Immoservice –
Serviced Apartments locken als Alternative zur Zweitwohnung
In den Schweizer Alpen werden immer mehr Serviced Apartments gebaut. Sie verbinden den Traum von einer Ferienwohnung in den Bergen mit einer Anlagemöglichkeit.
Im Urner Bergdorf Andermatt ist ein Feriendorf mit zahlreichen Serviced Apartments entstanden.
Bild: ZVG/Kim Leuenberger/Andermatt Swiss Alps
Einer der Wegbereiter für den Trend ist Samih Sawiris, der ägyptische Investor hat vor gut fünfzehn Jahren das Konzept der Serviced Apartments in die Urner Berge gebracht. Sogenannt touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen bilden ein wirtschaftliches Fundament für sein Feriendorf in Andermatt.
Über ein Viertel der rund 800 Wohnungen von Sawiris’ Andermatt Swiss Alps sind solche Objekte. Die möblierten Immobilien sind an einen Hotelbetrieb angeschlossen. Die Eigentümer können sie während einer begrenzten Dauer im Jahr selbst nutzen und vermieten sie in der übrigen Zeit über einen Bewirtschafter.
Das Modell hat sich etabliert – Serviced Apartments sind heute eine wachsende Nische in den Schweizer Feriengebieten. Der Branchenverband HotellerieSuisse zählt derzeit rund sechzig Betriebe, dreissig weitere warten auf die Zertifizierung. Etwa zwei Drittel aller Objekte befinden sich in den Bergkantonen und im Tessin. Bekannte Beispiele sind das Rocksresort in Laax oder das in San Bernardino geplante Feriendorf, das an das Projekt in Andermatt erinnert.
Eine Antwort auf das Zweitwohnungsgesetz
Ein Grund für die Popularität liegt auf der Hand: Durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2015 hat das Schweizer Stimmvolk den Anteil von Ferienwohnungen und -häusern in Gemeinden auf ein Fünftel gedeckelt. Die Quote ist vielerorts in den Bergen erreicht. Touristisch genutzte Immobilien bieten Investoren einen Weg, trotz Baustopp mit Baumaschinen aufzufahren.
Als alleinige Erklärung greift das Gesetz aber zu kurz. So sind Serviced Apartments auch eine Möglichkeit für Hotels, eine Renovation oder eine Erweiterung zu finanzieren. Die Hoteliers verkaufen einen Teil der Zimmer und erhalten so Kapital, treue Gäste und ein neues Geschäftsmodell. Auch für Gemeinden ist das Konzept interessant, weil es zusätzliche Gästebetten schafft. Und schliesslich sind Serviced Apartments auch für Käufer attraktiv.
Das lässt sich beispielsweise im Walliser Val d’Anniviers beobachten. Dort entstehen in Grimentz sechs mehrstöckige Chalets mit fast sechzig Wohnungen. «Die Nachfrage ist unglaublich hoch», sagt Anna Herrington, Verkaufsleiterin für Grimentz bei der federführenden Immobiliengesellschaft Comptoir Immobiliere, zum Projekt Couronne. Rund die Hälfte der Wohnungen ist schon verkauft, davon etwa die Hälfte an Menschen aus der Schweiz. Die hochpreisigen Apartments ab 50 Quadratmeter Grösse erhalten Zugang zu den Dienstleistungen und zur Infrastruktur des Hotelresorts, inklusive einer Badelandschaft.
Gross ist das Interesse auch in Lenzerheide, wo Immobilienmakler Serge Ginesta neunzig Serviced Apartments vom Hotel Privà Alpine Lodge vermarktet. Ein Drittel davon ist rund ein Jahr nach dem Verkaufsstart schon veräussert, überwiegend an Interessenten aus dem Grossraum Zürich. Ginesta sagt: «Das Resort gehört zu den Leuchtturmprojekten im Kanton Graubünden.»
Projekte unterscheiden sich stark
Alle Serviced Apartments sind in ein Beherbergungskonzept eingebunden – grundsätzlich unterscheiden sich die verschiedenen Projekte aber stark voneinander. Die Unterschiede fangen schon bei den Nutzungsregeln an. Bei der Privà Alpine Lodge können die Besitzer die Wohnung beispielsweise vier Wochen selbst belegen, höchstens zwei davon in der Hauptsaison. Im Walliser Resort müssen die Eigentümer ihre Bleiben hingegen nur während sechs der zehn Wochen der Hauptsaisons im Winter und im Sommer freigeben. Im Hard Rock Hotel in Davos, einem weiteren Projekt, ist der Eigengebrauch auf acht Wochen begrenzt, drei Wochen davon in der Hauptsaison.
Unterschiedlich sind auch die Verdienstmöglichkeiten, also welche Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung resultiert. Zum Beispiel raten die Walliser Promotoren, abzüglich der meisten Kosten mit jährlichen Einnahmen von 3% zu rechnen. Eine jährliche Nettorendite von etwa 3% wird auch bei der Anlage in Lenzerheide als Richtwert genannt. Garantiert ist dieser Ertrag jedoch nicht.
Zudem stellt sich bei allen Projekten die Frage, wie einfach sich die Immobilien verkaufen lassen. Ausschlaggebend ist dabei etwa die Qualität des Beherbergungsbetriebs, an den die Immobilie angebunden ist. Oder ob der lokale Immobilienmarkt floriert. «Seit der Coronapandemie läuft der Markt in Grimentz heiss, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem», sagt etwa Anna Herrington im Wallis.
Wer vor allem an einer attraktiven Rendite interessiert sei, solle eher in eine Wohnung in den grossen Städten investieren, sagt Immobilienexperte Maciej Skoczek von UBS. «Dort sind die Mieteinnahmen deutlich stabiler als in klassischen Ferienorten.» Er rät Interessenten für Serviced Apartments, auf genügend hohe Mieteinnahmen zu achten. «Sie sollten mindestens die laufenden Kosten decken.»
Kein Ersatz für Ferienwohnungen
Die Mehrheit der Käufer habe nicht nur die Rendite im Kopf, sagt Makler Ginesta über das Projekt Lenzerheide – obwohl manche die Immobilie durchaus in erster Linie als Investment ansehen. «Den meisten, die kaufen, gefällt das Konzept des Resorts. Sie schätzen, dass sie sich um wenig kümmern müssen», so Ginesta. Die Privà Lodge ist als Hotel schon seit 2013 in Betrieb, das vermittle den Käufern Sicherheit. «Sie erwerben keine Black Box, wir haben einen Leistungsausweis.»
In populären Ferienorten werden zu wenige Ferienwohnungen zum Kauf angeboten, um die Nachfrage zu stillen. Wer erfolglos eine klassische Zweitwohnung gesucht hat, ist vielleicht versucht, sich stattdessen für ein Serviced Apartment zu entscheiden. UBS-Experte Skoczek warnt allerdings davor, solche Angebote als gleichwertig zu betrachten. «Die Konzepte sind unterschiedlich. Bei Serviced Apartments verzichten Käufer auf viele Freiheiten. Im Gegenzug haben sie weniger Aufwand.»
Serviced Apartments scheinen ein Bedürfnis im Immobilienmarkt abzudecken. Das bestätigt der Bündner Tourismusexperte Orlando Steiner, der mit seinem Unternehmen Quant solche Vorhaben betreut: «Der Markt für Serviced Apartments wird weiter wachsen. Im Vergleich mit der klassischen Hotellerie ist er aber noch klein. Und das Konzept funktioniert nicht in allen Destinationen.»
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