Eindhoven wil geen San Francisco worden – De ‘banenmotor van Nederland’ wil steun van het Rijk om betaalbaar en leefbaar te blijven.

2 comments

1. **Eindhoven wil geen San Francisco worden**

   Brainport-regio – De uitdijende techsector zet Eindhoven onder druk. Gebrek aan woningen en werknemers, verstopte wegen. De ‘banenmotor van Nederland’ wil steun van het Rijk om betaalbaar en leefbaar te blijven.

   Kan een overvolle stad leeg ogen? Eindhoven wel – mits je de trein neemt. „Als je Eindhoven CS nadert, heb je niet het gevoel dat je in het hart van de hightechhoofdstad van Nederland bent aangekomen”, zegt Yasin Torunoglu.

   De spoorzone ziet er niet erg levendig uit. Maar Torunoglu, de Eindhovense wethouder van Wonen en Wijken (PvdA), heeft grote plannen met het stationsgebied. Rondom CS wonen nu amper tweehonderd mensen, over twintig jaar staan hier 15.000 woningen, van sociale woningbouw tot woontorens met peperdure penthouses.

   Dat is 2040, en Eindhoven heeft nu haast. Het moet snel extra bouwen om ook onderdak te bieden aan nieuwe werknemers van de snelgroeiende technologiesector in en rondom de stad. Om de hoek, in Veldhoven, zit hightech-gigant ASML. Met 17.000 plaatselijke medewerkers, een eigen ochtendfile en een beurswaarde van 287 miljard euro is dit het meest waardevolle Europese techbedrijf.

   Vorige maand maakte ASML bekend het personeelsbestand de komende vier jaar nog eens met 20 procent uit te breiden. Het gaat om 5.000 extra mensen in Veldhoven. Die zijn nodig om de bouw te realiseren van nieuwe lithografiemachines, kolossale apparaten voor de chipproductie van bijvoorbeeld Intel, TSMC of Samsung. Allemaal het gevolg van de snelgroeiende vraag naar chips – de industrie waarvoor ASML’s machines onmisbaar zijn.

   eel buitenlandse, jonge ASML’ers willen in Eindhoven wonen. Rondom het Veldhovense bedrijf zit een heel leger aan hightech toeleveranciers, zoals VDL, NTS en Prodrive, die meegroeien met ASML. Maar de expansie van de techsector gaat verder. Naast bekende bedrijven als Philips en NXP zitten er beginnende techbedrijven op de hightechcampus, die buitenlandse werknemers aantrekken omdat Nederlands talent schaars is. Dat zijn allemaal nieuwe inwoners voor een stad die al woningen tekortkomt.

   Eindhoven kan niet uitbreiden aan de randen van de stad, zegt Torunoglu. Alle expansiemogelijkheden zijn daar al benut. „Bouwen midden in een stad is ingewikkelder dan ergens een wijk in een weiland aanleggen.” Bewoners spannen procedures aan tegen uitbreidingsplannen. Of, zoals de wethouder het uitdrukt: „Het is ingewikkeld als je wijk verandert.”

   **98 koopwoningen**

   Maar verandering is onvermijdelijk. Eindhoven, nu 230.000 inwoners, groeit de komende twintig jaar naar 300.000 mensen en wil in die tijd in totaal 62.000 extra woningen bouwen. De eerste stap is een voornemen uit 2018: per jaar 3.000 woningen bijbouwen. Maar Eindhoven blijft tot nu toe steken op zo’n 1.500 woningen per jaar.

   Nieuwe regels voor stikstof en PFAS veroorzaken vertraging, maar ook de lokale overheid is debet aan die trage bouw. Dat zegt althans Pieter van Santvoort, een van de grootste makelaars van de stad. Hij brengt sinds 2016 elk kwartaal rapportages uit over de woningmarkt in Eindhoven en omgeving. De laatste stand is een dieptepunt. „Er zijn nog maar 98 woningen te koop in de hele stad. En daarvan is de helft waarschijnlijk al verkocht, alleen nog niet afgemeld.”

   Van Santvoort vindt dat de gemeente te hoge eisen stelt aan projectontwikkelaars en te veel inzet op betaalbare woningen. „Dat is heel goed voor de stad, maar daardoor wordt de koopmarkt niet goed bediend.”

   Het gevolg is dat expats – beter gezegd: internationals – hun toevlucht zoeken in dorpen in de wijde regio. Door dit zogenoemde waterbedeffect, dat zich ook in de Randstad voordoet, lopen de huizenprijzen in de verre omgeving van Eindhoven op. „Buitenlandse medewerkers zoeken tegenwoordig zelfs woningen in Oss”, weet Van Santvoort.

   Zijn makelaarskantoor voert twee derde van de adviesgesprekken in het Engels. Het stereotiepe beeld van de expat, die even twee jaar komt werken en dan weer naar een ander land vertrekt, geldt niet meer. Veel nieuwe arbeidskrachten kiezen voor een leven in Nederland, zegt Van Santvoort. Hij geeft het voorbeeld van een net afgestudeerde techneut uit Sevilla. „Als hij in Spanje zou blijven, moest hij onder zijn niveau een baantje in de toeristenindustrie nemen. In plaats daarvan werd hij gerekruteerd door een Nederlands bedrijf en besloot: hier ga ik wonen en mijn kinderen laten opgroeien. En Spanje wordt ons vakantieland.”

   Op de woningmarkt hebben nieuwe werknemers uit het buitenland wel een voorsprong. Ze hebben doorgaans goede salarissen en genieten hun eerste vijf jaar in Nederland fiscaal voordeel: over 30 procent van hun loon betalen ze geen inkomstenbelasting. Dat geeft hun meer armslag bij het bieden op een woning – en dat drijft de prijzen op de overspannen woningmarkt verder op. Gevolg is dat mensen met een ‘normaal’ inkomen zich nauwelijks meer een koopwoning kunnen veroorloven.

2. Zo intens frustrerend dat Amsterdam en Utrecht wel grote infraprojecten krijgen met onhaalbare begrotingen. En als Eindhoven een busbaan wil met autonome bussen, dan is er ineens een te groot financieel risico?

   Desnoods laat je bussen met buschauffeurs rijden. Ik zie niet hoe dit een slecht plan was, maar de Uithof en noord-zuidlijn wel financieel goede plannen waren.