“Bostäderna var fortfarande undervärderade med 20 procent apr-jun 2023”, Lars EO Svensson, svensk professor i nationalekonomi och tidigare vice riksbankschefen. En av världens mest citerade nationalekonomer.. Hans rapport från tidigare i veckan (27 nov, 2023) om svenska bostadspriser erbjuder några fascinerande insikter.
Edit: Inte mina åsikter eller slutsatser. Tyckte artikeln lärde mig att förstå prisutvecklingen på marknaden. Så uppdutt behöver inte betyda att du håller med (som alltid).
Här är rapporten/uppsatsen, ganska enkel att förstå ändå: [https://ekonomistas.se/2023/11/27/ar-verkligen-svenska-bostadspriser-for-hoga/](https://ekonomistas.se/2023/11/27/ar-verkligen-svenska-bostadspriser-for-hoga/)
Jag “numrerar” påståenden och frågor nedan så man enklare kan hänvisa i kommentarer.
Här är några viktiga “nyckelinsikter/-tankar” från rapporten:
* **A. Aktuell värdering (20 % undervärderat)**: Svensson hävdar att svenska bostäder faktiskt varit undervärderade med cirka 30% 2019 och 20% under Q2 2023.
* **B. Pris jämfört lön har inte vetenskaplig grund för att förutspå priser.** Lars argumenterar för användningen av “brukarkostnadskvoten” som ett mer tillförlitligt mått än “pris jämfört lön”-kvoten och pris-hyra-kvoten.
* **C. “Bostadsbubblan är ett hjärnspöke”.** Svensson ifrågasätter påståenden från ESRB och Europakommissionen om att svenska bostäder varit övervärderade med 30–50% under 2021 och 2022.
**Vad tror ni?**
Känner själv att rapporten var en frisk fläkt och ger nyans till när man själv känner (och läser) “priserna ska gå ner! Lönerna hänger inte med!” och så fortsätter ändå priserna upp. Det ger en, men troligen såklart inte enda, förklaring till att priserna faktiskt inte utvecklas så som känns rätt i magen eller med hänsyn till hur den allmänna debatten i media går.
1. **Fortsätter du vara lika säker på att priserna är för höga?** rent marknadsmässigt, inte jämfört ens egna plånbok. De är definitivt för höga för mångas plånbok.
2. **Vilka andra faktorer tror ni spelar in i värderingen** **av bostäde**r som inte täcks av traditionella mätmetoder?
3. **Vad ser ni för argument emot Lars påståenden?** Marknadspsykologi påverkar ju också såklart och nu pressas det ut i media att priserna gått ned och ska fortsätta ned.
​
by Sunlightinmyeyes
32 comments
Lars EO Svensson en duva när han satt i direktionen menar att den politik kan drivit med kraftigt sänkta räntor minsann inte skapat en prisbubbla på bostäder… Oj vilken överraskning!
Jag är förvisso rätt korkad när det kommer till sånt här men är inte hans argument något förenklat att kostnaden för dom som *har* bostadsrätt eller villa är rimliga sett till lön, vilket kanske stämmer men ignorerar priserna för att faktiskt skaffa en? Jag och min fru har absolut möjlighet att betala av ett bolån, driftkostnader och andra avgifter men kommer förmodligen aldrig någonsin kunna spara ihop pengar till kontantinsats så vad spelar det för roll?
hm inte lätt för de som ska in på bostadsmarknaden om det blir ännu dyrare då räntor ligger kvar på en kanske normal och inte nollnivå som tidigare.
bortser man svensk lag och bostads bristen vi har så är han korrekt.
värdering på bostäder är artificiellt låg på grund av reglerna vi har kring bolån. det har i sin tur effekten att Pris jämfört lön blir standard när brukarkostnadskvoten är ett bättre mått att gå på. vad spelar det för roll om ett hus kostar 1000 kr mer att värma i månaden när du bara får låna X och har gott om pengar över?
det i sin tur gör att en bostadsbubbla i Sverige är ganska överskattad över det hela. visst får folk det tufft för dom maxade ut sitt lån på ett hus mitt i ingenstans och måste köra en lång sträcka till jobbet varje dag.
men jag skulle inte ändra nått för då blir risken för bank krisen på 90 talet mer sannolikt att hända igen.
Varför skulle man lyssna på någon som står inför det största bedrägeriet i mänskliga historien?
Återigen: Bankerna började låna ut massiva belopp för att se till att alla skulle bli belånade till öronen under början av 1900-talet. De vill låna ut så mycket som möjligt eftersom de tjänar pengarna på räntan. Sedan tar de över bostäderna om du inte kan betala och förlorar därmed inget på det. Klart han lögnaren pratar om brukarkostnadskvoten som fördelaktigt och lugna den sovande massan.
Det stämmer med verkligheten bättre, men jag tror många blir upprörda av det och vill höra att bostadskraschen är runt hörnet, då ska de tajma marknaden.
Håller med!
[deleted]
Intressant! Själv förutspår jag att priserna ska antingen gå upp, eller så går de ned, om de inte ligger still – även justerat för inflation.
Intressant analys av Lars Svensson. Måste fundera lite till över den men det är ett värdefullt perspektiv. Svenska fastigheter är hyfsat kostnadseffektiva. De är energieffektiva, ingen betydande fastighetsskatt, välplanerade och väl underhållna (undantag finns såklart). Räcker med att åka över ill Danmark för att se ett rött förfallet tåns, för att inte tala om UK och Europa. Jag har aldrig trott att vi har haft en bubbla, vid vissa tidpunkter har värderingen varit hög, t ex 2017 och 2022, men aldrig för att kännas som en bubbla. 2017 var det amorteringskrav m.m. Som bromsade marknaden, 2022 kraftigt höjd ränta. Vid båda tillfällena sjönk priserna ca 10-15% som en justering. I Sverige verkar priserna ligga ganska still sedan ca ett år tillbaka.
Absolut att priserna kommer gå upp, i alla fall på 3-5 års sikt. Vi ser nu kraftigaste löneökningarna på. 30 år och nybyggnationen minskar kraftigt, vilket minskar utbudet och på sikt också driver upp priserna.
Bagdad bob
Hade ju varit intressant om han även tog med BRFer eftersom prisutvecklingen varit mycket högre där jämfört med villor. Men det fanns det tydligen inte lika mycket data för..
Ja, städerna växer väl i befolkning snabbare än vi bygger bostäder, så det är nog svårt för dom att gå ner kraftigt över tid med dom förutsättningarna.
Påståendet att de är undervärderade förutsätter en viss politik, troligtvis minimal inblandning från staten. Jag tror att det stämmer om vi fortsätter med den politiken som förts de senaste decennierna, att priserna kommer att stiga igen, men samtidigt att det inte behöver bli så.
Om vi helt enkelt hade fört en politik som satte landets bästa framför dogmatiska villfarelser om “den fria marknaden” så hade allt i den här artikeln omkullkastats. Vi hade kunnat förändra reglerna för att göra byggande enklare, stimulerat ökat byggande, och avsatt pengar till kommunala hyres- och bostadsrätter.
Med ett utbud som bättre matchade efterfrågan, ffa i storstäder, så hade priserna pressats ner, och förväntningarna på prisökningarna minskat.
Folk är beredda att betala väldigt mycket för vissa typer av varor, dvs de har låg priselasticitet.
Exempel på den typen av varor är boende, mat, vatten, luft. Så även om varorna inte kostar så mycket att producera, så kan man fortfarande ta ut ett högt pris förutsatt att man håller nere utbudet.
/Också läst ekonomi.
Bostäderna är värda ganska exakt det som någon vill och kan betala för dom.
Då tycker jag att marknaden kan dra åt fanders, helt enkelt. Jag tror de flesta kan hålla med om att allas rätt till tak över huvudet borde stå över marknadens vilja
Logiskt! Låt priserna bli så höga att ingen har råd att köpa det. Kommer priserna gå ner när ingen köper då? Eller blir det bara tima bostäder med ett högt värde på papper, men om ingen köper så är det ett falskt värde…
Jag är redo att sätta min vänstra pungkula på att snubben har investeringar i bostäder och bolag relaterade till bostäder
Nice! 💰
Konsumtionsmönstret är väl rätt annorlunda idag jämfört med tidigare generationer med? Känner många som äter ute varje dag, köper energidricka varje dag, köper nya kläder hela tiden på ett sätt man inte känns vid att ens föräldrars generation sysslat med. Klart mindre pengar blir över till spar för insats då liksom. Nog för att priserna på bostäder stigit väldigt mycket kontra lön, men den individuella livsstilen spelar ju faktiskt också roll för om man någon gång kommer att ha råd att köpa bostad och hur snabbt man når dit?
Jag har bara läst artikeln och inte själva uppsatsen. Men baserat på det:
Svensson har helt rätt i att brukarkostnadskvoten är ett bättre mått på bostäders värdering än priskvoten, men jag tror ändå att bostadspriserna ska ned.
Eftersom praktiskt taget inga köpare *har* de pengar de köper bostäder för är priset som sådant ointressant. Om en bostad kostar 2 miljoner eller 20 miljoner för mig är irrelevant, jag har varken den ena eller den andra summan. Det intressanta är följaktligen vad det kostar mig att låna så mycket pengar som krävs för att köpa bostaden. Hur mycket jag kan bjuda bestäms alltså av räntor + amorteringar i förhållande till min inkomst. Svensson lägger även in driftkostnader och liknande, vilket såklart också är relevant men är frikopplat (nåja) från räntor.
Om jag givet min inkomst kan bära en boendekostnad på 15k/månad så kunde jag för två år sen då räntan var 1,5% ta ett lån på cirka 5 mnkr. Idag när räntan är cirka 4,5% kan jag dock bara ta ett lån på knappt 3 mnkr om jag ska hålla mig inom motsvarande kostnadsram (i båda fallen inräknat amortering på 2%/år).
När i princip samtliga potentiella köpares köpkraft minskar med i runda slängar 40% så menar jag att även priserna behöver ned ganska kraftigt. Inte lika kraftigt eftersom vi i viss utsträckning kan omprioritera (vi kan säga upp Netflix och byta oxfilén mot falukorv). Men vi kan inte sluta äta och transportera oss helt, så priserna bör ändå sjunka med 20-30% från nivåerna från *innan* pandemin.
Många jämför gärna med rekordnivåerna från pandemin, men jag tror att det blir skeva jämförelser. Dels för att vi då hade *tillfälliga* lättnader som bostadsobligationer och avskaffade amorteringskrav, vilket drev upp pricerna. Men framförallt för att i princip alla tjänstemän jobbade hemifrån 100% av sin arbetstid, gymnasieungdomar pluggade hemifrån 100% av sin studietid. Alla mäklares mantra, *Location, location, location* blev temporärt irrelevant.
Men nu är location viktigt igen. Kanske inte lika viktigt som tidigare, då det fortfarande finns möjlighet att i varierande utsträckning jobba hemifrån. Men de flesta behöver ändå ta sig in till kontoret då och då, många har jobb som inte kan utföras hemifrån, barn och ungdomar behöver vara i skolan fem dagar i veckan.
Så långt är jag och Svensson överens (tror jag). Svensson menar dock att bostäder är undervärderade. Lite mindre undervärderade än för ett par år sen, men likväl undervärderade. Det beror, tror jag, i viss mån på bostadsmarknadens tröghet. Det tar tid att flytta. Och personer som har allt sitt kapital bundet i bostäder kan ”fastna” i sin bostad när priserna går ner, för att lånet överstiger bostadens värde.
Framförallt tror jag dock att detta är ett klassiskt fall av en ekonom som klagar på att terrängen inte överensstämmer med kartan, snarare än att inse att det är fel på kartan. Kollar man på de grafer han får fram så har bostäder *alltid* varit undervärderade. Jag tror det innebär att det saknas något i hans modell. I princip alla tillgångar kommer fluktuera mellan över- och undervärderade. Om man kommer fram till att en tillgång alltid varit undervärderad så fattas något i antagandena.
Då måste man överge kartan och titta på terrängen istället, anser jag.
Det är en skillnad mellan att bostadspriserna kan öka och att vissa kan tjäna mera utan att jobba och att priserna ska öka.
Det är också en fråga om vilka grundläggande värderingar du har. Ska företag och rika bli så rika som möjligt eller ska man kunna leva got på ett normalt jobb utan att spekulera?
Märker efter veckans artiklar om fallande inflation i Europa och i vissa länder negativ inflation + artiklarna om att SBAB sänker bolåneräntan genom alla löptider att det blev mer aktivitet. Säkert 10 lägenheter i min närhet som såldes denna vecka (Stockholm). Tror dom flesta börjar märka att det vänder nu. Ketchupeffekt deluxe då alla suttit och väntat på rätt signal. Dom andra bankerna borde haka på SBAB kommande vecka.
Att det vänder och massa inställda byggen kommer få priserna att raketera igen snart.
[https://www.di.se/live/allt-lagre-inflation-i-eurozonen/](https://www.di.se/live/allt-lagre-inflation-i-eurozonen/)
[https://www.di.se/live/sbab-sanker-samtliga-bolanerantor-1/](https://www.di.se/live/sbab-sanker-samtliga-bolanerantor-1/)
Läste [artikeln](https://larseosvensson.se/files/papers/are-swedish-house-prices-too-high.pdf) för att försöka förstå bättre. UC (brukarkostnad) definieras som (s. 12):
> The (annual) user cost of housing (services) [UC] can be defined as the annual cost of buying a dwelling at the beginning of a year; paying operating, maintenance, and depreciation costs as well as taxes during the year; and selling the dwelling at the end of the year, paying any capital-gains tax at the end of the year.
Dvs. utgångspunkten är en person som står utanför bostadsmarknaden (men har kapital nog att köpa en bostad). Lars argument är alltså att om man justerar för uppgång i lönenivå så var det billigare att göra den teoretiska köp-bo-sälj-karusellen år 2022 än det var år 2010, och ännu mycket billigare än år 2000.
Tja, det kan nog stämma att de som haft kapital gjort en bra affär på att köpa bostad? Den invändning jag hört mellan ~2015 och 2022 har inte varit att boendekalkylen gått ihop dåligt, utan en oro för sjunkande värderingar eller höjda räntor i framtiden. Det är först i år, med de höjda räntorna, som klagomål på boendekalkylen börjat dyka upp.
Men hur går man från detta till slutsatsen att bostadspriserna är för låga? Såvitt jag förstår inte genom analytiskt resonemang, utan ren empiri (s. 38):
> More precisely, if the elasticity of the PTI ratio with respect to the UCC would be −1, the product, the UCTI ratio, would be constant. Empirically, the elasticity is negative but the magnitude is less than one, because of inertia, frictions, and other market imperfections. As a result, the correlation between the UCTI and PTI ratios is negative. For Sweden, the UCTI and PTI ratios are strongly negatively correlated, with a correlation coefficient of −0.8.
Det tycker jag är rätt svagt. Det är en kurva som gått vagt uppåt hela perioden och en kurva som gått vagt nedåt, och en fritt höftad “preferensjustering” för att få korrelationen att stämma någorlunda även för de senaste åren.
“Priserna på bostäder måste upp!” -Personer som redan äger massa bostäder.
Klart bostadspriserna ska upp! De ska alltid upp, upp, upp såklart. Flera hundra procent i värde ska det stiga! Särskilt när man själv äger massa fastigheter.
Att lönerna stagnerar under samma tidsperiod, det skiter vi i. Inte är det något att bry sig om när tiden kommer då stora massan är belånade högt över sina öron och/eller inte längre har råd att bo och leva, kan ju aldrig vara att bädda för en katastrof någonsin, tok heller.
Just därför jag köpte ett alldeles för dyrt hus. Jag satsar alltså på att politikerna kommer göra helt fel och se till att husbyggande är svårt, uthyrning är låg, marknadshyror och annat som sätter totalstopp för andrahandsuthyrning och byggandet av hyresrätter, populistiskt låga räntor och ränteavdrag och andra förmåner för ägare (RUT/ROT/Gröna avdrag etc) och såklart se till att inflationen är hög som äter upp min bolån med 400k per år. Politisk idioti är min strategi och såklart att folket är korkade och fortsätter stötta politiker som inför dessa marknadsförstörande åtgärder. Trist att de resurssvaga drabbas men de är oftast de själva som röstat för allt detta så ja, så äre. Tack för mig.
Jag tror mer på att denna professorn har missat memmot att 70% av befolkningen reda. Nu har det svårt att ha råd med att köpa en bostad. Om de inte räknar med tält och i bästa fall någon övergiven husvagn
Något man kan ge honom är att han hade rätt 2010 när många började ropa bostadsbubbla och för dyra värderingar.
Klart de kommer gå upp snart igen.
Just nu byggs det mindre och antalet människor i Sverige fortsätter öka.
Tillgång och efterfrågan.
Just nu är bästa möjliga läge att ta sig in på bostadsmarknaden. Jag gjorde det själv för ett tag sedan och är tvärsäker på att det var en jäkligt bra deal långsiktigt.
Så sjukt överprisade idag, de borde gå ner 50%