Doorsneegezinnen hebben het almaar moeilijker om een woning of appartement te kopen. Om een nieuwe woonlening af te betalen heeft een modaal gezin bijna 40 procent van zijn inkomen nodig.
De renteklim ten gevolge van de strijd tegen de piekinflatie laat zich voelen op de vastgoedmarkt. Ondanks stagnerende – en op veel plaatsen zelfs dalende – aankoopprijzen zijn huizen en appartementen het voorbije halfjaar almaar minder betaalbaar geworden voor een doorsneegezin.
Dat leert een update van de betaalbaarheidsindex van De Tijd, die rekening houdt met het inkomen, de gemiddelde prijs van vastgoed en de rentetarieven voor hypotheekleningen.
Vandaag heeft een gezin met een mediaaninkomen (50% verdient meer, 50% minder) in Vlaanderen meer dan 39 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheeklasten voor een gemiddeld huis te kunnen dragen. Dat is ruim een vijfde meer dan een jaar geleden. De betaalbaarheid lag de voorbije vijf jaar nooit zo sterk onder druk.
Rentevoet verdubbeld
Volgens de recentste vastgoedbarometer van de Federatie van Notarissen kostte een huis in Vlaanderen eind 2022 gemiddeld iets meer dan 350.000 euro, zo’n 25.000 euro meer dan eind 2021. De vaste rentevoet voor een lening op 20 jaar met 15 procent eigen inbreng lag in het laatste kwartaal van 2022 op 3,45 procent, een ruime verdubbeling tegenover een jaar eerder.
Eind 2021 had een doorsneegezin nog minder dan een derde van het inkomen nodig om een huis af te betalen. In de eerste helft van vorig jaar klom dat aandeel voor het eerst boven de grens van het ‘veilige’ derde.
Die 33 procent van het gezinsinkomen geldt in internationaal onderzoek en bij banken als een veilig maximum. Onze betaalbaarheidsindex toont echter dat modale gezinnen die een woning willen kopen hoe langer hoe meer boven dat veilige derde moeten uitstijgen.
30 procent voor appartement
Net als bij huizen staat ook de betaalbaarheid van appartementen onder druk. Terwijl eind 2021 nog 26 procent van een mediaan gezinsinkomen volstond, heeft datzelfde gezin nu bijna 30 procent nodig om de hypotheeklening af te betalen. De gemiddelde aankoopprijs van een appartement is in een jaar van 264.700 naar 268.000 euro gestegen.
De betaalbaarheid in Vlaanderen is problematischer dan die voor heel België. Voor heel België tikt de index voor huizen 37 procent aan, 2 procentpunten lager dan het Vlaamse cijfer. Voor appartementen lopen de nationale en Vlaamse betaalbaarheidsindex ongeveer gelijk.
In Vlaanderen zijn er grote provinciale verschillen. Een modaal Antwerps gezin heeft bijna 44 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheek voor een woning in de provincie rond te krijgen. In Limburg en West-Vlaanderen gaat het om respectievelijk 35 en 36,6 procent. Voor appartementen is West-Vlaanderen dan weer de meest onbetaalbare provincie, al heeft dat te maken met de gemiddelde prijs van kustappartementen.
correctie op komst?
De vraag is hoe groot het effect van de prijsevoluties en de renteverhogingen op de betaalbaarheid van vastgoed de komende maanden zal zijn. Volgens experten koelt de vastgoedmarkt af. Er komt opnieuw ruimte om te onderhandelen over de prijs, terwijl ook het aantal vastgoedtransacties afneemt.
Tegelijk blijft de hypotheekrente naar alle waarschijnlijkheid nog even verder stijgen. De renteverhogingen van de Europese Centrale Bank in de strijd tegen de inflatie sijpelen straks verder door in de hypotheektarieven van de banken.
Een nieuw model van De Tijd, dat rekening houdt met de geïndexeerde gezinsinkomens en verschillende toekomstscenario’s schetst, toont dat het veilige derde een utopie blijft.
Om met 33 procent van het mediaaninkomen – het veilige derde – de hypotheek te kunnen afbetalen, moet de rente opnieuw naar 3 procent dalen én de huizenprijzen met 5 procent. Bij een stabiele rentevoet is een prijscorrectie van minstens 9 procent nodig. Beide worden als ‘weinig waarschijnlijk’ bestempeld.
Een stijging van de hypotheekrente met ongeveer 1 procentpunt ligt wel in de lijn der verwachtingen. Bij stabiele huizenprijzen leidt dat ertoe dat 39,5 procent van het gezinsinkomen nodig wordt voor een woonlening, ongeveer hetzelfde niveau als vandaag. Dat de druk op de betaalbaarheid niet toeneemt, is te danken aan de indexering van het inkomen in ons land.
Een daling van de woningprijzen met 5 procent tegenover het laatste kwartaal van 2022 verlicht dan weer de druk op de betaalbaarheid, zelfs als de rentetarieven stijgen naar 4,5 procent. In dat scenario wijst de index 37,5 procent van het doorsnee-inkomen aan. Bij eenzelfde rentestijging en 5 procent hogere woningprijzen wordt een huis kopen moeilijker. De betaalbaarheidsindex stijgt in dat geval naar meer dan 41 procent van het modale gezinsinkomen.
All you have to do is be born to a corrupt politician who uses money and influence to get what he wants and destroy and chance of actual consequences, while the plebeians live above their means.
Over or under on 5% mortgage rates by end of year?
Als de helft van u loon al gepikt wordt door de staat slinken de opties, 100€ netto extra overhouden zou de levenskwaliteit sterk verbeteren. Het geld bijeenkrabbelen voor een woonst is 1 daarna uw ijskast nog kunnen vullen is 2, nog maar te zwijgen over verwarming
De gemiddelde verkoopprijzen die men opgeeft lijken toch altijd laag als je ze vergelijkt met de vraagprijzen op immosites, laat staan van nieuwbouwprojecten? Zoveel verschil kan er volgens mij toch niet zitten tussen vraag- en verkoopprijs? (Ik baseer me op de immoprijzen regio Brugge). Hoe worden die gemiddelde verkoopprijzen eigenlijk berekend, iemand een idee?
Na men studies ben ik hier weg ze
Supply and demand
Nothing more to it. Only solution is a cap on population or building more.
wie had kunnen denken dat de betonstop de huizenprijzen zou verhogen ?
I was very lucky to be able to buy a house at the end of 2020 with a 1% interest rate… along with the lowered registratierechten from 1/1/2021.
9 comments
Doorsneegezinnen hebben het almaar moeilijker om een woning of appartement te kopen. Om een nieuwe woonlening af te betalen heeft een modaal gezin bijna 40 procent van zijn inkomen nodig.
De renteklim ten gevolge van de strijd tegen de piekinflatie laat zich voelen op de vastgoedmarkt. Ondanks stagnerende – en op veel plaatsen zelfs dalende – aankoopprijzen zijn huizen en appartementen het voorbije halfjaar almaar minder betaalbaar geworden voor een doorsneegezin.
Dat leert een update van de betaalbaarheidsindex van De Tijd, die rekening houdt met het inkomen, de gemiddelde prijs van vastgoed en de rentetarieven voor hypotheekleningen.
Vandaag heeft een gezin met een mediaaninkomen (50% verdient meer, 50% minder) in Vlaanderen meer dan 39 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheeklasten voor een gemiddeld huis te kunnen dragen. Dat is ruim een vijfde meer dan een jaar geleden. De betaalbaarheid lag de voorbije vijf jaar nooit zo sterk onder druk.
Rentevoet verdubbeld
Volgens de recentste vastgoedbarometer van de Federatie van Notarissen kostte een huis in Vlaanderen eind 2022 gemiddeld iets meer dan 350.000 euro, zo’n 25.000 euro meer dan eind 2021. De vaste rentevoet voor een lening op 20 jaar met 15 procent eigen inbreng lag in het laatste kwartaal van 2022 op 3,45 procent, een ruime verdubbeling tegenover een jaar eerder.
Eind 2021 had een doorsneegezin nog minder dan een derde van het inkomen nodig om een huis af te betalen. In de eerste helft van vorig jaar klom dat aandeel voor het eerst boven de grens van het ‘veilige’ derde.
Die 33 procent van het gezinsinkomen geldt in internationaal onderzoek en bij banken als een veilig maximum. Onze betaalbaarheidsindex toont echter dat modale gezinnen die een woning willen kopen hoe langer hoe meer boven dat veilige derde moeten uitstijgen.
30 procent voor appartement
Net als bij huizen staat ook de betaalbaarheid van appartementen onder druk. Terwijl eind 2021 nog 26 procent van een mediaan gezinsinkomen volstond, heeft datzelfde gezin nu bijna 30 procent nodig om de hypotheeklening af te betalen. De gemiddelde aankoopprijs van een appartement is in een jaar van 264.700 naar 268.000 euro gestegen.
De betaalbaarheid in Vlaanderen is problematischer dan die voor heel België. Voor heel België tikt de index voor huizen 37 procent aan, 2 procentpunten lager dan het Vlaamse cijfer. Voor appartementen lopen de nationale en Vlaamse betaalbaarheidsindex ongeveer gelijk.
In Vlaanderen zijn er grote provinciale verschillen. Een modaal Antwerps gezin heeft bijna 44 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheek voor een woning in de provincie rond te krijgen. In Limburg en West-Vlaanderen gaat het om respectievelijk 35 en 36,6 procent. Voor appartementen is West-Vlaanderen dan weer de meest onbetaalbare provincie, al heeft dat te maken met de gemiddelde prijs van kustappartementen.
correctie op komst?
De vraag is hoe groot het effect van de prijsevoluties en de renteverhogingen op de betaalbaarheid van vastgoed de komende maanden zal zijn. Volgens experten koelt de vastgoedmarkt af. Er komt opnieuw ruimte om te onderhandelen over de prijs, terwijl ook het aantal vastgoedtransacties afneemt.
Tegelijk blijft de hypotheekrente naar alle waarschijnlijkheid nog even verder stijgen. De renteverhogingen van de Europese Centrale Bank in de strijd tegen de inflatie sijpelen straks verder door in de hypotheektarieven van de banken.
Een nieuw model van De Tijd, dat rekening houdt met de geïndexeerde gezinsinkomens en verschillende toekomstscenario’s schetst, toont dat het veilige derde een utopie blijft.
Om met 33 procent van het mediaaninkomen – het veilige derde – de hypotheek te kunnen afbetalen, moet de rente opnieuw naar 3 procent dalen én de huizenprijzen met 5 procent. Bij een stabiele rentevoet is een prijscorrectie van minstens 9 procent nodig. Beide worden als ‘weinig waarschijnlijk’ bestempeld.
Een stijging van de hypotheekrente met ongeveer 1 procentpunt ligt wel in de lijn der verwachtingen. Bij stabiele huizenprijzen leidt dat ertoe dat 39,5 procent van het gezinsinkomen nodig wordt voor een woonlening, ongeveer hetzelfde niveau als vandaag. Dat de druk op de betaalbaarheid niet toeneemt, is te danken aan de indexering van het inkomen in ons land.
Een daling van de woningprijzen met 5 procent tegenover het laatste kwartaal van 2022 verlicht dan weer de druk op de betaalbaarheid, zelfs als de rentetarieven stijgen naar 4,5 procent. In dat scenario wijst de index 37,5 procent van het doorsnee-inkomen aan. Bij eenzelfde rentestijging en 5 procent hogere woningprijzen wordt een huis kopen moeilijker. De betaalbaarheidsindex stijgt in dat geval naar meer dan 41 procent van het modale gezinsinkomen.
All you have to do is be born to a corrupt politician who uses money and influence to get what he wants and destroy and chance of actual consequences, while the plebeians live above their means.
Over or under on 5% mortgage rates by end of year?
Als de helft van u loon al gepikt wordt door de staat slinken de opties, 100€ netto extra overhouden zou de levenskwaliteit sterk verbeteren. Het geld bijeenkrabbelen voor een woonst is 1 daarna uw ijskast nog kunnen vullen is 2, nog maar te zwijgen over verwarming
De gemiddelde verkoopprijzen die men opgeeft lijken toch altijd laag als je ze vergelijkt met de vraagprijzen op immosites, laat staan van nieuwbouwprojecten? Zoveel verschil kan er volgens mij toch niet zitten tussen vraag- en verkoopprijs? (Ik baseer me op de immoprijzen regio Brugge). Hoe worden die gemiddelde verkoopprijzen eigenlijk berekend, iemand een idee?
Na men studies ben ik hier weg ze
Supply and demand
Nothing more to it. Only solution is a cap on population or building more.
wie had kunnen denken dat de betonstop de huizenprijzen zou verhogen ?
I was very lucky to be able to buy a house at the end of 2020 with a 1% interest rate… along with the lowered registratierechten from 1/1/2021.