La 8e \u00e9dition de l\u2019\u00e9tude annuelle de Cushman & Wakefield consacr\u00e9e au march\u00e9 des maisons de retraite m\u00e9dicalis\u00e9es au sens large \u2013 nursing homes \u2013 en Europe pointe une tr\u00e8s nette reprise des investissements en 2025, apr\u00e8s 3 ans de stagnation. Les perspectives 2026 sont encourageantes. Synth\u00e8se.<\/p>\n
16,1 Md\u20ac ont \u00e9t\u00e9 investis en Europe dans le nursing home \u2014 l\u2019immobilier de sant\u00e9 \u00e0 destination des personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9pendantes \u2014 l\u2019an dernier. C\u2019est deux fois plus qu\u2019en 2024. Quatre fois plus qu\u2019en 2023. Et le niveau le plus \u00e9lev\u00e9 jamais enregistr\u00e9 depuis que Cushman & Wakefield publie cette \u00e9tude annuelle[1]<\/a>. Pour trouver un volume comparable, il faut remonter au point haut de 2021, qui plafonnait \u00e0 8,3 Md\u20ac \u2014 soit \u00e0 peine la moiti\u00e9 du chiffre 2025.<\/p>\n Pr\u00e8s de 12 Md\u20ac investis dans le \u00ab\u00a0nursing home\u00a0\u00bb en Europe en 2025<\/p>\n Cette envol\u00e9e spectaculaire appelle cependant une lecture nuanc\u00e9e. Car elle est port\u00e9e \u00e0 pr\u00e8s de 75 % par le seul Royaume-Uni, dont le niveau d\u2019activit\u00e9 historique -11,8 Md\u20ac\u00a0! \u2013 a \u00e9t\u00e9 dop\u00e9 par les capitaux am\u00e9ricains, \u00a0constate C&W. Hors Royaume-Uni, la reprise est n\u00e9anmoins bien r\u00e9elle, mais plus modeste. Les volumes ont quasi doubl\u00e9 par rapport \u00e0 2024 sur le continent, gr\u00e2ce cette fois aux pays nordiques. En excluant ces derniers, la progression retombe \u00e0 +20%. Elle est encore plus modeste sur le march\u00e9 fran\u00e7ais. Les investissements en immobilier de sant\u00e9 y ont atteint environ 670 M\u20ac en 2025, un niveau stable par rapport \u00e0 2024. La part d\u00e9di\u00e9e aux seules maisons de retraite au sens large (nursing homes) s\u2019\u00e9tablit \u00e0 environ 230 M\u20ac, contre environ 200 M\u20ac en 2024.<\/p>\n Plusieurs facteurs expliquent le retour des investisseurs<\/p>\n Le retour des investisseurs s\u2019explique, selon Cushmann & Wakefield, par la conjugaison de plusieurs facteurs. D\u2019abord, en raison de la correction des valorisations amorc\u00e9e en 2022, d\u00e9sormais largement absorb\u00e9e. Les taux de rendement prime se sont donc stabilis\u00e9s autour de 5,00% dans la plupart des march\u00e9s matures. Notamment en France. En outre, les op\u00e9rateurs -locataires de ces nursing homes- ont retrouv\u00e9 des marges plus stables et des taux d\u2019occupation en hausse. La consolidation du secteur a par ailleurs renforc\u00e9 la solidit\u00e9 des locataires. Enfin, et c\u2019est peut-\u00eatre l\u2019argument le plus structurant : la demande de soins aux personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9pendantes est in\u00e9lastique, port\u00e9e par un d\u00e9ficit durable de lits \u00e0 l\u2019\u00e9chelle europ\u00e9enne, largement d\u00e9corr\u00e9l\u00e9e des cycles \u00e9conomiques de court terme.<\/p>\n Le march\u00e9 fran\u00e7ais anim\u00e9 par les op\u00e9rations de sale-and-leaseback<\/p>\n Le march\u00e9 fran\u00e7ais est particuli\u00e8rement \u00ab\u00a0bien situ\u00e9 \u00bb de ce point de vue, avec un d\u00e9ficit consid\u00e9rable de l\u2019offre disponible (615 000 lits) face aux besoins identifi\u00e9s (920 000 lits \u00e0 l\u2019horizon 2045). Il figure aussi parmi les pays o\u00f9 les op\u00e9rateurs priv\u00e9s (24% des lits) subissent le plus de contraintes financi\u00e8res. Ce qui les pousse \u00e0 c\u00e9der une partie de leurs actifs immobiliers en sale-and-leaseback. Ce type d\u2019op\u00e9rations a d\u2019ailleurs largement aliment\u00e9 le march\u00e9 transactionnel l\u2019an dernier. Elles devraient se poursuivre en 2026, au profit des investisseurs institutionnels -dont les SCPI- en leur permettant d\u2019acqu\u00e9rir des actifs op\u00e9r\u00e9s par des contreparties de premier plan, avec des baux longs et des loyers index\u00e9s. C\u00f4t\u00e9 investisseurs, des mouvements de concentration sont \u00e9galement \u00e0 l\u2019\u0153uvre.<\/p>\n Mouvement de concentration des acteurs au niveau europ\u00e9en<\/p>\n La plus embl\u00e9matique est la fusion en cours entre Cofinimmo<\/a> et Aedifica<\/a>, deux fonci\u00e8res cot\u00e9es belges sp\u00e9cialis\u00e9es dans l\u2019immobilier de sant\u00e9 europ\u00e9en, qui donnera naissance \u00e0 la plus grande plateforme europ\u00e9enne d\u00e9di\u00e9e \u00e0 cette classe d\u2019actifs. Parall\u00e8lement, emeis<\/a> (ex-Orpea) a nou\u00e9 d\u00e9but 2026 un partenariat avec Farallon Capital et TwentyTwo Real Estate pour lancer Isemia<\/a>, soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9di\u00e9e \u00e0 l\u2019immobilier de sant\u00e9 en France, Espagne et Allemagne. Officialis\u00e9 au premier trimestre 2026, ce v\u00e9hicule porte sur un portefeuille initial de 68 actifs et 761 lits, apport\u00e9s par emeis dans le cadre de sa strat\u00e9gie de d\u00e9sendettement.<\/p>\n Lire aussi<\/p>\n A propos Cushman & Wakefield(i)<\/p>\n