Das Schlimmste sei wohl überstanden, die Erholung weiterhin im Gange, klang zu Jahresbeginn noch der Grundtenor der Experten für den Immobilienmarkt 2026. Droht nun nach nur wenigen Wochen die neuerliche Rückkehr ins Tal der Tränen?

Spätestens seit Beginn des Iran-Kriegs sind Stimmen zu hören, die vor dessen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft warnen. Steigende Energiepreise und Inflationsraten könnten Finanzierungen wieder verteuern und auch die Betriebs- und Baukosten weiter in die Höhe treiben, lautet die Befürchtung. Zu erwarten sei zwar (hoffentlich) kein struktureller Schock, aber wahrscheinlich ein neuerlicher Dämpfer für die Branche.

Anfang 2026 haben sich hierzulande die Anzeichen noch verdichtet, dass die Erholung des Immobilienmarktes weiter an Fahrt gewinnen werde. So hat etwa die Österreichische Nationalbank (OeNB) im Februar verkündet, dass es in der zweiten Jahreshälfte 2025, nachdem die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnbaukrediten bereits seit zwei Jahren wieder gestiegen ist, auch auf der Unternehmensseite zu einer Trendwende gekommen ist.

Getragen von gesunkenen Zinsen, einem höheren Bedarf an Betriebsmitteln und ersten Anzeichen einer wieder anziehenden Investitionstätigkeit, sei die Kreditnachfrage der Firmen nach drei Jahren mit Rückgängen sowohl im dritten als auch im vierten Quartal gestiegen. Zuvor war sie drei Jahre lang gesunken.

Seit 2022 haben die Banken die Kriterien und Konditionen für die Vergabe von Firmenkrediten vor allem für Immobilienunternehmen deutlich verschärft, was sich auch in der Ablehnungsrate von Anträgen widerspiegelte. Der Hintergrund: die verschlechterte Risikoeinschätzung der Banken. Wie sich diese weiterentwickelt, wird sich erst weisen. Aus der OeNB-Studie geht jedenfalls hervor, dass die beschriebene Risikosituation die Kreditangebotspolitik der Institute weiterhin belastet.

„Insgesamt kostet der Dialog mit den Banken viel mehr Zeit als früher und es ist nicht abschätzbar, ob es am Ende zu einer positiven Kreditentscheidung kommt“, sagt Monika Freiberger, Finanzierungsexpertin und Geschäftsführerin von Connect & Projekt. Andere Branchen-Player bestätigen, dass man bessere Chancen hätte, Bankfinanzierungen für Wohnprojekte zu bekommen als für Gewerbeprojekte. Auch seien finanzstarke Großkunden erfolgreicher als kleine und mittlere Firmen. Kurz: Risikominimierung bleibt das oberste Gebot der Banken bei der Vergabe neuer Kredite.

„Ein großer alternativer Finanzierungsmarkt beginnt sich zu entwickeln“, nennt Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP Hotels, eine Folge der Kreditsituation. Und zwar europaweit. „Wer Projekte umsetzen möchte, muss sich damit auseinandersetzen“, meint er.

Auch Francesco Fedele, Gründer und CEO des Finanzberaters BF.direkt AG, bestätigt, dass alternative Finanzierungsinstrumente an Bedeutung gewinnen. Private Credit, strukturierte Beteiligungen und Joint-Venture-Modelle würden dort eingesetzt, wo klassische Bankfinanzierungen an regulatorische oder strukturelle Grenzen stießen.

Projekte finanzieren

Private Capital bezeichnet privates Investorenkapital, das außerhalb klassischer Bankfinanzierungen in Immobilienprojekte fließt. Dazu zählen etwa Family Offices, vermögende Privatpersonen oder spezialisierte Fonds. Diese sogenannten alternativen Finanzierungsformen können die klassische Bankenfinanzierung nicht ersetzen, aber zumindest ergänzen, sagen Experten.

Fedele legt allerdings Wert auf die Feststellung, dass Private Capital – der Überbegriff für Kapital, das abseits der öffentlichen Kapitalmärkte investiert wird und neben Private Debt auch Private Equity und Venture Capital umfasst – kein Ersatz für Banken sei, sondern eine gezielte Ergänzung. „Insbesondere bei komplexeren Strukturen, Plattformstrategien oder Turnarounds (Wende bei kriselnden Firmen, Anm.).“

In den letzten Jahren ist das von Nichtbank-Finanzintermediären – dazu gehören unter anderem Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds und Family Offices – vergebene Kreditvolumen in Europa stark gewachsen. Laut dem Finanzstabilitätsrat FSB (Financial Stability Board) belief sich der Anstieg zwischen 2014 und 2023 bei 43 Prozent auf knapp 50 Billionen Euro. Laut OeNB erfreuen sich diese Player auch hierzulande wachsender Bedeutung.

Für einen weiteren Anstieg der Nachfrage nach alternativen Finanzierungen in der Immobilienwirtschaft spricht einiges. Nicht zuletzt auch die „Maturity Wall“, die sich in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aufbaut. Damit ist die Vielzahl an auslaufenden Krediten gemeint, die während der Niedrigzinsphase vergeben wurden und in den kommenden Jahren refinanziert werden müssen. Nach rund 130 Milliarden Euro im Jahr 2025 beläuft sich das Fälligkeitsvolumen 2026 auf rund 185 Milliarden Euro. Die Lage bleibt also angespannt in der Immobilienwirtschaft. Erst mittelfristig zeichnet sich eine wirkliche Entspannung ab.