Klein gegen groß – ist Wohnungstausch eine Lösung auf dem Mietmarkt? | WELT Podcast
die Mieten sind im vergangenen Jahr fast überall gestiegen und in den größeren Städten sogar teilweise doppelt bis dreimal so schnell wie die allgemeine Inflation zwischen 16 und 18% so in der Spitze haben sich die aktuellen Angebote bundesweit verteuert und Mieten in laufenden Verträgen dagegen steigen viel langsamer wer also bereits einen älteren Vertrag hat der hat es gut ja und der oder die hält logischerweise auch daran fest selbst dann wenn die Wohnung eigentlich zu klein wird weil Kinder dazu kommen und natürlich er recht auch dann wenn die Wohnung eigentlich schon zu groß ist was bei vielen älteren in Großstädten durchaus der Fall sein kann aber die sind ja schon so lange da drin dass der Mietvertrag meistens noch sehr günstig ist und warum sollte man dann aus der schönen 130 quadr Wohnung ausziehen in eine die nur halb so groß aber am Ende doppelt so teuer ist eine Lösung für dieses Problem wäre natürlich das Konzept Wohnungstausch also tausche klein gegen groß für das gleiche Geld das klingt in der Theorie ganz gut aber klappt das in der Praxis auch zwei Zimmer Küche Bad wie wohnen wir und was ist es uns wert der Podcast über Immobilien und Wohntrends zwischen Stadt und Land mit wissenschaftsredakteurin Celine Lauer und Wirtschaftsjournalist Michael Fabrizius hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von zweizimmer küchebad hallo auch von mir schön dass ihr wieder mit dabei seid und ich falle gleich mal mit der Tür ins hausich Michael wir haben schon wieder eine dringende Bitte an unsere Hörerschaft da draußen in unseren Show nototes findet ihr den Link zu einer Umfrage denn wir würden gerne noch besser werden und wissen was euch eigentlich interessiert wo könnten wir noch besser werden welche Themen sollten wir aufgreifen lass es uns gerne wissen genau mehr über mieten mehr über Eigentum übers reich werden über den Tegernsee wir sind für alles offen in der Tat so aber jetzt ist heute was ganz anderes dran und zwar C ich habe mir was im Internet angeguckt im Internet falsch abgebogen und zwar das Anzeigenportal kleinanzeigen.de ne das war früher ebay kleinanzeigen jetzt nur noch kleinanzeigen.de also manche wissen das immer noch nicht so richtig auf jeden Fall das gehört übrigens dem norwegischen Konzern Winter das ist auch so ein Name ne den man echt sich überhaupt nicht merken kann adwinter und der adwinter hatte kleinanzeende.de 2022 zusammen mit mobile.de für rund 9 Milliarden Euro gekauft ja ja interessant oder aha es geht auch weiter es geht weiter weil jetzt ist nämlich so adwinter also kleineanzeigen.de wird jetzt noch mal wieder selbst übernommen mit weiteren Online Portalen und zwar von den US-Investoren Blackrock und Permira für 12 Milliarden Dollar wahrscheinlich die Mehrheit der Aktien ist ja schon rüber gegangen das heißt also liebe Leute wer bei Kleinanzeigen schaltet arbeitet künftig für die vermeintlichen heulchrecken von Blackrock aber das so am Rande fand ich ganz wir sind h aber immer noch noch bei zweizimmerküche Bad ja und nicht bei irgendeinem börsenpodcast oder weil sonst müssen wir jetzt an dieser Stelle unsere lieben Kollegen grüßen Daniel Eckert und holg schitz und noch andere von alles auf Aktien ja okay nee machen wir hiermit aber eben trotzdem noch mal ich finde es immer so interessant Kleinanzeigen ich hab bei Kleinanzeigen genau und ja und das ist künftig blackro und okay aber bitte schön weitermachen nein das war ein kleiner Exkurs also Kleinanzeigen kennen wir ja alle wenn wir irgendwelche Ikea Möbel schießen wollen oderaufen Omas gutes Geschirr los werden bitteschön aber und jetzt kommt der Punkt bei kleinanzeigende sind inzwischen ganz schön viele Immobilienanzeigen also auch richtig viel Kauf findet da statt aber jetzt eben neuerdings auch Tausch und da sind wir jetzt bei dem Punkt ich habe da heute morgen mal geguckt und bundesweit immerhin habe ich da 300 Wohnungen gefunden die gerade zum Tausch angeboten werden in ganz Deutschland 300 na ja klingt jetzt nicht so richtig viel ne ja okay jetzt klar die absolute Zahl ist natürlich echt klein ist aber in den vergangenen Monaten relativ schnell mehr geworden so wie ich das verstanden habe und jetzt muss man auch sagen die meisten Tauschvorschläge sind natürlich jetzt nicht im Westerwald oder so sondern eben in den Großstädten wo es kaum freie Mietwohnungen gibt gab’s was am Tegernsee nee da habe ich nichts gefunden verflixst ich warte dann noch auf die tauschvilla die kommt bestimmt auch noch ja aber lass mich raten also auch bei den Angeboten die du gefunden hast haben wahrscheinlich die meisten eine kleine Wohnung angeboten und wollten eine größere haben wahrscheinlich am besten in der gleichen guten Wohnlage und wenn es ganz gut läuft LFT auch noch zum gleichen Preis ja ja klar man will sich irgendwie verbessern ne und da ist ein kleiner Systemfehler in dieser Geschichte da kommen wir gleich noch drauf aber ich muss sagen ich habe auch was anderes gefunden also eine interessant beispielsweise war in Münster und bietet also eine Vierzimmerwohnung an zum Tausch da lebt er mit seiner Familie jetzt noch drin und sucht eine Dreizimmerwohnung aber okay und das ist dann natürlich der Punkt für diese Dreizimmerwohnung wir er natürlich auch weniger zahlen als jetzt und da begt das Problem zwei Probleme eigentlich wenn ich so drüber nachdenke weil erstens frage ich mich wie wahrscheinlich ist es denn dass man bei den rasant steigenden Preisen die wir haben jetzt wirklich eine ähnliche Wohnung findet die aber günstiger sein soll und zweitens wenn man so eine Wohnung findet wie wahrscheinlich ist dann dass der oder diejenige die da drin wohnt dann ausgerechnet diese Wohnung aufgeben will und ausziehen möchte ja eben ne also daran sieht man die Trefferwahrscheinlichkeit beim Tausch ist von vorne rein strukturell schon recht gering ne das das kann nicht funktionieren wenn einer sich verbessern möchte dann müsste sich ja jemand anderes verschlechtern amim freien Markt sowieso schwierig bei größeren Wohnungsgesellschaften gibt’s das schon also und könnte auch anders sein theoretisch ne wenn du jetzt ein Portfolio hast mit mehreren Taus oder 10 000 Wohnungen da kann man innerhalb eines Ladens irgendwie so hin und her schieben noch mal ganz kurz das das andere Problem was du auch genannt hast was echt knifflig ist das ist der Login Effekt der sogenannte ne den haben wir auch schon mal der kam schon öfter bei uns vor der ja der ist den weltlesern und Usern nicht ganz unbekannt der Login Effekt und der geht so wenn nämlich die Angebotsmieten am freien Markt besonders schnell steigen so wie jetzt dann wird der Abstand zwischen dieser neuvertragsmiete und der bestandsmiete nämlich immer größer das heißt es wird verhältnismäßig immer attraktiver in der bisherigen Wohnung zu bleiben genau und irgendwann sind die Leute dann quasi eingesperrt also Login in ihrer eigenen Wohnung denn die Senioren wohnen in irgendwelchen Palästen und die kleinen Familien stapeln sich jetzt mal überzogen gesprochen in ihren winzigen Wohnungen und damit nimmt auch das Problem der Überbelegung in bestimmten großstadtlagen zu also das wäre sogar eigentlich noch mal ein eigenes Thema für uns vorsicht mit dem palastvorwurf ne da kommen wir nämlich ganz nah an die an sozusagen den den flächenneid oder so ne oder die Älteren die auch zu viel Fläche Willen ich will hier keine generationendebatte auslösen aber es ist ja tatsächlich so dass gerade in bezir irgendwie weiß nicht Schöneberg oder so also da Hausen tatsächlich teilweise die älteren Menschen auf sehr sehr großen Flächen unden die aber kaum noch und haben dann auch entsprechend Probleme übrigens mit den Heizkosten und so ne also das ist ja auch nicht ganz ohne der Login effffekt ist jedenfalls schlecht für den wohnungstauschmarkt also ganz besonders schlecht für den weil der funktioniert eigentlich dann besonders gut wenn ich ein relativ nivelliertes Preisniveau habe also mal ganz theoretisch nur mal so gesponnen mal angenommen wenn alle Wohnungen in einer Stadt pro Quadratmeter nur 8 € Kosten würden ne dann wäre die Sache klar dann ziehe ich eigentlich immer genau in die Wohnung die gerade zu meinem Bedarf passt weil ist ja egal dann habe ich ein Zimmer zu viel beispielsweise dann kann ich einfach umziehen und zahle immer noch pro Quadratmeter das gleich und es lohnt sich sich dann zu verkleinern oh jetzt hö ich die planwirtschaftsvorwürfe ja ich weiß ja das Reißen auch heute es war nur es war nur Theorie annäherungsweise gab es solche Phasen auch schon mal am freien Wohnungsmarkt vor 30 Jahren etwa also ich würde mal sagen in den Jahren nach der Wende und zwar nachdem so die ersten größeren Wanderungsbewegungen dann auch abgeschlossen waren da gab es wirklich in Berlin oder Münster oder in tübing ganz ganz viele Mietwohnungen die alle nahe am mietspiegelwert notierten ne also da konntest du umziehen ohne groß ja Schaden zu nehmen sage ich jetzt mal gut dann komme ich jetzt mit dem nächsten Aufreger Schlagwort nämlich mit der mietpreisbremse weil die sollte doch genau das verhindern dass die Mieten für neue Verträge exorbitant hoch sind da hatten wir sogar schon mal eine eigene Folge zugemacht aber die scheint ja auch nicht so richtig funktioniert zu haben nee genau das hatten wir da auch erklärt ne es gibt keine ernsthaften Sanktionen für die Vermieter die sich nicht daran halten ist auch wieder eine anderes Thema aber das hängt auch alles miteinander zusammen eben mit diesem Wohnungstausch und warum der nicht so richtig gut funktioniert also noch nicht das kann aber noch werden weil noch mal hier versuchen ja Mieter zueinander zu finden die schon länger ein laufenden Mietvertrag haben normalerweise die Plattformen auf denen das stattfindet sind auch noch relativ klein ja oder schmal würde ich sagen ich sehe nämlich tatsächlich an den Laternen und Ampelmasten in unserem Kits auch öfter mal solche Gesuche und übrigens auch ganz interessant auch so Sachen wie tausche zwei Singlewohnungen gegen eine gemeinsame größere also offenkundig wenn Paare zusammenziehen wollen ja gibt übrigens auch natürlich ganz andere Plattform noch ne nicht nur Kleinanzeigen sondern auch Websites wie Wohnungs Swap das ist den so Algorithmus betrieben da wollen der manche Startups auch irgendwie ihr Glück versuchen es gibt auch home Exchange das sind aber auch eher so Angebote die richten sich so an gut situierte Eigentümer die beispielsweise mal im Sommer für vier Wochen nach Kanada reisen wollen und dort den Gastgebern ihr Haus hier in Deutschland anbieten wollen also ja auch da weiß ich nicht ob es de oft matching gibt aber es die Plattform funktioniert und jetzt wollte ich noch mal sagen was hier ja jetzt auch wieder Berlin ne aber es liegt halt auch an der Größe einfach was wir hier haben die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen haben ein gemeinsames Portal eingerichtet also eine riesige so stadtinterne wohnungstauschbörse und immerhin zu diesen Wohnungsgesellschaften gehören ja 360.000 Wohnungen und die Unternehmen da halten sich sogar meistens an den Mietspiegel ja das heißt die Preise bewegen sich eigentlich irgendwie so nah aneinander vorbei nur also gute Voraussetzung wie gesagt theoretisch klappt aber trotzdem nicht dem Vernehmen nach ich hatte da auch mal nachgefragt kommt da auch bei diesen Wohnungsgesellschaften pro Jahr gerade mal eine zweistellige Anzahl erfolgreicher Tauschaktion zustande ist nicht viel nee bei 360.000 Wohnungen wirklich nicht aber also meine Vermutung wäre jetzt dass vielleicht einfach noch zu wenig Leute überhaupt davon wissen dass es das gibt mhm oder aber vielleicht ist der Leidensdruck einfach auch noch nicht groß genug also da müsste der logineekt wahrscheinlich sogar noch ein proargument für einen funktionierenden wohnungstauschmarkt sein weil man damit eben dem teuren neuen regulären Mietvertrag aus dem Weg gehen kann ja also im im Prinzip schon es müssen sich halt einfach die Bedarfe zum richtigen Zeitpunkt so die müssen zueinander passen gut aber jetzt mal angenommen das passiert also wir haben ein Match wie man das so schön sagt zwei Parteien finden zueinander wollen tauschen klein gegen Groß billig gegen teuer alle sind froh was auch immer die sind auch bereit sich zu verändern ja also sonst wohin zuuziehen selbst wenn das alles passt muss der Vermieter oder müssen die jeweiligen Vermieter das dann auch so akzeptieren nee eben nicht und das ist natürlich auch eines der Probleme es gibt dafür keinen rechtlichen Rahmen in Deutschland da gelten die ganz normalen Regeln im bietrecht und die lauten im Moment der Vermieter muss das nicht akzeptieren wenn da einfach jemand neues einziehen möchte schon gar nicht muss jetzt da irgendwie den bisherigen Preis einfach auch akzeptieren und dabei bleiben da kann einfach ganz regulär verlangen dass hier ein neuer Vertrag unterschrieben wird ne mit höheren Preis also deswegen muss man auch ein bisschen warnen so Tauschwillige Mieter die jetzt sogar wirklich jemanden gefunden haben mit dem sie einen Swap machen wollen die sollten da jetzt nicht überziehen gegenüber dem Vermieter sie können von dem eigentlich im Prinzip nichts verlangen sondern müssen ihn überzeugen es gibt eine Option bei der sich Vermieter so ein bisschen mehr bewegen müssen und zwar fußt das auf Paragraph 5 50 bürgerliches Gesetzbuch demzufolge können Mieter nämlich einen weiteren Hauptmieter in den bestehenden Vertrag mit aufnehmen wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen können das ist das wichtige z.B könnte es sein dass man die Miete nicht mehr allein zahlen kann ja gut das muss man irgendwie auch erklären und das könnten Vermieter auch alles auf Grund laufen lassen aber immerhin das ist ein Ansatz und manchmal ist es sogar für verbiieter auch besser das einfach laufen zu lassen ne also Mieter kommt und sagt hier ich brauche sozusagen einen mithauptmieter und der soll mit rein und dann sagt der vermeter na gut also bitteschön lassen wir es mal dabei weil eigentlich war das Verhältnis ganz nett bisher ist natürlich jetzt kein wirklich richtiger Tausch auch ne muss man sagen ja weil wenn ich dir so zuhöre dann bedeutet das ja man tauscht die Wohnung aber nicht den Vertrag richtig ja aber wenn ich das jetzt weiterdenke und wenn ich mir überlege ich mache das jetzt vielleicht noch ein oder zweimal dann habe ich ja am Schluss irgendwie lauter alte Mietverträge die ich mit mir rumschleppe und auf denen sozusagen lauter andere Leute in diesen Wohnungen wohnen also das klingt irgendwie für mich alles erstens sehr verwirrend und zweitens eher nicht so zufriedenstellend also wenn die Mieter dann einfach trotzdem tauschen wenn man das nicht abgesprochen hat dann ist das ja auch ein Vertragsbruch oder also der Vermieter kann mich dann ja eigentlich auf die Straße setzen ja also deswegen reden hilft sowieso immer ne also reden mit dem verbiieter auch wenn das für manche jetzt empfieht sich grundsätzlich aber Fall wahrscheinlich noch mehr ja ganz genau also es gibt in Deutschland einfach kein Recht auf Wohnungstausch in Österreich gibt es sowas schon seit 1982 übrigens und interessanterweise ist der Mietwohnungsmarkt dort deshalb nicht zusammengebrochen verbiieter wurden auch nicht ruiniert das ist ein bisschen hier immer die Angst die da geäußert wird sehr schnell kommt sowas hier zur Sprache aber ich kenne auch keine Zahlen aus Österreich wie oft das da tatsächlich zustande kommt okay aber es gibt doch noch die Untermiete das kennen wir ja auch man ist irgendwie für eine gewisse Zeit weg und holt sich in der Zeit jemand in die Wohnung und lässt den dort zu Untermiete wohnen könnte ein Mieter denn nicht auch einen Tauschpartner als solchen Untermieter einführen ja das ist ein bisschen auch so eine ausweichnummer ne eigentlich ist machbar und komischerweise ist Untermiete in Deutschland viel einfacher machbar als Wohnungstausch also die die Einstiegsschwelle da ist viel geringer das liegt daran dass es da praktisch schon ein Rechtsrahmen gibt und eine ganze Reihe von Rechtssprechung also viele Urteile und das hat sich so alles irgendwie einge äh so mehr andert ja am am Wohnungsmarkt vermieter können ein Untermieter nicht einfach so ablehnen wie einen neuen Hauptmieter sie können auch nicht in den Vertrag einfach hineinschreiben dass Untermiete verboten ist oder so gab’s auch alles schon alles irgendwie gab’s mit Urteilen alles geklärt der Vermieter müsste gezielt die betreffende Person so aktiv ablehnen die da jetzt vorgeschlagen wird als Untermieter und das ist gar nicht so einfach das mit der Untermiete hat jetzt aber z.B in Berlin nicht zu einem lebendigen mkt geführt sondern zu was ganz anderem nämlich dass aus Mietern plötzlich Vermieter werden ja die suchen nämlich hier also als Mieter einen Untermieter und verlangen von dem einfach einen fetten Preisaufschlag ja da gibt’s inzwischen einen gigantischen Schwarzmarkt also das ist eigentlich so eine Art Geschäft geworden ja ich habe da neich noch mal einen Vortrag dazu gehört und das ist tatsächlich ziemlich dramatisch weil die sich auch die Wohnungsnot einfach voll zu nutzen machen und da teilweise auch wirklich mit dem mit dem Problem der Leute dass die auf der Straße sitzen Geschäfte machen aber also bleiben wir bei dem Wohnungstausch ich glaube die Grünen fordern ja schon seit einiger Zeit dass das gesetzlich verankert wird dass man ein Recht darauf hat wie sieht’s denn da aus gibt’s da irgendwie Bewegung also dass der verbiieter zustimmen muss ne könnte man zivilrechtlich glaube ich machen würde gehen aber das Problem ist die politische Stimmung in der Ampelkoalition ist im Moment so schlecht würde ich sagen dass ich dem wenig Chancen einräumen würde da müssen die Grünen jetzt der FDP auf der anderen Seite ganz schön viele Zugeständnisse machen unsere Kollegen aus der Politik die sich damit befassen würden das jetzt wahrscheinlich noch besser beurteilen können aber ich würde sagen unwahrscheinlich unwahrscheinlich das Fazit Wohnungstausch in Deutschland ist noch in den Anfängen es gibt Anzeigenportale wo es Tauschangebote und Gesuche gibt aber häufig finden die Mieter einfach noch nicht zueinander die Preise oder die Wohnungsgrößen passen nicht gut ein rechtlicher Hinderungsgrund ist wohl auch dass Vermieter dem Tausch nicht zustimmen müssen hier könnte ein Gesetz helfen eine Lösung die für Kommunen interessant sein könnte und die auch ganz schön zeigt wie es besser gehen kann ist das Beispiel der wohnungstauschbörse von Freiburg im Breisgau die Stadt hat 2021 eine individuell zugeschnittene onlineauschbörse für den dauerhaften Wohnungstausch entwickelt vor allem für Familien mit Kindern die eben größeren Wohnraum benötigen und für Seniorinnen und Senioren die eben in zu großen Wohnungen wohnen die auch oft nicht barrierefrei sind das ganze funktioniert so dass Tauschwillige ihre Wohnungsangebote digital einstellen können und die Plattform vernetzt dann die Angebote und Bedarfe die zueinander passen schnell und nutzerfreundlich und es gibt auch noch einen schmankkerl nämlich diejenigen die ihre Wohnfläche reduzieren wollen kriegen auch noch eine Umzugskostenpauschale finanziert das BBSR hat das sich mal genauer angescha schaut und sagt na ja der Erfolg lässt sich schwer beziffern denn der Wohnungstausch selbst läuft nicht über die Plattform ab also man weiß nicht wie viele tausche es da schon gab aber im Hinblick auf die Nutzerzahlen kann man das ganze als erfolgreich bewerten und ganz interessant und ganz wichtig damit das Regel genutzt wird ist laut der Stadtverwaltung entscheidend dass das beworben wird in den Quartieren und zwar analog also auch wieder wahrscheinlich an den Ampel und Laternenmasten ja vielen Dank fürs Zuhören wir hören uns wieder am kommenden Dienstag mit einer neuen Folge von zweizimmerküchebad auf Welt Plus und bei Apple Podcasts erscheinen wir immer zwei Wochen früher wie ihr wisst auch von meiner Seite vielen Dank für eure Aufmerksamkeit und wenn Ihr Feedback Fragen oder themenideen habt könnt ihr uns immer gerne eine Mail an 2zkb@welt.de schicken und natürlich freuen wir uns wie immer auch über eure Abos und Bewertungen auf den einschlägigen Podcast Plattform 2zkb@w.de ist super E-Mailadresse jetzt erfahren kann aber wissen dass die zwei als Zahl geschrieben wird vielleicht das auch noch mal erwähnt 2zkbw.de das war’s das war’s mit diesem sachdienlichen Hinweis bis zum nächsten Mal mach’s gut bis nächste Woche tschüss
Klein gegen groß – ist Wohnungstausch eine Lösung auf dem Mietmarkt? Immobilien und Wohnen
Wegen steigender Mietpreise bleiben viele Menschen lange Zeit in ihren Wohnungen – auch, wenn sie etwa durch Familienzuwachs zu klein geworden sind. Viele Senioren hingegen leben auf zu vielen Quadratmetern. Kann ein Wohnungstausch die Lösung sein? Klein gegen groß – für das gleiche Geld?
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Produktion: Serdar Deniz
Redaktion: Viola Koegst
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