La fin de la guerre du golf à Knokke ? Paul Gheysens cède son projet à son éternel rival
Vu la proximité de Tunis, la cible fut essentiellement locale, composée d’acquéreurs-occupants et d’investisseurs. « Il y a peu de secondes résidences à proprement parler, poursuit-il, mais plusieurs villas sont louées à des expatriés ou à des touristes. Les acquisitions par des étrangers sont restées rares, notamment parce que le projet a suscité un fort engouement auprès des Tunisiens et que les villas ont été vendues rapidement. »
Le tournant du décret de 2022
Étonnamment, ce premier projet n’a pas suscité de vocation immédiate. « Ce n’est pas tant un manque d’intérêt des promoteurs-développeurs que des blocages au niveau de l’État tunisien », nuance Omar Cherif, directeur général du Citrus Golf Club, le plus grand golf de Tunisie (45 trous), situé à Hammamet, à 65 km de Tunis.
Record pour l’immobilier espagnol : les Belges toujours dans le top 10 des acheteurs étrangers
« On savait que beaucoup de golfeurs investissaient dans l’immobilier en Espagne, au Maroc ou à Dubaï. Et l’envie ne manquait pas. Ni les terrains d’ailleurs. » Mais plutôt les autorisations. « La Tunisie est longtemps restée bloquée sur la question de savoir si un golf pouvait intégrer un projet immobilier sur son terrain. Le débat a duré des années et n’a abouti qu’en juillet 2022, avec un décret présidentiel autorisant les golfs à consacrer jusqu’à 5 % de leur superficie à de l’immobilier. »
Ce texte encadre explicitement l’intégration d’hébergements touristiques (hôtels, résidences, lotissements), de commerces et d’espaces d’animation au sein des projets golfiques, changeant profondément la donne. Il permet par ailleurs l’implantation de projets hors des zones urbaines classiques, voire, sous conditions, dans des zones agricoles peu fertiles ou forestières.
Nouvelle logique immobilière
Le golf devient ainsi un élément de valorisation foncière, de justification urbanistique et un outil marketing pour développer l’immobilier environnant. « Ce décret est stratégique car, dans les pays qui comptent peu de golfeurs, un parcours seul est rarement rentable, explique Omar Cherif. Il faut souvent 25 ans pour l’amortir. L’immobilier intégré (villas, resorts, commerces…) permet justement d’équilibrer le modèle. C’est une recette d’origine américaine. »
Les Belges, premiers acquéreurs étrangers du Touquet
Très rapidement, une nouvelle logique immobilière s’est installée, avec plusieurs projets relancés ou annoncés.
Au Citrus notamment. « Notre golf a plus de trente ans, poursuit son directeur. Un projet immobilier était prévu à l’origine dans le business plan, mais n’avait jamais pu voir le jour. Aujourd’hui, ses contours se dessinent à nouveau : un complexe de type country club, avec activités sportives, hôtel boutique et commerces. »
En pratique ? « Rien n’est encore figé, mais il pourrait s’agir d’environ 70 villas haut de gamme avec jardin et piscine, sur de grands terrains. » Le foncier est disponible : le domaine du Citrus s’étend sur 173 hectares, dont 80 dédiés aux fairways et 14,5 hectares identifiés à l’entrée du site pour ce projet immobilier.
Une procédure d’acquisition simplifiée
Une partie de la cible sera locale. « Mais nous souhaitons aussi vendre à une clientèle touristique, car un golfeur propriétaire viendra plusieurs fois par an et pourra prêter ou louer sa maison à d’autres golfeurs. Et, via notre future société de gestion, nous pourrons aussi lui apporter de la clientèle. »
Les résidences construites au sein des golfs peuvent en effet bénéficier de titres fonciers individuels sans morcellement du terrain.
Cette ouverture à l’international est facilitée par le décret de 2022. Les résidences construites au sein des golfs peuvent en effet bénéficier de titres fonciers individuels sans morcellement du terrain. « Cela rassure les acquéreurs étrangers, précise Omar Cherif, même si une autorisation d’achat délivrée par le gouverneur de la région reste nécessaire. » À laquelle s’ajoutent justification d’identité, origine des fonds, ouverture d’un compte bancaire, paiement des taxes, enregistrement de l’acte, établissement d’une fiche d’investissement avec la banque centrale tunisienne… La procédure, autrefois lourde, s’est simplifiée mais reste exigeante. Les promoteurs accompagnent généralement les acquéreurs dans ces démarches.
Mais la Tunisie ne travaille pas uniquement à des projets immobiliers intégrant un golf existant. « De nouveaux parcours sont également en projet, qui tous comprennent une composante immobilière », insiste Omar Cherif.
Ainsi, l’Hammamet Golf & Resort Development annonce un complexe comprenant un golf 27 trous, un club-house haut de gamme avec restaurant gastronomique et un ensemble de villas entourées de jardins. Une opération qui reste toutefois peu avancée. Quant au très ambitieux Tunis Bay Raoued, porté par le Groupe Alliance, une deuxième phase est annoncée pour 2027, sans davantage de détails à ce stade. Ce projet, lancé avant 2020, avait commencé à se concrétiser par une première tranche de maisons, avant d’être ralenti par la pandémie de Covid. L’essentiel reste toutefois à construire : un golf 18 trous, une marina, quelque 500 villas, des immeubles d’appartements, un centre commercial et divers équipements publics. L’ambition dépasse largement celle d’un programme résidentiel associé à un golf, avec la création d’un véritable quartier intégré.
Une destination golfique encore trop limitée
Des projets très attendus, car la Tunisie ne compte aujourd’hui que neuf golfs, contre 45 au Maroc. Or, pour que l’immobilier golfique fonctionne, il faut une concentration suffisante de parcours dans les zones touristiques où il y en a déjà.
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Neuf golfs éparpillés sur tout le territoire, c’est insuffisant pour imposer la Tunisie comme destination golf. »
« Neuf golfs éparpillés sur tout le territoire, c’est insuffisant pour imposer la Tunisie comme destination golf. Pour attirer une clientèle golfique étrangère, il faut rassembler des parcours dans une zone qui ne dépasse pas un rayon d’une heure de route », confirme Anis Ben Salah, sales manager de l’hôtel Royal Thalassa de Monastir (280 chambres), situé à proximité de trois parcours, Palm Links, Flamingo et El Kantaoui Golf Course (de 10 à 35 minutes de route).
Comme d’autres opérateurs, il positionne d’ailleurs le golf et la thalasso sur un même segment hivernal (octobre-avril), sachant que l’été, les hôtels sont déjà très occupés. « Nous avons fortement investi dans notre offre thalasso », ajoute-t-il, évoquant les 14 000 m² du complexe Royal Elyssa Thalasso & Spa qu’il abrite dans ses murs depuis 2010 et les rénovations en cours pour maintenir son positionnement.
Bien que non adossé à un golf, l’hôtel vise aussi une clientèle golfeuse intéressée par l’investissement immobilier. Ses propriétaires, également détenteurs du terrain voisin, envisagent un projet résidentiel composé d’appartements avec services hôteliers. À conserver en portefeuille, à vendre en bloc ou à la découpe. « Le projet est en instance, mais encore insuffisamment avancé pour en parler. »
Près de vingt ans après l’expérience pionnière du Residence Golf Course, une dynamique nouvelle semble enfin enclenchée. Mais entre les annonces et les réalisations, le chemin reste long. La plupart des programmes évoqués restent à un stade précoce. Les candidats belges à l’acquisition devront donc encore faire preuve de patience avant de voir émerger une offre comparable à celle des grandes destinations golfiques méditerranéennes.
Le golf en Tunisie
La Tunisie compte actuellement neuf golfs. Trois appartiennent à l’État : le Golf de Carthage (La Soukra/Tunis, 18 trous), le Yasmine Golf Club (Hammamet Sud, 27 trous) et le Flamingo Golf Course (Monastir, 18 trous), exploités par des gestionnaires privés dans le cadre de contrats de location-gérance.
Cinq sont privés : La Cigale Tabarka Golf (18 trous), The Residence Golf Course (Gammarth/Tunis, 18 trous), le Citrus Golf Club (Hammamet, 45 trous), le Palm Links Monastir (18 trous) et le Djerba Golf Club (27 trous).
L’El Kantaoui Golf Course (Port El Kantaoui, 36 trous) occupe une position intermédiaire entre les modèles public et privé.
Cinq autres parcours sont à l’étude : un à Tunis-Raoued, deux à Hammamet, un près de l’aéroport d’Enfidha (entre Hammamet et Sousse El Kantaoui) et un à Djerba. Aucun n’a toutefois encore dépassé le stade du projet.
La Tunisie, terre de thalasso
Deuxième destination mondiale de thalassothérapie après la France, la Tunisie compte plus de 60 centres répartis le long de ses 1 300 km de côtes.
Le secteur constitue l’un des principaux atouts du tourisme de bien-être du pays. De nombreux hôtels disposent de leur propre centre.
À Monastir, le Royal Thalassa a fortement investi dans cette offre. Son complexe Royal Elyssa Thalasso & Spa, avec parcours marin en eau de mer, hydrothérapie, bains à remous, hammams… a longtemps été le plus grand centre de thalassothérapie d’Afrique et l’un des établissements les plus ambitieux et luxueux du pays.
À Hammamet, l’Hôtel Royal Azur Thalassa propose un concept de « tour du monde du bien-être », associant des soins inspirés des traditions thaïlandaises, japonaises, chinoises, ayurvédiques, polynésiennes ou orientales.