Demissionair minister Kajsa Ollongren maakte vrijdag bekend hoe ze de woningbouw nieuw leven wil inblazen. De 1 miljard euro die het kabinet had gereserveerd voor een periode van tien jaar wordt nu ‘zo snel mogelijk’ ingezet. Het kabinet hoopt zo de bouw van nieuwe woningen te versnellen. Maar is het genoeg?
Niet verspreid over tien jaar, maar het geld zo snel mogelijk uitgeven. Dat wil demissionair minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Kajsa Ollongren met de 1 miljard euro die het demissionaire kabinet in de Miljoenennota 2022 had gereserveerd om de woningbouw de komende tien jaar ‘te versnellen’.
In haar Kamerbrief van vrijdag 5 november erkent Ollongren (D66) dat de woningnood wetten breekt. ‘Vanwege de urgentie van het probleem heb ik ervoor gekozen om de middelen zo snel mogelijk in te zetten. Zodoende kunnen we snel een grote bijdrage leveren aan het bouwen van additionele woningen.’
Het doel van de opmerkelijke post in de Miljoenennota verandert niet: de woningbouw versnellen.
Naast de voortzetting van de zogeheten Woningbouwimpuls voor reguliere bouwprojecten, waarvoor 250 miljoen euro is gereserveerd, komt er een tweede versnellingsprogramma. Dat is speciaal bedoeld voor de veertien grootschalige bouwprogramma’s die de minister eerder dit jaar bekendmaakte. Daarvoor is 500 miljoen euro gereserveerd.
De minister noemt nog een derde post van 250 miljoen euro in haar Kamerbrief. Die bestaat uit allerlei kleinere initiatieven die samenhangen met belemmeringen in de woningbouw. De bewindsvrouw wil daarmee ‘knelpunten’ oplossen.
Ongeoorloofde staatssteun
De exacte doelomschrijving van de 1 miljard euro in de Miljoenennota luidt: ‘De snelle bouw van woningen stimuleren.’ Dat klinkt eenvoudig: geld om de bouw van woningen te versnellen. Het is onvermijdelijk dat ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven daarvan profiteren.
Maar daarmee begeeft een EU-land zich op glad ijs. Het gevaar bestaat dat nationale particuliere ondernemingen dankzij overheidssubsidies concurrentievoordeel genieten ten opzichte van ondernemingen in andere EU-landen. De Europese Unie ziet dat als marktwerking verstorende staatssteun en dat is niet toegestaan.
Voor sociale woningbouw zijn er wel uitzonderingen, maar in Nederland hoeft die sector niet op veel geld te rekenen. Een korting op de verhuurderheffing is het hoogste haalbare en dat is een sigaar uit eigen doos.
De Europese Commissie vindt de Nederlandse woningcorporatiesector met zijn 29 procent van de totale woningmarkt toch al te groot. De centrumrechtse coalities die het land sinds jaar en dag besturen, hebben trouwens ook weinig sympathie voor de corporatiesector.
De ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dokterden al in 2019 precies uit welke speelruimte de overheid heeft om de bouw van woningen te versnellen. Ze kwamen uit op de eerder genoemde Woningbouwimpuls, een regeling die gemeenten helpt met de kosten van het bouwklaar maken, het ontsluiten en het inrichten van een nieuwe wijk. Het ging om een bedrag van 1 miljard euro.
De Woningbouwimpuls kwam gemeenten goed uit. Hij kwam voort uit een rapport van het Centraal Planbureau, Het bouwproces van nieuwe woningen. Daarin deed het CPB in 2019 de aanbeveling om gemeenten een financiële prikkel te geven om meer bouwlocaties beschikbaar te stellen. De regering nam het idee over.
In de aankondiging van Woningbouwimpuls staat: ‘We stellen het geld beschikbaar voor bouw van ten minste 65.000 betaalbare woningen, met name voor starters en mensen met een middeninkomen, in regio’s waar de schaarste het grootst is. Gemeenten kunnen een beroep doen op de Woningbouwimpuls voor het versnellen van de bouw, het vergroten van het aantal nieuwbouwwoningen in een project of het vergroten van de betaalbaarheid van die woningen voor starters en mensen met een middeninkomen.’
Utrecht faalde
De 1 miljard uit 2019 werd opgedeeld in drie opeenvolgende tranches. Voor elke tranche moesten gemeenten nieuwe projecten voorleggen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het geld van de eerste twee is na goedkeuring terechtgekomen bij de succesvolle gemeenten. De toewijzingen van de derde tranche loopt nog.
Die goedkeuringen waren zeker geen formaliteit. Tientallen plannen werden afgewezen. De aanvragen worden door het ministerie beoordeeld op vier criteria: de noodzaak van de bijdrage, de effectiviteit, de efficiëntie en de urgentie. Op alle criteria moet het project een voldoende scoren.
Dat het ministerie de beoordeling serieus neemt, bleek in maart van dit jaar. Het wees de aanvraag van de gemeente Utrecht voor een bijdrage uit de tweede tranche keihard af. Utrecht wilde een bedrag van 12,7 miljoen euro voor de nieuw te bouwen wijk Beurskwartier, naast de Jaarbeurs.
Bij analyse van de afwijzing bleek dat Utrecht in de aanvraag veel te veel fietsparkeerplaatsen had ingepland. In een Raadsbrief erkent het stadsbestuur dat het verkeerde aannames deed. Zonder het overschot aan fietsparkeerplaatsen verschrompelde het tekort in de begroting voor de bouw van de wijk. Ook bleek bij hertaxatie van de geplande woningen dat de residuele grondopbrengst hoger was dan aanvankelijk berekend. Daarmee verdween het hele tekort.
De afwijzing kwam hard aan. Utrecht wilde aanvankelijk 63 procent van de 3000 woningen onderbrengen in de categorie ‘betaalbaar en sociaal’. Door de afwijzing werd de gemeente gedwongen dat te verlagen naar 47 procent. Ondertussen kon het weer worden opgekrikt tot 60 procent.
Bouwexplosie
De vele afwijzingen laten zien dat de Woningmarktimpuls populair is. Dat maakt de 250 miljoen euro waarvan Ollongren spreekt in haar Kamerbrief een voor de hand liggende post. We staan immers aan de vooravond van een regelrechte bouwexplosie. Het kabinet heeft als doel dat er tot 2030 nog 900.000 woningen worden bijgebouwd.
Dat 1 miljard euro uitgesmeerd over tien jaar – zoals in de Miljoenennota 2022 staat – weinig zoden aan de dijk zet, was overigens bekend op het ministerie. Ollongren liet eerder dit jaar onderzoeksbureau Rebel becijferen wat de overheid zou moeten bijdragen om haar eigen doelstelling te verwezenlijken. De uitkomst was dat er 2,3 miljard euro nodig is – per jaar.
Jan Fokkema, de directeur van Neprom, de belangenbehartiger van projectontwikkelaars, vertelde ons kort voor publicatie van de Kamerbrief nog: ‘Als er geen passende regeling komt, kunnen we de doelstelling om 900.000 woningen te bouwen nooit waarmaken.’
Die inschatting van Fokkema lijkt op basis van het rapport van Rebel correct. Gemeenten zullen veel binnenstedelijk moeten laten bouwen en in de steden is, volgens Rebel, maar bij 10 procent van de projecten de grondexploitatie winstgevend voor de ontwikkelaar. Daar moet dus overheidsgeld bij.
Zonder het bedrag van 2,3 miljard euro per jaar kan volgens het Rebel-rapport 38 procent van de beoogde ruim 900.000 woningen tot 2030 níet worden gebouwd. Dat zijn 345.000 woningen. Tot 2030 zou de overheid dus eigenlijk zo’n 23 miljard euro moeten bijdragen – nog exclusief de bijdrage aan herstructurering van de oude wijken.
1 comment
Demissionair minister Kajsa Ollongren maakte vrijdag bekend hoe ze de woningbouw nieuw leven wil inblazen. De 1 miljard euro die het kabinet had gereserveerd voor een periode van tien jaar wordt nu ‘zo snel mogelijk’ ingezet. Het kabinet hoopt zo de bouw van nieuwe woningen te versnellen. Maar is het genoeg?
Niet verspreid over tien jaar, maar het geld zo snel mogelijk uitgeven. Dat wil demissionair minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Kajsa Ollongren met de 1 miljard euro die het demissionaire kabinet in de Miljoenennota 2022 had gereserveerd om de woningbouw de komende tien jaar ‘te versnellen’.
In haar Kamerbrief van vrijdag 5 november erkent Ollongren (D66) dat de woningnood wetten breekt. ‘Vanwege de urgentie van het probleem heb ik ervoor gekozen om de middelen zo snel mogelijk in te zetten. Zodoende kunnen we snel een grote bijdrage leveren aan het bouwen van additionele woningen.’
Het doel van de opmerkelijke post in de Miljoenennota verandert niet: de woningbouw versnellen.
Naast de voortzetting van de zogeheten Woningbouwimpuls voor reguliere bouwprojecten, waarvoor 250 miljoen euro is gereserveerd, komt er een tweede versnellingsprogramma. Dat is speciaal bedoeld voor de veertien grootschalige bouwprogramma’s die de minister eerder dit jaar bekendmaakte. Daarvoor is 500 miljoen euro gereserveerd.
De minister noemt nog een derde post van 250 miljoen euro in haar Kamerbrief. Die bestaat uit allerlei kleinere initiatieven die samenhangen met belemmeringen in de woningbouw. De bewindsvrouw wil daarmee ‘knelpunten’ oplossen.
Ongeoorloofde staatssteun
De exacte doelomschrijving van de 1 miljard euro in de Miljoenennota luidt: ‘De snelle bouw van woningen stimuleren.’ Dat klinkt eenvoudig: geld om de bouw van woningen te versnellen. Het is onvermijdelijk dat ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven daarvan profiteren.
Maar daarmee begeeft een EU-land zich op glad ijs. Het gevaar bestaat dat nationale particuliere ondernemingen dankzij overheidssubsidies concurrentievoordeel genieten ten opzichte van ondernemingen in andere EU-landen. De Europese Unie ziet dat als marktwerking verstorende staatssteun en dat is niet toegestaan.
Voor sociale woningbouw zijn er wel uitzonderingen, maar in Nederland hoeft die sector niet op veel geld te rekenen. Een korting op de verhuurderheffing is het hoogste haalbare en dat is een sigaar uit eigen doos.
De Europese Commissie vindt de Nederlandse woningcorporatiesector met zijn 29 procent van de totale woningmarkt toch al te groot. De centrumrechtse coalities die het land sinds jaar en dag besturen, hebben trouwens ook weinig sympathie voor de corporatiesector.
De ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dokterden al in 2019 precies uit welke speelruimte de overheid heeft om de bouw van woningen te versnellen. Ze kwamen uit op de eerder genoemde Woningbouwimpuls, een regeling die gemeenten helpt met de kosten van het bouwklaar maken, het ontsluiten en het inrichten van een nieuwe wijk. Het ging om een bedrag van 1 miljard euro.
De Woningbouwimpuls kwam gemeenten goed uit. Hij kwam voort uit een rapport van het Centraal Planbureau, Het bouwproces van nieuwe woningen. Daarin deed het CPB in 2019 de aanbeveling om gemeenten een financiële prikkel te geven om meer bouwlocaties beschikbaar te stellen. De regering nam het idee over.
In de aankondiging van Woningbouwimpuls staat: ‘We stellen het geld beschikbaar voor bouw van ten minste 65.000 betaalbare woningen, met name voor starters en mensen met een middeninkomen, in regio’s waar de schaarste het grootst is. Gemeenten kunnen een beroep doen op de Woningbouwimpuls voor het versnellen van de bouw, het vergroten van het aantal nieuwbouwwoningen in een project of het vergroten van de betaalbaarheid van die woningen voor starters en mensen met een middeninkomen.’
Utrecht faalde
De 1 miljard uit 2019 werd opgedeeld in drie opeenvolgende tranches. Voor elke tranche moesten gemeenten nieuwe projecten voorleggen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het geld van de eerste twee is na goedkeuring terechtgekomen bij de succesvolle gemeenten. De toewijzingen van de derde tranche loopt nog.
Die goedkeuringen waren zeker geen formaliteit. Tientallen plannen werden afgewezen. De aanvragen worden door het ministerie beoordeeld op vier criteria: de noodzaak van de bijdrage, de effectiviteit, de efficiëntie en de urgentie. Op alle criteria moet het project een voldoende scoren.
Dat het ministerie de beoordeling serieus neemt, bleek in maart van dit jaar. Het wees de aanvraag van de gemeente Utrecht voor een bijdrage uit de tweede tranche keihard af. Utrecht wilde een bedrag van 12,7 miljoen euro voor de nieuw te bouwen wijk Beurskwartier, naast de Jaarbeurs.
Bij analyse van de afwijzing bleek dat Utrecht in de aanvraag veel te veel fietsparkeerplaatsen had ingepland. In een Raadsbrief erkent het stadsbestuur dat het verkeerde aannames deed. Zonder het overschot aan fietsparkeerplaatsen verschrompelde het tekort in de begroting voor de bouw van de wijk. Ook bleek bij hertaxatie van de geplande woningen dat de residuele grondopbrengst hoger was dan aanvankelijk berekend. Daarmee verdween het hele tekort.
De afwijzing kwam hard aan. Utrecht wilde aanvankelijk 63 procent van de 3000 woningen onderbrengen in de categorie ‘betaalbaar en sociaal’. Door de afwijzing werd de gemeente gedwongen dat te verlagen naar 47 procent. Ondertussen kon het weer worden opgekrikt tot 60 procent.
Bouwexplosie
De vele afwijzingen laten zien dat de Woningmarktimpuls populair is. Dat maakt de 250 miljoen euro waarvan Ollongren spreekt in haar Kamerbrief een voor de hand liggende post. We staan immers aan de vooravond van een regelrechte bouwexplosie. Het kabinet heeft als doel dat er tot 2030 nog 900.000 woningen worden bijgebouwd.
Dat 1 miljard euro uitgesmeerd over tien jaar – zoals in de Miljoenennota 2022 staat – weinig zoden aan de dijk zet, was overigens bekend op het ministerie. Ollongren liet eerder dit jaar onderzoeksbureau Rebel becijferen wat de overheid zou moeten bijdragen om haar eigen doelstelling te verwezenlijken. De uitkomst was dat er 2,3 miljard euro nodig is – per jaar.
Jan Fokkema, de directeur van Neprom, de belangenbehartiger van projectontwikkelaars, vertelde ons kort voor publicatie van de Kamerbrief nog: ‘Als er geen passende regeling komt, kunnen we de doelstelling om 900.000 woningen te bouwen nooit waarmaken.’
Die inschatting van Fokkema lijkt op basis van het rapport van Rebel correct. Gemeenten zullen veel binnenstedelijk moeten laten bouwen en in de steden is, volgens Rebel, maar bij 10 procent van de projecten de grondexploitatie winstgevend voor de ontwikkelaar. Daar moet dus overheidsgeld bij.
Zonder het bedrag van 2,3 miljard euro per jaar kan volgens het Rebel-rapport 38 procent van de beoogde ruim 900.000 woningen tot 2030 níet worden gebouwd. Dat zijn 345.000 woningen. Tot 2030 zou de overheid dus eigenlijk zo’n 23 miljard euro moeten bijdragen – nog exclusief de bijdrage aan herstructurering van de oude wijken.
https://archive.md/GOeqX