croissante. Rien d’étonnant à cette contradiction: malgré la croissance démographique, le nombre de nouvelles constructions a été bien plus faible ces cinq dernières années qu’au cours des six décennies précédentes. En d’autres termes: jamais, depuis les années 50, l’offre de logements n’a été aussi faible par rapport à l’évolution démographique.
52 logements pour 100 habitants
Entre 2020 et 2024, pour 100 habitants supplémentaires seuls 52 nouveaux logements ont été construits en moyenne chaque année. Depuis la Seconde Guerre mondiale, à l’exception des années 50, au moins 59 nouveaux logements étaient construits pour 100 habitants supplémentaires. Dans les années 80, ce chiffre dépassait largement les 100 constructions. Les années 70 sont une exception. À la suite des crises pétrolières, un déclin démographique s’est opéré à partir de 1975. En cause: l’augmentation du chômage, qui a poussé de nombreux travailleurs immigrés à rentrer dans leur pays.
Pendant six années consécutives, les investissements dans le bâtiment ont baissé en termes réels – c’est-à-dire en tenant compte des effets de l’inflation. C’est le constat de la société de conseil immobilier Wüest Partner dans un rapport publié jeudi dernier. Entre 2018 et 2023, les investissements dans les nouvelles constructions ont reculé de près de 18%. Le nombre d’unités de logement autorisées à être construites a même baissé d’environ 30%.
En 2024, environ 5000 logements de moins sont sortis de terre par rapport à l’année précédente. Parallèlement, la demande s’est intensifiée, car le nombre d’habitants a nettement augmenté en raison de l’immigration. Fin 2024, la population résidente permanente atteignait un nouveau record avec 9’048’900 habitants.
Les réglementations et les coûts élevés de la construction contribuent à cette situation de crise. Il n’est pas question de dépression conjoncturelle passagère, mais bien d’un problème structurel et, par conséquent, de nature à durer.
Mot d’ordre: densifier
La révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), entrée en vigueur en 2014, a marqué un point de basculement. «Avant cette loi, il était possible de mettre des parcelles en zone à bâtir pour construire en rase campagne. C’était facile et bon marché, note Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse. Maintenant, il s’agit de mieux utiliser les réserves des terrains à bâtir pour densifier et ainsi stopper le mitage du territoire.»
Mais l’adaptation des plans directeurs et des plans d’affectation au nouvel aménagement du territoire prend beaucoup de temps, d’abord par les cantons et à présent par les communes. Le processus est toujours en cours. Une lenteur qui s’explique aussi par de nombreuses oppositions.
«Densifier signifie que l’on construit plus près, poursuit Fredy Hasenmaile. Ainsi, davantage de voisins sont concernés, ce qui entraîne une plus grande résistance aux projets de construction.» Par ailleurs, différentes décisions du Tribunal fédéral en la matière ont considérablement élargi les possibilités de faire opposition, rappelle l’économiste. À titre d’exemple: en raison d’une interprétation plus stricte des prescriptions en matière de protection contre le bruit, un projet de 3000 logements a été bloqué l’année dernière dans la ville de Zurich.
«On a biffé une option, soit la prairie verte, pour une autre, la densification. Mais cette dernière n’était même pas encore opérationnelle», commente Fredy Hasenmaile, qui s’attend à ce que la mise en œuvre de la LAT dans les communes prenne encore deux ou trois ans. «Jusqu’à ce que l’on ait acquis suffisamment d’expérience en matière de densification et que la nouvelle soupape fonctionne correctement, il faudra encore plus de temps. Peut-être dix ans.»
Démolir le vieux pour du neuf
Selon le nouveau rapport de l’entreprise Wüest Partner, les investissements se détournent peu à peu des nouvelles constructions pour s’intéresser aux transformations. Alors que la part de celles-ci était encore d’environ 30% en 2010, elle grimpera à plus de 36% en 2024. Résultat direct de cette densification.
Cela signifie qu’il faut bâtir toujours davantage sur des terrains déjà construits. Cette contrainte implique d’autres défis qui font augmenter les coûts: avant de pouvoir construire de nouveaux logements, il faut souvent commencer par démolir les anciens. De ce fait, le solde de la construction de logements – c’est-à-dire la différence entre les logements construits et ceux qui sont démolis – se réduit.
La complexité et les exigences de la construction ont fortement augmenté, observe également l’économiste en chef de Raiffeisen Suisse: «Pour les particuliers, ce n’est plus intéressant, l’effort devient trop important.» La part des logements construits par des ménages privés diminue depuis des années. En 2001, les particuliers représentaient encore près de 40% des logements dans les demandes de permis de construire déposées en tant que maîtres d’ouvrage. Cette proportion a diminué de moitié.
10 millions d’habitants en 2040
Wüest Partner s’attend cependant à un renversement de la tendance en matière d’investissements dans la construction pour 2025. «La reprise actuelle ne doit toutefois pas faire oublier que l’offre reste inférieure à la demande, explique Robert Weinert, chef de recherche chez Wüest Partner. En ce qui concerne le nombre de logements prévus, nous venons tout juste de retrouver le niveau d’il y a dix ans.»
Ce sont surtout les grandes villes qui tentent de remédier à la pénurie par une réglementation accrue. Mais, face à une offre qui ne satisfait pas la demande, la situation reste tendue.
«Avec les conditions actuelles, il y a peu de chances que les loyers et les prix des logements stagnent, et encore moins qu’ils baissent, prévient Robert Weinert. À moins que la demande ne s’effondre parce que la Suisse entre en crise. Dans tous les cas, cela restera un défi de pouvoir répondre à la demande de la population.»
Et les derniers chiffres de la Confédération semblent lui donner raison: selon les scénarios démographiques publiés mardi, la population résidente permanente dépassera la barre des 10 millions en 2040.
Traduit de l’allemand par Simone Honegger
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