I live in the Brussels region with two others in a flat share. We have a short term lease of one year.

We had hoped to renew the contract but last week the landlord’s son came to visit the place. It wasn’t unannounced, the landlord asked if he could visit. Last night, the son himself texted us (not the landlord) saying he wanted to move in and asked us to move out at the latest 1 September.

Our lease isn’t supposed to end until 1 November. [I looked it up and apparently the landlord’s own use or blood relative’s use isn’t a valid exemption for short terms leases (three years or less). Even if we had a long lease they would have to give six months notice](https://seeds.law/en/news-insights/residential-tenancy-termination-by-the-landlord-for-his-own-use/).

The only thing is that we signed a contract saying either party can end the lease if they give three months notice in writing. Even with that 1 September is not three months notice and I don’t think the son texting us counts as “notice in writing”.

Can anyone advise?

11 comments

  3. Don’t take my word for it, but i would expect the text to count as a written notice, because a written notice doesn’t need to be in the form of a letter. Email for examole is a valid alternative.

    However 3 months is 3 months, and that is legally binding, so unless you agree leaving sooner, you have your 3 months.

    Edit: i missed the fact that the text was sent by the son. As those types of notices are often sent by representatives like lawyers, i am not sure of the legal requirements, but inwould expect it to not be valid (because not clearly assigned by the landlord, he could have taken personal initiative)

  4. You are on a short term contract (less than 3 years) so family or not he can not force you to leave before the end of it if you do not wish to.
    Did you register your contract at the commune ?

  5. Perhaps you can see if the landlord will buy out the lease early?

    Usually this works in the other direction (landlord asks renter to pay something, if they want to leave early) but there’s no reason it cannot be the other way round, as long as all parties agree.

    If you absolutely don’t want to move early, then disregard…. but keep in mind, no matter what, you’re probably moving in November anyway.

    Might be nice to get a little cash out of the deal.

  6. De verhuurder heeft de mogelijkheid om een lopende woninghuurovereenkomst voor het einde ervan te beëindigen met het oog op eigen gebruik. Deze mogelijkheid werd zowel in de woninghuurwet als het in het Vlaams woninghuurdecreet voorzien. Hierbij wordt onder eigen gebruik het volgende begrepen:

    -Woninghuurwet (huurovereenkomst afgesloten vóór 01.01.2019):

    *de verhuurder zelf en/of diens echtgeno(o)t(e)*
    *navolgende verwanten van de verhuurder en/of diens echtgeno(o)t(e)*
    *afstammelingen*
    *aangenomen kinderen*
    *bloedverwanten in opgaande lijn (vb.: (schoon)vader of (schoon)moeder)*
    *bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (vb.: (schoon)broer)*

    -Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomst afgesloten vanaf 01.01.2019):

    *de verhuurder zelf en/of diens echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner*
    *navolgende verwanten van de verhuurder en/of diens echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner*
    *afstammelingen*
    *aangenomen kinderen*
    *bloedverwanten in opgaande lijn*
    *bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad*

    **De opzeg**

    Indien de verhuurder de huurovereenkomst wenst op te zeggen wegens eigen gebruik, dan kan hij dit in principe op ieder moment doen, mits hij een opzegtermijn van 6 maanden respecteert, met dien verstande dat:

    indien de huurovereenkomst werd afgesloten voor 01.01.2019 de huurovereenkomst tijdens de eerste 3 jaar geen einde kan nemen omwille van een “eigen gebruik” door een verwant van de verhuurder of diens echtgenote in de derde graad, vb.: een oom.

    indien de huurovereenkomst werd afgesloten vanaf 01.01.2019 de huurovereenkomst enkel voor het eigen gebruik door de verhuurder en diens echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner kan worden beëindigd gedurende de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst. Wil de verhuurder opzeggen omwille van het eigen gebruik van zijn zoon, dan zal hij hiervoor dus steeds de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst moeten laten passeren.

    Opdat de opzeg geldig zou zijn, moet de identiteit van de persoon die het pand zal betrekken én de familieband met de verhuurder expliciet vermeld worden in de opzegbrief. Laat de verhuurder na deze vermeldingen op te nemen, dan is de opzegging nietig. De huurder heeft het recht om de verhuurder te verzoeken eventuele bewijsstukken van deze familieband voor te leggen.

    **Voorwaarden**

    Wordt de huurwoning opgezegd wegens eigen gebruik, dan moet men een aantal bepalingen naleven.

    Ten eerste moet degene die in de opzegbrief werd vermeld als persoon die de woning voortaan zal gebruiken, de huurwoning effectief betrekken binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn. Indien de huurder om bepaalde redenen toch langer in de huurwoning blijft, dan geldt deze vereiste binnen het jaar na de teruggave van het pand.

    Daarnaast moet deze persoon het pand vervolgens minstens twee ononderbroken jaren in gebruik nemen.

    Leeft de verhuurder deze voorwaarden niet na, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding ten bedrage van maar liefst 18 maanden huur.

    **Pas op!**

    Een belangrijk aandachtspunt is dat het voor de verhuurder enkel mogelijk is om een huurovereenkomst op te zeggen wegens eigen gebruik in geval van een huurovereenkomst van lange duur (negen jaar). Deze mogelijkheid werd niet voorzien voor een huurovereenkomst van korte duur (= duur gelijk aan of korter dan drie jaar).

    Tenslotte kunnen partijen steeds overeenkomen om deze mogelijkheid van voortijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

  8. A Notice to end the lease needs to contain some specific information, I doubt that was in the text message. They will need to give you a proper notice of ending the lease. The notice term starts at the first day of the next month you get the notice. So if you get the notice this month, it can start at July 1st, at the earliest, and end at September 30th. This can be done because of the extra clause in your contract. The fact that it’s his son is irrelevant since it’s a short term lease.

    Tell them that you’ll need the notice in writing, and explain that you legally do not have to leave before October 30th. Be friendly but firm. Tell them you will start looking for something new, and if you find something before that date, you’ll let them know with a counter proposal.

    So start looking for something now. You might be able to get him to pay you a fee for leaving sooner (like half a month of rent in this case for example).

    I hope your deposit is on a special account, and you didn’t just pay it to the landlord? Because if it’s the latter, he might be inclined to mess with you, and you should talk about letting him use the deposit for the last months of rent.

  9. He cannot kick you out until the end of the contract or without 3 monts notice, or without money compensation. Tell him you have a lawyer (and maybe talk to a lawyer).

  10. Ignore the text. The contract is between you and the parent. Neither has given a 3 month notice. The son has not been mentioned in the contract. There is no contract between you and him. Pretend nothing happened. Don’t notify them of their mistake until September comes. 3 month notice? where ? i did not receive a legal 3 month notice at all !

  11. First, this is not legal advise so always go check with a lawyer or any other expert.

    ​

    Second, this is my understanding of the law. I will give you the legal source so you can go look it up yourself.

    Art. 238 of the [Brusselse Huisvestingscode Code Bruxellois du Logement]([https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm=2013A31614&la=N](https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm=2013A31614&la=N)) provides the rules for short term letting contracts in Brussels. It allows the ending of the contract by either the landlord or tenant (not the son) three months before the end of the contract. This can be done for short term letting following the first year of letting and following the conditions put forth in art. 237 § 2, with a notice of 3 months and a compensation worth one month of rent.

    ​

    Art 237 § 2 of the [Brusselse Huisvestingscode Code Bruxellois du Logement]([https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm=2013A31614&la=N](https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm=2013A31614&la=N)) sets out the conditions allowing for an early termination of a short term letting contract: The Landlord can end the contract […] if they want to use the good for their own or their kids, parents, as well as brothers and sisters. The notice must include the identity of the person that shall use the good for their own and their link with the landlord.

    ​

    So in short, the landlord can give you a legal notice to make you move out if:

    – He gives you a notice that mentions why she/he ends the contract prematurely, mentioning that his/her son will take up the good and that it is their son; and

    – He gives you 3 months to move out and a compensation of 1 month rent.

    ​

    I hopes this helps you on your way!

Leave a Reply