Le marché de l’immobilier des bureaux redémarre au Luxembourg

Après quasi deux ans de ralentissement, le marché des bureaux au Luxembourg montre des signes clairs de redémarrage. C’est en tout cas le constat fait par JLL, leader du conseil en immobilier d’entreprise.

Pour la société américaine, la satisfaction est d’autant plus grande du fait que ce n’est désormais plus l’État qui pousse la croissance, mais bel et bien le secteur privé.

Dans son analyse du premier semestre 2025, JLL note que ce sont les immeubles neufs qui ont fortement contribué à générer une prise en occupation robuste de 63.785 m² au second trimestre.

Il s’agit d’une augmentation significative de 63% par rapport au premier trimestre 2025 et même de 148% en comparaison annuelle. La prise en occupation depuis le début de l’année a ainsi atteint 102.970 m², dépassant également les chiffres du premier semestre 2024 de 104%.

Des transactions notables

La part des immeubles dits «Grade A», c’est-à-dire de moins de 5 ans ou en cours de construction, a atteint 71% du volume transactionnel du semestre écoulé. Au total, le volume d’investissement en bureaux a atteint 274 millions d’euros au premier semestre 2025, contre 193 millions un an plus tôt. 

Parmi les transactions phares effectuées lors du second trimestre, certaines ont été plus médiatisées que d’autres. C’est notamment le cas de PwC, qui a loué 9.500m² dans le projet «Eosys» de Nextensa et Grossfeld, situé dans le quartier de la Cloche d’Or. La bâtiment doit être livré pour 2027.

PwC Luxembourg occupera la majeure partie du bâtiment Eosys, développé par Grossfeld à la Cloche d’Or. © PHOTO: Grossfeld

Notons également JP Morgan qui a sécurisé 13.975m² dans le fameux projet «The Waves» au Kirchberg. Ce bâtiment, aux courbes originales et aux volumes asymétriques, prend place dans la zone urbaine baptisée «Media Bay», développée par Félix Giorgetti. Ce projet s’inscrit d’ailleurs la mutation globale du quartier du Kirchberg.

Le projet «The Waves» est pour le moins original. © PHOTO: Valentini HVP Architects

Sans oublier également Baker McKenzie qui a pris 2.640 m² dans le projet Ekxo d’Iko, lui aussi situé dans le quartier de la Cloche d’Or. Situé le long du boulevard Raiffeisen, il est le premier immeuble de bureaux de la Cloche d’Or construit avec une structure en bois. Le déménagement prévu pour le mois de juin 2027.

Le rendu du projet Ekxo une fois qu’il sera réalisé. © PHOTO: IKO Real Estate.

Le taux de vacance reste contenu à 4,2%, en légère hausse par rapport au trimestre précédent, mais stable sur un an. L’augmentation est principalement liée à de nouvelles livraisons dans les quartiers centraux. «Compte tenu des bonnes performances de pré-location depuis le début de l’année, nos prévisions sur l’évolution de la vacance sont devenues plus optimistes, bien que nous anticipions toujours une légère tendance à la hausse», note le rapport de JLL.

Des loyers en hausse prévus dans le quartier de la Gare

D’ailleurs, sur les 515.514 m² en construction, 72% sont déjà préloués. Environ 58.000 m² devraient être livrés de manière spéculative au second semestre, dont près d’un tiers dans les quartiers centraux.

En termes de loyers, ceux-ci restent stables à 54€/m² par mois dans la zone du Boulevard Royal. Plus surprenant, le quartier de la Gare enregistre une hausse de 7,5%. Selon JLL, cette hausse est surtout portée par le projet Unicity. Pour rappel, il s’agit de deux bâtiments abritant logements, bureaux et commerces qui doivent contribuer à la transformation du quartier de Hollerich.

Le projet Unicity doit transformer le quartier de Hollerich. © PHOTO: Antony Speciale

Enfin, des augmentations de loyers sont également attendues au Kirchberg et à la Cloche d’Or. Le loyer moyen à l’échelle de la ville reste à 32,90€/m² par mois.