Dass der Wiener Wohnungsmarkt angespannt ist, ist hinlänglich bekannt. Aber was bedeutet das konkret für Paare und Familien, die heute eine Wohnung – sei es zur Miete oder zum Kauf – in Wien suchen? Hier ein Blick auf die Entwicklungen, basierend auf aktuellen Marktberichten.

Laut dem Wohnungsmarktbericht des Immobiliendienstleisters CBRE setzt sich der Trend steigender Preise heuer fort. Die Mietpreise werden weiter anziehen, insbesondere in den inneren Bezirken und bei exklusiven Neubauprojekten. Für das kommende Jahr rechnen die Experten mit einem Anstieg der Spitzenmiete auf rund 20,45 Euro pro Quadratmeter, was etwa vier Prozent über dem Niveau von Ende 2025 liegt.

Auch die Kaufpreise ziehen wieder leicht an. Durchschnittlich 6500 Euro pro Quadratmeter wurden Ende 2025 verzeichnet, mit ähnlichen Zuwächsen bis Ende 2026. Auf dem angespannten Markt sei weiterhin keine Trendumkehr zu erkennen, sagt Lukas Schwarz, Geschäftsführer von CBRE Österreich.

Die Angebotsdaten von der Immobilienplattform Willhaben spiegeln die starke Nachfrage wider. 2025 lagen die Angebotsmieten im 1. Bezirk bei rund 25,60 Euro pro Quadratmeter, in Mariahilf bei etwa 22 Euro und in der Donaustadt bei rund 15 Euro.

„Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise haben erneut zugenommen. Besonders in den inneren Bezirken sind die Angebotsmieten hoch“, betont Judith Kössner, Head of Immobilien bei Willhaben.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Neubautätigkeit seit 2022 deutlich zurückgegangen ist. Laut dem Buwog/EHL-Wohnungsmarktbericht werden für 2026 nur rund 8630 neue Wohnungen erwartet.

„Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr, und die Nachfrage ist ungebrochen stark“, so Andreas Holler, Buwog-Geschäftsführer.

»Es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr.«

Andreas Holler

Buwog-Geschäftsführer

Die höchsten Preise finden sich weiterhin in den inneren Bezirken und bei exklusiven Neubauprojekten. „Darüber hinaus existieren vereinzelt teure Mikrolagen – häufig getrieben durch exklusive Luxus- bzw. Prestigeprojekte wie etwa in der Donau City“, meint Schwarz im Gespräch mit „Die Presse“. Für viele Haushalte bedeute dies eine deutliche Mehrbelastung.

„Der Mietaufwand für eine durchschnittliche Neubauwohnung im Erstbezug übersteigt schon jetzt häufig 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, insbesondere in den inneren Bezirken und den Villenlagen“, sagt Schwarz.

Wer preislich entlastet bleiben möchte, sollte die „peripheren Flächenbezirke“ in den Blick nehmen. Dort steigen die Mieten zwar ebenfalls, aber deutlich moderater. Spitzenangebote liegen hier bei etwa 15,20 Euro pro Quadratmeter. Schwarz erklärt, dass insbesondere die Bezirke 21, 22 und 23 aufgrund ihrer großen verfügbaren Entwicklungsflächen den stärksten Zuwachs an Neubauprojekten verzeichnen.

„Das umfangreichere Wohnungsangebot wirkt preisdämpfend und macht diese Bezirke zu einigen der günstigsten und interessantesten Lagen im Wiener Vergleich“, sagt er. Ein weiterer Vorteil dieser Bezirke ist der hohe Anteil an geförderten Wohnungen.

Darüber hinaus weist er darauf hin, dass die Mietpreise dort nur moderat steigen, da das höhere Neubauvolumen und der Anteil geförderter Projekte weiterhin preisdämpfend wirken.

Unabhängig von der Lage bleibt die Wohnungssuche in Wien herausfordernd. Neubauwohnungen und Wohnungsinserate im Bestand werden meist innerhalb weniger Tage vergeben, was Flexibilität zu einem entscheidenden Faktor macht. „Angesichts der deutlichen Unterschiede zwischen den Bezirken wird es für viele Haushalte zunehmend notwendig sein, bei der Lagewahl Kompromisse einzugehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis einzelner Wohngebiete bewusst gegeneinander abzuwägen“, betont Schwarz.