[Edit2]
Hittade en “bug” i formeln i den tidigare filen. Har rättat detta och lagt ny fil här.

https://we.tl/t-I3EXMLS1Aw

[Edit]
Slängde ihop ett kalkylark då jag såg att fler var intresserade. Finns att ladda ner här. Rör inte de gröna fälten. Fyll i beloppen på de övriga fälten.

https://…fel i filen.

[/Edit]

Ifall du funderar på att köpa en bostadsrätt så är det i dagsläget väldigt viktigt att göra en ordentligt analys om hur mycket föreningens avgifter kan komma att höjas de närmsta åren. Anledningen till detta kommer jag gå in mer i detalj på efter guiden.

Men först vill jag egentligen bara dela med mig av en något förenklad guide i tolv steg om hur du själv kan gå tillväga för att med relativt enkla uträkningar ta reda på om (och i så fall hur mycket) föreningen kan behöva höja sina avgifter de kommande åren. Guiden bygger på att man räknar ut vilket kassamässigt resultat föreningen skulle göra med nuvarande årsavgifter och mer aktuella räntenivåer.

Kassamässigt resultat visar om föreningens bankkonto ökar eller minskar. Ifall bankkontot minskar så kommer föreningen antingen behöva skära ner kostnader eller öka sina inkomster (som primärt är årsavgifter). Annars kommer kassan så småningom att ta slut.

För att göra en analys av detta så kommer du att behöva senaste årsredovisning för föreningen (helst från 2021 eller ännu hellre 2022).

I årsredovisningen behöver du hitta följande information:

– Uppgifter om total boyta (brukar finnas i inledning, under verksamhetsberättelsen)
– Resultaträkningen
– Noten om föreningens intäkter (vanligtvis Not 2)
– Noten om föreningens banklån (vanligtvis sista noten)

Du behöver även veta månadsavgiften för lägenheten som du vill köpa samt hur många kvadratmeter den är.

Börja med att anteckna följande uppgifter:
– 1. Totala boytan för föreningen.
– 2. Senaste beloppet för årsavgifter (som du hittar i noten om föreningens intäkter i årsredovisningen)
– 3. Antalet kvadratmeter i lägenheten som du vill köpa.
– 4. Månadsavgiften för lägenheten som du vill köpa.

**Uträkning 1:** Dividera beloppet som du hittat för årsavgifter med den totala boytan för föreningen och anteckna resultatet.

*Årsavgifter / total boyta*

**Uträkning 2:** Dividera månadsavgiften för lägenheten med antalet kvadratmeter för lägenheten. Multiplicera sedan detta belopp med 12. Multiplicera detta sedan med den totala boytan i föreningen och anteckna resultatet.

*Månadsavgift / lghkvadratmeter* \* *12* \* *total boyta*

Ifall resultatet i Uträkning 2 är högre än i Uträkning 1 så har föreningen redan gjort en avgiftshöjning sedan senaste årsredovisningen.

Leta nu upp Resultaträkningen i årsredovisningen. I Resultaträkningen så kan du finna Avskrivningar och Årets resultat.

**Uträkning 3:** Ta årets resultat och addera ett positivt belopp motsvarande storleken Avskrivningarna. Om avskrivningar är -100 000 kr så ska du addera 100 000 kr till Årets resultat. Anteckna resultatet.

*Årets resultat + Avskrivningar* (ignorera att Avskrivningar egentligen är negativt)

Denna uträkning lägger tillbaks en resultatpost som egentligen inte påverkar föreningens kassaflöde.

**Uträkning 4:** Ta resultatet från Uträkning 3 och subtrahera resultatet av Uträkning 1 från det. Anteckna resultatet.

*Uträkning 3 – Uträkning 1*

**Uträkning 5:** Ta resultatet från Uträkning 4 och addera resultatet av Uträkning 2 till det. Anteckna resultatet.

*Uträkning 4 + Uträkning 2*

Vi har nu justerat Årets resultat till vad det kassamässiga resultatet (förändringen i föreningens kassa) skulle ha varit med de nuvarande årsavgifterna.

Sök nu upp Noten om föreningens lån. Notera vilka lån som löper ut någon gång under 2023 eller tidigare.

För de lån som löper ut så kan man göra ett antagande om att de kommer ha en ny ränta på någonstans mellan 4-4,5% ränta. I tillägg till detta så har banker i regel höjt sina krav på amorteringar. Därför man räkna med åtminstone 1-1,5% amortering.

**Uträkning 6:** Räkna ut summan för alla lån som enligt årsredovisningen redan ska ha löpt ut (eller som löper ut inom närtid). Anteckna resultatet.

*Lån 1 + Lån 2 + Lån 3…. osv.*

**Uträkning 7:** Multiplicera resultatet från Uträkning 6 med ett estimat på vad du bedömer att ny ränta + amorting kan vara för dessa lån. Notera att 1% är lika med 0,01 vid multiplikation. Ifall du räknar med 4,5% ränta och 1,5% amortering så motsvarar det sammanlagt 6% och uträkningen blir såhär.

*Uträkning 6* \* *0,06*

**Uträkning 8:** Räkna ut räntekostnaderna för övriga lån som hade längre löptider och som inte hade inkluderats i Uträkning 6. Gör detta genom att multiplicera respektive lån med den räntesats som står angiven vid lånet i årsredovisningsnoten.

*Lån 4* \* *Räntesatsen + Lån 5* \* *Räntesatsen +… osv.*

**Uträkning 9:** Addera resultatet från Uträkning 8 med Uträkning 7.

*Uträkning 7 + Uträkning 8*

Du har nu räknat ut ett estimat för hur mycket föreningen kan tänkas behöva betala för sina lån från nu och framåt.

Gå nu tillbaks till Resultaträkningen och leta upp beloppet för Räntekostnader rörande långfristiga lån.

**Uträkning 10:** Ta resultatet från Uträkning 5 och addera ett belopp motsvarande Räntekostnader, långfristiga lån. Precis som med avskrivningar (vid uträkning 3) så ignorerar du att beloppet egentligen är negativt. Nu ska du addera det i stället. Anteckna resultatet.

*Uträkning 5 + Räntekostnader*

**Uträkning 11:** Subtrahera resultatet i Uträkning 9 från resultatet i Uträkning 10.

*Uträkning 10 – Uträkning 9*

Du har nu räknat om det kassamässiga resultatet så att det är justerat för aktuella ränte- och amorteringsnivåer i stället för de gamla räntenivåerna från bokslutet.

**Uträkning 12:** Multiplicera Uträkning 11 med -1 och dividera det sedan med resultatet från Uträkning 2.

*Uträkning 11* \* *(-1) / Uträkning 2*

Detta visar hur många procent föreningens nuvarande årsavgifter skulle behöva höjas (eller sänkas) för att täcka ökade utbetalningar för räntor och amorteringar.

**Motiveringen:**
Varför ta sig tiden att göra de här uträkningarna nu? Räntorna höjdes ju redan förra året och höjs inte lika mycket nu i år. Vi borde väl redan ha sett de värsta avgiftshöjningarna?

Svar: Nej, effekten av de räntehöjningar som gjorts under 2022 kommer troligen inte börja synas fullt ut i bostadsrättsföreningars avgifter förrän i 2024 eller 2025.

Bostadsrättsföreningar gör i regel justeringar av sina avgifter baserat på en budget som skapas innan året inleds. Med andra ord så är årsavgifterna i 2023 i de flesta fall baserade på en budget som är gjord någon gång under det andra halvåret i 2022.

Många budgetar som har gjorts under hösten har säkert räknats på en prognos om att räntorna kan ligga runt 4% eller över för de lån som löper ut under 2023. Men så länge som lånet inte har löpt ut exakt i januari 2023 så kommer man inte att ha räknat med 4% ränta för helåret.

Ifall föreningen har lån som löper ut sent i 2023 eller tidigt 2024 så är årsavgifterna därför ännu inte anpassade för att täcka de nya räntenivåerna under ett helår. Om föreningen har ett lån på 1% ränta beräknas som löpa ut till 4% ränta i november 2023 – då kommer årsavgifterna för 2023 bara vara anpassade för 10 månader på 1% ränta och 2 månader på 4%.

Jag har gjort liknande granskningar av många föreningar de senaste månaderna och oroväckande många av dem kommer behöva göra väldigt stora justeringar av sina avgifter de kommande åren om räntorna inte skulle sjunka kraftigt och plötsligt.

Jag ville därför lägga ut den här guiden för att förhoppningsvis hjälpa någon att undvika att göra misstag – där man köper en bostadsrätt i tron om att man kommer ha råd med avgiften och räntorna, men missar att avgifterna fortfarande kan komma att stiga kraftigt.

Edit: Asterisker som multiplikationstecken spökade lite för mig. Tror jag lyckats korrigera alla uträkningarna nu så att de syns.

31 comments

  1. Nu är denna guide inte aktuell för mig i dagsläget (tänkte _köpa en hyresrätt_ istället, har inte något att göra med att jag inte kan köpa bostadsrätt just nu), men mycket bra skrivet! Jag tror att många kommer ha användning av denna guide, så mycket fint av dig att dela med dig av din kunskap. Det är rätt trist att läsa årsredovisningar så det är skönt att du har förenklat det

  3. Ifall man vill vara så träffsäker som möjligt så bör man egentligen också identifiera och rensa resultatet från uppenbara engångskostnader eller engångsintäkter, samt indexjustera återkommande kostnader.

    Men jag inkluderar inte dessa i guiden för att den inte ska bli alldeles för långrandigt och för att sådana justeringar i de flesta fall ändå kommer vara förhållandevis små i jämförelse med de förändringar som sker i ränta och amorteringar.

  4. Toppkvalitetspost! Som ägare av bostadsrätt har jag redan satt mig in i det mesta och förbereder mig nu på ökningar av avgiften. Som tur är, är min förening i gott skick och har amorterat en hel del på sina lån så ökningarna kommer inte att vara lika dramatiska som hos en del andra föreningar. Det skulle inte vara kul att flytta in i en nystartad, nybyggd förening just nu.

  7. Bra post! Tänk på att trots att alla siffor är tillgängliga så kommer du som köpare att buda mot nån som bara tittar nuvarande avgift. Även om en höjd avgift ryms i din egen budget så kommer BR-priset sjunka som en sten om avgiften höjs kraftigt.

  8. Värt att notera. Den brf jag var ordförande i fram tills jag flyttade till hus tog alla underhåll på kassan istället för lån. Det ledde till att resultaträkningen var mycket missvisande vissa år. Exempelvis när vi sålde fick vi många frågor om det då vi året innan genomförde underhåll motsvarande 3-4 års samlade positiva resultat.

  9. Bra metodik, men kanske lite väl komplicerat som första steg för den breda allmänheten. Jag skulle göra något liknande om jag stod i begrepp att faktiskt köpa något, men då blir ju även kommande renoveringsbehov och finansieringen därav en enorm faktor. Den typen av analys är ofta mer kvalitativ. Man får förhöra sig om kommande underhåll med mäklaren och styrelsen. Ska det finansieras med lån är det givetvis väldigt avgörande.

    Min lite enklare lösning är att räkna räntekänslighet i ett första steg och nöja mig med det innan visning. Man räknar då skulder till kreditinstitut / nettoomsättningen.

    Man får då en kvot som ger ett ganska grovt, men ofta korrekt mått på hur många % föreningen behöver höja omsättningen för varje % ränteökning på lånen.

    Så om en föreningen har avgifter på 5 miljoner om året och lån på 60 miljoner. Då är kvoten 12. Går räntan upp 2% måste omsättningen upp 24% för att bibehålla befintligt kassaflöde.

    Sen måste man ju titta på vad din avgift är. Hur högt den kan gå i närtid innan du börjar känna att smärtgränsen är nådd. Om din avgift är väldigt låg då kan man ju acceptera en kvot på 20-25. För även om räntan ökar med 4% kommer ens avgift “bara” att dubblas. Men ligger avgiften redan högt då är det kanske inte acceptabelt med högre kvoter än 1-5 någonstans.

  11. Grymt! Ska ev köpa till hösten så detta var verkligen bra! Lite frågor och funderingar bara.

    1. När ni skriver att dom kan höja avgiften kraftigt, men menas med kraftigt? 10%, 20%, 30% eller mer?

    2. En del föreningar har dessutom hyresrätter som dom får pengar i form av hyra för. Ska man räkna med dom på något sätt? Hyran brukar väl oftast vara betydligt högre än avgiften och då blir det väl fel i den första uträkningen?

    3. När du skriver boyta, är ett alltså bara där folk bor och inte tex förråd, hobbyrum, övernattningslägenhet etc etc. Utan sånt man enbart får stadig regelbunden intäckt ifrån?

  12. 4% ränta? Är det verkligen så högt även för föreningar? Jag har 4% rörlig ränta som privatperson..
    Någon som sitter i en styrelse som nyligen fått binda föreningens lån som kan utala sig om detta?

  14. Riktigt bra info! Jag gjorde själv samma analys när jag köpte min brf 2019 och är tacksam över det nu. Vår förening har inga lån, inga planerade höjningar och försäljningar av lägenheter ligger på samma kvm-pris idag, som samma tid förra året.

  15. En annan viktig sak att kontrollera är ifall föreningen har tomträtt, alltså att de hyr marken från kommunen. Då kan det bli höjd avgift även pga den anledningen.

  17. Jag har inte hunnit läsa igenom allt. Men får jag ta all information i ditt inlägg och göra det till en excel? Vore najs om jag kunde hjälpa till och underlätta alla uträkningar för alla och samtidigt lära mig mer om vad man ska tänka på som låntagare.

  18. Tack för en grym och detaljerad guide!

    En fundering.. jag har vid tidigare fall ofta refererat till brf-betyget som ofta hittas i bostadsannonserna på Hemnet för att bedöma hur schysst föreningen är. Enligt din egna erfarenhet och tolkning, hur pålitliga anser du dessa betyg vara från allabrf och boolia? Speglar betyget en rättvis bild av föreningens ekonomi och stabilitet?

  19. Sen kan det stor skillnad om det är stora underhåll som är planerade de närmaste åren – stambyten, fönsterbyten etc – men det kan vara svårt att se det från endast årsredovisningarna. Finns stora likvida medel kanske föreningen inte påverkas så mycket, men det är vanligt med lån.

    Men det är en rejält bra analys!

  20. Top tier post av OP!

    Sitter själv i styrelsen i min brf och har gjort i ett par år nu.

    Kan även säga för de som läser detta och tror att det är “allt” nej nej nej, det är fortfarande många steg kvar innan du helt är insatt i vad du köper dig in i.

    Man kan börja med att göra en liknande kalkyl för tidigare åren för att kunna dra fler slutsatser och även lista ut vilken räntenivå föreningen har.

    Stadgarna skall lusläsas. Energideklarationen skall ses över

    Vilken typ av elavtal föreningen har

    Uppvärmningsystem

    Kolla underhållsplanen.

    Sedan ska man trivas i lägenheten också.

    Har säkert glömt något.

  22. Nu kan någon göra ett program med en snygg UI där man bara behöver skriva in uppgifterna och så räknar den ut allting åt en!
    Det skulle jag betala, säg 250kr för!

  23. Finns det någon tjänst som man kan köpa som kollar igenom en förening och dess nummer och sammanställer på ett pedagogiskt sätt?

  24. Glöm inte heller kostnadsökningar för kommunalt vatten, el (du betalar elen för tvättstuga, trappor, bastu, LADDSTOLPAR etc i månadsavgiften), sophämtning och andra avgifter. Om de höjs i din kommun kommer de också höjas för din förening. Sen om det finns en underhållsbudget eller om man drar från avgiften med. Samt även renoveringsbehov för fasader, trapphus, relining osv.

    Vi fick exempelvis en höjning på 5% för att täcka in ökade kostnader på sophantering, höjd vattentaxa, och elen men även kommande underhåll. Tack och lov behöver vi inte binda om lånen på ett tag hade vi behövt det hade det blivit 10% dyrare.

  25. Bra post. Finns lite enklare sätt att uppskatta detta med kanske likvärdig träffsäkerhet, tex ta lån/kvm, räkna ut snitträntan om nått år och räkna ut hur mycket det ökar. De flesta föreningar har inga inkomster förutom avgifterna så alla ökade utgifter måste kompenseras med höjda avgifter.

    En sak som missas dock är att vi i vår föreningen, och säkert många fler, gör massor av åtgärder för att skära ner kostnader och på så vid dämpa effekterna av räntan och inflationen.

    Exempelvis se efter vilka avtal som kan sägas upp och kanske göras själva (trappstädning, snöröjning, …), dra ned arvode, byta förvaltare, kolla om man kan göra ändringar i underhållsplanen vilket leder till minskad “avsättning till underhållsfond”…

  26. Jag bor i hus sen i höstas men får ändå grav sekundärångest av den här posten och faktumet att så många inte vet vad de håller på med. Eller det är nog snarare primärångest för samhället som man obönhörligen är en del av.

  27. Du verkar sakna följande viktiga aspekter:

    Hur pengar bundna skulle ha utvecklats i genomsnitt givet att de investerades i globala aktiefonder.

    Bostadens förväntade genomsnittliga värdeförändring.

Leave a Reply