In der Salzburger Josefiau entsteht eine Villa nicht als Reminiszenz an die Gründerzeit, sondern als Weiterentwicklung für das 21. Jahrhundert.
07. 05. 2026, 00:01 Uhr
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Gernot Stadler Durch die Flussregulierung verschwanden Mitte des 19. Jahrhunderts die natürlichen Salzachufer mit Sand- und Schotterbänken in der Stadt Salzburg. Dafür entstanden bebaubare Grundstücke, auf denen das finanzkräftige Großbürgertum seine herrschaftlichen Gründerzeitvillen errichtete. Vor allem am Giselakai zwischen Staatsbrücke und Karolinenbrücke stehen noch Beispiele dieser repräsentativen Bauten. Bis heute zählen die Salzachufer zu den beliebtesten und teuersten Wohnadressen in der Innenstadt Salzburgs.
Die Salzburger Josefiau liegt ein Stück flussaufwärts am gegenüberliegenden Salzachufer. Ihr Name verweist auf die einstige Aulandschaft. Ein letzter Rest davon ist weiter südlich geblieben. Der Hinterholzer-Kai zweigt auf der Höhe des einstigen Klosters St. Josef von der Alpenstraße Richtung Salzachufer ab und führt in eine der ruhigsten Ecken Salzburgs. Der früher vorstädtische Charakter lässt sich noch an einzelnen Häuschen ablesen, die längst umringt sind von Siedlungsblöcken der Nachkriegszeit, dem AYA-Bad, modernen Büro- und Einfamilienhäusern.
Wollen den historischen Stil nicht kopieren.
Roberto R. Paraja, Architekt
Nun macht ein Haus aus den 1960er-Jahren einer modernen Kaivilla Platz. Bis zum Herbst entstehen auf dem Grundstück sieben Wohneinheiten im Luxussegment mit Kaufpreisen um etwa drei Millionen Euro. Jede Etage der beiden ineinander verschachtelten, dreistöckigen Kuben beherbergt 90 bis 180 Quadratmeter große Wohnungen mit über 100 Quadratmeter großen Terrassen. Die obersten beiden haben Dachgärten mit Pavillon, Sauna und Pool – und einen Blick von Gaisberg, Tennengebirge und Untersberg bis zur Festung.
Zeitgenössisch – klassisch
Die Idee für eine Kaivilla holte sich der Immobilienentwickler Velaris von den gründerzeitlichen Villenbauten, die heute noch in Hamburg, München oder Berlin stehen. Die beauftragten haro-Architekten planten immer wieder im Spannungsfeld zwischen alter Bausubstanz und zeitgenössischer Architektur, etwa beim Linzer Landestheater oder dem Salzburger Domquartier, erzählt Roberto Rodríguez Paraja: „Wir wollten auf keinen Fall eine Kopie eines historischen Baustils, das wird immer kitschig. Unser Entwurf ist eher die zeitlose Interpretation einer Kaivilla, die sicher bei vielen Menschen auf Resonanz trifft, weil sie sowohl historisch als auch zeitgenössisch gelesen werden kann.“
Was macht eine Kaivilla im 21. Jahrhundert aus?
Das Architektenteam um Roberto Rodríguez Paraja und Bernd Haslauer übersetzte die Ordnung und die Stilmittel der Gründerzeit in die Architektursprache der Gegenwart.
Die strenge Fassadengliederung, die strukturell angedeuteten Fensterfaschen, der repräsentative, überdachte Eck-Eingangsbereich und die traditionellen Holzveranden gibt es bei alter Villenarchitektur ebenso wie bei der neu geplanten Kaivilla. Die heutige Ausprägung kommt aber ganz ohne die Verspieltheit der Gründerzeit aus. Die „korbartig“ vor die Kuben gestellten Veranden wurden in Sichtbeton und in streng geometrischer Form ausgeführt. Sie formen die Fassade maßgeblich mit – herrschaftlich wie anno dazumal. Die beiden gleich großen Baukörper wurden so weit wie möglich an die nordöstlichen Grundgrenzen gesetzt und miteinander verschachtelt. Die Wohnbereiche in den beiden Baukörpern können so großzügig Richtung Süden und Westen ausgerichtet werden.
Gartenwohnungen ebenerdig und Blick zur Salzach in den oberen Wohnungen
Die Gartenwohnungen im Erdgeschoß profitieren durch überdurchschnittlich große Grünflächen und haben Platz für Pool, Gartenpavillons und Saunahäuschen. Die oberen Wohnungen im straßenseitigen Kubus eröffnen einen freien Blick zur Salzach. Dort, wo die beiden Baukörper ineinander übergehen, führen die umlaufenden Stiegen des Stiegenhauses zu den Wohnungen. Bereits im Rohbau werden die Dimensionen der zukünftigen Einheiten erkennbar.
Große Entrées erschließen die Wohnbereiche. Geräumige Anziehräume, Bäder mit Blick zur Salzach sowie weite Wohn- und Küchenbereiche lassen sich bereits erahnen. Die Ausstattung soll zeitlos und zurückhaltend werden: Geplant sind Holz, Stein und Naturtextilien, die eine warme, ruhige Atmosphäre vermitteln, mit dem natürlichen Licht spielen und die Räume in ihren Proportionen wirken lassen.
Die großzügig dimensionierten Veranden erweitern den Wohnraum zusätzlich und schaffen Platz für Ess- und Loungebereiche unter Dach. Sie wurden bei beiden Baukörpern Richtung Südosten ausgerichtet. Durch die zurückspringende Fassade zwischen den Kuben ist größtmöglicher Sichtschutz zwischen den Veranden garantiert. Roberto Rodríguez Paraja: „Durch die vertikalen Trägerelemente der Veranden ist man außerdem nicht so exponiert wie auf einem offenen Balkon. Um noch mehr geschützt zu sein, kann man zusätzlich Blauregen hinaufranken lassen, wie bei den alten Kaivillen.“
„Heute ist praktisch jedes Bauprojekt ein Luxusprojekt“
Für Roberto Rodríguez Paraja macht es keinen Unterschied, ob er für eine Exklusivimmobilie oder den sozialen Wohnbau plant: „Wir versuchen, bei jedem Projekt das Beste herauszuholen, egal wer unser Kunde ist. Bei einem Luxuswohnbau haben wir vielleicht etwas mehr Spielraum, im sozialen Wohnbau ist dagegen die Verantwortung größer.“ Allerdings wird es auch bei den High-End-Wohnbauten langsam enger im Herzen der Stadt Salzburg, meint der Architekt: „Die Baupreise sind in den vergangenen zehn Jahren enorm gestiegen und die Verkaufspreise haben im Luxussegment längst einen Plafond erreicht. Ö-Normen und Baugesetze haben allerdings auch bei geförderten Wohnungen die Qualität und die Kosten so weit hinaufgeschraubt, dass der Unterschied zu Exklusivimmobilien deutlich kleiner geworden ist. Heute ist praktisch jedes Bauprojekt ein Luxusprojekt. Einen Unterschied machen oft nur noch die verwendeten Materialien bei der Inneneinrichtung.“
