Ich nehme die Immobilien und vermiete sie gerne weiter.
> dass 85 Prozent der Besitzer oder Besitzerinnen leerstehender Wohnungen unter geänderten Bedingungen vermieten würden.
X doubt
Habe ehrlich gesagt kein Mitleid mit den “armen” Besitzern, denen das Vermieten zu kompliziert ist und deswegen einfach die Immobilie leer stehen lassen. Wenns euch des net antun wollt, verkaufts as halt und investierts in ETFs oder Gold. Außerdem, gibt’s nicht genau dafür Hausverwaltungen die das alles übernehmen?
Meine Frau und ich besitzen (nicht gemeinsam) mehrere Immobilien, alles ist vermietet, das nervigste ist für uns einfach das Finanzamt.
Alle Einnahmen / Ausgaben protokollieren (Betriebskosten, Versicherungen, etc.) und alles über Finanzonline einmelden, mit eigener Steuernummer und es wird noch komplizierter wenn bei der Immobilie zwei Besitzer sind und die Einkünfte geteilt werden (Personengesellschaft). Das macht einfach keinen Spaß, vor allem geht es da immer nur um ein paar hundert Euro, welches dann so oder so wegen dem Einkommen unserer normalen Jobs zum größten Teil einfach der Steuer zugute kommt.
Somit ist es schwer da wirklich etwas zu verdienen, weil man Rücklagen bilden muss, wenn mal etwas kaputt geht (Boiler, Küche, etc.). Wir überlegen sogar immer wenn die Betriebskosten steigen ob wir das direkt an die Mieter weitergeben, weil wenn man 1-2 Monate keinen Mieter drinnen hätte, bedeutet das so einen finanziellen Verlust, bei dem man dann relativ lange braucht um sich wirklich davon zu erholen bei einem Leerstand.
Hätte man irgend eine Wohnung in einer Großstadt geerbt (Wien, Graz) oder würde man wahrscheinlich 10 vermietete Immobilien haben, sieht die Sache schon wieder anders aus. Aber 2-3-4 Sachen vermieten, ist nur Arbeit und bringt so nichts, uns treibt es nur an weil es zumindest unseren Kindern eines Tages etwas bringen wird.
Hier ist übrigens der Link zur Studie, ist einbisschen ausgewogener als nur die Grafik:
(Achtung PDF, und krieg den google link grad am Handy ned weg)
Deregulieren und Steuern vereinfachen. Würde hier zu mehr Angebot führen und zu billigeren Mieten für alle. Wie in so vielem in Europa.
Eigentum sollte ja eigentlich Verpflichten. Leerstand kostet uns schlussendlich *allen* was, also entweder wird für die entstandenen Kosten in Form von einer Leerstandsabgabe aufgekommen oder man verkauft es.
Aus der Studie, fand ich interessant, weil es die Menge in Relation stellt:
>Quantifizierung von Leerstand
> Die Herleitung von Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung zum schlussendlich gesuchten „disponiblen“ Leerstand erfolgte unter Heranziehung der Daten der Wohnungs- und Melderegister, von Stromverbrauchsdaten, Leerstandsangaben im Rahmen der projektbezogen durchgeführten empirischen Erhebung sowie von früheren Leerstandsschätzungen von Gemeinden und Regionen. Ein erheblicher Teil der Wohnungen ohne Meldung steht tatsächlich nicht leer. Es ist davon auszugehen, dass etwa die Hälfte davon nicht deklarierte Zweitwohnsitze sind. Etwa 10% sind Einliegerwohnungen ohne Wohnsitzmeldung und weitere etwa 5% existieren nicht mehr, das heißt, deren Abriss wurde statistisch nicht erfasst. Es verbleibt ein tatsächlicher Leerstand von etwa 8.500 Wohnungen. Aber auch dieses Potenzial ist nur zum Teil dem Markt zuführbar. Viele dieser Wohnungen und Häuser sind in einem nicht marktgängigen baulichen Zustand oder liegen am falschen Ort. Das Ausmaß an kurzfristig aktivierbaren, heute leerstehenden Wohnungen wird auf insgesamt etwa 2.000 geschätzt. Das kann als viel oder wenig interpretiert werden. Es ist etwa 1% des Vorarlberger Wohnungsbestands und entspricht der Wohnbauleistung im Mehrwohnungsbau eines Jahres. Geschätzte weitere 2.000 bis 4.000 Wohnungen könnten nach größeren Renovierungen und/oder bei geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen aktiviert werden.
Man muss Vermieter sicher nicht bemitleiden, aber einige Gründe sind hier durchaus relevant, darüber sollte die Politik mal nachdenken. Das spricht auch keineswegs gegen die Beschäftigung mit anderen Maßnahmen wie Leerstandsabgabe, Paket ist das Stichwort.
Die Sorge um problematische Mieter, Befristungen und komplizierte Regelungen sind absolut nachvollziehbar v.a. im unteren Preissegment.
Die Idee, dass die Steuern die Erträge fressen und man deshalb gleich auf die ganzen Erträge verzichtet…naja das ist eher ökonomische Dummheit.
Ich bin absolut für eine leerstandsabgabe.
Wieso sollen Leute auf Immobilien sitzen die sie nicht verwenden und nichts damit machen.
Bei den meisten Anlagen gibt es Risiko und/oder Arbeit die damit einher geht.
Niemand zwingt Leute Immobilien zu behalten.
Wohnraum ist halt mehr als nur eine Anlage, vor allem wenn man sie nur besitzt aus wertsteigerungs gründen.
Genauso sollte das vermieten auch nicht für jeden immer 100% rentabel sein, so kann keine Wirtschaft funktionieren wenn “haben” immer garantiert auf “mehr bekommen” hinausläuft.
Wenn etwas ein garantierter gewinnt ist, ist das System falsch oder problematisch.
Dann verkaufs halt
Der Aufwand kann tatsächlich höher sein als der Nutzen. Wir hatten vor vielen Jahren einen gewerblichen Mieter; der hat die Miete dann nicht mehr gezahlt und Konkurs angemeldet. War aber sein etwa 6. Konkurs – der hat jedes juristische Schlupfloch genutzt. Pfändbar war er auch nicht wirklich.
Generell bin ich immer skeptisch bei Juristen als Mieter. Mit denen haben wir hier seit +30 Jahren immer und immer wieder die meisten Schwierigkeiten gehabt. Am besten waren eigentlich junge Familien mit jungen Kindern; bei denen gab es so gut wie nie Probleme. Oft haben die aber auch ab und an Geldprobleme, auch bei der “oberen” Mittelschicht. Bei der aktuellen Inflation scheint das alles extrem riskant.
Ich kenne im Bekanntenkreis nicht nur eine sondern zwei Personen denen Mietnomaden die Wohnung und einer Person damit sogar das Leben ruiniert haben (neue, größere Wohnung auf Kredit weil Kind unterwegs, kleine, geerbte Wohnung vermietet, nie Geld gesehen, Kredit im Rückstand, Bank verkaufte die größere Wohnung da sie im Grundbuch stand und die kleine Wohnung war nachdem sie endlich delogieren konnten ruiniert. Wirklich widerlich. Überall Schmutz, Urin, Fäkalien, auch an den Wänden, Fliesen herunter gestemmt, Löcher in den Wänden, Parkett verquollen von (Haustier?-)Urin… Echt abartig.)
Das würde mich sehr abschrecken sollte ich in die Verlegenheit kommen.
Ich kenne beide Seiten: wenn du wen drin hast, der mittellos ist, alles ruiniert und nix zahlt, brauchst etwa ein Jahr bis ihn rausklagst. Und dann alles auf eigene kosten renovieren. Ist das wirklich so schwer zu verstehen, dass leute keinen bock auf vermieten haben dann?… klar, ein großer Konzern kann das verschnupfen, aber was, wenn du mit 1-2 wohnungen einen horrormieter hast?
Ich werde downgevoted. Aber am Leerstand sind nicht die Investoren schuld. Sondern das (Wiener) Mietrecht.
In München liegt der Leerstand bei <2%, obwohl alle anderen Faktoren sehr ähnlich sind – bis auf das Mietrecht.
Die Mieten sind in Wien im EU-Vergleich extrem niedrig. Nach Abzug der Steuern bleibt ein “Mietmarge” von 50-100 EUR vielleicht.
Warum jemanden fremden also drinnen wohnen lassen? Nach dem Auszug muss man dann meist die Wohnung neu renovieren, was gerne 20-30k kostet. Damit ist der gesamte Ertrag weg und wahrscheinlich macht man sogar Minues.
Dann lieber unvermietet lassen und die eigenen Kinder später dort wohnen lassen.
Wenn Wien die Leerstände vermeiden will, dann muss die Gesetzgebung dahingehend anpassen, dass es auch attraktiv wird zu vermieten.
Eine Wohnung für 8€/QM zu vermieten ist nicht wirtschaftlich wenn man jegliche Schäden/ Reparaturen währen der Mietdauer vornehmen muss + zzgl die Wohnung nach Mieterauszug kernsanieren muss.
Mein Elternhaus wird irgendwann mal leer werden, Bevor ich auch nur daran denke das zu vermieten, und mich dann auch noch mit anfallenden Problemen ärgern muss und zeit investieren, dafür das dann erst wieder die Steuer was wegfrisst, wird die Hütte einfach verkauft und der Erlös mit meiner Schwester geteilt.
Mein Cousin hat das Haus seiner Tante in Linz geerbt und vermietet, Finanzamt hat wo was verschlampt, und hat daraufhin eine Lohnpfändung wegen steuerschuld bei seinem ARbeitgeber durchgeführt. 3 Monate herumstreiten und beweise wiederholt vorlegen und Zeit investieren hat das wieder rückgängig gemacht.
Wenn ich so was schon höre, verstehe ich jeder der mit vermietung nix am Hut haben will..
Antwort „Ich hab das Ding als Wertanlage gekauft und mich interessierts nicht, dass ich damit riesige Probleme verursache“ fehlt leider
In Wien machen freistehende Wohnungen nur 1% aus laut der letzten Studie.
Aber ja, es geht heute mehr um Signale als um echte Lösungen
Ein Fünftel hat also noch keinen Mieter gefunden? Beim aktuellen Markt also sogar für die derzeitige Situation überzogene Preisvorstellungen oder eine absolut grindige Wohnung…
“Die Mindestbefristung ist zu lang”, aha, da haben sich die Arschlöcher gleich prozentual zu erkennen gegeben. Ist ja auch echt unmöglich, wenn Menschen für ganze 12 Monate eine Perspektive haben. Sollte natürlich immer unterbunden werden. Auf nach NYC mit dem Immo Gesindel
Ich möchte durch leerstand bewusst die Preise nach oben treiben und erst vermieten wenn sich’s richtig lohnt – 90%
Was ich mich dann immer Frage ist wieso solche Leute dann die überflüssigen Immobilien nicht verkaufen. Sie wollen sie nicht nutzen, und nicht vermieten.
Wiener Immobilienbesitzer hier. Werde jetzt vermutlich downgevotet, aber hier sind die Gründe warum wir nicht vermieten:
* Wir brauche die Wohnung in Zukunft wieder (möglicherweise weniger als 3 Jahre) und können wie schon im anderen Kommentar erwähnt den Mietvertrag aber nicht auf einen Zeitraum kürzer als 3 Jahre befristen.
* Selbst mit befristetem Mietvertrag ist es manchmal nicht möglich die Mieter loszuwerden. Den Fall hat ein Bekannter von uns gehabt. Kenne die Details nicht 100%, aber so wie ich das verstanden habe: Mieter scheiden sich, Frau hat Kinder und ist schwanger, Frau kann keine andere Wohnung finden. Trotz abgelaufenem Mietvertrag hat man praktisch keine Chancen sie delogieren zu lassen.
* Um den vorherigen Punkt noch zu ergänzen: Generell das Risiko von Mietnomaden gegen die es kaum eine rechtliche Handhabe gibt.
* Die Wohnung ist komplett neu renoviert und ausgemalt und wir können im Mietvertrag aber nicht das Rauchen verbieten. Selbst mit neu ausmalen ist es oft nur schwer möglich den Rauch ganz loszuwerden.
* Airbnb wäre laut Eigentümervertrag erlaubt aber so wie die Politik gegen Airbnb hetzt vermute ich, dass das auch nicht ganz legal sein wird bzw. andere Nachteile bestehen. Habe ich mir aber noch nicht so genau angeschaut und könnte möglicherweise eine Option sein falls es irgendwelche Firmen gibt an die man die administrativen Tätigkeiten auslagern kann (wir haben keine Zeit dafür).
Folglich bleibt die Wohnung leer und wird auch in Zukunft weiterhin leer bleiben. Ausnahme ist falls es zu einer Leerstandsabgabe kommt: Dann werden wir selber einen Nebenwohnsitz dort anmelden und das Minimum an der benötigten Zeit dort wohnen um die Abgabe zu vermeiden.
Und jetzt votets mich bitte down weil ich ein böser Immobilienbesitzer bin der zum Leerstand beiträgt.
Für mich sind die grundlegenden Punkte, die in Österreich zu Gunsten von kleinen/nebenerwerbs Vermietern geändert gehören:
1. Möglichkeit, Mietnomaden und andere, die mir die Wohnung ruinieren, schnell und effizient raus zu bekommen, bevor ich die Wohnung eigentlich nur mehr niederbrennen kann.
2. Möglichkeit, bei unbefristeten Verträgen Eigenbedarf leichter durchzusetzen.
Wenn man sich nicht mit Mietern rumschlagen will, ist eine Wohnimmobilie als Geldanlage wohl nicht das richtige.¯_(ツ)_/¯
Und alle haben sie gegen den Loacker von den Neos geschimpft. Tja dann wird halt weiter geschimpft und die Wohnungen werden halt nicht vermietet …
Ob man sich mit Mietern herumärgern will oder nicht, sollte man sich halt überlegen, bevor man sich Wohnobjekte kauft. Wem vermieten zu mühsam ist, der soll’s halt verkaufen.
Ich versteh schon, dass Privatvermieter es oft schwer haben, weil sie die ganzen Regelungen auferlegt bekommen, die eigentlich für gewerbliche/institutionelle Vermieter gedacht waren, gleichzeitig aber nicht das nötige Kleingeld, um diesen Regelungen immer voll zu entsprechen. Da ist der Gesetzgeber natürlich gefordert, nachzubessern. Es ist halt nicht dasselbe, wenn jemand die alte Wohnung der verstorbenen Großmutter vermietet, um sich ein Taschengeld dazuzuverdienen, wie wenn ein Immokonzern 4000 Wohnungen in 27 Ländern vermietet. Da muss auch das Mietrecht unterscheiden. ZB befristete Verträge nur für Privatvermieter erlauben.
Grundsätzlich geht’s mir aber nicht ein, dass jemand Eigentum an sich rafft, und zwar in Form von Wohnraum, der nicht nur begrenzt, sondern auch ein Grundbedürfnis eines jeden Menschen ist, und sich dann wundert, dass er als Eigentümer dieser begrenzten Ressource mithelfen muss, das Gemrundbedürfnis zu decken. Wer nicht vermieten will, muss verkaufen bzw soll gar nicht erst kaufen dürfen. Dann muss man sein Geld halt für Schmuck oder so raushauen, da wird man das Problem nie haben, weil’s kein Grundbedürfnis nach Diamantrolex gibt.
Einfach nur Garagenplätze besitzen und vermieten. Außer regelmäßige Reinigung gibt’s da nicht viel zu tun
Wir haben 5 Eigentumswohnungen, 3 vermietet in einer Leben wir selber und eine wird länger leer bleiben.
In den letzten 4 Jahren kein einziges Problem gehabt 🙂
Alle Punkte treffen auf meine Erfahrungen zu. Alles schon gehabt inklusive Mieter der Feuer im Wohnzimmer gemacht hat, dafür aber eh vorher Parkett weggeräumt hat. Hat mich Euro 15k gekostet ihn zu klagen und jetzt krieg ich 5k über 12 Jahre monatlich zurück.
Schaden war insgesamt um die 20k. Plus Gericht macht 35k. Immerhin 5k nächste Jahre zurück.
boah mir kommen die Tränen, diese armen Vermieter.
unvorstellbar dass man evtl alle heiligen Zeiten fürs monatliche Einkommen auch was tun müsste.
da hätte sich die Oma das Vererben gleich sparen können.
Was viele nicht wissen: Mieteinnahmen werden nicht pauschal (so wie Aktien mit 27,5%) sondern oftmals progressiv versteuert. Die Mieteinnahmen werden also zum Gehalt hinzugezählt (zumindest für den Ottonormalvermieter, der nur eine oder wenige Immobilien hat).
Kombiniert man das mit dem Fakt, dass man fast nirgends stärkere Rechte für Mieter hat und dem Fakt, dass Vermieter prinzipiell als gierig angesehen werden, dann erhält man eben solche Umfragen als Ergebnis.
Als Privatperson normal, legal eine Wohnung zu vermieten ohne zu tricksen oder halb legale Konstrukte zu verwenden, bzw auch Renovierung und Instandsetzung nicht selbst oder im Pfusch zu machen, ist im besten Fall ein Nullsummenspiel.
6 von den 10 Gründen könnte man lösen, wenn man das Mietrecht für beide Seiten erträglich gestalten würde. Derzeit haben Mieter sehr viele Rechte, was das Gegenteil bewirkt was es eigentlich soll: Die Vermieter vermieten nicht, weil sie Angst haben, Mietnomanden oder ähnliche Mieter mit Problemen nicht rauszubekommen. Die Schauergeschichten im Thread bestätigen das leider.
Ich vermiete ein Zweifamilienhaus (nicht im MRG), könnte kürzer befristen – habe die Mieter aber schon fast 10 Jahre, Miete wird maximal zur Inflation angepasst, bei Kurzarbeitsphasen ein Auge zugedrückt und ich bekomme nix mit (Maximal 2x im Jahr, davon 1x wenn ich eine Flasche Sekt zu Weihnachten/Silvester bringe). Reich werde ich nicht, die Steuer frisst denn Gewinn weg – andererseits investiere ich und halte den Gewinn gering. Und das schreib ich sowieso wieder ab und alle profitieren (Haus ist jetzt wahrscheinlich 2x Wert).
Bei den Mietern habe ich damals nichtmal einen Lohnzettel oder sonstiges verlangt – würde ich jetzt auch anderes machen, hatte aber sozusagen Glück.
Das erste stimmt sonst hätte ich meinen 2 Wohnsitz in Salzburg schon längst vermietet aber das zusammenräumen usw der Meitern kb
Ich vermiete nie wieder. Schwerstalki der trotz Befristung nicht ausgezogen ist. 9 Monate hats bis zur Delegierung gedauert. Anwalts und Gerichtskosten 12 k. Seine Sachen ausräumen und einlagern lassen. Haus komplett kaputt. 75 k renovierungskosten. Von dem aloch ist nix zu holen. Nie wieder. Das Haus wird jedes Jahr mehr Wert. Bleibts halt leer.
Kenn mich in dem thema gar nicht aus, aber dachte in AT (zumindest im Vergleich zu DE) ist das Mietrecht eh extrem auf der Vermieterseite und delogieren geht viel zu schnell?
Weil hier so viele Vermieter Sundern.
Ihr müsst eure Mieter besser aussuchen dann gibt es auch keine Probleme
mimimi
zeit für leerstandssteuer.
Ich glaube man muss zwischen kommerziellen Vermietern und privaten unterscheiden.
Meine Familie vermietet Wohnungen und Büros in einem Haus sind, das seit ewig im Familienbesitz ist. Vermieten ist nicht die Haupteinkunft sondern vor allem dazu da um Immobilien zu erhalten, mit denen wir eine emotionale Bindung haben. Ist natürlich trotzdem auch eine gute Nebeneinkunft.
Generell kann man sagen, dass es auf dem Niveau oft gut funktioniert, wenn man zueinander fair ist. Wenn man die Miete zu hoch ansetzt, dann bekommt man vor allem Leute, die eh nicht vor haben zu zahlen. Besser jemand zahlt immer ein paar zehn Euro weniger, dafür jeden Monat als zwei mal und dann bis zur Delogierung nimma. Wenn man seinen Mietern jeden Tag über den Weg läuft, weil man auch im selben Haus wohnt, kann man sich bei Problemen leicht zusammen reden und Probleme ausräumen bevor sie entstehen. Bei gewerblichen Mietern kann es manchmal passieren, dass irgendwas grob schief geht und Miete zu zahlen in dem einen Monat den Konkurs bedeuten würde. Es ist besser eine Miete nicht zu bekommen oder über Monate verteilt zu bekommen als einen neuen Mieter suchen zu müssen.
Weil unsere Immobilie auch unsere Wohnung ist, ist unser größtes Problem eigentlich nahezu unmöglich aufzulösende unbefristete Verträge bzw. Verträge, die unabsichtlich entfristet werden. Vollkommen klar: wenn es keine Gefahr im Verzug gibt sollte man Kündigungsfristen sehr zu Gunsten von Mietern auslegen (einige Monate bis zB 1/2 Jahr), aber defacto bekomme ich Mieter aus unbefristeten Veträgen nicht mehr raus. Auch nicht, wenn ich die Wohnung selber bräuchte. Eigenbedarf in Österreich ist so eingeschränkt definiert, dass man ihn eigentlich nicht durchsetzen kann. D.h. wenn ich überlege, ob ich die Wohnung neben meiner vermiete, weil ich derzeit genug Platz habe, werde ich sie sicher nicht unbefristet Vermieten sondern zur minimal möglichen Befristung von drei Jahren. Wenn ich glaube, dass ich sie vielleicht schon in zwei Jahren brauche, dann kann ich sie gar nicht vermieten.
Summa summarum ist in Österreich im Bezug auf Mieten ähnlich dämlich gelöst wie viele andere Gebiete. Wir beschließen, dass X gut wäre (billiger Wohnraum, Schutz von Mietern) treffen dann aber Maßnahmen, die X nicht wirklich erreichen oder sogar konterkarieren. MMn das selbe bei Studiengebühren (Bildung wird in Ö weitgehend vererbt), anstatt durch Investitionen in untere Schulstufen (mehr Lehrer, allgemeine Unterstützung für Kinder aus ärmeren Haushalten) indem wir Studiengebühren abschaffen. Das kommt aber vor allem Leuten zu Gute, deren Eltern ihnen das Studium zahlen. Für andere sind zwar die 500€ Ersparnis ganz nett, aber der Ausfall eines Monatslohns für jedes Monat, das sie aktiv studieren existenzgefährdend.
40 comments
[Link ](https://orf.at/stories/3268725/)
Ich nehme die Immobilien und vermiete sie gerne weiter.
> dass 85 Prozent der Besitzer oder Besitzerinnen leerstehender Wohnungen unter geänderten Bedingungen vermieten würden.
X doubt
Habe ehrlich gesagt kein Mitleid mit den “armen” Besitzern, denen das Vermieten zu kompliziert ist und deswegen einfach die Immobilie leer stehen lassen. Wenns euch des net antun wollt, verkaufts as halt und investierts in ETFs oder Gold. Außerdem, gibt’s nicht genau dafür Hausverwaltungen die das alles übernehmen?
Meine Frau und ich besitzen (nicht gemeinsam) mehrere Immobilien, alles ist vermietet, das nervigste ist für uns einfach das Finanzamt.
Alle Einnahmen / Ausgaben protokollieren (Betriebskosten, Versicherungen, etc.) und alles über Finanzonline einmelden, mit eigener Steuernummer und es wird noch komplizierter wenn bei der Immobilie zwei Besitzer sind und die Einkünfte geteilt werden (Personengesellschaft). Das macht einfach keinen Spaß, vor allem geht es da immer nur um ein paar hundert Euro, welches dann so oder so wegen dem Einkommen unserer normalen Jobs zum größten Teil einfach der Steuer zugute kommt.
Somit ist es schwer da wirklich etwas zu verdienen, weil man Rücklagen bilden muss, wenn mal etwas kaputt geht (Boiler, Küche, etc.). Wir überlegen sogar immer wenn die Betriebskosten steigen ob wir das direkt an die Mieter weitergeben, weil wenn man 1-2 Monate keinen Mieter drinnen hätte, bedeutet das so einen finanziellen Verlust, bei dem man dann relativ lange braucht um sich wirklich davon zu erholen bei einem Leerstand.
Hätte man irgend eine Wohnung in einer Großstadt geerbt (Wien, Graz) oder würde man wahrscheinlich 10 vermietete Immobilien haben, sieht die Sache schon wieder anders aus. Aber 2-3-4 Sachen vermieten, ist nur Arbeit und bringt so nichts, uns treibt es nur an weil es zumindest unseren Kindern eines Tages etwas bringen wird.
Hier ist übrigens der Link zur Studie, ist einbisschen ausgewogener als nur die Grafik:
>https://www.google.com/url?q=https://vorarlberg.at/documents/302033/473180/Investiver%2BWohnungsleerstand%2B-%2BStudie%2Bdes%2BIIBW.pdf/6027394e-598e-8c1d-cdef-288c47557bdf%3Ft%3D1616158027698&sa=U&ved=2ahUKEwiz1dKpi7z4AhUNQ_EDHWwMDNAQFnoECAkQAg&usg=AOvVaw16HpktIEDgsUmqiPJIPO-s
(Achtung PDF, und krieg den google link grad am Handy ned weg)
Deregulieren und Steuern vereinfachen. Würde hier zu mehr Angebot führen und zu billigeren Mieten für alle. Wie in so vielem in Europa.
Eigentum sollte ja eigentlich Verpflichten. Leerstand kostet uns schlussendlich *allen* was, also entweder wird für die entstandenen Kosten in Form von einer Leerstandsabgabe aufgekommen oder man verkauft es.
Aus der Studie, fand ich interessant, weil es die Menge in Relation stellt:
>Quantifizierung von Leerstand
> Die Herleitung von Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung zum schlussendlich gesuchten „disponiblen“ Leerstand erfolgte unter Heranziehung der Daten der Wohnungs- und Melderegister, von Stromverbrauchsdaten, Leerstandsangaben im Rahmen der projektbezogen durchgeführten empirischen Erhebung sowie von früheren Leerstandsschätzungen von Gemeinden und Regionen. Ein erheblicher Teil der Wohnungen ohne Meldung steht tatsächlich nicht leer. Es ist davon auszugehen, dass etwa die Hälfte davon nicht deklarierte Zweitwohnsitze sind. Etwa 10% sind Einliegerwohnungen ohne Wohnsitzmeldung und weitere etwa 5% existieren nicht mehr, das heißt, deren Abriss wurde statistisch nicht erfasst. Es verbleibt ein tatsächlicher Leerstand von etwa 8.500 Wohnungen. Aber auch dieses Potenzial ist nur zum Teil dem Markt zuführbar. Viele dieser Wohnungen und Häuser sind in einem nicht marktgängigen baulichen Zustand oder liegen am falschen Ort. Das Ausmaß an kurzfristig aktivierbaren, heute leerstehenden Wohnungen wird auf insgesamt etwa 2.000 geschätzt. Das kann als viel oder wenig interpretiert werden. Es ist etwa 1% des Vorarlberger Wohnungsbestands und entspricht der Wohnbauleistung im Mehrwohnungsbau eines Jahres. Geschätzte weitere 2.000 bis 4.000 Wohnungen könnten nach größeren Renovierungen und/oder bei geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen aktiviert werden.
Man muss Vermieter sicher nicht bemitleiden, aber einige Gründe sind hier durchaus relevant, darüber sollte die Politik mal nachdenken. Das spricht auch keineswegs gegen die Beschäftigung mit anderen Maßnahmen wie Leerstandsabgabe, Paket ist das Stichwort.
Die Sorge um problematische Mieter, Befristungen und komplizierte Regelungen sind absolut nachvollziehbar v.a. im unteren Preissegment.
Die Idee, dass die Steuern die Erträge fressen und man deshalb gleich auf die ganzen Erträge verzichtet…naja das ist eher ökonomische Dummheit.
Ich bin absolut für eine leerstandsabgabe.
Wieso sollen Leute auf Immobilien sitzen die sie nicht verwenden und nichts damit machen.
Bei den meisten Anlagen gibt es Risiko und/oder Arbeit die damit einher geht.
Niemand zwingt Leute Immobilien zu behalten.
Wohnraum ist halt mehr als nur eine Anlage, vor allem wenn man sie nur besitzt aus wertsteigerungs gründen.
Genauso sollte das vermieten auch nicht für jeden immer 100% rentabel sein, so kann keine Wirtschaft funktionieren wenn “haben” immer garantiert auf “mehr bekommen” hinausläuft.
Wenn etwas ein garantierter gewinnt ist, ist das System falsch oder problematisch.
Dann verkaufs halt
Der Aufwand kann tatsächlich höher sein als der Nutzen. Wir hatten vor vielen Jahren einen gewerblichen Mieter; der hat die Miete dann nicht mehr gezahlt und Konkurs angemeldet. War aber sein etwa 6. Konkurs – der hat jedes juristische Schlupfloch genutzt. Pfändbar war er auch nicht wirklich.
Generell bin ich immer skeptisch bei Juristen als Mieter. Mit denen haben wir hier seit +30 Jahren immer und immer wieder die meisten Schwierigkeiten gehabt. Am besten waren eigentlich junge Familien mit jungen Kindern; bei denen gab es so gut wie nie Probleme. Oft haben die aber auch ab und an Geldprobleme, auch bei der “oberen” Mittelschicht. Bei der aktuellen Inflation scheint das alles extrem riskant.
Ich kenne im Bekanntenkreis nicht nur eine sondern zwei Personen denen Mietnomaden die Wohnung und einer Person damit sogar das Leben ruiniert haben (neue, größere Wohnung auf Kredit weil Kind unterwegs, kleine, geerbte Wohnung vermietet, nie Geld gesehen, Kredit im Rückstand, Bank verkaufte die größere Wohnung da sie im Grundbuch stand und die kleine Wohnung war nachdem sie endlich delogieren konnten ruiniert. Wirklich widerlich. Überall Schmutz, Urin, Fäkalien, auch an den Wänden, Fliesen herunter gestemmt, Löcher in den Wänden, Parkett verquollen von (Haustier?-)Urin… Echt abartig.)
Das würde mich sehr abschrecken sollte ich in die Verlegenheit kommen.
Ich kenne beide Seiten: wenn du wen drin hast, der mittellos ist, alles ruiniert und nix zahlt, brauchst etwa ein Jahr bis ihn rausklagst. Und dann alles auf eigene kosten renovieren. Ist das wirklich so schwer zu verstehen, dass leute keinen bock auf vermieten haben dann?… klar, ein großer Konzern kann das verschnupfen, aber was, wenn du mit 1-2 wohnungen einen horrormieter hast?
Ich werde downgevoted. Aber am Leerstand sind nicht die Investoren schuld. Sondern das (Wiener) Mietrecht.
In München liegt der Leerstand bei <2%, obwohl alle anderen Faktoren sehr ähnlich sind – bis auf das Mietrecht.
Die Mieten sind in Wien im EU-Vergleich extrem niedrig. Nach Abzug der Steuern bleibt ein “Mietmarge” von 50-100 EUR vielleicht.
Warum jemanden fremden also drinnen wohnen lassen? Nach dem Auszug muss man dann meist die Wohnung neu renovieren, was gerne 20-30k kostet. Damit ist der gesamte Ertrag weg und wahrscheinlich macht man sogar Minues.
Dann lieber unvermietet lassen und die eigenen Kinder später dort wohnen lassen.
Wenn Wien die Leerstände vermeiden will, dann muss die Gesetzgebung dahingehend anpassen, dass es auch attraktiv wird zu vermieten.
Eine Wohnung für 8€/QM zu vermieten ist nicht wirtschaftlich wenn man jegliche Schäden/ Reparaturen währen der Mietdauer vornehmen muss + zzgl die Wohnung nach Mieterauszug kernsanieren muss.
Mein Elternhaus wird irgendwann mal leer werden, Bevor ich auch nur daran denke das zu vermieten, und mich dann auch noch mit anfallenden Problemen ärgern muss und zeit investieren, dafür das dann erst wieder die Steuer was wegfrisst, wird die Hütte einfach verkauft und der Erlös mit meiner Schwester geteilt.
Mein Cousin hat das Haus seiner Tante in Linz geerbt und vermietet, Finanzamt hat wo was verschlampt, und hat daraufhin eine Lohnpfändung wegen steuerschuld bei seinem ARbeitgeber durchgeführt. 3 Monate herumstreiten und beweise wiederholt vorlegen und Zeit investieren hat das wieder rückgängig gemacht.
Wenn ich so was schon höre, verstehe ich jeder der mit vermietung nix am Hut haben will..
Antwort „Ich hab das Ding als Wertanlage gekauft und mich interessierts nicht, dass ich damit riesige Probleme verursache“ fehlt leider
In Wien machen freistehende Wohnungen nur 1% aus laut der letzten Studie.
Aber ja, es geht heute mehr um Signale als um echte Lösungen
Ein Fünftel hat also noch keinen Mieter gefunden? Beim aktuellen Markt also sogar für die derzeitige Situation überzogene Preisvorstellungen oder eine absolut grindige Wohnung…
“Die Mindestbefristung ist zu lang”, aha, da haben sich die Arschlöcher gleich prozentual zu erkennen gegeben. Ist ja auch echt unmöglich, wenn Menschen für ganze 12 Monate eine Perspektive haben. Sollte natürlich immer unterbunden werden. Auf nach NYC mit dem Immo Gesindel
Ich möchte durch leerstand bewusst die Preise nach oben treiben und erst vermieten wenn sich’s richtig lohnt – 90%
Was ich mich dann immer Frage ist wieso solche Leute dann die überflüssigen Immobilien nicht verkaufen. Sie wollen sie nicht nutzen, und nicht vermieten.
Wiener Immobilienbesitzer hier. Werde jetzt vermutlich downgevotet, aber hier sind die Gründe warum wir nicht vermieten:
* Wir brauche die Wohnung in Zukunft wieder (möglicherweise weniger als 3 Jahre) und können wie schon im anderen Kommentar erwähnt den Mietvertrag aber nicht auf einen Zeitraum kürzer als 3 Jahre befristen.
* Selbst mit befristetem Mietvertrag ist es manchmal nicht möglich die Mieter loszuwerden. Den Fall hat ein Bekannter von uns gehabt. Kenne die Details nicht 100%, aber so wie ich das verstanden habe: Mieter scheiden sich, Frau hat Kinder und ist schwanger, Frau kann keine andere Wohnung finden. Trotz abgelaufenem Mietvertrag hat man praktisch keine Chancen sie delogieren zu lassen.
* Um den vorherigen Punkt noch zu ergänzen: Generell das Risiko von Mietnomaden gegen die es kaum eine rechtliche Handhabe gibt.
* Die Wohnung ist komplett neu renoviert und ausgemalt und wir können im Mietvertrag aber nicht das Rauchen verbieten. Selbst mit neu ausmalen ist es oft nur schwer möglich den Rauch ganz loszuwerden.
* Airbnb wäre laut Eigentümervertrag erlaubt aber so wie die Politik gegen Airbnb hetzt vermute ich, dass das auch nicht ganz legal sein wird bzw. andere Nachteile bestehen. Habe ich mir aber noch nicht so genau angeschaut und könnte möglicherweise eine Option sein falls es irgendwelche Firmen gibt an die man die administrativen Tätigkeiten auslagern kann (wir haben keine Zeit dafür).
Folglich bleibt die Wohnung leer und wird auch in Zukunft weiterhin leer bleiben. Ausnahme ist falls es zu einer Leerstandsabgabe kommt: Dann werden wir selber einen Nebenwohnsitz dort anmelden und das Minimum an der benötigten Zeit dort wohnen um die Abgabe zu vermeiden.
Und jetzt votets mich bitte down weil ich ein böser Immobilienbesitzer bin der zum Leerstand beiträgt.
Für mich sind die grundlegenden Punkte, die in Österreich zu Gunsten von kleinen/nebenerwerbs Vermietern geändert gehören:
1. Möglichkeit, Mietnomaden und andere, die mir die Wohnung ruinieren, schnell und effizient raus zu bekommen, bevor ich die Wohnung eigentlich nur mehr niederbrennen kann.
2. Möglichkeit, bei unbefristeten Verträgen Eigenbedarf leichter durchzusetzen.
Wenn man sich nicht mit Mietern rumschlagen will, ist eine Wohnimmobilie als Geldanlage wohl nicht das richtige.¯_(ツ)_/¯
Und alle haben sie gegen den Loacker von den Neos geschimpft. Tja dann wird halt weiter geschimpft und die Wohnungen werden halt nicht vermietet …
Ob man sich mit Mietern herumärgern will oder nicht, sollte man sich halt überlegen, bevor man sich Wohnobjekte kauft. Wem vermieten zu mühsam ist, der soll’s halt verkaufen.
Ich versteh schon, dass Privatvermieter es oft schwer haben, weil sie die ganzen Regelungen auferlegt bekommen, die eigentlich für gewerbliche/institutionelle Vermieter gedacht waren, gleichzeitig aber nicht das nötige Kleingeld, um diesen Regelungen immer voll zu entsprechen. Da ist der Gesetzgeber natürlich gefordert, nachzubessern. Es ist halt nicht dasselbe, wenn jemand die alte Wohnung der verstorbenen Großmutter vermietet, um sich ein Taschengeld dazuzuverdienen, wie wenn ein Immokonzern 4000 Wohnungen in 27 Ländern vermietet. Da muss auch das Mietrecht unterscheiden. ZB befristete Verträge nur für Privatvermieter erlauben.
Grundsätzlich geht’s mir aber nicht ein, dass jemand Eigentum an sich rafft, und zwar in Form von Wohnraum, der nicht nur begrenzt, sondern auch ein Grundbedürfnis eines jeden Menschen ist, und sich dann wundert, dass er als Eigentümer dieser begrenzten Ressource mithelfen muss, das Gemrundbedürfnis zu decken. Wer nicht vermieten will, muss verkaufen bzw soll gar nicht erst kaufen dürfen. Dann muss man sein Geld halt für Schmuck oder so raushauen, da wird man das Problem nie haben, weil’s kein Grundbedürfnis nach Diamantrolex gibt.
Einfach nur Garagenplätze besitzen und vermieten. Außer regelmäßige Reinigung gibt’s da nicht viel zu tun
Wir haben 5 Eigentumswohnungen, 3 vermietet in einer Leben wir selber und eine wird länger leer bleiben.
In den letzten 4 Jahren kein einziges Problem gehabt 🙂
Alle Punkte treffen auf meine Erfahrungen zu. Alles schon gehabt inklusive Mieter der Feuer im Wohnzimmer gemacht hat, dafür aber eh vorher Parkett weggeräumt hat. Hat mich Euro 15k gekostet ihn zu klagen und jetzt krieg ich 5k über 12 Jahre monatlich zurück.
Schaden war insgesamt um die 20k. Plus Gericht macht 35k. Immerhin 5k nächste Jahre zurück.
boah mir kommen die Tränen, diese armen Vermieter.
unvorstellbar dass man evtl alle heiligen Zeiten fürs monatliche Einkommen auch was tun müsste.
da hätte sich die Oma das Vererben gleich sparen können.
Was viele nicht wissen: Mieteinnahmen werden nicht pauschal (so wie Aktien mit 27,5%) sondern oftmals progressiv versteuert. Die Mieteinnahmen werden also zum Gehalt hinzugezählt (zumindest für den Ottonormalvermieter, der nur eine oder wenige Immobilien hat).
Kombiniert man das mit dem Fakt, dass man fast nirgends stärkere Rechte für Mieter hat und dem Fakt, dass Vermieter prinzipiell als gierig angesehen werden, dann erhält man eben solche Umfragen als Ergebnis.
Als Privatperson normal, legal eine Wohnung zu vermieten ohne zu tricksen oder halb legale Konstrukte zu verwenden, bzw auch Renovierung und Instandsetzung nicht selbst oder im Pfusch zu machen, ist im besten Fall ein Nullsummenspiel.
6 von den 10 Gründen könnte man lösen, wenn man das Mietrecht für beide Seiten erträglich gestalten würde. Derzeit haben Mieter sehr viele Rechte, was das Gegenteil bewirkt was es eigentlich soll: Die Vermieter vermieten nicht, weil sie Angst haben, Mietnomanden oder ähnliche Mieter mit Problemen nicht rauszubekommen. Die Schauergeschichten im Thread bestätigen das leider.
Ich vermiete ein Zweifamilienhaus (nicht im MRG), könnte kürzer befristen – habe die Mieter aber schon fast 10 Jahre, Miete wird maximal zur Inflation angepasst, bei Kurzarbeitsphasen ein Auge zugedrückt und ich bekomme nix mit (Maximal 2x im Jahr, davon 1x wenn ich eine Flasche Sekt zu Weihnachten/Silvester bringe). Reich werde ich nicht, die Steuer frisst denn Gewinn weg – andererseits investiere ich und halte den Gewinn gering. Und das schreib ich sowieso wieder ab und alle profitieren (Haus ist jetzt wahrscheinlich 2x Wert).
Bei den Mietern habe ich damals nichtmal einen Lohnzettel oder sonstiges verlangt – würde ich jetzt auch anderes machen, hatte aber sozusagen Glück.
Das erste stimmt sonst hätte ich meinen 2 Wohnsitz in Salzburg schon längst vermietet aber das zusammenräumen usw der Meitern kb
Ich vermiete nie wieder. Schwerstalki der trotz Befristung nicht ausgezogen ist. 9 Monate hats bis zur Delegierung gedauert. Anwalts und Gerichtskosten 12 k. Seine Sachen ausräumen und einlagern lassen. Haus komplett kaputt. 75 k renovierungskosten. Von dem aloch ist nix zu holen. Nie wieder. Das Haus wird jedes Jahr mehr Wert. Bleibts halt leer.
Kenn mich in dem thema gar nicht aus, aber dachte in AT (zumindest im Vergleich zu DE) ist das Mietrecht eh extrem auf der Vermieterseite und delogieren geht viel zu schnell?
Weil hier so viele Vermieter Sundern.
Ihr müsst eure Mieter besser aussuchen dann gibt es auch keine Probleme
mimimi
zeit für leerstandssteuer.
Ich glaube man muss zwischen kommerziellen Vermietern und privaten unterscheiden.
Meine Familie vermietet Wohnungen und Büros in einem Haus sind, das seit ewig im Familienbesitz ist. Vermieten ist nicht die Haupteinkunft sondern vor allem dazu da um Immobilien zu erhalten, mit denen wir eine emotionale Bindung haben. Ist natürlich trotzdem auch eine gute Nebeneinkunft.
Generell kann man sagen, dass es auf dem Niveau oft gut funktioniert, wenn man zueinander fair ist. Wenn man die Miete zu hoch ansetzt, dann bekommt man vor allem Leute, die eh nicht vor haben zu zahlen. Besser jemand zahlt immer ein paar zehn Euro weniger, dafür jeden Monat als zwei mal und dann bis zur Delogierung nimma. Wenn man seinen Mietern jeden Tag über den Weg läuft, weil man auch im selben Haus wohnt, kann man sich bei Problemen leicht zusammen reden und Probleme ausräumen bevor sie entstehen. Bei gewerblichen Mietern kann es manchmal passieren, dass irgendwas grob schief geht und Miete zu zahlen in dem einen Monat den Konkurs bedeuten würde. Es ist besser eine Miete nicht zu bekommen oder über Monate verteilt zu bekommen als einen neuen Mieter suchen zu müssen.
Weil unsere Immobilie auch unsere Wohnung ist, ist unser größtes Problem eigentlich nahezu unmöglich aufzulösende unbefristete Verträge bzw. Verträge, die unabsichtlich entfristet werden. Vollkommen klar: wenn es keine Gefahr im Verzug gibt sollte man Kündigungsfristen sehr zu Gunsten von Mietern auslegen (einige Monate bis zB 1/2 Jahr), aber defacto bekomme ich Mieter aus unbefristeten Veträgen nicht mehr raus. Auch nicht, wenn ich die Wohnung selber bräuchte. Eigenbedarf in Österreich ist so eingeschränkt definiert, dass man ihn eigentlich nicht durchsetzen kann. D.h. wenn ich überlege, ob ich die Wohnung neben meiner vermiete, weil ich derzeit genug Platz habe, werde ich sie sicher nicht unbefristet Vermieten sondern zur minimal möglichen Befristung von drei Jahren. Wenn ich glaube, dass ich sie vielleicht schon in zwei Jahren brauche, dann kann ich sie gar nicht vermieten.
Summa summarum ist in Österreich im Bezug auf Mieten ähnlich dämlich gelöst wie viele andere Gebiete. Wir beschließen, dass X gut wäre (billiger Wohnraum, Schutz von Mietern) treffen dann aber Maßnahmen, die X nicht wirklich erreichen oder sogar konterkarieren. MMn das selbe bei Studiengebühren (Bildung wird in Ö weitgehend vererbt), anstatt durch Investitionen in untere Schulstufen (mehr Lehrer, allgemeine Unterstützung für Kinder aus ärmeren Haushalten) indem wir Studiengebühren abschaffen. Das kommt aber vor allem Leuten zu Gute, deren Eltern ihnen das Studium zahlen. Für andere sind zwar die 500€ Ersparnis ganz nett, aber der Ausfall eines Monatslohns für jedes Monat, das sie aktiv studieren existenzgefährdend.