Veel studenten zijn ‘spookhuurders’ – soms in ‘een hok van zeven vierkante meter’

Studentenhuisvesting. Door het grote tekort aan studentenkamers wonen veel studenten illegaal, met alle risico’s van dien. „Uit voorzorg proberen we de buren in het trappenhuis te mijden.”

4 augustus 2025 om 16:46 | Julie Wortmann, Milan de Bruijn

‘We wisten waar we aan begonnen toen we hier gingen wonen, dat wat we doen eigenlijk illegaal is”, zegt een studente Informatiewetenschappen (22) over haar woonsituatie in het centrum van Amsterdam. Uit voorzorg sprak ze met haar twee huisgenoten regels af. „We zouden de deur alleen opendoen als we vrienden of bezorgers verwachtten”, vertelt ze. „Maar zulke afspraken vervagen op den duur.”

Allerminst een overbodige maatregel, zo bleek later, toen twee handhavers van de gemeente voor de deur stonden. „Ze hadden het vermoeden dat er meer mensen op ons adres wonen dan wettelijk is toegestaan”, vertelt de studente, die vanwege de kwetsbaarheid van haar huidige woonsituatie volledig anoniem is. „Of ze mochten binnenkomen.” Haar huisgenoten, die het gesprek vanuit de woonkamer volgden, stonden verstijfd. „‘Het komt nu niet uit, ik wilde net de deur uitgaan’, zei ik tegen de mannen. Heel ongeloofwaardig, omdat ik nog in mijn pyjama stond.” Toch vertrokken de ambtenaren, „met een telefoonnummer dat ik ze had gegeven, bestaande uit willekeurige cijfers”, geeft ze toe.

De twintig grootste studentensteden kampen met een tekort van ruim 23.000 studentenkamers, blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Geconfronteerd met dat tekort en de stijgende huurprijzen, maar toch vastbesloten om op kamers te wonen, voelen studenten zich soms genoodzaakt om met meer mensen dan toegestaan op één adres te wonen. Meestal weet de verhuurder hier niets van, en zoeken studenten zelf mede-bewoners voor hun prijzige kamers en delen huur op.

„Wanneer de druk op huisvesting te groot wordt, gaan mensen zelf naar oplossingen zoeken”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Zo worden berghokken zonder medeweten van de verhuurder omgetoverd tot geïmproviseerde slaapkamers, en bij dreigende controle weer teruggebracht tot opslagruimte, alsof de ‘spookstudenten’ er nooit waren.

Hok zonder daglicht

Een Amsterdamse student Interdisciplinaire Wetenschappen (22) vertelt dat hij ongeregistreerd „in een hok van zeven vierkante meter woont, waarin alleen een bed, een bureau en wat hoedjes aan de muur passen”. Een raam heeft hij niet. Er komt een beetje daglicht binnen via een smalle, niet te openen strook doorzichtig plastic die uitkijkt op de woonkamer. De meterkast bevindt zich in zijn kamer. Hij beschrijft hoe de ruimte wordt omgeven door gipswanden die zo dun zijn dat „je de muizen erachter hoort lopen”. Toch vindt hij zichzelf een geluksvogel. „Het is haast onmogelijk om een plek te vinden, laat staan voor een normaal bedrag”, vertelt hij. „Ik ben blij dat ik ergens terecht kan.”

Hoe groot het fenomeen ‘spookstudent’ is, valt niet te meten. Deze kan zich niet inschrijven op het daadwerkelijke woonadres. De studenten die NRC sprak, staan wel ingeschreven op een adres elders in Nederland, vaak bij hun ouders, soms bij een oom of tante, om zo een uitwonendenbeurs te kunnen ontvangen.

Het is duidelijk dat er veel onder de radar gebeurt
Peter Boelhouwer hoogleraar Housing Systems
Iedereen die met NRC sprak, benadrukt dat illegaal huren breed speelt. „Het is duidelijk dat er veel onder de radar gebeurt”, zegt Boelhouwer.

Quota per wijk of straat

Om studentenoverlast tegen te gaan en de leefbaarheid in wijken te waarborgen, hebben studentensteden sinds een aantal jaar regels. Doorgaans mogen daar niet meer dan twee volwassenen een huishouden vormen, zegt Frank Dirks, projectleider woningmarktvraagstukken bij kennisnetwerk Platform31. „Dat is zonde”, zegt hij, „omdat er in het verleden juist veel gezinswoningen zijn gebouwd. In plaats van één of twee mensen, kunnen er daar ook drie of vier wonen.”

Voor drie of meer woningdelers heeft de verhuurder bijna altijd een vergunning nodig, maar die is vaak lastig te krijgen. Nagenoeg alle studentensteden stellen daarvoor eisen aan de woning en hanteren quota per wijk of straat. In Groningen, bijvoorbeeld, worden alleen vergunningen afgegeven in straten met minder dan 15 procent studentenhuisvesting.

Emma Kielstra woont in Alkmaar en gaat studeren in Leiden maar kan daar geen woning vinden.
Studentenhuisvestingsregisseur Ardin Mourik, door het Rijk aangesteld om de komende jaren 60.000 extra studentenkamers te realiseren, benadrukt dat gemeenten samen met woningcorporaties weliswaar „flink wat studentenkamers hebben bijgebouwd”, maar dat het particuliere huuraanbod verschraalt. Terwijl dat volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting goed is voor 43 procent van alle studentenkamers. Uit een recente data-analyse door NRC bleek dat het aantal studentenstudio’s en -kamers van zelfstandige verhuurders met bijna dertig procent is afgenomen, terwijl de huurprijzen voor deze woningen verder stegen met gemiddeld meer dan tien procent. Een verklaring voor die krimp is toegenomen regulering.

Ook Boelhouwer wijt het slinkende particuliere aanbod aan regels die verhuur onaantrekkelijk maken. Zo worden verhuurde woningen sinds 2023 zwaarder belast in box 3 voor sparen en beleggen, en door de Wet Betaalbare Huur kwam er een prijsplafond voor huurwoningen. Boelhouwer: „Huurwoningen worden massaal verkocht.”

Alles bij elkaar betekent dit volgens Mourik dat het aanbod op de studentenhuurmarkt de komende jaren laag blijft. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting voorspelt dat het kamertekort in 2032 kan zijn opgelopen tot ruim 42.000 eenheden.

Hartverzakking als de bel gaat

Spookhuurders zijn voortdurend beducht om 'gepakt' te worden door een kritische buur, de huisbaas of de gemeente. Oud-student Kees (26) die tot voor kort illegaal in Utrecht huurde en uit angst alsnog problemen met de gemeente te krijgen alleen met zijn voornaam in de krant wil, vertelt hoe hij extra aardig deed tegen een grillige buurvrouw, in de hoop haar goed gezind te houden.

De studente Informatiewetenschappen legt uit hoe zij en huisgenoten zo veel mogelijk onzichtbaar blijven: „Uit voorzorg proberen we de buren in het trappenhuis te mijden”, zegt ze. Pakketjes bestellen ze op naam van de ingeschreven huisgenoten. Feestjes, en de klagende buren die mogelijk volgen, willen ze niet riskeren. Sinds de twee handhavers van de gemeente aan de deur kwamen, krijgen de huisgenoten nog steeds „een hartverzakking” als onverwachts de bel gaat.

Gemeenten voeren regelmatig adrescontroles uit. Sommige hebben zelfs speciale teams om woningmisbruik op te sporen. Een melding van een buur of opvallend veel afval kunnen reden zijn voor controle. Wanneer blijkt dat er meer mensen wonen dan toegestaan, dan dreigt voor de verhuurder een boete die kan oplopen tot tienduizenden euro’s en uitzetting voor de bewoners.

Dat overkwam een voormalig rechtenstudent uit Leiden (27). „De achterbuurvrouw was al vaker komen klagen over geluidsoverlast tijdens het borrelen”, zegt hij. „Eerst stond ze met een decibelmeter in haar tuin, later is ze de gemeentelijke archieven ingedoken.” Daar ontdekte ze dat er slechts vijf bewoners op het adres mochten wonen, in plaats van de zeven toenmalige bewoners. Niet lang daarna kreeg de huisbaas de gemeente op zijn dak. „Onder druk van hem is vervolgens iedereen verhuisd”, vertelt de voormalig student. Hij kwam terecht in een studio aan de rand van de stad. „Dat was eenzaam. Ik ben gelukkiger wanneer ik met huisgenoten samenwoon.”

Volgens het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences willen studenten in de eerste jaren van hun studie liever samen dan alleen wonen. Van de studenten jonger dan 20 jaar wil 52 procent samenwonen, aldus cijfers van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Mourik: „Ik denk dat er de afgelopen jaren te veel aan snel studio’s bijbouwen is gedacht, zonder te kijken wat die woonvorm met de bewoner doet.” Studentenpsychologen, zegt hij, worden overspoeld met eenzaamheidsklachten. „Een tiener gaat van het ouderlijk huis zomaar naar een miniwoning.”

Fotolijstjes onder dekens

Groter nog dan de kans op een controle van de gemeente, is het langskomen van de huisbaas voor iets als een reparatie of een brandveiligheidscontrole. Alle studenten die NRC spreekt, geven aan dat hun huurbaas geen weet heeft van de spookhuurconstructie. „Er ontstond pure paniek in de groepsapp toen de huisbaas aangaf langs te komen”, vertelt Femke (25), een oud-studente uit Groningen. Om de privacy van haar oud-huisgenoten die daar nog wel ongeregistreerd wonen te waarborgen, is haar achternaam weggelaten. Femke: „Een huisgenoot schreef: ‘Twee slaapkamers moeten helemaal verdwijnen’. ‘Iedereen moet meehelpen’, typte een ander.

„We stapelden matrassen, schroefden de bedden uit elkaar, schoven de losse stangen onder andere bedden en we verstopten de kussens en dekens onder de dekbedden van geregistreerde huisgenoten. Dat alles moest binnen een dag gebeuren”, vertelt de oud-studente. De leeggeruimde kamer diende voor een dag als kledingkast en opberghok. De huisgenoten hoopten dat de huisbaas niet onder de dekens zou kijken. Daar zou hij ingelijste foto’s en andere persoonlijke spullen aantreffen van voor hem onbekende huurders.

De spookhuurders leven met ingehouden adem op het ene adres en wonen officieel op het adres waar ze wel ingeschreven staan. Stemmen voor de gemeenteraadsverkiezingen mogen ze alleen in een gemeente waar ze (vaak) zelf niet wonen. En brieven met gevoelige informatie belanden bij ouders op de mat. De student Interdisciplinaire Wetenschappen vertelt dat hij ooit in een knokpartij verzeild raakte. „Daarna werd bij mijn ouders een brief van de politie bezorgd, dat had ik natuurlijk liever niet.” Ook voor een huisartsafspraak – een huisarts weigert vaak nieuwe patiënten die niet in het postcodegebied wonen – moeten de studenten terug naar het ouderlijk huis.

Bovendien heeft een gebrekkig inzicht in woonsituaties gevolgen voor hulpverlening en veiligheid. Mourik noemt brandgevaar. In geïmproviseerde slaapkamers ontbreekt vaak een vluchtweg. De brandweer vindt het zorgelijk dat „reddingswerkers niet precies weten hoeveel mensen er in een pand zijn en hulp nodig hebben”, zegt hij.

We moeten af van het oude idee dat nieuwbouw de enige oplossing is. Door woningdelen toe te staan verlaag je de druk op de markt

Versoepelde regels

„We kunnen simpelweg niet snel genoeg bouwen om alle zoekende jongeren en studenten te huisvesten”, zegt woningmarktdeskundige Frank Dirks. „Maar dat is ook niet nodig. We moeten af van het oude idee dat nieuwbouw de enige oplossing is. Door woningdelen toe te staan verlaag je de druk op de markt en benut je de bestaande voorraad veel beter.” Als gemeenten de vergunningsvrije grens van twee naar drie of vier bewoners optrekken, kunnen bovendien ook de illegaal inwonende studenten en jongeren een kamerhuurcontract krijgen, legt de onderzoeker uit.

De gemeente Utrecht nam als eerste grote studentenstad een concrete stap in die richting. Twee jaar geleden versoepelde ze de regels voor vergunningvrij verhuren: voortaan mogen drie, in plaats van twee, mensen die geen gezin vormen samen in één woning wonen. „We kregen regelmatig signalen van huurders en verhuurders dat er een kamer leeg bleef, terwijl de stad kampt met grote woningnood”, zegt een woordvoerder.

Bij het besluit werd leefbaarheid voor de buurt meegenomen. De aanname was toen dat drie huurders een buurt niet meer zouden belasten dan een gemiddeld gezin. Twee jaar later lijkt die inschatting te kloppen. Het aantal overlastmeldingen is nagenoeg gelijk gebleven.

En zelfs als die klachten wel toenemen, moeten we er volgens Mourik misschien anders mee omgaan. „Ik word een beetje moe van de discussie over overlast”, zegt hij. „De woonruimte in steden is zo schaars, dat we op een nieuwe manier met elkaar zullen moeten leren samenleven.”