Der aktuelle Immobilien-Preisspiegel zeigt ein alarmierendes Bild, jedenfalls für Wohnraumsuchende. In Wien gibt es einen Preisanstieg in nahezu allen wesentlichen Segmenten des Wohnungsmarktes. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Reihenhäusern, Einfamilienhäusern und Mieten haben sich die Werte gegenüber dem Vorjahr erhöht.
Exemplarisch dazu einige konkrete Zahlen: Gebrauchte Eigentumswohnungen liegen aktuell durchschnittlich bei 3810 pro Quadratmeter (plus 3,2 Prozent), Eigentumswohnungen im Erstbezug bei 5430 Euro (plus 2,7 Prozent) und Nettomieten für Mietwohnungen bei 11,81 Euro (plus 2,1 Prozent). Auch Baugrundstücke verteuerten sich im vergangenen Jahr weiter und liegen nun bei 970 Euro pro Quadratmeter.
Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien, deutet den Preisanstieg als ein klares Signal: „Das Wohnungsangebot in Wien verknappt sich zusehends – sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung des Bestands.” Clemens Biffl, Bauträgersprecher der Immobilientreuhänder Wien, warnt in diesem Zusammenhang davor, die aktuelle Entwicklung als bloße Marktbewegung zu unterschätzen. „Wenn zu wenig neuer Wohnraum geschaffen und zugleich zu wenig im Bestand saniert und aktiviert wird, verschärft sich der Druck auf den Markt weiter. Die Folgen sind zunehmend steigende Preise, sinkende Verfügbarkeit und Belastungen für Wohnungssuchende.”
Die Conclusio ist laut Pisecky und Biffl eindeutig: „Nur wenn ausreichend neue und sanierte Wohnungen auf den Markt kommen, kann das Angebot stabil gehalten und ein weiterer Preisschub verhindert werden.“ Es müsse dringend politisch gegengesteuert werden.
Eine Idee, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, besteht laut Pisecky in der Nachverdichtung in der Stadt, entweder durch Aus- oder Aufbauten oder auch durch Planung von Hochhäusern. „Reine Sanierungsmaßnahmen ohne Wohnraumschaffung, zum Beispiel durch sanfte Erhöhung oder Verdichtung, helfen der Stadt und den Wohnpreisen nicht wirklich weiter. Es braucht die Nutzungsmöglichkeit von vorhandenen Flächen für zusätzliche Wohnungen auch in der bebauten Stadt.“
„In Wien sehen wir mittlerweile eine strukturelle Unterversorgung am Wohnungsmarkt, die nicht konjunkturabhängig ist, sondern aus mehreren Faktoren gleichzeitig resultiert: starkes Bevölkerungswachstum, deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie seit zwei Jahren rückläufige Fertigstellungszahlen“, analysiert Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group, die aktuelle Lage. Besonders im leistbaren Segment öffne sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage zunehmend.
Aus der Sicht von Holler braucht es vor allem Planungs- und Kostensicherheit: „Konkret bedeutet das: schnellere Genehmigungsverfahren, verlässliche Förder- und Rahmenbedingungen und ein regulatorisches Umfeld, das Investitionen nicht zusätzlich erschwert.” Wichtig sei, dass Investitionen in den Wohnbau wieder als langfristig stabile Anlage gesehen werden können. „Wenn es gelingt, Rendite-Erwartungen und soziale Zielsetzungen in Einklang zu bringen, kann der freifinanzierte Sektor einen wesentlichen Teil der steigenden Nachfrage abdecken.”
Und Lösungsansätze, um den gewerblichen Sektor zu motivieren, die steigende Nachfrage durch mehr Bauten zu decken? Dazu brauche es laut Biffl auch Rahmenbedingungen für Finanzierungen, die gewerblichen und privaten Wohnbau ermöglichen, anstatt ihn zu verhindern: „Wir benötigen zum Beispiel einen reduzierten Zinssatz bei langfristiger Vermietung von Wohnimmobilien oder beim Kauf eines Eigenheims. Dazu Sanierungsturbos, etwa eine sanierungsfreundlichere Flächenwidmung und die Angleichung der Miete von sanierten Altbauten mit Neubauten.”
Um den Wohnbau wieder anzukurbeln, sei generell ein Blick über den geografischen Tellerrand und mehr Kreativität gefordert, das zeige sich am Beispiel der neuen Gebäudeklasse E in Deutschland oder am Modell der ewigen Rente auf Grundstücke in der Schweiz.
Eine Sache ist für Biffl bei alldem klar: „Ohne die gewerbliche Immobilienwirtschaft wird Österreich immer eine Wohnungsnot haben, denn wir sind die, die Österreich zu zwei Dritteln bauen. Und daher darf auf unseren Sektor auf keinen Fall vergessen werden“, lautet funktionsgemäß sein Appell. „Dass der Immobilienmarkt noch funktioniert, ist unserem Wohnbau zuzuschreiben. Aber – wie die Zahlen auch belegen – lange hält das nicht mehr“, warnt er.
Neubauleistung sinkt
Am Wohnungsmarkt kam es 2025 im Vergleich zum Vorjahr bundesweit zu einem Rückgang von 25 Prozent in den Fertigstellungszahlen. Die größte Neubautätigkeit 2025 – sowohl absolut als auch im Verhältnis zur Einwohnerzahl – hat in Wien stattgefunden, dennoch gab es auch hier einen Einbruch der Fertigstellungen auf 10.700 Einheiten, ein Minus von 22 Prozent.