Das dritte Jahr in Folge sehen die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) ihre Fertigstellungen sinken. Ob sie 2027 wie geplant wieder mehr leistbaren Wohnraum bauen können, entscheidet sich auch im Nahen Osten und in Frankfurt.
„Hohe Zinsen sind immer Gift für leistbares Wohnen“, betont GBV-Verbandsobmann Michael Gehbauer, und hat dabei wohl die EZB-Zentrale in Frankfurt im Kopf, von der heuer laut Experten zwei Zinserhöhungen ausgehen könnten. Das trifft die Bauträger in Österreich. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) verwalten mehr als eine Million Wohneinheiten – und zwar gemeinwohlorientiert –, über ein Viertel der heimischen Bevölkerung bewohnt diesen leistbaren Wohnraum. Doch selbst der geförderte Wohnbau hat zu kämpfen.
Gehbauer erwähnt hierzu eine „traurige Statistik“: Sie zeigt den Rückgang der Ausgaben für die Wohnbauförderung von 1,3 Prozent des BIP im Jahr 1996 auf zuletzt 0,5 Prozent. Neben hohen Baukosten, fehlenden Grundstücken und steigenden Zinsen erschwere dies die Bautätigkeit. Die Folge: 2025 wurden von den gemeinnützigen Bauvereinigungen nur 11.900 Wohnungen fertiggestellt. Das ist ein Rückgang von 13 Prozent gegenüber dem bisherigen Tiefpunkt von 2024.
Somit trifft verstärkte Nachfrage auf leistbaren Wohnraum auf ein immer knapper werdendes Angebot. „Der Markt würde 5000 bis 10.000 gemeinnützige Wohnungen mehr brauchen, um dem steigenden Nachfragedruck standzuhalten“, sagt Obmann-Stellvertreterin Isabella Stickler. Gleichzeitig würde ein höherer Anteil an gemeinnützigen Wohnungen preisdämpfend auf den freien Wohnungsmarkt einwirken.
Bei den Gemeinnützigen beläuft sich die Bruttomiete inklusive Betriebskosten im Schnitt auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Das liegt deutlich unter dem Gesamtwert von 10,20 Euro in Österreich. Die Schere zwischen privaten und gemeinnützigen Mieten sei 2025 weiter aufgegangen: Freie Mieten erhöhten sich gegenüber dem Jahr davor um 4,9 Prozent, gemeinnützige um 3,3 Prozent.
Die Kaufoption ziehen Bewohner gemeinnütziger Wohnungen im Durchschnitt nach sieben Jahren, „im Alter von 42–43 Jahren“, erzählt Stickler. Tendenziell steige das Alter, in dem gekauft werde, während die Kaufoption immer seltener gezogen werde.
Im regionalen Vergleich stach 2025 das Burgenland mit 940 Fertigstellungen heraus, ein sattes Plus von 65 Prozent gegenüber 2024. Ausgerechnet dort müssen die Gemeinnützigen seit einigen Jahren ohne Wohnbauförderung auskommen (ursprünglich aufgrund der Anfang 2023 erlassenen Neubauförderverordnung des Landes). Braucht es die Förderung also gar nicht? „Das ist eine völlig falsche Schlussfolgerung“, betont Gehbauer. „Fakt ist, dass der Wohnraumbedarf im Burgenland sehr groß ist.“ Konkret seien die Regionen Neusiedl und Mattersburg von starkem Zuzug aus dem angebotsmangelnden Wien betroffen. Im Burgenland könne daher offensichtlich Wohnraum auch ohne Förderungsmittel erfolgreich produziert werden, attestiert der Verbandsobmann.
Hoffnung weckt ein Blick auf die Baubewilligungen. Der Verband erwartet bei den Bewilligungen künftig wieder eine leichte Aufwärtstendenz für seinen Bereich – vorbehaltlich der Unwägbarkeiten rund um die Folgen des Iran-Kriegs.
Die Auswirkungen des Nahost-Konflikts und die damit einhergehenden Energiekostensteigerungen könnten die weitere Entwicklung maßgeblich beeinflussen. „Genau kann man das noch nicht abschätzen, aber es wird sich auswirken“, sagt Stickler. Was bereits teurer geworden ist: „Die Logistik- und Lieferkosten.“
Angesichts des hohen Bestands werde seitens der GBV auch kräftig saniert. Das Neubau-Investitionsvolumen der Gemeinnützigen erreichte im abgelaufenen Jahr Schätzungen zufolge rund 2,7 Mrd. Euro. Weitere rund 1,7 Mrd. Euro seien in Sanierung und Instandhaltung geflossen. Auch hier gilt: Ob dieser Trend hält, hänge vom Nahost-Konflikt ab.
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