Vastgoedinvesteerders zitten met de handen in het haar. Door het verkameringsverbod in meerdere steden zitten velen ineens met woningen die ze niet meer kunnen verhuren. In Den Haag hebben tientallen investeerders de gemeente voor de rechter gedaagd. Een miljoenenclaim dreigt.
Ilah Rubio 24-11-21, 12:30 Laatste update: 12:56
De Haagse vastgoedinvesteerder Jeroen Lentze staat verbouwereerd te kijken naar zijn herenhuis aan de Juliana van Stolberglaan. Het oude pand in het centrum van Den Haag staat al een tijdje in de steigers. Hij heeft geen flauw idee wat hij met het herenhuis van bijna 500 vierkante meter moet. Lentze heeft er namelijk veel geld in gestoken om het geschikt te maken voor verhuur. Hij kocht het praktisch onbewoonbare pand voor één miljoen euro, maar gaf nóg eens een miljoen uit om er elf appartementen in te bouwen.
Douche
Het pand is van binnen zo groot dat dit makkelijk kon. Alle appartementen zijn 40 vierkante meter groot. Hij toont woonkamer, slaapkamer, keuken en ‘badkamer’. Vanwege de nieuwe regels mocht Lentze er geen douche in bouwen, dus delen de appartementen op elke verdieping een douche in de gang. De bedoeling was om de appartementen voor zo’n 850 euro per maand te verhuren. ,,Het is perfect voor young professionals. De trend is ook dat mensen naar kleinere woonunits gaan. In veel wereldsteden is dit heel normaal. Je hebt op dit moment een enorme woningnood. Starters staan in de rij voor dit soort woningen.’’
Aanvankelijk was het idee om het herenhuis in meerdere woningen te splitsen, maar dat mocht niet meer. Wel kreeg de ondernemer van de gemeente een vergunning om dit enorme woonhuis te transformeren tot meerdere appartementen. Hij moest nog wel door de bezwaarprocedure, wat standaard is bij dit soort projecten. Ondertussen begon hij alvast met verbouwen. De gemeente paste echter haar beleid aan. Het verkamerverbod in kwetsbare wijken werd uitgebreid naar de hele stad.
Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht
Jeroen Len tze
Bij het beoordelen van de bezwaren van buren keek de bezwarencommissie naar de op dat moment geldende regels, dus niet naar de regelgeving op het moment dat de vergunning werd verstrekt. Gevolg: Lentze mag zijn elf appartementen maar verhuren aan twee personen of aan één gezin.
Maar waarom is hij dan begonnen met bouwen terwijl de bewaarprocedure nog liep? ,,Meestal is de bezwaarprocedure een formaliteit omdat de gemeente de situatie al uitgebreid heeft beoordeeld. De gemeente zelf verdedigt de vergunning dan ook tijdens de bezwaarprocedure, die soms wel een jaar kan duren. In dit geval draaide de gemeente echter 180 graden tijdens de procedure. Ik had niet verwacht dat bestaande situaties niet zouden worden geëerbiedigd. Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht.’’
Maar wat nu? Lentze weet het ook niet. ,,Ik kan me niet voorstellen dat het leeg blijft staan. Je hoopt toch op common sense van de gemeente. Die regels kunnen onmogelijk bedoeld zijn voor deze situatie.’’ De investeerder wijst op de enorme woningnood in Den Haag. ,,Ik voeg twaalf woningen toe aan de voorraad. En 40 vierkante meter in de stad is erg gewild onder starters. Ik vraag ook niet de hoofdprijs. Met 850 euro per maand kom ik net uit mijn kosten en pak ik een beetje winst.’’
Raadslid William de Blok van Hart voor Den Haag vindt dit ook onredelijk van de gemeente. ,,Het is juist logisch om dit soort enorme woningen op te splitsen’’, zegt hij, rondkijkend in het pand. Vooral nu er sprake is van enorme woningnood. ,,We moeten meer gaan kijken naar maatwerk en regulering in plaats van alleen maar verbieden.’’ Hij vraagt zich af waarom de gemeente geen goede overgangsregeling heeft opgenomen voor bestaande vergunde gevallen. ,,Want die ondernemers zijn financieringen aangegaan en hebben geld gestoken in de projecten.’’
Het raadslid vraagt zich ook af waar de gemeente het geld vandaan gaat halen om de investeerders te compenseren als de rechter hen in het gelijk stelt. ,,Daar maak ik me zorgen over. Ik vraag me af of de gemeente daar een potje voor heeft.’’
Rechter
Lentze zit met dit probleem, maar dat geldt evenzeer voor tientallen andere investeerders. Op dit moment liggen al die zaken voor de rechter, die zich hier binnenkort over zal buigen. De investeerders zullen mogelijk hun inkomstenderving en gemaakte kosten verhalen op de gemeente. De kans dat ze in het gelijk worden gesteld is volgens Lentze groot. Rotterdam en Nijmegen zouden al zijn teruggefloten door de rechter in soortgelijke zaken.
De woordvoerder van de gemeente Den Haag wijst erop dat er begin 2020 al een tijdelijke stop is ingesteld voor kamerbewoning in wijken met een goedkope woningvoorraad. Een half jaar later is deze tijdelijke stop uitgebreid naar alle wijken in de stad, omdat kamerbewoning ‘negatieve effecten had op de leefbaarheid’. Sinds 1 juni dit jaar kan kamerbewoning alleen nog plaatsvinden in wijken waar de leefbaarheid en de schaarse goedkope en middeldure woningvoorraad niet onder druk staat.
Strenger
Het verbod kan volgens haar niet als een grote verrassing zijn gekomen voor de investeerders. In het coalitieakkoord uit 2019 is namelijk al opgenomen dat ‘splitsing en verkamering de leefbaarheid en het unieke karakter van de bestaande wijken in Den Haag onder druk zet’ en is aangekondigd dat de regels strenger zouden worden. Voor kamerverhuur aan meer dan twee personen is in de hele stad straks ook een omzettingsvergunning nodig.
Dat bestaande gevallen niet zijn ontzien, is volgens haar niet ongebruikelijk. ,,Als er een bezwaar wordt ingediend, dan is het uitgangspunt dat de feiten, omstandigheden en beleidsregels moeten worden getoetst aan de beleidsregels die op dát moment gelden. Dus: als er nieuw beleid is tijdens de behandeling van een bezwaarprocedure dan moet dat beleid meegenomen worden.’’
Over de zaak van Lentze wil de gemeente inhoudelijk geen uitspraken doen omdat die onder de rechter ligt.
850 euro voor een kamer met gedeelde douche. Gekkenwerk.
> De trend is ook dat mensen naar kleinere woonunits gaan
Ja omdat uitbuiters als jij alles onbetaalbaar maken
Aaahw, zou het bijna zielig vinden 🙁
Boehoe! Wat zielig voor deze vastgoedinvesteerders.. Nu weten zij ook hoe het voelt om iets te willen wat niet haalbaar is..
Ik stel voor, stel die woningen beschikbaar via de gemeente. Dan kunnen statushouders of dak/thuislozen erin wonen. Verdienen ze er toch nog wat geld aan. Zal wel geen vetpot zijn, maar he. Je bent er in ieder geval vanaf 😉
>Maar waarom is hij dan begonnen met bouwen terwijl de bewaarprocedure nog liep? ,,Meestal is de bezwaarprocedure een formaliteit omdat de gemeente de situatie al uitgebreid heeft beoordeeld. De gemeente zelf verdedigt de vergunning dan ook tijdens de bezwaarprocedure, die soms wel een jaar kan duren. In dit geval draaide de gemeente echter 180 graden tijdens de procedure. Ik had niet verwacht dat bestaande situaties niet zouden worden geëerbiedigd. Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht.’’
“Man zonder vergunning verbouwt toch woning, blijkt geen vergunning te krijgen. Man wordt boos op gemeente, want kan niet zijn schuld zijn.”
Tsja vind er van wat je wil, het is wel zonde dat er dus 9 woningen hierdoor onbewoond zijn. Best kut.
Wel raar dat je dus blijkbaar geen douche mag inbouwen? Is dat omdat het dan complete appartementen worden of zo? Want ik snap het verschil hier niet helemaal tussen “woning” en “appartement”
>Aanvankelijk was het idee om het herenhuis in meerdere woningen te splitsen, maar dat mocht niet meer. Wel kreeg de ondernemer van de gemeente een vergunning om dit enorme woonhuis te transformeren tot meerdere appartementen.
Investeerders wanneer winst: “Dit verdien ik want ik liep risico.”
Investeerders wanneer risico: “Schande! Niet mijn schuld!”
Maar 850 euro voor een onzelfstandige woonruimte gaat hem wettelijk gezien niet worden natuurlijk. Wanneer word dat eindelijk eens echt strafbaar gemaakt?
> Starters staan in de rij voor dit soort woningen.
Hoe zou het toch komen dat starters wanhopig genoeg zijn om een vermogen te betalen voor een veredelde studentenkamer?
> Je hebt op dit moment een enorme woningnood.
Ah, dit zal vast niet de oorzaak zijn…
Lekker voor hem 🙂
Dit krijg je als particulieren een BlackRock of Carlyle willen nadoen, je hebt de kennis en kunde er niet voor en al helemaal niet de legal expertise ervoor in huis.
Dan maar met verlies verkopen. Gegokt en verloren, jammer joh.
Het is absurd dat je een complete eengezinswoning + tuintjes kunt krijgen voor max €750 via sociale huur, en dat je anders 40m² mag huren voor €850 waarbij je de badkamer nog moet delen.
15 comments
Vastgoedinvesteerders zitten met de handen in het haar. Door het verkameringsverbod in meerdere steden zitten velen ineens met woningen die ze niet meer kunnen verhuren. In Den Haag hebben tientallen investeerders de gemeente voor de rechter gedaagd. Een miljoenenclaim dreigt.
Ilah Rubio 24-11-21, 12:30 Laatste update: 12:56
De Haagse vastgoedinvesteerder Jeroen Lentze staat verbouwereerd te kijken naar zijn herenhuis aan de Juliana van Stolberglaan. Het oude pand in het centrum van Den Haag staat al een tijdje in de steigers. Hij heeft geen flauw idee wat hij met het herenhuis van bijna 500 vierkante meter moet. Lentze heeft er namelijk veel geld in gestoken om het geschikt te maken voor verhuur. Hij kocht het praktisch onbewoonbare pand voor één miljoen euro, maar gaf nóg eens een miljoen uit om er elf appartementen in te bouwen.
Douche
Het pand is van binnen zo groot dat dit makkelijk kon. Alle appartementen zijn 40 vierkante meter groot. Hij toont woonkamer, slaapkamer, keuken en ‘badkamer’. Vanwege de nieuwe regels mocht Lentze er geen douche in bouwen, dus delen de appartementen op elke verdieping een douche in de gang. De bedoeling was om de appartementen voor zo’n 850 euro per maand te verhuren. ,,Het is perfect voor young professionals. De trend is ook dat mensen naar kleinere woonunits gaan. In veel wereldsteden is dit heel normaal. Je hebt op dit moment een enorme woningnood. Starters staan in de rij voor dit soort woningen.’’
Aanvankelijk was het idee om het herenhuis in meerdere woningen te splitsen, maar dat mocht niet meer. Wel kreeg de ondernemer van de gemeente een vergunning om dit enorme woonhuis te transformeren tot meerdere appartementen. Hij moest nog wel door de bezwaarprocedure, wat standaard is bij dit soort projecten. Ondertussen begon hij alvast met verbouwen. De gemeente paste echter haar beleid aan. Het verkamerverbod in kwetsbare wijken werd uitgebreid naar de hele stad.
Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht
Jeroen Len tze
Bij het beoordelen van de bezwaren van buren keek de bezwarencommissie naar de op dat moment geldende regels, dus niet naar de regelgeving op het moment dat de vergunning werd verstrekt. Gevolg: Lentze mag zijn elf appartementen maar verhuren aan twee personen of aan één gezin.
Maar waarom is hij dan begonnen met bouwen terwijl de bewaarprocedure nog liep? ,,Meestal is de bezwaarprocedure een formaliteit omdat de gemeente de situatie al uitgebreid heeft beoordeeld. De gemeente zelf verdedigt de vergunning dan ook tijdens de bezwaarprocedure, die soms wel een jaar kan duren. In dit geval draaide de gemeente echter 180 graden tijdens de procedure. Ik had niet verwacht dat bestaande situaties niet zouden worden geëerbiedigd. Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht.’’
Massaal
Raadslid William de Blok (rechts), hier in een van de nieuwe appartementen, wil weten waarom er geen overgangsregeling is voor de ondernemers die al vergund zijn.
Raadslid William de Blok (rechts), hier in een van de nieuwe appartementen, wil weten waarom er geen overgangsregeling is voor de ondernemers die al vergund zijn. © Frank Jansen
Maar wat nu? Lentze weet het ook niet. ,,Ik kan me niet voorstellen dat het leeg blijft staan. Je hoopt toch op common sense van de gemeente. Die regels kunnen onmogelijk bedoeld zijn voor deze situatie.’’ De investeerder wijst op de enorme woningnood in Den Haag. ,,Ik voeg twaalf woningen toe aan de voorraad. En 40 vierkante meter in de stad is erg gewild onder starters. Ik vraag ook niet de hoofdprijs. Met 850 euro per maand kom ik net uit mijn kosten en pak ik een beetje winst.’’
Raadslid William de Blok van Hart voor Den Haag vindt dit ook onredelijk van de gemeente. ,,Het is juist logisch om dit soort enorme woningen op te splitsen’’, zegt hij, rondkijkend in het pand. Vooral nu er sprake is van enorme woningnood. ,,We moeten meer gaan kijken naar maatwerk en regulering in plaats van alleen maar verbieden.’’ Hij vraagt zich af waarom de gemeente geen goede overgangsregeling heeft opgenomen voor bestaande vergunde gevallen. ,,Want die ondernemers zijn financieringen aangegaan en hebben geld gestoken in de projecten.’’
Het raadslid vraagt zich ook af waar de gemeente het geld vandaan gaat halen om de investeerders te compenseren als de rechter hen in het gelijk stelt. ,,Daar maak ik me zorgen over. Ik vraag me af of de gemeente daar een potje voor heeft.’’
Rechter
Lentze zit met dit probleem, maar dat geldt evenzeer voor tientallen andere investeerders. Op dit moment liggen al die zaken voor de rechter, die zich hier binnenkort over zal buigen. De investeerders zullen mogelijk hun inkomstenderving en gemaakte kosten verhalen op de gemeente. De kans dat ze in het gelijk worden gesteld is volgens Lentze groot. Rotterdam en Nijmegen zouden al zijn teruggefloten door de rechter in soortgelijke zaken.
De woordvoerder van de gemeente Den Haag wijst erop dat er begin 2020 al een tijdelijke stop is ingesteld voor kamerbewoning in wijken met een goedkope woningvoorraad. Een half jaar later is deze tijdelijke stop uitgebreid naar alle wijken in de stad, omdat kamerbewoning ‘negatieve effecten had op de leefbaarheid’. Sinds 1 juni dit jaar kan kamerbewoning alleen nog plaatsvinden in wijken waar de leefbaarheid en de schaarse goedkope en middeldure woningvoorraad niet onder druk staat.
Strenger
Het verbod kan volgens haar niet als een grote verrassing zijn gekomen voor de investeerders. In het coalitieakkoord uit 2019 is namelijk al opgenomen dat ‘splitsing en verkamering de leefbaarheid en het unieke karakter van de bestaande wijken in Den Haag onder druk zet’ en is aangekondigd dat de regels strenger zouden worden. Voor kamerverhuur aan meer dan twee personen is in de hele stad straks ook een omzettingsvergunning nodig.
Dat bestaande gevallen niet zijn ontzien, is volgens haar niet ongebruikelijk. ,,Als er een bezwaar wordt ingediend, dan is het uitgangspunt dat de feiten, omstandigheden en beleidsregels moeten worden getoetst aan de beleidsregels die op dát moment gelden. Dus: als er nieuw beleid is tijdens de behandeling van een bezwaarprocedure dan moet dat beleid meegenomen worden.’’
Over de zaak van Lentze wil de gemeente inhoudelijk geen uitspraken doen omdat die onder de rechter ligt.
850 euro voor een kamer met gedeelde douche. Gekkenwerk.
> De trend is ook dat mensen naar kleinere woonunits gaan
Ja omdat uitbuiters als jij alles onbetaalbaar maken
Aaahw, zou het bijna zielig vinden 🙁
Boehoe! Wat zielig voor deze vastgoedinvesteerders.. Nu weten zij ook hoe het voelt om iets te willen wat niet haalbaar is..
Ik stel voor, stel die woningen beschikbaar via de gemeente. Dan kunnen statushouders of dak/thuislozen erin wonen. Verdienen ze er toch nog wat geld aan. Zal wel geen vetpot zijn, maar he. Je bent er in ieder geval vanaf 😉
>Maar waarom is hij dan begonnen met bouwen terwijl de bewaarprocedure nog liep? ,,Meestal is de bezwaarprocedure een formaliteit omdat de gemeente de situatie al uitgebreid heeft beoordeeld. De gemeente zelf verdedigt de vergunning dan ook tijdens de bezwaarprocedure, die soms wel een jaar kan duren. In dit geval draaide de gemeente echter 180 graden tijdens de procedure. Ik had niet verwacht dat bestaande situaties niet zouden worden geëerbiedigd. Je komt in een bureaucratische nachtmerrie terecht.’’
“Man zonder vergunning verbouwt toch woning, blijkt geen vergunning te krijgen. Man wordt boos op gemeente, want kan niet zijn schuld zijn.”
Tsja vind er van wat je wil, het is wel zonde dat er dus 9 woningen hierdoor onbewoond zijn. Best kut.
Wel raar dat je dus blijkbaar geen douche mag inbouwen? Is dat omdat het dan complete appartementen worden of zo? Want ik snap het verschil hier niet helemaal tussen “woning” en “appartement”
>Aanvankelijk was het idee om het herenhuis in meerdere woningen te splitsen, maar dat mocht niet meer. Wel kreeg de ondernemer van de gemeente een vergunning om dit enorme woonhuis te transformeren tot meerdere appartementen.
Investeerders wanneer winst: “Dit verdien ik want ik liep risico.”
Investeerders wanneer risico: “Schande! Niet mijn schuld!”
[Haha](https://www.youtube.com/watch?v=_n5E7feJHw0), hij is serieus!
Maar 850 euro voor een onzelfstandige woonruimte gaat hem wettelijk gezien niet worden natuurlijk. Wanneer word dat eindelijk eens echt strafbaar gemaakt?
> Starters staan in de rij voor dit soort woningen.
Hoe zou het toch komen dat starters wanhopig genoeg zijn om een vermogen te betalen voor een veredelde studentenkamer?
> Je hebt op dit moment een enorme woningnood.
Ah, dit zal vast niet de oorzaak zijn…
Lekker voor hem 🙂
Dit krijg je als particulieren een BlackRock of Carlyle willen nadoen, je hebt de kennis en kunde er niet voor en al helemaal niet de legal expertise ervoor in huis.
Awwwww arme bloedzuigers.
Pareltje dit artikel:
Onderschrift foto
*,,Ik heb het voor een miljoen euro verbouwd.’’*
Eerste alinea
*De Haagse vastgoedinvesteerder Jeroen Lentze staat* **verbouwereerd** *te kijken*
Haha.
Dan maar met verlies verkopen. Gegokt en verloren, jammer joh.
Het is absurd dat je een complete eengezinswoning + tuintjes kunt krijgen voor max €750 via sociale huur, en dat je anders 40m² mag huren voor €850 waarbij je de badkamer nog moet delen.