Der Wiener Büromarkt blickt auf ein solides Jahr 2025 zurück: Trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen konnte am Vermietungsmarkt laut dem EHL Büromarktbericht ein Gesamtvolumen von rund 230.000 Quadratmetern erzielt werden. Das ist nicht nur ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sondern markiert den höchsten Jahreswert seit 2018. „In allen Segmenten gab es eine deutliche Belebung der Vermietungsleistung“, bestätigt auch Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. Ausschlaggebend dafür waren einige wenige Großabschlüsse sowie Neubauprojekte und Refurbishments, die 2025 und Anfang 2026 fertiggestellt wurden.
Danach aber wird es eng auf dem Büromarkt, denn für 2027 zeichnet sich mit knapp 31.500 m2 ein deutlicher Einbruch der Neubauleistung ab. „Langfristige, spekulative Projektentwicklungen sind deutlich seltener geworden“, sagt Elisa Stadlinger, Leiterin der Abteilung Gewerbeimmobilien bei ÖRAG.
Vor dem Hintergrund einer weiter steigenden Nachfrage und einer in den kommenden Jahren nur begrenzt zu erwartenden Fertigstellungsleistung „ist davon auszugehen, dass sich die Verfügbarkeit weiter verknappen und der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Flächen entsprechend zunehmen wird.“ Bestehende Flächen und Objekte, die technisch und energetisch nicht mehr mithalten, „müssen deutlich stärker um Relevanz kämpfen und häufiger Richtung Repositionierung oder alternative Nutzung gedacht werden“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien.
Das Angebot an 1-A-Flächen bleibt knapp und das in einer sich rasch verändernden Bürowelt. Hybrides Arbeiten hat sich als fester Bestandteil moderner Arbeitsverhältnisse etabliert und verleiht dem Büro eine neue, strategische Bedeutung. „Das Büro von heute muss funktional und attraktiv sein, damit die Beschäftigten vom Homeoffice gerne ins Büro kommen“, meint Thorsten Mörk, Leiter ARE Asset Management. Der Arbeitsplatz wird zunehmend als zentraler Ort für Zusammenarbeit, Austausch und Unternehmenskultur neu positioniert. „Physische Büroflächen werden so gestaltet, dass sie auch zu einem Erlebnis werden“, sagt Wernhart über das neue Büroverständnis: „Die Flächen müssen mehrere Befindlichkeiten bedienen können.“
Trends 2026Büroflächen werden so gestaltet, dass sie zum Erlebnis werden.„Stay vs. Go“-Analysen beschäftigen heuer viele Unternehmen.In den Toplagen für Büros werden Wartelisten zur Normalität.
Besonders gefragt seien erstklassige Lagen in Innenstadtnähe oder in den Büroclustern sowie moderne Gebäude mit Klimazertifizierung und top Verkehrsanbindung, „da sie einen wesentlichen Beitrag zum Employer Branding, zur Präsenzkultur und zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen der Unternehmen leisten“, so Wernhart.
Ältere Büroflächen mit reiner Standardausstattung geraten vermehrt unter Anpassungsdruck. Stadlinger: „Auf Eigentümerseite gewinnen daher flexible Mietmodelle sowie die Offenheit für Umbauten bei Verlängerungen und qualitative Aufwertungen im Bestand zunehmend an Bedeutung.“ Viele Unternehmen setzen sich intensiv mit ihren Standorten auseinander und prüfen, ob ein Umzug einen Mehrwert bringt oder ob sich auslaufende Verträge und bestehende Flächen weiterentwickeln lassen. „Stay versus Go“ sei eine strategische Grundfrage, „die sich immer mehr Unternehmen stellen“, weiß Otto.
Auf dem Investmentmarkt behaupten sich Büroimmobilien weiterhin als bedeutender Bestandteil – wenn auch mittlerweile hinter der Assetklasse „Wohnen“. Besonders hochwertige, ESG-konforme Objekte in zentralen Lagen verzeichneten anhaltendes Investoreninteresse. „Fast eine Milliarde Euro wurden österreichweit in Bürogebäude investiert“, berichtet Wernhart. „Das sind 25 Prozent des gesamten Investmentvolumens.“
Um dauerhaft attraktive Arbeitswelten zu bieten, würden Flächen flexibel adaptierbar gestaltet und mit modernen technischen Infrastrukturen ausgestattet, blickt Mörk in die Zukunft der Büros: „Die Mieterbindung wird durch ein erweitertes Dienstleistungs- und Serviceangebot, Beratung zu New-Work-Konzepten und aktive Unterstützung bei Change-Prozessen gestärkt.“ Die Digitalisierung von Gebäude- und Mieterservices wird weiter vorangetrieben, um die Effizienz und Transparenz zu erhöhen.
Die Lage bleibt weiterhin ein zentrales Kriterium, doch rücken weiter Freizeitangebote wie Fitness, Gastronomie oder Shoppingmöglichkeiten im Umfeld der Bürostandorte in den Vordergrund. „Die Herausforderung ist aus unserer Sicht, hochwertige Qualität anzubieten, aber in einer Art und Weise, dass sie für die Kunden wirtschaftlich nachvollziehbar ist und nicht den monetären Rahmen der Unternehmen sprengt“, sagt Wernhart.