De Nederlandse woonkosten behoren tot de hoogste van Europa. Maar wonen hoeft helemaal niet duur te zijn. Het is vooral een verdienmodel, gecreëerd door beleid. Wie woont, maakt anderen rijk.
De gepensioneerde Ronald Rops uit Breda werd vorig jaar mei gebeld door een voor hem onbekend nummer. Of hij zin had om te ‘investeren’ in wat grond bij Heemskerk. Het perceel zou binnenkort mogelijk het tienvoudige waard zijn, vertelde de beller. Want de kans was groot dat er een woonbestemming op zou komen. Het telefoontje bleek te komen van YB Projecten, dat speculeert op grondwaardestijging. Rops: ‘Geen idee hoe ze aan mijn nummer kwamen, er zullen wel databestanden te koop zijn met nummers van mensen die in potentie geld hebben om te investeren.’ Rops liet weten geen belangstelling te hebben, en de handelwijze van YB immoreel te vinden. Hij werd nog diverse malen benaderd, maar uiteindelijk liet YB hem met rust.
Tot pakweg tien jaar geleden hadden zowel gemeenten als woningcorporaties veel bouwgrond, maar door een combinatie van financiële crisis en veranderde ideologie kwam de grond in handen van commerciële eigenaren. Grond is goed verdienen. Landbouwgrond kost pakweg zeven euro per vierkante meter, maar zodra de bestemming is veranderd in wonen is hetzelfde perceel al gauw honderden euro’s per vierkante meter waard. Zonder dat de eigenaar er iets voor hoeft te doen. En ‘waard’ is hierbij een interessant begrip: de grondprijs wordt in feite bepaald door de verkoopprijs van de woning: hoe hoger de koopprijzen, hoe meer winst voor de grondeigenaar.
Een nieuwbouwwoning kost in Nederland gemiddeld 474.000 euro, volgens de jongste cijfers van het cbs. De bouwkosten voor een woning van pakweg honderd vierkante meter zijn echter maar 150.000 à 200.000 euro. Waar blijft de rest? De grond moet ‘bouwrijp’ gemaakt en er zijn soms voorzieningen nodig (bereikbaarheid) waaraan de ontwikkelaars meebetalen, maar het grootste bedrag gaat naar de grondeigenaren. Tussen 2015 en afgelopen zomer stegen de bouwkosten met 34 procent en de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen met maar liefst 97 procent – feest voor de grondeigenaren.
Grootste particuliere grondeigenaar annex ontwikkelaar is bpd van de Rabobank, Bouwfonds Property Developement. bpd heeft grond voor minimaal vijftigduizend nieuwe woningen, en afspraken met boeren voor de koop van nog veel meer grond zodra daar een woonbestemming op komt, blijk uit onderzoek in opdracht van de Autoriteit Consument & Markt. En de grap is: Bouwfonds was tot begin jaren nul van de gemeenten, het was hun gezamenlijke grond- en ontwikkelbedrijf. Maar op de golf van ‘minder overheid, meer markt’ werd het verkocht aan ABN Amro, die het weer doorverkocht aan de Rabo. Dik twintig jaar later hebben veel gemeenten spijt als haren op hun hoofd.
Bouwgrond levert de eigenaar niet alleen geld maar ook invloed op. Weliswaar stelt de gemeente het bestemmingsplan vast, maar daar gaan vaak langdurige onderhandelingen met de grondeigenaren aan vooraf over wat en wanneer en wie wat betaalt. Hoe meer grond in handen is van commerciële grondeigenaren, hoe meer koopwoningen en commerciële huurwoningen gebouwd worden, en hoe minder sociale huur. Bij de koopwoningen gaat het bovendien om de segmenten die het meest opleveren – wat niet hetzelfde is als waar behoefte aan is.
Het particuliere grondeigendom is er een belangrijke oorzaak van dat er te weinig gebouwd wordt, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar planologie in Nijmegen en gespecialiseerd in grondbeleid. Grondeigenaren hebben veel redenen om de grond níet te bebouwen: stijgen de huizenprijzen en daarmee de waarde van de grond, dan wachten ze op nog meer stijging. Dalen de prijzen, dan wachten ze tot de prijzen weer gaan stijgen. Zo zijn er al voor 335.000 woningen bestemmingsplannen vastgesteld, maar gebouwd wordt er weinig.
Het is een al vaak vertelde anekdote: Stef Blok die als minister van Wonen (2012-2017) de wereld rond reisde om buitenlandse beleggers en private-equityfondsen naar Nederland te trekken. En met succes. Het Duitse Patrizia, het Zweedse Heimstaden, het Amerikaanse Blackstone, George Soros, de vermogenstak van de Deutsche Bank: ze kochten duizenden woningen op. Wat Blok en zijn vvd betrof was particuliere verhuur, naast natuurlijk eigen woningbezit, de toekomst. Om het voor die verhuurders aantrekkelijk te maken werden er een paar op het eerste gezicht nogal technische maatregelen ingevoerd, met grote gevolgen. De woz-waarde ging voortaan een grote rol spelen bij het bepalen van de ‘punten’ van een woning, waardoor veel woningen in de grote steden voortaan niet meer onder de sociale huurgrens vielen en verhuurders voortaan vrij waren in het bepalen van de huur. En door het ‘scheiden van wonen en zorg’ konden beleggers ook dure huurwoningen voor zorgbehoevende ouderen gaan uitbaten.
‘Het is een cadeau voor beleggers als er een nieuwe markt bij komt’, zegt Manuel Aalbers, hoogleraar in Leuven en gespecialiseerd in de invloed van kapitaal op wonen. ‘Er is zó veel kapitaal op zoek naar rendement. Als de hoeveelheid obligaties niet erg toeneemt en de bedrijvigheid ook niet, wat doe je er dan mee? Nederlandse woningen! Weinig risico en een goede opbrengst.’
Institutionele beleggers werken deels met geld van pensioenfondsen. Maar er is een groot verschil, stelt Aalbers, met hoe vroeger het abp zelf veel woningen in bezit had en deze tegen een redelijke prijs verhuurde. Nu beleggen pensioenfondsen via internationale beleggingsfondsen. ‘Er landt maar weinig geld in Nederland en er is geen enkele directe band met de huurders, waardoor ze zonder scrupules voor de hoogste opbrengst gaan.’
Ook particulieren met spaargeld gingen, aangemoedigd door de lage rente, huizen kopen om te verhuren: buy to let. Of hielden hun oude huis aan als ze zelf verhuisden: keep to let. Met dank aan de groei van het aantal expats die je zonder blikken of blozen twee- tot vijfduizend euro per maand kunt vragen: de werkgever betaalt de huur.
Inmiddels wordt een derde van alle huurwoningen in Nederland commercieel verhuurd – 1,3 miljoen woningen. En dat is vaak niet goedkoop: 58 procent van de mensen die huren via een commerciële verhuurder zijn meer dan veertig procent van hun inkomen aan wonen kwijt. Veel meer dan in andere Europese landen, blijkt uit cijfers van Eurostat.
De opmars van de commerciële huur dreef niet alleen de huren op maar ook de prijzen van koopwoningen, bestaande en nieuwe. Van alle woningen die van 2017 tot en met 2021 werden gebouwd, kwam een derde in handen van commerciële verhuurders. In de zes grootste gemeenten was dit zelfs zestig procent, zo blijkt uit onderzoek van het Kadaster. Starters en woningcorporaties vissen achter het net.
Sommige beleggers richten zich speciaal op buitenlandse studenten. Zo vestigde de Schot MacGregor met private-equityfonds Carlyle in zeven Nederlandse steden The Student Hotel, vaak in voormalige kantoorgebouwen. De prijzen – een kamer van zestien vierkante meter kost 851 tot 1092 euro – weerhield het bedrijf er niet van zichzelf om te dopen tot The Social Hub (‘we needed a name that is inclusive’). Door gebruik te maken van een hotelvergunning geldt het puntenstelsel niet, net als allerlei normen rond bijvoorbeeld geluid. De Erasmus Universiteit reserveert jaarlijks op voorhand tweehonderd kamers bij The Social Hub voor haar buitenlandse studenten.
Ook Holland2Stay, actief in 25 steden, mikt op buitenlandse studenten en expats. In 2019 werden in Rotterdam de Lee Towers opgeleverd in voormalige kantoortorens. Ze zijn inmiddels doorverkocht aan een Zwitserse investeerder. De kleine woningen worden gemeubileerd verhuurd, waardoor ook hier het puntenstelsel niet geldt.
Terwijl beleggers de ruimte kregen, werden woningcorporaties een kopje kleiner gemaakt. Speciaal voor hen voerde Blok de ‘verhuurderheffing’ in, een belasting die corporaties inmiddels bijna veertien miljard euro heeft gekost. Om hun begroting rond te krijgen moesten corporaties woningen verkopen, woningen die massaal werden opgekocht door beleggers. Ook mochten ze voortaan alleen nog grond kopen waar al een woonbestemming op zat (duur!) én als er binnen vijf jaar gebouwd zou worden – extra lastig tijdens de financiële crisis. Voor commerciële grondeigenaren gelden die eisen niet.
Eerder al had het kabinet-Rutte 1 vastgelegd dat corporaties voortaan alleen mensen met lage inkomens mochten huisvesten: de rest moest voortaan door de markt gebeuren. En het was Wouter Bos die als minister van Financiën in 2007 bepaalde dat corporaties voortaan vennootschapsbelasting moesten betalen. Dat kost ze een miljard euro per jaar. Het toont de ambiguïteit van de politiek richting corporaties. Ze worden geacht zich socialer te gedragen dan de markt (huren lager dan het puntenstelsel, doelgroepen huisvesten die bekommernis vergen, goed voor de buurt zorgen), maar worden als het om belastingen gaat gezien als marktpartijen.
Dat het op dat moment allemaal tot weinig opstand leidde, had niet alleen te maken met de neoliberale wind maar ook met geldsmijterij van sommige corporaties, die de hele sector een slechte naam bezorgde. Inmiddels is dit jaar de verhuurderheffing afgeschaft.
1 comment
**Grip op de grond**
De Nederlandse woonkosten behoren tot de hoogste van Europa. Maar wonen hoeft helemaal niet duur te zijn. Het is vooral een verdienmodel, gecreëerd door beleid. Wie woont, maakt anderen rijk.
De gepensioneerde Ronald Rops uit Breda werd vorig jaar mei gebeld door een voor hem onbekend nummer. Of hij zin had om te ‘investeren’ in wat grond bij Heemskerk. Het perceel zou binnenkort mogelijk het tienvoudige waard zijn, vertelde de beller. Want de kans was groot dat er een woonbestemming op zou komen. Het telefoontje bleek te komen van YB Projecten, dat speculeert op grondwaardestijging. Rops: ‘Geen idee hoe ze aan mijn nummer kwamen, er zullen wel databestanden te koop zijn met nummers van mensen die in potentie geld hebben om te investeren.’ Rops liet weten geen belangstelling te hebben, en de handelwijze van YB immoreel te vinden. Hij werd nog diverse malen benaderd, maar uiteindelijk liet YB hem met rust.
Tot pakweg tien jaar geleden hadden zowel gemeenten als woningcorporaties veel bouwgrond, maar door een combinatie van financiële crisis en veranderde ideologie kwam de grond in handen van commerciële eigenaren. Grond is goed verdienen. Landbouwgrond kost pakweg zeven euro per vierkante meter, maar zodra de bestemming is veranderd in wonen is hetzelfde perceel al gauw honderden euro’s per vierkante meter waard. Zonder dat de eigenaar er iets voor hoeft te doen. En ‘waard’ is hierbij een interessant begrip: de grondprijs wordt in feite bepaald door de verkoopprijs van de woning: hoe hoger de koopprijzen, hoe meer winst voor de grondeigenaar.
Een nieuwbouwwoning kost in Nederland gemiddeld 474.000 euro, volgens de jongste cijfers van het cbs. De bouwkosten voor een woning van pakweg honderd vierkante meter zijn echter maar 150.000 à 200.000 euro. Waar blijft de rest? De grond moet ‘bouwrijp’ gemaakt en er zijn soms voorzieningen nodig (bereikbaarheid) waaraan de ontwikkelaars meebetalen, maar het grootste bedrag gaat naar de grondeigenaren. Tussen 2015 en afgelopen zomer stegen de bouwkosten met 34 procent en de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen met maar liefst 97 procent – feest voor de grondeigenaren.
Grootste particuliere grondeigenaar annex ontwikkelaar is bpd van de Rabobank, Bouwfonds Property Developement. bpd heeft grond voor minimaal vijftigduizend nieuwe woningen, en afspraken met boeren voor de koop van nog veel meer grond zodra daar een woonbestemming op komt, blijk uit onderzoek in opdracht van de Autoriteit Consument & Markt. En de grap is: Bouwfonds was tot begin jaren nul van de gemeenten, het was hun gezamenlijke grond- en ontwikkelbedrijf. Maar op de golf van ‘minder overheid, meer markt’ werd het verkocht aan ABN Amro, die het weer doorverkocht aan de Rabo. Dik twintig jaar later hebben veel gemeenten spijt als haren op hun hoofd.
Bouwgrond levert de eigenaar niet alleen geld maar ook invloed op. Weliswaar stelt de gemeente het bestemmingsplan vast, maar daar gaan vaak langdurige onderhandelingen met de grondeigenaren aan vooraf over wat en wanneer en wie wat betaalt. Hoe meer grond in handen is van commerciële grondeigenaren, hoe meer koopwoningen en commerciële huurwoningen gebouwd worden, en hoe minder sociale huur. Bij de koopwoningen gaat het bovendien om de segmenten die het meest opleveren – wat niet hetzelfde is als waar behoefte aan is.
Het particuliere grondeigendom is er een belangrijke oorzaak van dat er te weinig gebouwd wordt, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar planologie in Nijmegen en gespecialiseerd in grondbeleid. Grondeigenaren hebben veel redenen om de grond níet te bebouwen: stijgen de huizenprijzen en daarmee de waarde van de grond, dan wachten ze op nog meer stijging. Dalen de prijzen, dan wachten ze tot de prijzen weer gaan stijgen. Zo zijn er al voor 335.000 woningen bestemmingsplannen vastgesteld, maar gebouwd wordt er weinig.
Het is een al vaak vertelde anekdote: Stef Blok die als minister van Wonen (2012-2017) de wereld rond reisde om buitenlandse beleggers en private-equityfondsen naar Nederland te trekken. En met succes. Het Duitse Patrizia, het Zweedse Heimstaden, het Amerikaanse Blackstone, George Soros, de vermogenstak van de Deutsche Bank: ze kochten duizenden woningen op. Wat Blok en zijn vvd betrof was particuliere verhuur, naast natuurlijk eigen woningbezit, de toekomst. Om het voor die verhuurders aantrekkelijk te maken werden er een paar op het eerste gezicht nogal technische maatregelen ingevoerd, met grote gevolgen. De woz-waarde ging voortaan een grote rol spelen bij het bepalen van de ‘punten’ van een woning, waardoor veel woningen in de grote steden voortaan niet meer onder de sociale huurgrens vielen en verhuurders voortaan vrij waren in het bepalen van de huur. En door het ‘scheiden van wonen en zorg’ konden beleggers ook dure huurwoningen voor zorgbehoevende ouderen gaan uitbaten.
‘Het is een cadeau voor beleggers als er een nieuwe markt bij komt’, zegt Manuel Aalbers, hoogleraar in Leuven en gespecialiseerd in de invloed van kapitaal op wonen. ‘Er is zó veel kapitaal op zoek naar rendement. Als de hoeveelheid obligaties niet erg toeneemt en de bedrijvigheid ook niet, wat doe je er dan mee? Nederlandse woningen! Weinig risico en een goede opbrengst.’
Institutionele beleggers werken deels met geld van pensioenfondsen. Maar er is een groot verschil, stelt Aalbers, met hoe vroeger het abp zelf veel woningen in bezit had en deze tegen een redelijke prijs verhuurde. Nu beleggen pensioenfondsen via internationale beleggingsfondsen. ‘Er landt maar weinig geld in Nederland en er is geen enkele directe band met de huurders, waardoor ze zonder scrupules voor de hoogste opbrengst gaan.’
Ook particulieren met spaargeld gingen, aangemoedigd door de lage rente, huizen kopen om te verhuren: buy to let. Of hielden hun oude huis aan als ze zelf verhuisden: keep to let. Met dank aan de groei van het aantal expats die je zonder blikken of blozen twee- tot vijfduizend euro per maand kunt vragen: de werkgever betaalt de huur.
Inmiddels wordt een derde van alle huurwoningen in Nederland commercieel verhuurd – 1,3 miljoen woningen. En dat is vaak niet goedkoop: 58 procent van de mensen die huren via een commerciële verhuurder zijn meer dan veertig procent van hun inkomen aan wonen kwijt. Veel meer dan in andere Europese landen, blijkt uit cijfers van Eurostat.
De opmars van de commerciële huur dreef niet alleen de huren op maar ook de prijzen van koopwoningen, bestaande en nieuwe. Van alle woningen die van 2017 tot en met 2021 werden gebouwd, kwam een derde in handen van commerciële verhuurders. In de zes grootste gemeenten was dit zelfs zestig procent, zo blijkt uit onderzoek van het Kadaster. Starters en woningcorporaties vissen achter het net.
Sommige beleggers richten zich speciaal op buitenlandse studenten. Zo vestigde de Schot MacGregor met private-equityfonds Carlyle in zeven Nederlandse steden The Student Hotel, vaak in voormalige kantoorgebouwen. De prijzen – een kamer van zestien vierkante meter kost 851 tot 1092 euro – weerhield het bedrijf er niet van zichzelf om te dopen tot The Social Hub (‘we needed a name that is inclusive’). Door gebruik te maken van een hotelvergunning geldt het puntenstelsel niet, net als allerlei normen rond bijvoorbeeld geluid. De Erasmus Universiteit reserveert jaarlijks op voorhand tweehonderd kamers bij The Social Hub voor haar buitenlandse studenten.
Ook Holland2Stay, actief in 25 steden, mikt op buitenlandse studenten en expats. In 2019 werden in Rotterdam de Lee Towers opgeleverd in voormalige kantoortorens. Ze zijn inmiddels doorverkocht aan een Zwitserse investeerder. De kleine woningen worden gemeubileerd verhuurd, waardoor ook hier het puntenstelsel niet geldt.
Terwijl beleggers de ruimte kregen, werden woningcorporaties een kopje kleiner gemaakt. Speciaal voor hen voerde Blok de ‘verhuurderheffing’ in, een belasting die corporaties inmiddels bijna veertien miljard euro heeft gekost. Om hun begroting rond te krijgen moesten corporaties woningen verkopen, woningen die massaal werden opgekocht door beleggers. Ook mochten ze voortaan alleen nog grond kopen waar al een woonbestemming op zat (duur!) én als er binnen vijf jaar gebouwd zou worden – extra lastig tijdens de financiële crisis. Voor commerciële grondeigenaren gelden die eisen niet.
Eerder al had het kabinet-Rutte 1 vastgelegd dat corporaties voortaan alleen mensen met lage inkomens mochten huisvesten: de rest moest voortaan door de markt gebeuren. En het was Wouter Bos die als minister van Financiën in 2007 bepaalde dat corporaties voortaan vennootschapsbelasting moesten betalen. Dat kost ze een miljard euro per jaar. Het toont de ambiguïteit van de politiek richting corporaties. Ze worden geacht zich socialer te gedragen dan de markt (huren lager dan het puntenstelsel, doelgroepen huisvesten die bekommernis vergen, goed voor de buurt zorgen), maar worden als het om belastingen gaat gezien als marktpartijen.
Dat het op dat moment allemaal tot weinig opstand leidde, had niet alleen te maken met de neoliberale wind maar ook met geldsmijterij van sommige corporaties, die de hele sector een slechte naam bezorgde. Inmiddels is dit jaar de verhuurderheffing afgeschaft.