Regulering Droegen beleggers bij aan de hoge huizenprijzen? Tot op zekere hoogte. De belangrijkste factor is de marktwerking.
Mirjam Remie
Beleggers hebben geen goede naam op de woningmarkt. Opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, meer overdrachtsbelasting – al die recente maatregelen zijn bedoeld om hun greep op de huizenmarkt te verkleinen.
„De schaarste haalt niet het beste in mensen naar boven”, zei minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) onlangs, toen hij zijn plannen bekendmaakte om de huurmarkt meer te reguleren. Daarmee doelde hij op beleggers, die volgens hem vooral in de stad „absurde prijzen” vragen. Maar is hun greep op de markt echt zo sterk?
De huurprijzen zijn de afgelopen periode inderdaad enorm gestegen: vanaf 2014 met 57 procent, volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een huurwoning is nu 14,43 euro. In Noord-Holland, rondom Amsterdam, zijn de huren het hoogst: gemiddeld ruim 18 euro per vierkante meter. Maar de huizenprijzen stegen in diezelfde periode veel harder: een huis is bijna twee keer zo duur geworden.
Beleggers hebben geen invloed op de marktprijs voor een huurwoning, zegt Matthijs Korevaar, docent op de Erasmus Universiteit en gastdocent aan de Columbia Business School in New York. Hij doet onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. „De huurprijs wordt bepaald door de markt: het is wat de gek ervoor geeft. Voor een woning in Delfzijl kun je niet 2.400 euro per maand vragen, in Amsterdam wel. Nergens heeft een belegger zo veel panden dat hij of zij een monopolist is en zelf de prijs kan bepalen.” Wel staat het een belegger natuurlijk vrij om minder huur dan de marktprijs te vragen.
In welke mate hebben beleggers dan bijgedragen aan de enorme stijging van de huizenprijzen? Het CBS noemt in een analyse van de verhitting van de woningmarkt meerdere oorzaken: een sterke toename van het aantal 25- tot 35-jarigen (starters), ouderen die langer thuis blijven wonen, een lagere rente en hogere inkomens, maar ook de opkomst van particuliere verhuur.
Meerdere oorzaken
Volgens Korevaar is dit daarom een moeilijk te beantwoorden vraag. Je moet hiervoor bijvoorbeeld weten of een belegger méér betaalt voor eenzelfde woning dan een ‘gewone’ koper. „Dit zou het geval kunnen zijn als de rente heel laag is”, zegt hij. „Een belegger heeft dan liever zijn geld in pandjes dan op de bank, want liever een beetje rendement dan helemaal geen rendement. Daardoor kan een belegger bereid zijn meer voor een woning te betalen.” Maar of het effect hiervan op de prijs groot is, is niet bekend. „Ik doe er nu onderzoek naar en mijn hypothese is dat dit effect op de totale woningmarkt klein is. Lokaal kan het wellicht meer impact hebben.”
Beleggers zijn niet de grootste speler op de huurmarkt: dat zijn corporaties. Van de 3,4 miljoen huurwoningen hebben zij 2,3 miljoen woningen in handen. Het gros daarvan is sociale huur. De overige 1,1 miljoen woningen zijn in handen van beleggers. Ongeveer een derde dus.
En dat zijn lang niet allemaal dure woningen. Sterker: dat aandeel is best klein. In 2018, waarover de meest recente cijfers beschikbaar zijn, hadden institutionele beleggers zo’n 200.000 woningen in handen, waarvan 40 procent sociale huur. Particuliere beleggers, die soms één, en soms wel honderden panden hebben, hadden zo’n 700.000 huurwoningen, waarvan 65 procent sociale huur.
Die cijfers moeten niet al te letterlijk worden genomen, want er bestaat geen register waarin alle huurcontracten staan. Maar duidelijk is dat geliberaliseerde huurwoningen slechts een beperkt deel uitmaken van het woningaanbod van beleggers. En de meeste vrije huurwoningen vallen onder middenhuur. In 2018 waren er ‘maar’ 110.000 dure huurwoningen in Nederland.
Die woningen staan vooral in de vier grote steden en omringende gemeenten. Hoe hoger de druk op de woningmarkt, hoe meer midden- en dure huur. Zo is er in het noorden van Nederland nauwelijks dure huur.
In de regio Amsterdam daarentegen zou nu tachtig procent van de huurwoningen in de vrije sector meer dan 1500 euro per maand kosten, berichtte Nul20.nl onlangs, een tijdschrift over woonbeleid en stedelijke ontwikkeling. Hier zouden de plannen van De Jonge om de huurmarkt te reguleren een ingrijpend effect hebben. Gebaseerd op berekeningen van bureau Rigo komt het blog uit op een gemiddelde huurdaling van 700 euro.
Neveneffecten
„Door de plannen van Hugo de Jonge zal een deel van de dure huurwoningen flink in prijs moeten dalen”, zegt Hein Wegdam, hoofd van de vastgoedfinancieringstak van ING. „Op korte termijn is dat misschien mooie winst. Maar op lange termijn zullen die woningen door beleggers worden verkocht, omdat ze er verlies op lijden. Die woningen krijg je nooit meer terug in de verhuursector.”
Wat ook kan, denkt hij, is dat woningen worden samengevoegd. Een woning krijgt dan meer punten toebedeeld in het woningwaarderingsstelsel, waarmee de prijs van gereguleerde huurwoningen wordt bepaald. Beleggers mogen dan een hogere huurprijs rekenen. „Dan krijg je dus minder woningen, in plaats van meer. Zo lossen we het woningtekort niet op.”
Een ander neveneffect, zegt universitair hoofddocent Matthijs Korevaar, kan zijn dat de prijzen in de vrije huursector enorm stijgen. „Als je bijna alles reguleert, dan groeit de vraag: voor een lage huur willen veel meer mensen wel in het centrum van Amsterdam wonen. De woningen die nog wel via het vrijemarktmechanisme verdeeld kunnen worden, zullen heel duur worden.” Dat was ook te zien in Berlijn, zegt hij. „Daar is het een paar jaar geprobeerd, en de huren in Potsdam stegen heel hard. Want mensen moeten toch ergens naartoe.”
Beetje vreemd verhaal.
> Het is wat de gek ervoor geeft!
Net als beleggers die met geleend kapitaal op bieden tegen particulieren en de prijs omhoog drijven.
> Betalen beleggers meer voor de panden?
> Dat zou kunnen als de rente heel laag is!
Nou de rent is dus al 10 jaar heel laag, dus eigenlijk ja.
> Er worden maar 3.4 miljoen woningen verhuurd, en het grootste deel is sociale huur!
Maar er zijn eigenlijk geen betrouwbare cijfers dus het kunnen er ook meer zijn.
Lijkt een beetje alsof het zo geïnterpreteerd of uitgesproken is dat het eigenlijk _echt_ niet de beleggers zijn hoor jongens, we kunnen gewoon lekker starters en ouderen de schuld geven met hun starter- en ouderenmiljoenen die ze maar uitgeven om ergens te kunnen wonen!
Het lijkt wel een advertorial voor beleggers en particuliere verhuurders.
**Het** belangrijkste probleem zijn uiteraard de tijdelijke huurcontracten, want na elke periode van *maximaal* twee jaar voor zelfstandige huurwoningen kan de verhuurder de huurprijs enorm verhogen als de aanvanghuur maar boven de liberalisatiegrens ligt, zonder dat er extra kosten zijn.
Combineer dat met de verhuurdersheffing voor sociale huurwoningen en de woningschaarste en tel uit je winst.
En wie introduceerde de tijdelijke huurcontracten? De VVD.
Waar ik het nu niemand over hoor. Stel er zijn 1000 woningen beschikbaar voor de verkoop. En 1000 woningzoekenden. Als je daar dan 200 beleggers bij gooit, dan stijgt die huizenprijs gewoon enorm want iedereen gaat tegen elkaar opbieden. En de armste 200 van de 1000 normale kopers mag het huis gaan huren van de 200 investeerders.
Fundamenteel probleem: te weinig huizen. Als er meer aanbod is dan vraag, daalt de prijs automatisch en zijn beleggers niet meer geinteresseerd.
Dus: eens doorbijten om de (zelf veroorzaakte) stikstofcrisis ip te lossen en dan bouwen als een gek..
Ik vond het artikel veel leunen op de stellingen van Matthijs Korevaar – die bovendien alleen een hypothese had over de invloed van particuliere beleggers op de stijging van de huisprijzen. Ik hoor van vrienden dat ze door particuliere beleggers vaak worden overboden en dan altijd zonder voorbehoud van financiering. Hoe kan je beweren dat dat een klein effect heeft zonder daarbij data aan te leveren?
Je kan ook andere academici aanhalen die hele andere analyses hebben. Bijvoorbeeld Cody Horstenbach die in een interview over marktwerking zegt:
‘Q:**Er wordt vaak gedaan alsof dit nu eenmaal is hoe de markt werkt. Mensen willen daar graag wonen en de markt faciliteert dat.**
A: ‘De markt is geen natuurverschijnsel, maar iets wat we met z’n allen opgebouwd hebben en in stand houden. Tegelijk zie je dat gentrificatie een beleidsinstrument is. Het is een manier om buurten op te krikken die het moeilijk hebben, en om een rijke, creatieve klasse aan de stad te binden. En sociaal te mengen, om andere, rijkere, wittere mensen in jouw buurt te krijgen. De massale verkoop van sociale huurwoningen is geen marktproces, maar beleid. In Amsterdam zijn er in twintig jaar tijd 30.000 sociale huurwoningen verkocht. Lange tijd was het idee dat Amsterdam te veel sociale huurwoningen heeft, terwijl je er decennia voor op de wachtlijst moet staan. Het idee was dat als je als stad ervoor zorgt dat hoogopgeleide mensen in jouw stad willen wonen, je internationaal aantrekkelijk wordt, en de concurrentie aan kan gaan met Barcelona, Kopenhagen en Parijs. Dat wordt dan een doel op zichzelf. De vraag waarom je dat zou willen, wordt niet gesteld.'” https://www.brainwash.nl/bijdrage/stadsgeograaf-cody-hochstenbach-zelfs-als-het-je-niet-boeit-dat-mensen-dakloos-zijn-is-het-slim-om-ze-een-huis-te-geven
“Het komt niet door beleggers die een markt met een hoog rendement zien, het komt door de marktwerking!”
Thanks NRC.
Dit is een vrij zwak artikel zonder sterke cijfers. Vooral over onderstaande:
>En dat zijn lang niet allemaal dure woningen. Sterker: dat aandeel is best klein. In 2018, waarover de meest recente cijfers beschikbaar zijn, hadden institutionele beleggers zo’n 200.000 woningen in handen, waarvan 40 procent sociale huur. Particuliere beleggers, die soms één, en soms wel honderden panden hebben, hadden zo’n 700.000 huurwoningen, waarvan 65 procent sociale huur.
Grote twijfel en nergens te controleren. En de vraag is natuurlijk welk percentage bij mutatie sociale huur blijft en dat zal wel vies tegenvallen en wel een sterfhuisconstructie betreffen. Leuk voor de statistiekjes dat ‘het wel betaalbaar is’ maar dat aanbod ga je nooit niet op funda vinden.
Ik vind de kwaliteit van NRC steed smeer achteruit gaan. Zo heel duidelijk vanuit de bevoorrechte klasse geschreven, uit de hoogte en primair randstedelijk. Misschien moet ik maar eens overstappen naar een andere kant, maar ik wil wel een fatsoenlijke boekenbijlage.
Ik ben erg benieuwd of dit überhaupt stand gaat houden. Ik meen me namelijk te herinneren dat er een uitspraak ligt van het Europees Hof dat een verhuurder niet gedwongen kan worden een huis te verhuren voor minder dan de kostprijs. Dit zal dan, voornamelijk in A’dam eo, voor interessante zaken zorgen.
“„De huurprijs wordt bepaald door de markt: het is wat de gek ervoor geeft. Voor een woning in Delfzijl kun je niet 2.400 euro per maand vragen, in Amsterdam wel. Nergens heeft een belegger zo veel panden dat hij of zij een monopolist is en zelf de prijs kan bepalen.” Wel staat het een belegger natuurlijk vrij om minder huur dan de marktprijs te vragen.”
Oftewel, de prijs MAG je laten afhangen van de markt, maar je MAG ook lager gaan dan deze prijs.
En toch een beetje goedpraten dat t niet ligt aan de verhuurder, terwijl deze verhuurders gewoon ervoor kiezen om extreem veel te vragen aan huur…
Wat een prutsartikel zeg.
Vaak kunnen beleggers meer kunnen betalen dan huizenkopers omdat ze de huur, die hoger is dan de max hypotheek maandlasten van de woning koper, kunnen gebruiken voor aflossing van de verhuur hypotheek. Gaan zat verhalen rond over zwaar overboden worden door de belegger met een excel spreadsheetje die op de kijkdag was.
Dan nog lage rentes, booming economie, bouw stop na krediet crisis en lange termijn trends zoals veranderende levensstijl / gezinsgroottes daarbij. Iig is dit een stap in de goede richting, nu ook nog bouwen erbij en dan komen we misschien echt nog ergens.
Overigens zijn de echte hoogtijdagen van buy to let tijden alweer voorbij, rendement, nog voor de stijgende rente, was al te laag in grote steden. Als het ook nog lukt om die beleggers te laten verkopen kan dat in ieder geval wat ruimte bieden aan starters, die graag de woningen van ze overnemen!
Tuurlijk komt deze crisis slechts ten dele ten blaam aan beleggers. In het leven zijn zaken nou eenmaal gelaagd en genuanceerd.
Tuurlijk betekent dit ook niet dat de beleggers enig respijt verdienen, net als de andere oorzaken. We zijn beter af zonder. En nee, het zal de problemen niet oplossen, maar wel verminderen. Het is ook een van de dingen die de kleinste moeite is om aan te passen. Het enige materieel wat nodig is voor een verandering van regelgeving is wilskracht en dialoog.
14 comments
Regulering Droegen beleggers bij aan de hoge huizenprijzen? Tot op zekere hoogte. De belangrijkste factor is de marktwerking.
Mirjam Remie
Beleggers hebben geen goede naam op de woningmarkt. Opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, meer overdrachtsbelasting – al die recente maatregelen zijn bedoeld om hun greep op de huizenmarkt te verkleinen.
„De schaarste haalt niet het beste in mensen naar boven”, zei minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) onlangs, toen hij zijn plannen bekendmaakte om de huurmarkt meer te reguleren. Daarmee doelde hij op beleggers, die volgens hem vooral in de stad „absurde prijzen” vragen. Maar is hun greep op de markt echt zo sterk?
De huurprijzen zijn de afgelopen periode inderdaad enorm gestegen: vanaf 2014 met 57 procent, volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een huurwoning is nu 14,43 euro. In Noord-Holland, rondom Amsterdam, zijn de huren het hoogst: gemiddeld ruim 18 euro per vierkante meter. Maar de huizenprijzen stegen in diezelfde periode veel harder: een huis is bijna twee keer zo duur geworden.
Beleggers hebben geen invloed op de marktprijs voor een huurwoning, zegt Matthijs Korevaar, docent op de Erasmus Universiteit en gastdocent aan de Columbia Business School in New York. Hij doet onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. „De huurprijs wordt bepaald door de markt: het is wat de gek ervoor geeft. Voor een woning in Delfzijl kun je niet 2.400 euro per maand vragen, in Amsterdam wel. Nergens heeft een belegger zo veel panden dat hij of zij een monopolist is en zelf de prijs kan bepalen.” Wel staat het een belegger natuurlijk vrij om minder huur dan de marktprijs te vragen.
In welke mate hebben beleggers dan bijgedragen aan de enorme stijging van de huizenprijzen? Het CBS noemt in een analyse van de verhitting van de woningmarkt meerdere oorzaken: een sterke toename van het aantal 25- tot 35-jarigen (starters), ouderen die langer thuis blijven wonen, een lagere rente en hogere inkomens, maar ook de opkomst van particuliere verhuur.
Meerdere oorzaken
Volgens Korevaar is dit daarom een moeilijk te beantwoorden vraag. Je moet hiervoor bijvoorbeeld weten of een belegger méér betaalt voor eenzelfde woning dan een ‘gewone’ koper. „Dit zou het geval kunnen zijn als de rente heel laag is”, zegt hij. „Een belegger heeft dan liever zijn geld in pandjes dan op de bank, want liever een beetje rendement dan helemaal geen rendement. Daardoor kan een belegger bereid zijn meer voor een woning te betalen.” Maar of het effect hiervan op de prijs groot is, is niet bekend. „Ik doe er nu onderzoek naar en mijn hypothese is dat dit effect op de totale woningmarkt klein is. Lokaal kan het wellicht meer impact hebben.”
Beleggers zijn niet de grootste speler op de huurmarkt: dat zijn corporaties. Van de 3,4 miljoen huurwoningen hebben zij 2,3 miljoen woningen in handen. Het gros daarvan is sociale huur. De overige 1,1 miljoen woningen zijn in handen van beleggers. Ongeveer een derde dus.
En dat zijn lang niet allemaal dure woningen. Sterker: dat aandeel is best klein. In 2018, waarover de meest recente cijfers beschikbaar zijn, hadden institutionele beleggers zo’n 200.000 woningen in handen, waarvan 40 procent sociale huur. Particuliere beleggers, die soms één, en soms wel honderden panden hebben, hadden zo’n 700.000 huurwoningen, waarvan 65 procent sociale huur.
Die cijfers moeten niet al te letterlijk worden genomen, want er bestaat geen register waarin alle huurcontracten staan. Maar duidelijk is dat geliberaliseerde huurwoningen slechts een beperkt deel uitmaken van het woningaanbod van beleggers. En de meeste vrije huurwoningen vallen onder middenhuur. In 2018 waren er ‘maar’ 110.000 dure huurwoningen in Nederland.
Die woningen staan vooral in de vier grote steden en omringende gemeenten. Hoe hoger de druk op de woningmarkt, hoe meer midden- en dure huur. Zo is er in het noorden van Nederland nauwelijks dure huur.
In de regio Amsterdam daarentegen zou nu tachtig procent van de huurwoningen in de vrije sector meer dan 1500 euro per maand kosten, berichtte Nul20.nl onlangs, een tijdschrift over woonbeleid en stedelijke ontwikkeling. Hier zouden de plannen van De Jonge om de huurmarkt te reguleren een ingrijpend effect hebben. Gebaseerd op berekeningen van bureau Rigo komt het blog uit op een gemiddelde huurdaling van 700 euro.
Neveneffecten
„Door de plannen van Hugo de Jonge zal een deel van de dure huurwoningen flink in prijs moeten dalen”, zegt Hein Wegdam, hoofd van de vastgoedfinancieringstak van ING. „Op korte termijn is dat misschien mooie winst. Maar op lange termijn zullen die woningen door beleggers worden verkocht, omdat ze er verlies op lijden. Die woningen krijg je nooit meer terug in de verhuursector.”
Wat ook kan, denkt hij, is dat woningen worden samengevoegd. Een woning krijgt dan meer punten toebedeeld in het woningwaarderingsstelsel, waarmee de prijs van gereguleerde huurwoningen wordt bepaald. Beleggers mogen dan een hogere huurprijs rekenen. „Dan krijg je dus minder woningen, in plaats van meer. Zo lossen we het woningtekort niet op.”
Een ander neveneffect, zegt universitair hoofddocent Matthijs Korevaar, kan zijn dat de prijzen in de vrije huursector enorm stijgen. „Als je bijna alles reguleert, dan groeit de vraag: voor een lage huur willen veel meer mensen wel in het centrum van Amsterdam wonen. De woningen die nog wel via het vrijemarktmechanisme verdeeld kunnen worden, zullen heel duur worden.” Dat was ook te zien in Berlijn, zegt hij. „Daar is het een paar jaar geprobeerd, en de huren in Potsdam stegen heel hard. Want mensen moeten toch ergens naartoe.”
Beetje vreemd verhaal.
> Het is wat de gek ervoor geeft!
Net als beleggers die met geleend kapitaal op bieden tegen particulieren en de prijs omhoog drijven.
> Betalen beleggers meer voor de panden?
> Dat zou kunnen als de rente heel laag is!
Nou de rent is dus al 10 jaar heel laag, dus eigenlijk ja.
> Er worden maar 3.4 miljoen woningen verhuurd, en het grootste deel is sociale huur!
Maar er zijn eigenlijk geen betrouwbare cijfers dus het kunnen er ook meer zijn.
Lijkt een beetje alsof het zo geïnterpreteerd of uitgesproken is dat het eigenlijk _echt_ niet de beleggers zijn hoor jongens, we kunnen gewoon lekker starters en ouderen de schuld geven met hun starter- en ouderenmiljoenen die ze maar uitgeven om ergens te kunnen wonen!
Het lijkt wel een advertorial voor beleggers en particuliere verhuurders.
**Het** belangrijkste probleem zijn uiteraard de tijdelijke huurcontracten, want na elke periode van *maximaal* twee jaar voor zelfstandige huurwoningen kan de verhuurder de huurprijs enorm verhogen als de aanvanghuur maar boven de liberalisatiegrens ligt, zonder dat er extra kosten zijn.
Combineer dat met de verhuurdersheffing voor sociale huurwoningen en de woningschaarste en tel uit je winst.
En wie introduceerde de tijdelijke huurcontracten? De VVD.
Waar ik het nu niemand over hoor. Stel er zijn 1000 woningen beschikbaar voor de verkoop. En 1000 woningzoekenden. Als je daar dan 200 beleggers bij gooit, dan stijgt die huizenprijs gewoon enorm want iedereen gaat tegen elkaar opbieden. En de armste 200 van de 1000 normale kopers mag het huis gaan huren van de 200 investeerders.
Fundamenteel probleem: te weinig huizen. Als er meer aanbod is dan vraag, daalt de prijs automatisch en zijn beleggers niet meer geinteresseerd.
Dus: eens doorbijten om de (zelf veroorzaakte) stikstofcrisis ip te lossen en dan bouwen als een gek..
Ik vond het artikel veel leunen op de stellingen van Matthijs Korevaar – die bovendien alleen een hypothese had over de invloed van particuliere beleggers op de stijging van de huisprijzen. Ik hoor van vrienden dat ze door particuliere beleggers vaak worden overboden en dan altijd zonder voorbehoud van financiering. Hoe kan je beweren dat dat een klein effect heeft zonder daarbij data aan te leveren?
Je kan ook andere academici aanhalen die hele andere analyses hebben. Bijvoorbeeld Cody Horstenbach die in een interview over marktwerking zegt:
‘Q:**Er wordt vaak gedaan alsof dit nu eenmaal is hoe de markt werkt. Mensen willen daar graag wonen en de markt faciliteert dat.**
A: ‘De markt is geen natuurverschijnsel, maar iets wat we met z’n allen opgebouwd hebben en in stand houden. Tegelijk zie je dat gentrificatie een beleidsinstrument is. Het is een manier om buurten op te krikken die het moeilijk hebben, en om een rijke, creatieve klasse aan de stad te binden. En sociaal te mengen, om andere, rijkere, wittere mensen in jouw buurt te krijgen. De massale verkoop van sociale huurwoningen is geen marktproces, maar beleid. In Amsterdam zijn er in twintig jaar tijd 30.000 sociale huurwoningen verkocht. Lange tijd was het idee dat Amsterdam te veel sociale huurwoningen heeft, terwijl je er decennia voor op de wachtlijst moet staan. Het idee was dat als je als stad ervoor zorgt dat hoogopgeleide mensen in jouw stad willen wonen, je internationaal aantrekkelijk wordt, en de concurrentie aan kan gaan met Barcelona, Kopenhagen en Parijs. Dat wordt dan een doel op zichzelf. De vraag waarom je dat zou willen, wordt niet gesteld.'”
https://www.brainwash.nl/bijdrage/stadsgeograaf-cody-hochstenbach-zelfs-als-het-je-niet-boeit-dat-mensen-dakloos-zijn-is-het-slim-om-ze-een-huis-te-geven
“Het komt niet door beleggers die een markt met een hoog rendement zien, het komt door de marktwerking!”
Thanks NRC.
Dit is een vrij zwak artikel zonder sterke cijfers. Vooral over onderstaande:
>En dat zijn lang niet allemaal dure woningen. Sterker: dat aandeel is best klein. In 2018, waarover de meest recente cijfers beschikbaar zijn, hadden institutionele beleggers zo’n 200.000 woningen in handen, waarvan 40 procent sociale huur. Particuliere beleggers, die soms één, en soms wel honderden panden hebben, hadden zo’n 700.000 huurwoningen, waarvan 65 procent sociale huur.
Grote twijfel en nergens te controleren. En de vraag is natuurlijk welk percentage bij mutatie sociale huur blijft en dat zal wel vies tegenvallen en wel een sterfhuisconstructie betreffen. Leuk voor de statistiekjes dat ‘het wel betaalbaar is’ maar dat aanbod ga je nooit niet op funda vinden.
Ik vind de kwaliteit van NRC steed smeer achteruit gaan. Zo heel duidelijk vanuit de bevoorrechte klasse geschreven, uit de hoogte en primair randstedelijk. Misschien moet ik maar eens overstappen naar een andere kant, maar ik wil wel een fatsoenlijke boekenbijlage.
Ik ben erg benieuwd of dit überhaupt stand gaat houden. Ik meen me namelijk te herinneren dat er een uitspraak ligt van het Europees Hof dat een verhuurder niet gedwongen kan worden een huis te verhuren voor minder dan de kostprijs. Dit zal dan, voornamelijk in A’dam eo, voor interessante zaken zorgen.
“„De huurprijs wordt bepaald door de markt: het is wat de gek ervoor geeft. Voor een woning in Delfzijl kun je niet 2.400 euro per maand vragen, in Amsterdam wel. Nergens heeft een belegger zo veel panden dat hij of zij een monopolist is en zelf de prijs kan bepalen.” Wel staat het een belegger natuurlijk vrij om minder huur dan de marktprijs te vragen.”
Oftewel, de prijs MAG je laten afhangen van de markt, maar je MAG ook lager gaan dan deze prijs.
En toch een beetje goedpraten dat t niet ligt aan de verhuurder, terwijl deze verhuurders gewoon ervoor kiezen om extreem veel te vragen aan huur…
Wat een prutsartikel zeg.
Vaak kunnen beleggers meer kunnen betalen dan huizenkopers omdat ze de huur, die hoger is dan de max hypotheek maandlasten van de woning koper, kunnen gebruiken voor aflossing van de verhuur hypotheek. Gaan zat verhalen rond over zwaar overboden worden door de belegger met een excel spreadsheetje die op de kijkdag was.
Dan nog lage rentes, booming economie, bouw stop na krediet crisis en lange termijn trends zoals veranderende levensstijl / gezinsgroottes daarbij. Iig is dit een stap in de goede richting, nu ook nog bouwen erbij en dan komen we misschien echt nog ergens.
Overigens zijn de echte hoogtijdagen van buy to let tijden alweer voorbij, rendement, nog voor de stijgende rente, was al te laag in grote steden. Als het ook nog lukt om die beleggers te laten verkopen kan dat in ieder geval wat ruimte bieden aan starters, die graag de woningen van ze overnemen!
Tuurlijk komt deze crisis slechts ten dele ten blaam aan beleggers. In het leven zijn zaken nou eenmaal gelaagd en genuanceerd.
Tuurlijk betekent dit ook niet dat de beleggers enig respijt verdienen, net als de andere oorzaken. We zijn beter af zonder. En nee, het zal de problemen niet oplossen, maar wel verminderen. Het is ook een van de dingen die de kleinste moeite is om aan te passen. Het enige materieel wat nodig is voor een verandering van regelgeving is wilskracht en dialoog.