Ab 2026 gilt ein einheitliches Modell zur Berechnung von wertgesicherten Mietzinsen. Dieses ersetzt jedoch nicht die vertragliche Vereinbarung einer Wertsicherung: Eine Mietzinsanpassung ist weiterhin nur zulässig, wenn eine wirksame Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

Zudem sieht das Gesetz eine Obergrenze für die Anpassung vor. Ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung ein geringerer Erhöhungsbetrag als nach dem gesetzlichen Berechnungsmodell zulässig wäre, ist der niedrigere Betrag maßgeblich.

Die neuen Regelungen sind auf Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) anzuwenden – also im Wesentlichen Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern.

Davon ausgenommen sind Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Genossenschaftswohnungen (soweit keine Sonderfälle vorliegen).

Das neue Modell ist auch auf bestehende Mietverträge anzuwenden, sobald eine Mietzinsvalorisierung (Anpassung an die Inflation) per 1. Jänner 2026 oder später erfolgt.

Bedingungen der neuen Berechnung


Zeitpunkt der Anpassung: Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen sind künftig nur noch einmal jährlich zum 1. April zulässig – unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. (Für alle ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossenen Verträge erfolgt die erste Anpassung erst am 1. April 2027. Das Jahr 2026 gilt als Rumpfjahr.)
Maßgeblicher Inflationswert: Als Grundlage dient die durchschnittliche Inflation des Vorjahres, berechnet anhand des Vergleichs der Jahresdurchschnittswerte des Verbraucherpreisindexes der letzten beiden Kalenderjahre.
Gesetzliche Anpassungsgrenze: Bei bis zu 3 % Inflation ist eine volle Anpassung zulässig. Liegt die Inflation darüber, darf der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden
Beispiel: Bei einer Inflation von 4 % beträgt die maximal zulässige Mietzinserhöhung 3,5 %.
Ausgangspunkt der Berechnung: Relevant ist der volle Monat des Vertragsabschlusses, nicht der tatsächliche Mietbeginn. Bei älteren Verträgen ist auf die letzte wirksame Erhöhung zurückzugreifen.

Wichtig: Eine strengere Deckelung gilt für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z. B. Altbau- oder Gemeindewohnungen):


2026: maximal +1 %
2027: maximal +2 %
Ab 2028 kommt auch hier wieder die allgemeine gesetzliche Anpassungslogik zur Anwendung.

Sonderregelungen für Genossenschaftswohnungen

Grundsätzlich fallen Mieten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz nicht unter das neue Wertsicherungsgesetz. Ausnahmen bestehen jedoch, wenn:


ein Richtwertmietzins verlangt wird (z. B. Weitervermietung einer Eigentumswohnung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung)
ein angemessener Mietzins zulässig ist, etwa nach vorzeitiger Rückzahlung von Fördermitteln

In diesen Fällen gelten ebenfalls die neuen gesetzlichen Deckelungen bzw. das einheitliche Berechnungsmodell.

Vereinfachung von Wertsicherungsklauseln

Auch künftig ist eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung Voraussetzung für eine Mietzinserhöhung. Neu ist, dass das gesetzliche Berechnungsmodell direkt im Vertrag vereinbart werden kann. Ein bloßer Verweis auf die gesetzliche Regelung reicht auch aus.

Diese Vereinfachung gilt nicht nur für Wohnungsmietverträge, sondern auch für Geschäftsräumlichkeiten, Garagen sowie Freizeit- und sonstige Mietobjekte.