Enkele dagen na de uitzending van Kassa afgelopen zaterdag heeft de Rechtbank Amsterdam een vonnis gepubliceerd waarin een rechter exact deed wat er in de uitzending werd benoemd: een prijswijzigingsbeding werd vernietigd.
Het vonnis dateert van een dag voor de uitzending, maar het werd gisteren gepubliceerd:
> In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.
Dus een indexatieclausule op zich is geen probleem, want dat is nu eenmaal het gevolg van inflatie.
Maar dit huurcontract regelde (1) dat daar bovenop de huurprijs ook nog extra verhoogd mocht worden, (2) de redenen daarvoor niet waren genoemd (3) de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen niet werd genoemd en (4) een eventuele verlaging niet werd genoemd.
Maar het meest interessante vond ik de vo,gene overweging van de rechter:
> Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving.
De krapte op de huurmarkt werd dus betrokken bij het oordeel. Heeft een huurder anno 2023 wel een reële mogelijkheid om op te zeggen?
Uiteindelijk kwam het in het vonnis neer op een ontruiming, maar niet nadat de rechter de huurprijs weer naar beneden heeft aangepast.
Let op dat het hier gaat over een consumentenovereenkomst, want daarop ziet EU richtlijn 93/13. Een verhuurder voor woonruimte hoeft echter niet te verhuren vanuit een rechtspersoon.
Daarnaast zijn huurovereenkomsten niet allemaal hetzelfde (hoewel sommige modelcontracten veel gebruikt worden). Het kan dus zijn dat je eigen contract op andere gronden oneerlijke clausules bevat, geen oneerlijke clausules of dat een rechter richtlijn 93/13 niet van toepassing verklaart. In bovenstaande vonnis werd in ieder geval niet alleen het prijswijzigingsbeding van tafel geveegd.
Hou er in ieder geval rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij eenieder zelf. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket als je een laag inkomen hebt of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.
Voor een vriend die niet heel goed is in juridische/wet teksten lezen en begrijpen, waar kan hij in begrijpelijke taal vinden aan welke eisen een huurverhogings clausule zou moeten voldoen om wel wettig te zijn? En mocht hij erachter komen dat de clausule in zijn huurcontract niet klopt, wat kan hij dan op dit moment doen?
Hoeveel huurverhoging mag er dan zijn dit jaar? Mijn huurbaas wil hem ook verhogen
Stel ik heb een huurcontract in de vrijesector, hoe hier mee om te gaan? Kan ik hiervoor naar een advocatenbureau(?) gaan om het contract te laten controleren of kan ik zelfs iets doen?
Wow, dit was wel een lekkere boomerang die keihard terug komt.
De verhuurder klaagde de huurder aan en wilde uitzetting en nu geeft de rechter aan dat de verhoging onterecht was en werkt het als precedent en moeten mogelijk vele verhuurders in NL duizenden euro’s aan onterecht gevraagde huur terug betalen! Heerlijk om dit te lezen.
5 comments
Enkele dagen na de uitzending van Kassa afgelopen zaterdag heeft de Rechtbank Amsterdam een vonnis gepubliceerd waarin een rechter exact deed wat er in de uitzending werd benoemd: een prijswijzigingsbeding werd vernietigd.
Het vonnis dateert van een dag voor de uitzending, maar het werd gisteren gepubliceerd:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
Eerst even de overweging onder nummer 10:
> In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.
Dus een indexatieclausule op zich is geen probleem, want dat is nu eenmaal het gevolg van inflatie.
Maar dit huurcontract regelde (1) dat daar bovenop de huurprijs ook nog extra verhoogd mocht worden, (2) de redenen daarvoor niet waren genoemd (3) de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen niet werd genoemd en (4) een eventuele verlaging niet werd genoemd.
Maar het meest interessante vond ik de vo,gene overweging van de rechter:
> Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving.
De krapte op de huurmarkt werd dus betrokken bij het oordeel. Heeft een huurder anno 2023 wel een reële mogelijkheid om op te zeggen?
Uiteindelijk kwam het in het vonnis neer op een ontruiming, maar niet nadat de rechter de huurprijs weer naar beneden heeft aangepast.
Let op dat het hier gaat over een consumentenovereenkomst, want daarop ziet EU richtlijn 93/13. Een verhuurder voor woonruimte hoeft echter niet te verhuren vanuit een rechtspersoon.
Daarnaast zijn huurovereenkomsten niet allemaal hetzelfde (hoewel sommige modelcontracten veel gebruikt worden). Het kan dus zijn dat je eigen contract op andere gronden oneerlijke clausules bevat, geen oneerlijke clausules of dat een rechter richtlijn 93/13 niet van toepassing verklaart. In bovenstaande vonnis werd in ieder geval niet alleen het prijswijzigingsbeding van tafel geveegd.
Hou er in ieder geval rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij eenieder zelf. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket als je een laag inkomen hebt of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.
Voor een vriend die niet heel goed is in juridische/wet teksten lezen en begrijpen, waar kan hij in begrijpelijke taal vinden aan welke eisen een huurverhogings clausule zou moeten voldoen om wel wettig te zijn? En mocht hij erachter komen dat de clausule in zijn huurcontract niet klopt, wat kan hij dan op dit moment doen?
Hoeveel huurverhoging mag er dan zijn dit jaar? Mijn huurbaas wil hem ook verhogen
Stel ik heb een huurcontract in de vrijesector, hoe hier mee om te gaan? Kan ik hiervoor naar een advocatenbureau(?) gaan om het contract te laten controleren of kan ik zelfs iets doen?
Wow, dit was wel een lekkere boomerang die keihard terug komt.
De verhuurder klaagde de huurder aan en wilde uitzetting en nu geeft de rechter aan dat de verhoging onterecht was en werkt het als precedent en moeten mogelijk vele verhuurders in NL duizenden euro’s aan onterecht gevraagde huur terug betalen! Heerlijk om dit te lezen.