Les aides au logement touchent à leur fin au Luxembourg

Alors qu’une reprise progressive des transactions immobilières se fait sentir, le paquet de mesures fiscales exceptionnelles qui avait été introduit au printemps 2024 pour redynamiser le marché du logement ne sera pas prolongé au-delà de la fin du mois de juin 2025.

Seule une mesure est maintenue, et même pérennisée, par un projet de loi soumis au vote à la Chambre des députés mercredi matin: la hausse à 40.000 euros du crédit d’impôt «Bëllegen Akt» pour l’acquisition d’une résidence principale.

Pas d’ajustement du montant en deux décennies

Le «Bëllegen Akt» avait été initialement introduit en 2002. Ce crédit d’impôt sur les droits d’enregistrement et de transcription des actes notariés prévoyait alors un montant maximal de 20.000 euros par acquéreur d’un bien immobilier destiné à une habitation personnelle et principale. Avec l’objectif d’encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation.

Mais alors que le niveau des droits d’enregistrement est fixé de manière proportionnelle au prix d’acquisition et que la flambée des prix de l’immobilier entraîne mécaniquement une augmentation du montant des droits d’enregistrement liés aux transactions immobilières, le montant d’origine n’est pas ajusté pendant plus de deux décennies. Il faudra attendre 2023 pour que le montant maximal du crédit d’impôt soit porté de manière permanente à 30.000 euros par acquéreur.

Le montant de 40.000 euros inscrit de manière permanente

Un montant qui est par la suite porté à 40.000 euros lors de l’adoption au printemps 2024 du paquet d’aide afin de redynamiser le marché immobilier. Mais, comme le reste du paquet, cette hausse n’est prévue que de manière temporaire. Le projet de loi soumis au vote mercredi la pérennise finalement en fixant de manière permanente le montant à 40.000 euros, et ce afin «de soutenir l’évolution positive et l’accès au logement aussi pour les primo-acquéreurs», selon le ministère des Finances.

La mesure s’applique aux acquisitions d’immeubles destinés à servir d’habitation principale et faisant l’objet d’un acte notarié signé à partir du 1er juillet 2025.

Par ailleurs, si un acquéreur a déjà utilisé tout ou partie du crédit d’impôt de 30.000 euros en vigueur auparavant lors d’une acquisition, il pourra, pour toute acquisition ultérieure réalisée après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, bénéficier du solde restant de ce crédit, auquel s’ajoute la majoration prévue.

Jusqu’à 571.000 euros par acquéreur couverts

Selon l’évaluation de la Chambre des salariés, étant donné que les droits d’enregistrement s’élèvent à environ 7% du prix d’acquisition d’un bien immobilier, un crédit d’impôt de 40.000 euros permettrait en théorie de couvrir un prix d’acquisition de l’ordre de 571.000 euros par acquéreur, soit 1.142.000 euros pour un couple.

Cependant, à côté de cette pérennisation de la hausse du «Bëllegen Akt», le reste du paquet d’aides n’est pas prolongé. Exit donc le crédit d’impôt location, la hausse temporaire du taux d’amortissement accéléré, l’imposition des plus-values immobilières au quart du taux global ainsi que le régime de transfert en neutralité fiscale.

Vers une politique de l’offre

Le gouvernement avait d’ailleurs prévenu bien en amont qu’il ne prolongerait pas ce paquet. S’il étendait l’échéance jusqu’à fin juin, il s’agissait alors de ne «pas freiner la relance actuelle en matière de transactions immobilières». Mais rien ne le justifiait par la suite, selon le gouvernement, qui souhaite désormais se concentrer sur une politique de l’offre.

Deux raisons à cela: «Les mesures pourraient engendrer un effet négatif dans la mesure où elles pourraient contribuer à faire monter les prix des logements», expliquait alors le ministre des Finances, Gilles Roth (CSV).

Une hausse des prix qui s’est d’ailleurs déjà fait ressentir au cours du quatrième trimestre 2024: les prix des logements (appartements et maisons confondus) ont ainsi augmenté de 1,4% par rapport au quatrième trimestre 2023, selon les chiffres de l’Observatoire de l’habitat. Or, il s’agit d’une première hausse annuelle depuis fin 2022, a constaté ce dernier.

Un «Bëllegen Akt» à 50 millions d’euros par an

Mais la raison la plus évidente reste le coût des aides. Le «déchet fiscal» dû à l’application de paquet d’aides pour l’année 2024 se chiffre à 133,5 millions d’euros, selon le ministère des Finances.

Le maintien du «Bëllegen Akt» aura toutefois un coût. Sur les six derniers mois de l’année 2025, il est estimé à environ 25 millions d’euros.

Pour les années suivantes, le manque à gagner fiscal est donc estimé à environ 50 millions d’euros par an – un montant dépendant des fluctuations du marché immobilier, en particulier des prix de vente et du volume des transactions.

Les observateurs divisés sur l’arrêt des aides

Cette décision du gouvernement de ne pas prolonger les aides divise les observateurs. La Chambre des salariés s’en est ainsi réjouie. «Ces instruments nous apparaissent inefficaces et très coûteux pour les finances publiques, tout en profitant de facto exclusivement à une couche sociale plus aisée», a-t-elle indiqué dans son avis sur le projet de loi.

Une opinion qui n’est pas partagée par la Chambre des métiers. «Une suppression radicale des mesures fiscales risque d’étouffer la reprise venant tout juste de s’amorcer et de peser encore davantage sur les entreprises déjà en difficulté avec le risque de nouvelles faillites et suppressions d’emplois et donc une perte de confiance aggravée des acquéreurs», estime-t-elle.

Le secteur de la construction toujours impacté négativement

De fait, la relance du marché de l’immobilier est bien présente, mais les interprétations divergent quant à son ampleur. Après une année 2023 très difficile, marquée par un nombre de transactions très limité, la reprise s’est fait sentir en 2024, tant sur le marché des logements existants que sur celui des logements en construction, selon la publication «Le logement en chiffres» publiée en mars dernier par l’Observatoire de l’habitat.

La Chambre des métiers reste toutefois moins optimiste. Le secteur de la construction «reste impacté négativement par la situation économique actuelle», constate-t-elle, avec 4.586 pertes d’emplois au cours de l’année 2024.

Et l’accroissement «modéré» du volume des transactions immobilières «continue de porter principalement sur les biens existants et non sur les nouvelles constructions (VEFA)», estime-t-elle. Enfin, pour le moment, «les mesures ont eu un effet bénéfique mais encore modéré sur la demande, sans avoir un impact négatif sur les prix».

Dans cette perspective, la Chambre des métiers aurait finalement préféré «une stratégie de suppression progressive des mesures fiscales prévoyant une transition maîtrisée vers leur abolition complète». L’année à venir montrera si le gouvernement s’est effectivement précipité dans sa décision ou non.