Herrlich ist der Ausblick aus dieser künftigen Wohnung, oben im sechsten Stock. Über die Dächer der alten Tonnenhalle und Jutierhalle unten im Kreativquartier reicht die Aussicht bis zur Frauenkirche an diesem Tag. Dreht man sich vom Fenster aus um, geht der Blick noch auf eine Baustelle. Aber schon fertig sind oben die hölzerne Zimmerdecke und hinten der Türrahmen in knalligem Blau. „Der ist aus den Achtzigerjahren“, sagt Rainer Hofmann. Insgesamt 100 solcher Rahmen samt Türen habe man hier verbaut. Sie stammten aus einem Bürokomplex in Neuperlach, der umgebaut werde.
Hofmann führt an einem der ersten frühlingshaften Tage des Jahres eine Besuchergruppe durch den Rohbau dieses sehr besonderen und für München bisher einzigartigen Projekts mit dem Namen „Das große kleine Haus“. Das genossenschaftliche Bauvorhaben im Stadtbezirk Neuhausen ist eines von vier Projekten in der Stadt, die als „Gebäudetyp E“ entstehen – und von diesen ist es das am weitesten gediehene. Noch in diesem Jahr soll es fertig werden.
Das Konzept des Gebäudetyps E, das die Bayerische Architektenkammer entwickelt hat und das in bayernweit 19 Pilotprojekten umgesetzt wird, soll dabei helfen, das Bauen, insbesondere von Wohnungen, einfacher und schneller zu machen. Beim Gebäudetyp E dürfen die Bauherrinnen und ihre Architekten einige der unzähligen Vorschriften, die das Bauen kompliziert und teuer machen, umgehen, etwa was die zulässige Geschossfläche oder den Schallschutz angeht.
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Einfacher und schneller bauen, das ist inzwischen bundesweit das zentrale Thema, wenn es um die Linderung des Wohnungsmangels geht, der in München die wohl dramatischsten Auswirkungen hat, wie die exorbitanten Mieten zeigen.
„Wir wollen mit dem Gebäudetyp E ein neues Feld des Bauens eröffnen“, sagt Thomas Gloßner vom Bayerischen Bauministerium. „Das geht nur mit Musterprojekten, die erfolgreich sind.“ Als eine „tolle Geschichte“ würdigt Gloßner „Das große kleine Haus“ in seiner Ansprache beim Richtfest – bevor der Architekt und Mit-Bauherr Hofmann die Menschen durchs Gebäude führt.
Doch was steckt eigentlich hinter diesem Projekt mit dem ungewöhnlichen, auch etwas merkwürdigen Namen? „Das große kleine Haus“ ist zunächst eine Genossenschaft, im Jahr 2018 mitgegründet von Rainer Hofmann und seinem Geschäftspartner Ritz Ritzer, beide leiten auch das Münchner Architekturstudio Bogevischs Büro. Ebenfalls zum Gründungsteam gehörte Verena Schmidt vom Berliner Architekturbüro Teleinternetcafe. Inzwischen hat die Genossenschaft mehr als 60 Mitglieder. Und sie hat dieses Grundstück.
In einer Ausschreibung der Stadt bekam die Genossenschaft 2022 den Zuschlag für die Fläche im Kreativquartier, das die Stadt bereits seit mehr als 20 Jahren als ein neuartiges Stadtquartier plant. Wohnen, Gewerbe sowie Kultur- und Kreativnutzung sollen auf dem 20 Hektar großen Areal an der Ecke Dachauer Straße/Schwere-Reiter-Straße zusammen kommen. 800 Wohnungen und 900 Arbeitsplätze sind insgesamt geplant.
Die Flächen im 30 Meter hohen „Großen kleinen Haus“, das Teleinternetcafe und Bogevisches Büro gemeinsam geplant haben, sind zu etwa 40 Prozent für gewerbliche Nutzung und zu 60 Prozent für Wohnen vorgesehen. Sie sind allesamt schon vergeben.
29 Wohneinheiten werden entstehen, teilweise gefördert nach dem München-Modell, der Rest zu preisgedeckelten Mieten nach dem Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). Die Preise werden zwischen 12,20 und 13,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Im Erdgeschoss wird es ein Café geben, das der Verein CBA betreibt, der Arbeitsplätze für Menschen mit und ohne Beeinträchtigung schafft, so etwa auch im Blauen Haus der Kammerspiele. Oben im achten Stock sind Coworking-Flächen vorgesehen, auch eine Dachterrasse wird es geben.
Rainer Hofmann hat die Genossenschaft 2018 mitgegründet. Foto: Catherina Hess
Die blauen Türrahmen stammen aus den Achtzigern und wurden wiederverwertet. Foto: Catherina Hess
Ein Atelier im Erdgeschoss mit den Wänden aus günstigem Standardbeton. Fotos: Catherina Hess
Auf dem Dach gibt es in 30 Metern Höhe eine Terasse. Foto: Catherina Hess
Mehr als elf Prozent Einsparung bei den Baukosten habe der Gebäudetyp E bei diesem Projekt gebracht, heißt es aus dem Bauministerium.
Wie das ging, das erzählt Rainer Hofmann beim Rundgang. Mühelos parliert er über DIN-Normen und Betonqualitäten. Bei den Gewerbeflächen im unteren Bereich des Projekts habe man „Standardbeton“ verwendet. Die Wände sehen deshalb etwas roher aus als bei anderen, teureren Betonvarianten. Ein wichtiger Faktor für die Wirtschaftlichkeit des Projekts war auch, dass die eigentlich zulässige Geschossfläche überschritten wurde, die Genossenschaft also mehr bauen darf als zunächst vorgegeben.
Die Zusammenarbeit mit dem Ministerium und der Stadt München, die für die Baugenehmigung zuständig war, sei „nicht immer einfach gewesen“, sagt Hofmann. Aber zugleich würdigt er, dass die Beamten mitgeholfen hätten, Lösungen für baurechtliche Probleme zu suchen.
Gleichwohl zeigt sich in Gesprächen zum Gebäudetyp E immer auch, dass jedes Projekt noch eine Art Prototyp ist. Die anderen drei Projekte in München sind die Umnutzung und Erweiterung eines Jugendwohnheims in Schwabing (Bauherrin: Caritas), die Entwicklung eines neuen Quartiers auf einem ehemaligen Fabrikareal im Westend (Münchner Wohnen) und ein Erweiterungsbau für die Theaterakademie August Everding am Prinzregentenplatz (Freistaat). Eine entscheidende Frage aus der Debatte um den Gebäudetyp E formuliert Stadtbaurätin Elisabeth Merk so: „Was kann man modellhaft ausweiten für weitere Projekte?“
Das bayerische Bauministerium fordert den Bund auf, die Standards des Gebäudetyps E gesetzlich zu verankern. Denn gerade für private Bauherrinnen und Bauherren ist der Gebäudetyp E noch immer mit rechtlichen Unsicherheiten verbunden: Was ist etwa mit der Haftung, wenn nach dem Verkauf einer Immobilie Probleme auftreten und es vor Gericht um die Frage geht, ob es rechtens war, den Schallschutz etwas weniger streng zu gestalten, als es die Technik hergibt?
Mit solchen Fragen musste sich etwa Melanie Hammer von der BHB Unternehmensgruppe herumschlagen, die sich als eine der wenigen privaten Investorinnen bisher an den Gebäudetyp E herangewagt hat. Kürzlich hat sie das Baurecht für ihr Projekt „Mooritz“ mit 99 Wohnungen am S-Bahnhof Gauting bekommen.
Doch noch einmal zurück zum „Großen kleinen Haus“: Ein wichtiges Merkmal des Projekts ist auch das Recycling von Baumaterialien. Das sind nicht nur die knalligen, für manche vermutlich gewöhnungsbedürftigen Türrahmen und später auch Türen, über die Rainer Hofmann zur Erklärung sagt: „Es ist ein Haufen Architektinnen und Architekten, die hier einziehen, die mögen das.“
Auf dem Areal des Kreativquartiers habe früher auch „eine große Stahlhalle“ gestanden, erzählt Hofmann weiter. Die Genossenschaft habe sie auf eigene Kosten abreißen lassen, aber einen großen Teil des Stahls wiederverwendet, etwa für die Verkleidung der Hausfassade. Und gerade in diesen Tagen, berichtet Hofmann bei einem Telefonat Anfang April, bekomme das Haus außen eine große Treppe, auch sie bestehe zu 80 Prozent aus Recycling-Stahl. Die Treppe, die auch als Laubengang dienen und die Menschen über die Geschosse hinweg verbinden soll, könnte zu einem Markenzeichen des Projekts werden. Denn ihre Farbe ist knallrosa.