La construction n’arrive pas à suivre l’essor de la demande dans la plupart des pays, ce qui pousse les prix à la hausse presque partout, sauf en Chine et en France.
PUBLICITÉSelon Fitch Ratings, les prix de l’immobilier mondial devraient augmenter au cours des deux prochaines années.
“Les prix nominaux des logements connaîtront une croissance à un chiffre, faible ou moyenne, dans la plupart des pays au cours de chacune des deux prochaines années”, peut-on lire dans leur rapport sur les perspectives en matière de logement et de crédit hypothécaire pour 2025.
Les prix augmentent parce que l’offre de logements ne parvient pas à suivre la demande dans la plupart des pays, selon le rapport de Fitch. La demande a été stimulée par le faible taux de chômage, la croissance des salaires réels et la baisse de l’inflation, ce qui a permis aux acheteurs de disposer d’un revenu disponible plus important.
La plus forte croissance du prix des logements est attendue aux Pays-Bas, au Canada, au Brésil et au Mexique en 2025, grâce à des programmes gouvernementaux au Canada et aux Pays-Bas visant à soutenir les primo-accédants, tandis que l’augmentation des salaires et des coûts de construction sera le moteur de la croissance au Brésil et au Mexique.
En Chine, le ralentissement économique fera baisser les prix.
Marché immobilier européen : quels sont les pays où l’achat d’un logement est le plus cher ?
Le revenu réel des ménages continue de s’améliorer dans la zone euro, ce qui alimente la demande et fait grimper les prix dans presque tous les États membres.
La seule exception est la France, où les prix devraient baisser en raison des difficultés financières et de l’incertitude politique, qui ne peuvent être compensées par l’effet stimulant de l’offre limitée et des taux d’intérêt plus bas dans le pays. Toutefois, le rythme de la baisse devrait être plus lent que l’année dernière et les prix pourraient commencer à augmenter en 2026, selon le rapport.
Aux Pays-Bas, l’augmentation des prix devrait ralentir par rapport aux 13 % de l’année en cours et se situer entre 8 et 10 % en 2025 et entre 6 et 8 % en 2026. Il s’agit toujours de l’un des niveaux de croissance les plus rapides au monde, principalement en raison du nombre insuffisant de logements disponibles, l’offre étant limitée en raison de l’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre.
D’autre part, la population augmente et les ménages deviennent plus petits, ce qui accroît la demande. Les programmes gouvernementaux d’aide aux primo-accédants pourraient encore stimuler la demande, mais le resserrement de la politique budgétaire devrait limiter la croissance du pouvoir d’achat dans le pays.
Ailleurs en Europe, la croissance des prix devrait s’accélérer en Allemagne et en Espagne, tandis qu’elle restera stable au Danemark.
En Espagne, les maisons devraient coûter entre 4 % et 6 % de plus en 2025 qu’en 2024 et les prix devraient encore augmenter de 5 % à 7 % en 2026. La demande est alimentée par la confiance croissante des consommateurs résultant de la baisse des taux d’intérêt et de l’inflation. Dans le même temps, le nombre de logements neufs construits reste insuffisant, les nouveaux logements ne couvrant que la moitié de la formation de nouveaux ménages, selon le rapport.
En Allemagne, la croissance des prix de l’immobilier devrait se situer entre 2 % et 4 % pour 2025 et 2026, soit une augmentation par rapport aux estimations de Fitch pour 2024 (1,5 %). D’une part, la croissance modérée des salaires devrait limiter l’accessibilité, tandis que, d’autre part, l’augmentation continue des loyers rend l’achat plus attrayant, soutenant ainsi la demande, selon le rapport.
Au Royaume-Uni, Fitch s’attend également à une croissance modeste des prix de l’immobilier, comprise entre 2 % et 4 % en 2025 et 2026, sous l’effet de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, les prêteurs ayant déjà prévu que les taux directeurs atteindraient 3,5 % en 2025, et soutenue par un marché de l’emploi solide et des salaires nominaux en hausse.
Au Danemark, la baisse des taux d’intérêt et la croissance modérée du revenu disponible entraîneront une hausse des prix de 2 % à 4 % en 2025 et 2026, selon Fitch.
En Italie, les prix des logements devraient augmenter de 0,5 % à 2,5 % en 2025 et 2026, en raison d’un refroidissement de la demande, principalement dû aux taux hypothécaires élevés.
PUBLICITÉ“Nous prévoyons que les taux hypothécaires baisseront à 2,5 % au cours des deux prochaines années, mais qu’ils resteront substantiellement plus élevés que les niveaux d’avant 2022”, a déclaré Fitch dans son rapport. Entre-temps, l’offre est limitée par la réduction du nombre de permis de construire, de sorte que la plupart des transitions concernent des biens anciens, ce qui se traduit par une croissance plus faible que celle des maisons neuves.
À quoi faut-il s’attendre dans les années à venir ?
L’offre devrait rester faible par rapport à la demande dans tous les pays étudiés, en raison des coûts élevés du terrain, de la main-d’œuvre et des matériaux, associés à des taux d’emprunt élevés pour les petits constructeurs, ainsi qu’à des contraintes réglementaires. La demande, quant à elle, est soutenue par la baisse des taux, un chômage faible et stable, la croissance du revenu disponible des ménages et la formation de nouveaux ménages.
Fitch s’attend à ce que les taux hypothécaires soient similaires aux taux de fin 2024 ou inférieurs dans la plupart des pays au cours des deux prochaines années, ce qui favorisera l’accessibilité.
Les risques climatiques sont une préoccupation constante pour les marchés du logement
Les considérations liées au changement climatique, en particulier les inondations, pourraient avoir une incidence sur les prix, tandis que les réglementations de l’UE mettant l’accent sur les pratiques de construction durable auront également un impact sur le coût des logements.
PUBLICITÉLes maisons à haut rendement énergétique devraient faire l’objet d’une demande accrue en raison des coûts élevés de l’énergie, même si les prix sont susceptibles de baisser. Certaines banques en Europe offrent des conditions de prêt différentes en fonction de la catégorie du certificat de performance énergétique, note le rapport.
Les évolutions mondiales peuvent modifier les variations de prix attendues
Selon Fitch, la croissance des prix de l’immobilier pourrait être plus rapide que prévu si l’économie et les revenus des ménages s’avéraient plus élevés que prévu. De même, si les baisses de taux des banques centrales sont plus importantes que prévu, cela pourrait attirer davantage d’acheteurs sur le marché, ce qui stimulerait encore la croissance des prix.
En revanche, des conditions économiques plus défavorables que prévu pourraient entraîner une hausse du chômage et une baisse du revenu réel, ce qui aurait pour effet d’éroder la demande. Et si l’inflation repart, les banques centrales pourraient revenir sur leurs politiques d’assouplissement, ce qui limiterait la capacité d’emprunt des ménages.
Selon le rapport, l’augmentation des coûts d’assurance, des coûts d’entretien et, dans certains cas, des taxes foncières, pourrait également éloigner de nombreux acheteurs potentiels du marché du logement.
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