[Archive](https://archive.ph/oYiL8)
De skyline in steden blijft voorlopig nog even zoals hij is
Hoogbouw – Bouwplannen voor de ene na de andere woontoren gaan momenteel de ijskast in. Komt het nog wel goed met de plannen voor bouwen in de steden?
Negentig meter hoog had de Glashaventoren in Rotterdam moeten worden. Een ranke woontoren met balkons en veel groen aan de gevel, met zo’n dertig koopappartementen, negentig middeldure huurappartementen en bovenop twee penthouses met uitzicht over de Rotterdamse skyline. De verkoop van de woningen was in de zomer van 2022 al begonnen, maar in maart van dit jaar kregen aspirant-kopers slecht nieuws per mail: de toren zoals hij er op de artist impression uitziet, komt er niet. Door „economische omstandigheden” is de verkoop stilgevallen, waardoor het risico voor investeerder Amvest te groot werd en de woningen uit de verkoop zijn gehaald.
De Glashaventoren is bepaald geen uitzondering in Rotterdam. Ook de bouw van De Modernist (369 appartementen, 125 meter hoog) is hoogst onzeker geworden. De aan de Westblaak geplande toren De Eendracht (70 meter hoog) komt er zelfs helemaal niet. Ook in andere steden gingen de afgelopen maanden bouwplannen voor woontorens de ijskast in. De bouw van de enorme torencomplexen The Grace en The Embrace (samen 2.300 woningen) in Den Haag zijn vertraagd, net als De Mirador in Apeldoorn (139 appartementen, 75 meter hoog). In Enschede kwamen gemeente en de projectontwikkelaar er niet uit, waardoor project Kop Boulevard (530 appartementen, 101 meter hoog) grotendeels niet doorgaat. Ook de Eindhovense skyline loopt met Small Foot een nieuw icoon mis; de bouw van de hoogste en smalste woontoren van Europa – 18 bij 18 meter in oppervlak en liefst 170 meter hoog – gaat door flink gestegen bouwkosten definitief niet door. Ontwikkelaar Toon de Koning van Interesting Vastgoed zag het niet zitten om op de bouwkosten van 65 miljoen euro bijna 10 miljoen te moeten bijleggen, zo zei hij vorige zomer tegen het Eindhovens Dagblad. „Ik ben inderdaad geen filantroop.”
Slecht nieuws
Het verzamelde gilde van torenbouwers – van projectontwikkelaars tot investeerders, van architecten tot bouwers – heeft het momenteel lastig, en dat is slecht nieuws voor steden die op woontorens rekenen om het woningtekort terug te dringen zonder in het buitengebied te hoeven bouwen. Veel van de 900.000 woningen die minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) gepland heeft, moeten binnen de huidige grenzen van de bebouwde stad komen.
Toen investeerder Amvest begin 2022 alles klaarmaakte om de geplande nieuwbouwwoningen van de Glashaventoren in de verkoop te zetten, was het feest op de vastgoedmarkt nog in volle gang. De rente stond op vrijwel nul en de woningmarkt werd overspoeld met goedkoop geleend geld. De woningprijzen gingen door het dak: een woning in Rotterdam was in 2021 gemiddeld 18,4 procent duurder geweest dan het jaar ervoor.
Dalende prijzen
Anderhalf jaar later is alles anders geworden. De rente en inflatie zijn flink omhoog geschoten, en dat wordt dubbel gevoeld. Aan de ene kant moeten beleggers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven meer betalen voor hun leningen, geld dat dus niet naar de financiering van nieuwbouw kan. Het gevolg is uiteindelijk dalende prijzen.
Aan de andere kant zit de woningzoeker. Wie nu een huis wil kopen, ziet zijn maandlasten stijgen door een fors hogere hypotheekrente – wat de prijzen voor woningen nog verder omlaag drukt en sommige woningen helemaal uit de markt prijst. Het maakt kopers huiveriger ten opzichte van eerdere jaren: waar zij tot voor kort al een nieuwe woning kochten voordat ze hun eigen huis te koop zetten, is dat nu andersom.
En dat zorgt voor problemen in de nieuwbouwmarkt. Voordat de bouw van een woontoren kan beginnen, willen bouwers en ontwikkelaars zo’n 70 procent van alle woningen verkocht hebben zodat zij niet het risico lopen met niet-verkochte woningen te blijven zitten als de toren er staat. Grote woningbouwers als BAM en Heijmans lieten dit jaar al weten dat het steeds moeilijker was om nieuwbouwprojecten ‘vol’ te krijgen, en ook branchevereniging voor projectontwikkelaars Neprom sloeg dit jaar alarm.
Bij de herontwikkeling van Het Zandkasteel in Amsterdam-Zuidoost bleek hoe sterk de vraag is afgekoeld. In het tot woontoren getransformeerde ING-kantoor zouden 160 van de 262 appartementen in de verkoop komen, maar ontwikkelaar en mede-eigenaar Zadelhoff haalde door tegenvallende interesse de koopwoningen van de markt. De woningen worden nu te huur aangeboden.
Gestegen bouwkosten
Naast de rente spelen ook de bouwkosten mee bij het uitvallen van hoogbouwprojecten. Nou is hoogbouw per definitie een stuk complexer en dus een stuk duurder dan laagbouw, aldus directeur Bas van Dam van projectontwikkelaar Being, als mede-ontwikkelaar betrokken bij de honderd meter hoge BunkerToren in Eindhoven en het prestigieuze nhow-hotel bij station Amsterdam-RAI. „Je hebt te maken met hele hoge kwaliteitseisen en allerlei extra dingen als schaduwval en de rol van de wind. Dat moet allemaal berekend worden.”
Ook bouwmaterialen zijn nog altijd duur. Hoogbouw is sterker afhankelijk van staal en glas, en juist die materialen zijn sinds de toeleveringsproblemen door de coronacrisis flink in prijs gestegen. „Hoewel de marktprijzen weer wat stabiliseren, merken wij nog altijd flinke prijsverschillen met bouwmaterialen in vergelijking met voor de coronacrisis”, zegt Van Dam.
En dat is voor met name torens die in de fase kort voor de daadwerkelijke bouw zitten, zoals de Glashaventoren, een probleem. Er zijn dan al veel berekeningen, kosten en ontwerpen gemaakt, zo zegt Van Dam: „Je bent vaak een paar jaar bezig met plannen en ontwerpen. En als de kosten van materialen ineens flink stijgen, klopt je kostenplaatje niet meer en valt het niet rond te rekenen.”
Voor ontwikkelaars is hoogbouw alles boven de 70 meter. En bij elke meter die de toren hoger wordt, nemen de kosten harder toe. Om woontorens rendabel te maken, moeten woningen dus ook geld opbrengen. Er klinkt dan ook flink gemopper over de uitgebreide regulering die minister De Jonge invoert voor de huurmarkt. Onder het nieuwe stelsel geldt dat de huurprijs van een veel groter aantal woningen wettelijk is begrensd – en daarmee de rendementen van beleggers inperkt.
Leraar en politieagent
„De rendementen op torens zijn echt keihard gedaald; je kunt eigenlijk alleen nog maar hoogbouw realiseren als je er alleen vrijesectorwoningen in plaatst”, stelt projectontwikkelaar Van Dam. En dat kan niet, omdat gemeenten vaak eisen stellen aan de indeling van nieuwe woningbouwprojecten. Torens mogen niet alleen maar chique appartementen voor hoge inkomens bieden, maar moeten ook ‘middeldure’ koop en huur inpassen, zodat de leraar en de politieagent ook in de stad kunnen wonen. Voor de toekomstige bewoners van belang, maar voor beleggers helpt het allemaal niet mee.
Komen er dan alleen nog torens als de rente ooit weer naar nul gaat? Architect Daan Roggeveen denk dat dat wel meevalt. Hij ziet de tegenvallende marktomstandigheden als een tijdelijk probleem. „De tijd van gratis geld is echt voorbij, daar zal iedereen aan moeten wennen. Dat er nu projecten niet doorgaan wil niet zeggen dat alles helemaal stilvalt. Iedereen wil blijven bouwen, en de vraag naar kwalitatief goede woonruimte blijft enorm. En veel daarvan moet binnen de steden plaatsvinden.”
Volgens Roggeveen moet de sector verder kijken dan de korte termijn van een paar maanden – de torens staan er immers ook decennia. „Snelle rendementen moeten niet alleen de drijfveer zijn van hoe we onze steden vormgeven. Juist bij hoogbouw gaat het om een lange horizon – het ontwerpen en bouwen kost meer tijd, en ze bepalen voor veel mensen hoe een stad wordt ervaren.” Ook zou het volgens Roggeveen schelen als de torens niet alleen gevuld zijn met woningen. „Als je daarbij kantoren of maatschappelijke voorzieningen van de gemeente op de lagere verdiepingen doet, voegt een toren ook wat aan de stad toe op straatniveau en verklein je het risico dat er bij een tegenvallende woningmarkt ineens een probleem ontstaat.”
Ondanks de moeilijke marktomstandigheden houden de projectontwikkelaars de moed erin. Bas van Dam van ontwikkelaar Being heeft zo ook plannen voor twee nieuwbouwtorens in Eindhoven die aangepast moeten worden. „We geloven wel in die locatie, dus we zijn terug naar de tekentafel gegaan om te kijken wat we kunnen doen om het alsnog rendabel te maken.” Ook Amvest werkt aan een nieuw plan voor de Glashaven in Rotterdam, waarmee het ook zonder hoge toren woningen kan ontwikkelen.
En als het écht niet anders kan, kunnen gemeenten altijd nog bijspringen. De gemeente Eindhoven schiet 2,5 miljoen euro bij zodat de 92 meter hoge Victoriatoren alsnog gebouwd kan worden in het stadscentrum. Het geld komt er wel onder een belangrijke voorwaarde: de projectontwikkelaar moet vóór september 2024 beginnen met de bouw.
Tijd voor subsidies voor bouwprojecten, want dit gaat echt gigantisch vastlopen zo.
Ja het is ook absurd dat er altijd van die torens gebouwd moeten worden. Je kunt ook verdichten door appartementen van 5-6 verdiepingen, kijk maar de bevolkingsdichtheid van het centrum van Parijs. Kan nog een sruk goedkoper ook. Maar Nederlandse woningen zijn ook bovengemiddeld groot.
Hoe groot is die ijskast dan
Ik vrees dat de overheid met drastischere plannen moet komen dan gewoon “de markt” een zetje in de rug geven.
Dat vrees ik omdat ik niet geloof dat dat gaat gebeuren.
Ik snap niet dat de overheid zelf niet gaat bouwen. Altijd maar het uitbesteden aan de markt die dit klaarblijkelijk niet aankan. Het risico kan zo gedragen worden door het ministerie van financiën en uiteindelijk de belastingbetaler.
Als het ministerie van wonen de opdracht geeft en hierdoor eigenaar is van de toren kunnen deze huizen erna verkocht worden aan coöperaties en zelfstandige kopers. Verkopen tegen kostprijs en door naar het volgende project. Idealiter gaat het verder en speelt te overheid ook een rol in de productie van de huizen zoals na WOII.
Mijn vriend en ik werken allebei 40 uur per week, modaal inkomen. Wij kunnen max een hypotheek krijgen van 350.000, en dan heb je een idiote hypotheek van bruto 1500 p.m. Alle nieuwbouw projecten die we zien beginnen op 400,450k. Op een begeven moment zijn die mensen toch op die het kunnen betalen? Volgens mij is dat punt nu wel zo’n beetje bereikt.
Extra kosten op het gebied van schaduw en wind is volstrekte onzin. Beide zijn afhankelijk van de middelen in een minuut of 10 te onderzoeken. Daarnaast wordt schaduw altijd onderzocht, ongeacht de hoogte. Wind is iets gecompliceerder. Los van het feit dat een computer simulaties kan maken zorgt rekening houden met wind alleen maar voor een beter ontwerp. Zowel voor de bewoner als alle andere mogelijke betrokken partijen.
> Bij de herontwikkeling van Het Zandkasteel in Amsterdam-Zuidoost bleek hoe sterk de vraag is afgekoeld. In het tot woontoren getransformeerde ING-kantoor zouden 160 van de 262 appartementen in de verkoop komen, maar ontwikkelaar en mede-eigenaar Zadelhoff haalde door tegenvallende interesse de koopwoningen van de markt. De woningen worden nu te huur aangeboden.
Van de prijzen voor die appartementen zou ik ook afkoelen.
Dit is gewoon beleid. Je kan het zo inrichten dat er meer woningen komen. Veel grond is in handen van de gemeenten, dus van de overheid. Dat betekent dat de overheid het voor het zeggen heeft hoe de grond gebruikt wordt. Dat betekent dat de overheid de regie jn handen heeft. En ook bestaan er dingen als subsidies.
Maak de grond goedkoper, hang er een voorwaarde aan dat de grond alleen voor goedkope woningen gebruikt mag worden als je die prins betaalt subsidieer bouwmaterialen als die te duur zijn. Voor je het weet wordt er van alles uit de grond gepompt.
Maar we geven gemeenten de verantwoordelijkheid over bouwgrond, en we geven ze haast geen geld meer. Dus gemeenten houden de grond lekker duur om nog iets van inkomen te krijgen. Subsidies hebben we ook geen zin in. Woningen worden goedkoper, maar de bouw daarvan wordt duurder. En dus kunnen er geen woningen worden gebouwd want ze zijn verliesleidend. En daar zit je dan als machthebber, machteloos toe te kijken of de vrije markt het niet zelf oplost. Want in onze neoliberale maatschappij hebben we ervoor *gekozen* om niet die verantwoordelijkheid aan de overheid te laten. Een politieke *keuze*. Beleidsmatige onwil.
11 comments
[Archive](https://archive.ph/oYiL8)
De skyline in steden blijft voorlopig nog even zoals hij is
Hoogbouw – Bouwplannen voor de ene na de andere woontoren gaan momenteel de ijskast in. Komt het nog wel goed met de plannen voor bouwen in de steden?
Negentig meter hoog had de Glashaventoren in Rotterdam moeten worden. Een ranke woontoren met balkons en veel groen aan de gevel, met zo’n dertig koopappartementen, negentig middeldure huurappartementen en bovenop twee penthouses met uitzicht over de Rotterdamse skyline. De verkoop van de woningen was in de zomer van 2022 al begonnen, maar in maart van dit jaar kregen aspirant-kopers slecht nieuws per mail: de toren zoals hij er op de artist impression uitziet, komt er niet. Door „economische omstandigheden” is de verkoop stilgevallen, waardoor het risico voor investeerder Amvest te groot werd en de woningen uit de verkoop zijn gehaald.
De Glashaventoren is bepaald geen uitzondering in Rotterdam. Ook de bouw van De Modernist (369 appartementen, 125 meter hoog) is hoogst onzeker geworden. De aan de Westblaak geplande toren De Eendracht (70 meter hoog) komt er zelfs helemaal niet. Ook in andere steden gingen de afgelopen maanden bouwplannen voor woontorens de ijskast in. De bouw van de enorme torencomplexen The Grace en The Embrace (samen 2.300 woningen) in Den Haag zijn vertraagd, net als De Mirador in Apeldoorn (139 appartementen, 75 meter hoog). In Enschede kwamen gemeente en de projectontwikkelaar er niet uit, waardoor project Kop Boulevard (530 appartementen, 101 meter hoog) grotendeels niet doorgaat. Ook de Eindhovense skyline loopt met Small Foot een nieuw icoon mis; de bouw van de hoogste en smalste woontoren van Europa – 18 bij 18 meter in oppervlak en liefst 170 meter hoog – gaat door flink gestegen bouwkosten definitief niet door. Ontwikkelaar Toon de Koning van Interesting Vastgoed zag het niet zitten om op de bouwkosten van 65 miljoen euro bijna 10 miljoen te moeten bijleggen, zo zei hij vorige zomer tegen het Eindhovens Dagblad. „Ik ben inderdaad geen filantroop.”
Slecht nieuws
Het verzamelde gilde van torenbouwers – van projectontwikkelaars tot investeerders, van architecten tot bouwers – heeft het momenteel lastig, en dat is slecht nieuws voor steden die op woontorens rekenen om het woningtekort terug te dringen zonder in het buitengebied te hoeven bouwen. Veel van de 900.000 woningen die minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) gepland heeft, moeten binnen de huidige grenzen van de bebouwde stad komen.
Toen investeerder Amvest begin 2022 alles klaarmaakte om de geplande nieuwbouwwoningen van de Glashaventoren in de verkoop te zetten, was het feest op de vastgoedmarkt nog in volle gang. De rente stond op vrijwel nul en de woningmarkt werd overspoeld met goedkoop geleend geld. De woningprijzen gingen door het dak: een woning in Rotterdam was in 2021 gemiddeld 18,4 procent duurder geweest dan het jaar ervoor.
Dalende prijzen
Anderhalf jaar later is alles anders geworden. De rente en inflatie zijn flink omhoog geschoten, en dat wordt dubbel gevoeld. Aan de ene kant moeten beleggers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven meer betalen voor hun leningen, geld dat dus niet naar de financiering van nieuwbouw kan. Het gevolg is uiteindelijk dalende prijzen.
Aan de andere kant zit de woningzoeker. Wie nu een huis wil kopen, ziet zijn maandlasten stijgen door een fors hogere hypotheekrente – wat de prijzen voor woningen nog verder omlaag drukt en sommige woningen helemaal uit de markt prijst. Het maakt kopers huiveriger ten opzichte van eerdere jaren: waar zij tot voor kort al een nieuwe woning kochten voordat ze hun eigen huis te koop zetten, is dat nu andersom.
En dat zorgt voor problemen in de nieuwbouwmarkt. Voordat de bouw van een woontoren kan beginnen, willen bouwers en ontwikkelaars zo’n 70 procent van alle woningen verkocht hebben zodat zij niet het risico lopen met niet-verkochte woningen te blijven zitten als de toren er staat. Grote woningbouwers als BAM en Heijmans lieten dit jaar al weten dat het steeds moeilijker was om nieuwbouwprojecten ‘vol’ te krijgen, en ook branchevereniging voor projectontwikkelaars Neprom sloeg dit jaar alarm.
Bij de herontwikkeling van Het Zandkasteel in Amsterdam-Zuidoost bleek hoe sterk de vraag is afgekoeld. In het tot woontoren getransformeerde ING-kantoor zouden 160 van de 262 appartementen in de verkoop komen, maar ontwikkelaar en mede-eigenaar Zadelhoff haalde door tegenvallende interesse de koopwoningen van de markt. De woningen worden nu te huur aangeboden.
Gestegen bouwkosten
Naast de rente spelen ook de bouwkosten mee bij het uitvallen van hoogbouwprojecten. Nou is hoogbouw per definitie een stuk complexer en dus een stuk duurder dan laagbouw, aldus directeur Bas van Dam van projectontwikkelaar Being, als mede-ontwikkelaar betrokken bij de honderd meter hoge BunkerToren in Eindhoven en het prestigieuze nhow-hotel bij station Amsterdam-RAI. „Je hebt te maken met hele hoge kwaliteitseisen en allerlei extra dingen als schaduwval en de rol van de wind. Dat moet allemaal berekend worden.”
Ook bouwmaterialen zijn nog altijd duur. Hoogbouw is sterker afhankelijk van staal en glas, en juist die materialen zijn sinds de toeleveringsproblemen door de coronacrisis flink in prijs gestegen. „Hoewel de marktprijzen weer wat stabiliseren, merken wij nog altijd flinke prijsverschillen met bouwmaterialen in vergelijking met voor de coronacrisis”, zegt Van Dam.
En dat is voor met name torens die in de fase kort voor de daadwerkelijke bouw zitten, zoals de Glashaventoren, een probleem. Er zijn dan al veel berekeningen, kosten en ontwerpen gemaakt, zo zegt Van Dam: „Je bent vaak een paar jaar bezig met plannen en ontwerpen. En als de kosten van materialen ineens flink stijgen, klopt je kostenplaatje niet meer en valt het niet rond te rekenen.”
Voor ontwikkelaars is hoogbouw alles boven de 70 meter. En bij elke meter die de toren hoger wordt, nemen de kosten harder toe. Om woontorens rendabel te maken, moeten woningen dus ook geld opbrengen. Er klinkt dan ook flink gemopper over de uitgebreide regulering die minister De Jonge invoert voor de huurmarkt. Onder het nieuwe stelsel geldt dat de huurprijs van een veel groter aantal woningen wettelijk is begrensd – en daarmee de rendementen van beleggers inperkt.
Leraar en politieagent
„De rendementen op torens zijn echt keihard gedaald; je kunt eigenlijk alleen nog maar hoogbouw realiseren als je er alleen vrijesectorwoningen in plaatst”, stelt projectontwikkelaar Van Dam. En dat kan niet, omdat gemeenten vaak eisen stellen aan de indeling van nieuwe woningbouwprojecten. Torens mogen niet alleen maar chique appartementen voor hoge inkomens bieden, maar moeten ook ‘middeldure’ koop en huur inpassen, zodat de leraar en de politieagent ook in de stad kunnen wonen. Voor de toekomstige bewoners van belang, maar voor beleggers helpt het allemaal niet mee.
Komen er dan alleen nog torens als de rente ooit weer naar nul gaat? Architect Daan Roggeveen denk dat dat wel meevalt. Hij ziet de tegenvallende marktomstandigheden als een tijdelijk probleem. „De tijd van gratis geld is echt voorbij, daar zal iedereen aan moeten wennen. Dat er nu projecten niet doorgaan wil niet zeggen dat alles helemaal stilvalt. Iedereen wil blijven bouwen, en de vraag naar kwalitatief goede woonruimte blijft enorm. En veel daarvan moet binnen de steden plaatsvinden.”
Volgens Roggeveen moet de sector verder kijken dan de korte termijn van een paar maanden – de torens staan er immers ook decennia. „Snelle rendementen moeten niet alleen de drijfveer zijn van hoe we onze steden vormgeven. Juist bij hoogbouw gaat het om een lange horizon – het ontwerpen en bouwen kost meer tijd, en ze bepalen voor veel mensen hoe een stad wordt ervaren.” Ook zou het volgens Roggeveen schelen als de torens niet alleen gevuld zijn met woningen. „Als je daarbij kantoren of maatschappelijke voorzieningen van de gemeente op de lagere verdiepingen doet, voegt een toren ook wat aan de stad toe op straatniveau en verklein je het risico dat er bij een tegenvallende woningmarkt ineens een probleem ontstaat.”
Ondanks de moeilijke marktomstandigheden houden de projectontwikkelaars de moed erin. Bas van Dam van ontwikkelaar Being heeft zo ook plannen voor twee nieuwbouwtorens in Eindhoven die aangepast moeten worden. „We geloven wel in die locatie, dus we zijn terug naar de tekentafel gegaan om te kijken wat we kunnen doen om het alsnog rendabel te maken.” Ook Amvest werkt aan een nieuw plan voor de Glashaven in Rotterdam, waarmee het ook zonder hoge toren woningen kan ontwikkelen.
En als het écht niet anders kan, kunnen gemeenten altijd nog bijspringen. De gemeente Eindhoven schiet 2,5 miljoen euro bij zodat de 92 meter hoge Victoriatoren alsnog gebouwd kan worden in het stadscentrum. Het geld komt er wel onder een belangrijke voorwaarde: de projectontwikkelaar moet vóór september 2024 beginnen met de bouw.
Tijd voor subsidies voor bouwprojecten, want dit gaat echt gigantisch vastlopen zo.
Ja het is ook absurd dat er altijd van die torens gebouwd moeten worden. Je kunt ook verdichten door appartementen van 5-6 verdiepingen, kijk maar de bevolkingsdichtheid van het centrum van Parijs. Kan nog een sruk goedkoper ook. Maar Nederlandse woningen zijn ook bovengemiddeld groot.
Hoe groot is die ijskast dan
Ik vrees dat de overheid met drastischere plannen moet komen dan gewoon “de markt” een zetje in de rug geven.
Dat vrees ik omdat ik niet geloof dat dat gaat gebeuren.
Ik snap niet dat de overheid zelf niet gaat bouwen. Altijd maar het uitbesteden aan de markt die dit klaarblijkelijk niet aankan. Het risico kan zo gedragen worden door het ministerie van financiën en uiteindelijk de belastingbetaler.
Als het ministerie van wonen de opdracht geeft en hierdoor eigenaar is van de toren kunnen deze huizen erna verkocht worden aan coöperaties en zelfstandige kopers. Verkopen tegen kostprijs en door naar het volgende project. Idealiter gaat het verder en speelt te overheid ook een rol in de productie van de huizen zoals na WOII.
Mooi, want meer van die zooi bouwen is totaal niet nodig aangezien er 200.000 woningen permanent leeg staan in dit land, omdat een leeg pand hebben schijnbaar een verdien model is. Fix dat eerst maar eens. [https://nos.nl/nieuwsuur/artikel/2476635-strenge-regels-moeten-leegstand-terugdringen-dit-huis-is-al-30-jaar-niet-bewoond](https://nos.nl/nieuwsuur/artikel/2476635-strenge-regels-moeten-leegstand-terugdringen-dit-huis-is-al-30-jaar-niet-bewoond)
Mijn vriend en ik werken allebei 40 uur per week, modaal inkomen. Wij kunnen max een hypotheek krijgen van 350.000, en dan heb je een idiote hypotheek van bruto 1500 p.m. Alle nieuwbouw projecten die we zien beginnen op 400,450k. Op een begeven moment zijn die mensen toch op die het kunnen betalen? Volgens mij is dat punt nu wel zo’n beetje bereikt.
Extra kosten op het gebied van schaduw en wind is volstrekte onzin. Beide zijn afhankelijk van de middelen in een minuut of 10 te onderzoeken. Daarnaast wordt schaduw altijd onderzocht, ongeacht de hoogte. Wind is iets gecompliceerder. Los van het feit dat een computer simulaties kan maken zorgt rekening houden met wind alleen maar voor een beter ontwerp. Zowel voor de bewoner als alle andere mogelijke betrokken partijen.
> Bij de herontwikkeling van Het Zandkasteel in Amsterdam-Zuidoost bleek hoe sterk de vraag is afgekoeld. In het tot woontoren getransformeerde ING-kantoor zouden 160 van de 262 appartementen in de verkoop komen, maar ontwikkelaar en mede-eigenaar Zadelhoff haalde door tegenvallende interesse de koopwoningen van de markt. De woningen worden nu te huur aangeboden.
Van de prijzen voor die appartementen zou ik ook afkoelen.
> Goedkoopste woningen à 275k voor 36m2.
— https://old.reddit.com/r/thenetherlands/comments/zf99t2/opvallend_te_weinig_gegadigden_voor_koopwoningen/
Dit is gewoon beleid. Je kan het zo inrichten dat er meer woningen komen. Veel grond is in handen van de gemeenten, dus van de overheid. Dat betekent dat de overheid het voor het zeggen heeft hoe de grond gebruikt wordt. Dat betekent dat de overheid de regie jn handen heeft. En ook bestaan er dingen als subsidies.
Maak de grond goedkoper, hang er een voorwaarde aan dat de grond alleen voor goedkope woningen gebruikt mag worden als je die prins betaalt subsidieer bouwmaterialen als die te duur zijn. Voor je het weet wordt er van alles uit de grond gepompt.
Maar we geven gemeenten de verantwoordelijkheid over bouwgrond, en we geven ze haast geen geld meer. Dus gemeenten houden de grond lekker duur om nog iets van inkomen te krijgen. Subsidies hebben we ook geen zin in. Woningen worden goedkoper, maar de bouw daarvan wordt duurder. En dus kunnen er geen woningen worden gebouwd want ze zijn verliesleidend. En daar zit je dan als machthebber, machteloos toe te kijken of de vrije markt het niet zelf oplost. Want in onze neoliberale maatschappij hebben we ervoor *gekozen* om niet die verantwoordelijkheid aan de overheid te laten. Een politieke *keuze*. Beleidsmatige onwil.