Obrestne mere padajo. Koliko prihrankov pri nakupu stanovanja zahtevajo banke

V drugem četrtletju letošnjega leta se je nadaljevala rast povpraševanja po stanovanjskih posojilih. K nadaljnji rasti so največ prispevale nižje obrestne mere, ugodnejši obeti na stanovanjskem trgu ter v manjši meri tudi večje zaupanje potrošnikov, v pravkar objavljenem poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja Banka Slovenije.

Zanimanje za stanovanjska posojila je bilo pri nas eno najvišjih med državami Evropske unije (EU). Medletna rast stanovanjskih posojil se je okrepila ter dosegla 6,5 odstotka, so zapisali v Banki Slovenije.

Petino lastnega vložka

Preverili smo, koliko lastnega denarja morate imeti, če kupujete nepremičnino in želite hipotekarno posojilo.

Banka Slovenije v svojih priporočilih o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja potrošnikov lastne udeležbe pri nakupu nepremičnin ne opredeljuje, pač pa razmerje med zneskom posojila za stanovanjsko nepremičnino in vrednostjo stanovanjske nepremičnine, s katero je kredit zavarovan (angl. loan-to-value ratio oziroma LTV). Ta je določen pri 70 odstotkih oziroma 80 odstotkih, če gre za nakup primarne nepremičnine.

Večina bank pri nas tako zahteva 20 odstotkov lastne udeležbe pri nakupu stanovanja ali hiše, pri čemer se upošteva vrednost nepremičnine, kot jo je ocenil cenilec. Tako pravijo v OTP, NLB, Primorski hranilnici Vipava, BKS, Gorenjski banki in Unicreditu.

Pri Delavski hranilnici pojasnjujejo, da nimajo enotnih pravil in se odločajo za vsako nepremičnino posebej ter ocenijo tveganje, pri njih pa se samoudeležba giblje med 70 in 80 odstotki.

“Višja lastna udeležba je lahko zahtevana v primerih, ko hranilnica na podlagi cenitvenega poročila oceni, da je vrednost nepremičnine precenjena ali da obstajajo dejavniki, ki povečujejo tveganje – na primer manj ugodna lokacija, slabša dostopnost, slabo vzdrževano stanje ali neurejena dokumentacija,” pravijo v Delavski hranilnici.

Dve banki, Deželna banka Slovenije (DBS) in Sparkasse, pa v določenih primerih ne zahtevata lastnega vložka posojilojemalca. V DBS pravijo, da je tako v primerih, ko stranka dokaže zadostno kreditno sposobnost, v Sparkasse pa kot primer navajajo zavarovanje stanovanjskega posojila z več nepremičninami.

Podatki Banke Slovenije za drugo četrtletje letos sicer kažejo, da je realni lastni vložek kupcev nepremičnin precej višji. Razmerje med zneskom posojila in vrednostjo stanovanjske nepremičnine je namreč pri 62,5 odstotka; v primeru nakupa nepremičnine, vredne 200.000 evrov, torej kupec zagotovi 75.000 evrov lastnega denarja, 125.000 evrov pa dobi bančnega posojila.

Šest bank pocenilo posojila, ena dražila

Trenutna ponudba stanovanjskih posojil pri poslovnih bankah sicer kaže na nadaljnje nižanje obrestnih mer.

Ob pregledu avgustovske ponudbe sta dve banki oglaševali obrestno mero pod tremi odstotki, do danes pa se je pod to mejo spustila še ena banka. Skupno je šest od devetih bank v primerjavi z avgustom znižalo obrestne mere, dve banki sta jih ohranili, Intesa Sanpaolo pa je obrestno mero nekoliko zvišala.

In katera je najugodnejša?

Ponudbo stanovanjskih posojil smo preverili s spletnimi kalkulatorji bank. Določili smo, da potrebujemo 100.000 evrov in odplačilno dobo deset let. Zaradi boljše primerjave med bankami smo upoštevali efektivno obrestno mero, ki upošteva dodatne stroške, povezane s posojilom, in ne zgolj nominalno obrestno mero.

Dodajmo, da oglaševane obrestne mere sicer praviloma niso dokončne, o končni višini se je mogoče pogajati z banko, ki pa zmanjšanje pogosto pogojuje s sklenitvijo dodatnih produktov, kot so življenjsko zavarovanje, varčevanje in drugo.

Najnižjo ponudbo ima še vedno Delavska hranilnica, in sicer 2,98 odstotka, sledi ji Deželna banka Slovenije. Najvišjo efektivno obrestno mero trenutno oglašuje Banka Sparkasse – 3,58 odstotka. Razlika v preplačilu najcenejše in najdražje ponudbe je 3.400 evrov oziroma 28,5 evra pri vsakem mesečnem obroku.