En Ile-de-France, sans travaux de rénovation énergétique, près d’un logement sur deux sera bientôt interdit à la location
En Ile-de-France, sans travaux de rénovation énergétique, près d’un logement sur deux sera bientôt interdit à la location
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**En Ile-de-France, sans travaux de rénovation énergétique, près d’un logement sur deux sera bientôt interdit à la location**
*A Paris, les deux tiers du parc locatif privé sont considérés comme des passoires thermiques avec des étiquettes énergétiques E, F ou G.*
Située à Houilles, dans les Yvelines, une copropriété classée énergivore, composée d’appartements à étiquette énergétique « F », voire « G », avait prévu avant la crise sanitaire de lourds travaux de rénovation – doublage de la façade et étanchéité du toit. Reportés, ils devaient être votés lors de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires en mai, au moment où les factures de gaz flambaient. La réunion a mal tourné. « Certains copropriétaires se sont emportés et, devant la violence des participants, les travaux n’ont pas été votés et l’AG a été reportée », raconte le syndic Olivier Safar, par ailleurs président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) d’Ile-de-France.
Derrière la discorde, des intérêts divergents entre une majorité de propriétaires occupant leurs logements et une minorité de propriétaires bailleurs ayant mis leurs biens en location. Rien n’oblige les premiers à faire les travaux, alors que les seconds, s’ils ne rénovent pas, ne pourront plus louer leurs appartements dès le 1er janvier 2023, s’ils sont étiquetés « G » et particulièrement énergivores (avec une consommation supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré par an). L’interdiction concernera ensuite tous les biens classés « G » en 2025, les « F » en 2028 et les « E » en 2034, comme le prévoit la loi Climat et résilience.
*« La situation devient compliquée lorsque la copropriété refuse les grosses rénovations, notamment pour les appartements situés sous les toits ou au premier étage au-dessus d’un porche non chauffé, souligne Olivier Safar. Les travaux réalisés à titre individuel ne permettent pas forcément de gagner une étiquette énergie. »*
**Paris, de loin le territoire le plus exposé**
Loin d’être une exception, ce bras de fer risque de devenir monnaie courante dans les prochains mois et années en Ile-de-France, tant la région compte de passoires thermiques. Une étude réalisée par l’Institut Paris région, en partenariat avec l’Insee, et publiée jeudi 13 octobre, prévient en effet que « sans travaux de rénovation énergétique près d’un logement francilien sur deux [sera] bientôt interdit de location ».
En raison de son histoire et de ses caractéristiques urbaines, la région de la capitale concentre un parc de logements énergivores plus important que dans les autres territoires de la France métropolitaine (45 % contre 40 %). La période d’achèvement des logements joue en effet un rôle prépondérant puisque, avant 1974, année de la première réglementation thermique, aucune norme n’encadrait leur performance énergétique. Résultat : les petites surfaces, plus nombreuses dans le parc ancien, sont plus souvent énergivores, avec près des deux tiers des logements de moins de 40 mètres carrés étiquetés « E », « F » ou « G », contre seulement 16 % des biens immobiliers construits depuis 2001.
L’Institut Paris région souligne que le parc privé locatif – plus ancien que le parc social – se retrouve particulièrement exposé. Ce sont ainsi 745 000 logements dans la région parisienne qui « pourraient être interdits de mise en location, dont 22 % dès 2025, 30 % en 2028 et 48 % à l’horizon 2034 », indique l’étude. Soit un volume de logements correspondant à 15 % de la totalité des logements occupés en Ile-de-France, « équivalent à près de onze années de construction ».
La plus grande alerte concerne Paris, de loin le territoire le plus exposé, avec 265 000 logements locatifs privés classés « E », « F » ou « G », soit les deux tiers du parc locatif privé parisien. Des territoires ruraux rencontrent toutefois des difficultés analogues, comme le pays de Fontainebleau ou le Provinois, où près des deux tiers des locations privées sont énergivores.
**« Urgence à agir »**
Dès lors, comment réaliser l’ensemble des travaux de rénovation dans les temps impartis ? « Le législateur a des objectifs très ambitieux de baisse des émissions du parc immobilier, mais il avait peu de vision sur l’atterrissage, estime Martin Omhovère, directeur du département Habitat et société de l’Institut Paris région. On ne savait pas précisément combien il y avait de passoires thermiques, ni comment ces logements se déclinaient géographiquement, alors que le parc privé locatif parisien est déjà sous pression. Il faut une prise de conscience massive de la part des propriétaires. Il y a urgence à agir. »
Reste que deux écueils ralentissent les premiers efforts de rénovation. « Les retours d’expérience montrent que les logements énergivores ne sont pas nécessairement rénovés en priorité et que les travaux réalisés ne seraient pas synonymes de gains énergétiques suffisants », s’alarme l’Institut Paris région.
Alors que le temps presse, une enquête réalisée en septembre par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), auprès de ses adhérents sur le terrain, a révélé que moins d’un tiers des propriétaires bailleurs de passoires énergétiques choisissaient de rénover leur bien. Le principal frein à la réalisation de travaux de rénovation énergétique étant leur coût, mais aussi, dans plus de 40 % des cas, le fait d’être tributaires d’une décision d’AG de copropriété.
A l’image de celle de Houilles, les copropriétés peuvent en effet faire obstacle. « Tant qu’il n’y aura pas de geste fort en direction des propriétaires occupants, ils ne voteront pas les travaux, jamais ! », s’exclame Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. La multiplication des acteurs au sein d’un même immeuble, depuis le début des années 2000, avec le retrait des bailleurs institutionnels ou la vente d’appartements HLM, a « affaibli la capacité à engager des rénovations énergétiques efficaces », note encore l’étude de l’Institut Paris région.
**Mises en vente**
A défaut de rénover leurs appartements énergivores mis en location, un quart des propriétaires bailleurs choisiraient donc de vendre, selon les données de la Fnaim. « Près de 500 000 logements très énergivores, actuellement loués, seraient ainsi susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans », estime Jean-Marc Torrollion, le président de la fédération.
Ces mises en vente auraient déjà commencé, à en croire le dernier baromètre du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet, publié jeudi 13 octobre. Selon cette étude, réalisée de janvier à septembre 2022 auprès de l’enseigne et de grands portails immobiliers comme SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici ou MeilleursAgents, les passoires thermiques « F » et « G » ne représentent encore, sur le territoire métropolitain, que 8 % des biens anciens mis en vente (+ 1 point sur un an). Mais, à Paris, « profusion de passoires énergétiques » sont « à vendre », indique Guy Hoquet, leur part atteignant 21 % des biens mis en vente (et même 46 % en intégrant les « E »), en progression de 12 % sur un an.
« Depuis le début de l’année, et encore davantage depuis l’été, on constate que les acheteurs cherchent à négocier une décote sur ces biens énergivores, que l’on peut estimer en moyenne entre, environ, 15 000 et 17 000 euros, pour un appartement de 50 mètres carrés », précise Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet. Chez Nexity, on observe également une baisse des prix sur ce sous-marché des biens classés « F » et « G », avec « beaucoup de biens qui arrivent en vente, et peuvent avoir un effet sur le marché global ». « Les bien classés “E”, en revanche, n’effraient personne, fait valoir Thierry Delesalle, le président de la commission des statistiques des notaires du Grand Paris. L’interdiction de louer n’interviendra qu’en 2034, et les acheteurs se disent que d’ici là les normes auront changé. »
Bon à Paris c’est peut être le seul endroit où les loyers sont suffisant pour financer ce genre de travaux.
En province, ça va être chaud je pense.
Si c’est comme maintenant avec la loi qui n’est pas appliquée sur plein de sujets concernant le logement ça ne changera sûrement pas grand chose.
Il va falloir être vigilant sur la validité du DPE si on veut louer, notamment en recoupant scrupuleusement ce que sort les données dispos sur l’observatoire DPE
Concrètement ça se traduira comment ?
J’imagine que ça ne sera que pour les nouveaux bails ?
Et dans ce cas, si le propriétaire particulier décide de louer malgré un indice trop élevé, quelle solution pour le locataire laisé ? Porter plainte tout en continuant à payer le loyer ? Jusqu’à ce qu’après 10 ans, le propriétaire soit jugé coupable et forcé de faire des travaux ?
Louer des logements qui ne sont pas aux normes, qui sont insalubres, ou qui sont misère, ça devrait être interdit depuis longtemps. Je loue et j’aime que mes locataires soient bien et heureux dans les logements que je loue.
C’est le moment de monter sa boite de diagnostic DPE ! ^^paiment ^^en ^^liquide ^^s’intensifie
ça servira comme AirBNB au pire, ou logement au black
Le but initial c’était d’améliorer le confort des locataires mais paradoxalement certains vont devoir déménager car le propriétaire va vendre à quelqu’un qui habitera une passoire sans la louer…