Geht man nach den Branchen, die in Wien ein Ladengeschäft für ihre Produkte suchen, muss es um die Sehleistung der Stadtbewohner schlecht bestellt sein. Denn egal welchen Makler man „Wer sucht wo?“ fragt, kommt von der Hernalser, Hietzinger und Landstraßer Hauptstraße oder der Lerchenfelder Straße garantiert eine Antwort:

„Und Optiker, natürlich.“ Abgesehen von Sehbehelfen und Sonnenbrillen unterscheiden sich die Frequenzen, Anbieter und Mietpreise in den Einkaufsstraßen außerhalb des Stadtzentrums deutlich. Das hat mit dem dort lebenden Publikum zu tun und dessen Kaufkraft. Und mit der Verfügbarkeit von Flächen, denn die Leerstände sind in den meisten Einkaufsstraßen deutlich zurückgegangen.

Dazu gehören die Retail-Lagen mit besonders einkommensstarker Klientel, wie etwa die Hietzinger Hauptstraße. „Speziell rund um den Eingang zum Tiergarten Schönbrunn“, berichtet Mario Schwaiger, Leiter des Bereichs Einzelhandelsimmobilien bei EHL. „Dort würden viele gern hin, weil es von der Kaufkraft her interessant ist und viele dort gern shoppen möchten – aber es gibt zu wenig Flächen.“ Zwar sei aufgrund von Insolvenzen vereinzelt etwas frei geworden, aber die Nachfrage interessierter Mieter ist trotzdem höher als das Angebot der Ladenflächen.

Begehrt sind die Flächen unter anderem bei Bäckerei- oder Gastrokonzepten, die sich im Ersten bewährt haben und dann in den 13. Bezirk expandieren, erzählt Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin Gewerbeimmobilien bei der ÖRAG. Die Preise zwischen 14 und 19 Euro, in Spitzenlagen bis zu knapp 30 Euro pro m2, werden primär auch nicht wegen der Frequenz gezahlt – nach der letzten Messung der Wirtschaftskammer bewegten sich in der Hietzinger Hauptstraße an einem Donnerstag und Samstag im Oktober 2024 rund 6600 bzw. 9000 Passanten.

Zum Vergleich: Auf der (unteren) Favoritenstraße waren an diesen beiden Tagen gut 28.000 bzw. 36.000 Menschen unterwegs. Ähnlich wie in Hietzing sieht die Lage in Sachen Frequenz, Kaufkraft und Angebot/Nachfrage in der Döblinger Hauptstraße aus.

Eine interessante Kombination aus Frequenz und Kaufkraft hat die Landstraßer Hauptstraße, die für viele Käufer und potenzielle Mieter so etwas wie die Verlängerung der Rotenturm- und Kärntner Straße außerhalb des 1. Bezirks ist. „Hier kommt es auf die Mikrolage an“, sagt Schwaiger. „Von Wien Mitte bis zum Rochusmarkt gibt es eine extrem gute Frequenz, danach wird es eher dünner.“ Auf diesem unteren Abschnitt seien aber die Lebensmittel- und Gastro-Angebote sehr stark.

Und derzeit interessieren sich – neben Optikern – auch ein Möbelkonzept sowie ein Deko-Anbieter für Retail-Flächen in der Einkaufsstraße des Dritten. „Auch einige Fashion-Anbieter sind an dem Bezirk interessiert“, weiß Schwaiger. Diese müssen dafür nach dem Retail-Marktbericht von Otto Immobilien im vergangenen Herbst zwischen knapp 20 und gut 60 Euro pro Quadratmeter pro Monat investieren.

Auf der anderen Seite des Spektrums finden sich jene Einkaufsstraßen, in denen die Frequenz im Vergleich höher als das Einkommen ist; das macht die Lagen für eine andere Anbietergruppe interessant. „Dazu gehören beispielsweise die Ottakringer Straße und Thaliastraße, die besonders für den Diskont ein wichtiges Zielgebiet sind, da hier die Kaufkraft jener Kunden, die aufs Geld schauen, hoch ist“, sagt Schwaiger.

Auf der Favoritenstraße zeige sich dagegen ein differenzierteres Bild: „Hier gibt es auf der einen Seite höherwertige Sportgeschäfte; es suchen aber auch Möbelhändler und Non-Food-Diskonter nach Geschäftsflächen.“ Wobei auch hier vor allem ein Teilbereich deutlich interessanter ist: „Besonders die untere Favoritenstraße bis zum Reumannplatz ist belebt“, weiß Stadlinger. Dort kann die Einkaufsstraße besonders mit ihrer hohen Frequenz punkten.

In den Einkaufsmeilen Wiens

Frequenzen außerhalb des Ersten, Passanten werktags/samstags:

(Untere) Favoritenstraße: 28.000 / 36.000

Landstraßer Hauptstraße: 16.500 / 15.500

Meidlinger Hauptstraße: 8100 / 9500

Hietzinger Hauptstraße: 6600 / 9000

Taborstraße: 5700 / 6400

Währinger Straße: 5700 / 6700

Thaliastraße: 5400 / 6300

Zum Vergleich, am Graben: 44.000 / 71.000

(Quelle: WKO, Ende 2024)

Eine Frequenz, die allein schon durch die schiere Größe und Einwohnerzahl des 10. Bezirks entstehe. „Besonders gut funktionieren hier coole Brands, die mit einer Kombination aus stationärem Handel und Social Media vor allem bei der jungen Zielgruppe ankommen.“ Faktoren, die auch für entsprechende Mietpreise sorgen, die nur wenig Unterschied zur Landstraßer Hauptstraße aufweisen.

Zu den Einkaufsstraßen, die sich im Wandel zwischen Diskontern und hippen Angeboten bewegen, gehört die Meidlinger Hauptstraße. Hier hat sich durch die Entwicklung rund um den Meidlinger Markt einiges getan, „insgesamt ist sie aber schon noch eher diskontlastig“, meint Schwaiger. An Optikern mangelt es auch hier nicht: Auf den gerade mal 700 Metern Fußgängerzone gibt es vier große Anbieter – und weitere sind wohl interessiert.