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<\/p>\nSeit Ende Februar h\u00e4lt der Irankrieg die Welt in Atem, und die wirtschaftlichen Folgen sind bereits deutlich sp\u00fcrbar. Welche Auswirkungen wird dieser Konflikt auf die Immobilienbranche haben?
Karl-Maria Pfeffer: Auf globaler Ebene wirken derzeit zwei gegenl\u00e4ufige Entwicklungen: Einerseits treiben stark gestiegene Energiekosten die Inflation und erh\u00f6hen damit Bau- und Finanzierungskosten. Andererseits verliert die Golfregion als bisher bedeutender Zielmarkt f\u00fcr internationale Immobilieninvestitionen an Sicherheit, wodurch Kapital in stabilere M\u00e4rkte umgelenkt werden k\u00f6nnte. F\u00fcr \u00d6sterreich \u00fcberwiegen kurzfristig die inflation\u00e4ren Effekte \u2013 insbesondere steigende Baukosten und potenziell h\u00f6here Zinsen. Ob sich daraus insgesamt eine negative oder m\u00f6glicherweise auch stabilisierende Entwicklung ergibt, l\u00e4sst sich derzeit noch nicht abschlie\u00dfend beurteilen. Klar ist jedoch: Die Auswirkungen werden sich in naher Zukunft deutlich zeigen.<\/p>\n
Das Interesse ausl\u00e4ndischer Investoren am \u00f6sterreichischen Immobilienmarkt ist seit einiger Zeit r\u00fcckl\u00e4ufig. Worin sehen Sie die Gr\u00fcnde daf\u00fcr?
Pfeffer: Der R\u00fcckgang des ausl\u00e4ndischen Interesses ist in erster Linie auf die Zinsanhebungen seit 2022 zur\u00fcckzuf\u00fchren, die Immobilieninvestitionen weniger attraktiv gemacht haben. Investoren agieren seither deutlich vorsichtiger, auch wenn zuletzt wieder etwas mehr Bewegung in den Markt kommt. Aktuell werden vor allem Objekte gehandelt, die entweder bereits l\u00e4nger am Markt sind oder h\u00f6here Renditen bieten. Insgesamt bleibt die Marktaktivit\u00e4t jedoch deutlich unter dem Vorkrisenniveau, und eine rasche R\u00fcckkehr dorthin ist derzeit nicht absehbar. Die Entwicklung verl\u00e4uft sp\u00fcrbar flacher.<\/p>\n
Sie kennen als Developer alle Segmente des Marktes sehr genau. Viele Marktteilnehmer hoffen, dass die Talsohle im \u00f6sterreichischen Wohnimmobilienmarkt bereits durchschritten ist. Wie sch\u00e4tzen Sie die aktuelle Lage ein?
Pfeffer: Die aktuelle Krise wurde ma\u00dfgeblich durch die bereits erw\u00e4hnte abrupte Straffung der Geldpolitik und den starken Zinsanstieg ausgel\u00f6st. In der Folge sind die Gestehungskosten f\u00fcr Wohnraum weiter gestiegen und auch die Grundst\u00fcckspreise haben angezogen. Unter diesen Rahmenbedingungen lassen sich Neubauwohnungen kaum mehr unter 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter realisieren. Gleichzeitig m\u00fcssen Entwickler entsprechende Risikoaufschl\u00e4ge einkalkulieren, um Projekte wirtschaftlich tragf\u00e4hig umzusetzen. Dieses insgesamt hohe Preisniveau stellt sowohl Endkunden als auch die gesamte Branche vor erhebliche Herausforderungen.<\/p>\n
Sie haben vor einigen Jahren mit dem \u201eAnton\u201c-Projekt im Wiener Stadtviertel Neu Marx eine Wohnimmobilie mit \u00fcber 70 Wohnungen realisiert. W\u00fcrden Sie so ein Projekt heute noch einmal machen?
Pfeffer: Grunds\u00e4tzlich ja \u2013 vorausgesetzt, wir verf\u00fcgen \u00fcber ein geeignetes Grundst\u00fcck. Ein spekulativer Zukauf am Markt kommt derzeit allerdings kaum infrage, da die hohen Einstiegskosten in Kombination mit gestiegenen Gestehungskosten erhebliche Absatzrisiken mit sich bringen. Grunds\u00e4tzlich gilt aber: Wohnraum wird nicht billiger, wir rechnen weiterhin mit steigenden Preisen \u2013 allerdings mit deutlich geringerer Dynamik als noch vor dem Nahostkonflikt erwartet. Ein Teil des Kostendrucks wird durch effizientere Grundrisse und kleinere Wohneinheiten abgefedert. So liegt die Wohnfl\u00e4che von Drei-Zimmer-Wohnungen heute h\u00e4ufig nur noch bei rund 70 Quadratmetern. Dieser Trend d\u00fcrfte sich fortsetzen.<\/p>\n
Lange Zeit waren Vorsorgewohnungen gefragt \u2013 derzeit scheint die Nachfrage jedoch nachzulassen. Woran liegt das?
Pfeffer: Nach der Boomphase ist eine gewisse Markts\u00e4ttigung eingetreten. Vorsorgewohnungen basieren typischerweise auf einer Kombination aus laufenden Mietertr\u00e4gen und erwarteten Wertsteigerungen. Verschiebt sich dieses Verh\u00e4ltnis zugunsten der Mietrendite, verliert das Produkt an Attraktivit\u00e4t. Aktuell stehen bei vielen Investoren weniger Rendite\u00fcberlegungen im Vordergrund als vielmehr Sicherheitsaspekte. Der Fokus hat sich sp\u00fcrbar vom Veranlagungsgedanken hin zur Verm\u00f6genssicherung verschoben.<\/p>\n
Ein Sorgenkind der Branche ist der Bereich Gewerbe-immobilien. Hohe Kreditausfallsquoten sowie schwierige Finanzierungen haben tiefe Spuren hinterlassen. Steckt der Markt in einer strukturellen Krise?\u00a0
Pfeffer: Der Markt ist selektiver geworden. Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten werden derzeit weniger Projekte entwickelt und realisiert. Zudem handelt es sich um einen nachlaufenden Markt, da Mietanpassungen nur zeitverz\u00f6gert erfolgen. Insbesondere am Wiener B\u00fcromarkt ist seit L\u00e4ngerem ein intensiver Verdr\u00e4ngungswettbewerb zu beobachten, der zuletzt weiter zugenommen hat. Neue Projekte haben vor allem dann Erfolg, wenn sie qualitativ \u00fcberzeugen oder im Premium-Segment positioniert sind. Dagegen verlieren Objekte, die bereits lange am Markt sind, zunehmend an Attraktivit\u00e4t.<\/p>\n
Ab Juli 2026 wird die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch regulatorische Vorgaben weiter verteuert. Die Aufsicht erh\u00f6ht schrittweise die Kapitalpuffer f\u00fcr Banken. Welche Auswirkungen erwarten Sie?
Pfeffer: Ich sehe diese Entwicklung pragmatisch. Wir sind stets mit einer soliden Eigenkapitalbasis in unsere Projekte gegangen und verf\u00fcgen \u00fcber eine entsprechend stabile Kapitalausstattung. Genau das wird k\u00fcnftig branchenweit entscheidend sein. Mit steigenden Risiken und Unsicherheiten w\u00e4chst die Bedeutung eines h\u00f6heren Eigenkapitalanteils. Gleichzeitig gilt jedoch, dass auch die Renditen auf Eigenkapital realistisch bleiben m\u00fcssen \u2013 \u00fcberzogene Erwartungen sind hier fehl am Platz. Entscheidend ist letztlich, nachhaltig tragf\u00e4hige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Das ist uns in den vergangenen Jahren gelungen und bleibt auch k\u00fcnftig unser Anspruch.<\/p>\n
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\u201eEs war uns ein Anliegen zu zeigen, wie ein zeitgem\u00e4\u00dfes B\u00fcro im Jahr 2026 aussehen kann.\u201c<\/p>\n
Karl-Maria Pfeffer<\/p>\n
Im vergangenen Jahr sind Sie in Ihre neue, selbst entwickelte Unternehmenszentrale in Neu Marx eingezogen. Wie f\u00fchlt es sich an, ein Geb\u00e4ude zu nutzen, das man selbst geplant und realisiert hat?
Pfeffer: Hervorragend. Wir sind im Juli bei hochsommerlichen Temperaturen eingezogen, und dennoch war das Raumklima durchgehend angenehm \u2013 ganz ohne klassische Klimaanlage. Das Geb\u00e4ude ist klimaneutral konzipiert. M\u00f6glich wird das unter anderem durch thermische Bauteilaktivierung: In den Betonkernen verlaufende Leitungen erm\u00f6glichen ein effizientes Heizen und K\u00fchlen. In die Planung ist entsprechend viel Zeit geflossen \u2013 nun profitieren wir im t\u00e4glichen Betrieb davon. Dar\u00fcber hinaus war es uns ein Anliegen, als Immobilienentwickler zu zeigen, wie ein zeitgem\u00e4\u00dfes B\u00fcro im Jahr 2026 aussehen kann. Ein Konzept auf dem Papier zu sehen, ist das eine \u2013 es tats\u00e4chlich zu erleben, etwas anderes. Deshalb \u00f6ffnen wir unsere R\u00e4umlichkeiten auch regelm\u00e4\u00dfig f\u00fcr Veranstaltungen, um diese Qualit\u00e4ten erlebbar zu machen.<\/p>\n
Apropos B\u00fcro \u2013 mit der Corona-Pandemie hat sich das Homeoffice stark verbreitet und ist f\u00fcr viele Unternehmen zum festen Bestandteil der Arbeitswelt geworden. Beeinflusst dieser Trend den Markt noch?
Pfeffer: Das Pendel schl\u00e4gt nun wieder etwas in die andere Richtung aus. Unternehmen wollen ihre Mitarbeiter wieder mehr ins B\u00fcro holen. Gerade Betriebe mit hoher Innovations- und Ver\u00e4nderungsdynamik sind auf pers\u00f6nliche Interaktion angewiesen \u2013 sie ist ein zentraler Bestandteil von Unternehmenskultur, Transformation und Innovation. Dies kann man nicht digitalisieren. Gleichzeitig stellt diese Entwicklung viele Unternehmen vor Herausforderungen, insbesondere im Umgang mit ver\u00e4nderten Arbeitsgewohnheiten. Moderne und qualitativ hochwertige B\u00fcrofl\u00e4chen k\u00f6nnen hier einen Anreiz bieten, wieder h\u00e4ufiger ins B\u00fcro zur\u00fcckzukehren \u2013 vor allem dann, wenn die Arbeitsumgebung attraktiver ist als das Homeoffice.<\/p>\n
2025 war f\u00fcr die Immobilienbranche erneut ein herausforderndes Jahr, wenngleich mit ersten Lichtblicken. Wie hat sich RPHI in diesem Umfeld entwickelt?\u00a0
Pfeffer: Wir blicken insgesamt auf ein sehr gutes Gesch\u00e4ftsjahr zur\u00fcck. In \u00d6sterreich war es vor allem durch die Inbetriebnahme unseres Studentenheims im Stadtquartier Wien Arena gepr\u00e4gt, das auf sehr starke Nachfrage st\u00f6\u00dft und faktisch voll ausgelastet ist. Anfang September haben wir im selben Geb\u00e4ude zudem unsere Serviced Apartments er\u00f6ffnet, die bereits in der Anlaufphase an einzelnen Tagen eine Vollauslastung erreicht haben. F\u00fcr uns war der Umzug in ein neues, modernes B\u00fcro, das ebenfalls Teil des Projekts ist, das Highlight des Jahres.\u00a0<\/p>\n
Wie gro\u00df ist das Portfolio der RPHI?\u00a0
Pfeffer: Unsere Assets under Management liegen derzeit bei rund 400 bis 500 Millionen Euro. Der Fokus liegt auf \u00d6sterreich sowie ausgew\u00e4hlten M\u00e4rkten in Osteuropa \u2013 Rum\u00e4nien, Bulgarien, Ungarn, die Slowakei und die Ukraine. Dabei verfolgen wir keine klassische L\u00e4nderstrategie, sondern konzentrieren uns gezielt auf Hauptst\u00e4dte. Wie erw\u00e4hnt sind im Vorjahr das Studentenheim sowie die Serviced Apartments dazugekommen. Im kommenden Jahr wird unser Portfolio insbesondere in Bulgarien weiter wachsen: In Sofia realisieren wir mit den \u201eForest Offices\u201c das erste Geb\u00e4ude eines Premium-B\u00fcroprojekts mit rund 15.000 Quadratmetern Nutzfl\u00e4che. In dieses Flagship-Projekt investieren wir einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Das Marktinteresse ist bereits in der Bauphase hoch \u2013 rund 40 Prozent der Fl\u00e4chen sind vorverwertet. Insgesamt verf\u00fcgen wir in Sofia bereits \u00fcber rund 32.000 Quadratmeter an B\u00fcrofl\u00e4chen, die zu \u00fcber 95 Prozent vermietet sind.<\/p>\n
Gelingt der Know-how-Transfer in solche M\u00e4rkte?\u00a0
Pfeffer: Ja, absolut. Das Projekt in Sofia zeigt sehr deutlich, dass unser Qualit\u00e4tsanspruch auch international funktioniert. Das Geb\u00e4ude w\u00e4re in dieser Form auch in Wien ein Vorzeigeprojekt. Die technische Ausstattung erf\u00fcllt modernste \u00f6kologische und funktionale Standards. So ist das Geb\u00e4ude unter anderem vollst\u00e4ndig barrierefrei geplant und bereits auf m\u00f6gliche Zertifizierungen \u2013 etwa nach der EU-Taxonomie oder LEED \u2013 vorbereitet.<\/p>\n
Planen Sie derzeit auch Verk\u00e4ufe aus Ihrem Portfolio?
Pfeffer: Wir sind gut aufgestellt und stehen nicht unter Verkaufsdruck. Der letzte gr\u00f6\u00dfere Verkauf war 2024 das European Handball House in Wien mit rund 6.000 Quadratmetern Nutzfl\u00e4che. Mit diesem Forward-Deal mit dem Europ\u00e4ischen Handballverband (EHF) konnten wir eine Transaktion abschlie\u00dfen, obwohl der Markt zu diesem Zeitpunkt nahezu zum Stillstand gekommen war. Unsere Portfolio-Strategie ist bewusst eine gemischte: Wir entwickeln Projekte, halten einen Teil im Bestand und verkaufen selektiv, wenn die Preisvorstellungen attraktiv sind.<\/p>\n
In der Slowakei wurde k\u00fcrzlich mit dem Umbau des denkmalgesch\u00fctzten Palais Esterh\u00e1zy im Zentrum von Bratislava begonnen. Wie ist der aktuelle Stand?
Pfeffer: Es handelt sich um ein sehr anspruchsvolles Projekt, das wir einst von einem Kunden der Raiffeisen Bank International \u00fcbernommen haben. Die Lage ist hervorragend, allerdings waren umfangreiche vorbereitende Ma\u00dfnahmen notwendig. Von Beginn an war klar, dass das Projekt viel Zeit und Planung erfordert. Eine zentrale Herausforderung war etwa die Zufahrt zur Liegenschaft: Diese wurde letztlich \u00fcber einen Tunnel unter der historischen Stadtmauer samt Liftanlagen gel\u00f6st und genehmigt. Nach einer mehrj\u00e4hrigen Entwicklungs- und Genehmigungsphase sind wir nun in die Umsetzungsphase eingetreten. Im Palais entstehen k\u00fcnftig 19 Eigentumswohnungen, die wir anschlie\u00dfend vermarkten werden.<\/p>\n
In Ihrer Nachbarschaft in Neu Marx wartet man weiterhin auf die geplante Wien Arena, die neue Eventhalle der Stadt Wien. Gleichzeitig planen Sie dort auch ein Hotelprojekt. Wie geht es da weiter?
Pfeffer: Wir beobachten das Projekt sehr genau. Es gibt ein Konsortium, das das PPP-Vorhaben umsetzen m\u00f6chte, sowie einen g\u00fcltigen Gemeinderatsbeschluss. Gleichzeitig bestehen weiterhin politische Diskussionen \u00fcber Nutzung und konkrete Ausgestaltung. Offiziell wird weiterhin das Ziel verfolgt, die Veranstaltungshalle bis zum Jahr 2030 fertigzustellen. Dieses Zeitfenster halten wir allerdings f\u00fcr ambitioniert. F\u00fcr uns ist entscheidend, dass das Projekt grunds\u00e4tzlich in Umsetzung kommt \u2013 ob ein Jahr fr\u00fcher oder sp\u00e4ter ist dabei zweitrangig.<\/p>\n
Ist es denkbar, dass die Wien Arena \u00fcberhaupt nicht kommt?
Pfeffer: Theoretisch ist vieles denkbar, praktisch halte ich dieses Szenario jedoch f\u00fcr wenig wahrscheinlich. Wien ben\u00f6tigt eine moderne Veranstaltungshalle, und es ist bereits sehr viel Planung, Zeit und politisches Kapital in das Projekt geflossen. Ein vollst\u00e4ndiger Neustart w\u00e4re daher \u00fcberraschend. Man kann sagen: Gut Ding braucht manchmal Weile.<\/p>\n
Wie ist Ihre Einsch\u00e4tzung f\u00fcr den weiteren Verlauf des Immobilienjahres?
Pfeffer: Wir hoffen, dass sich der Markt wie vielfach erwartet weiter stabilisiert und nicht durch geopolitische Unsicherheiten erneut gebremst wird. Gleichzeitig gehen wir davon aus, dass sich die Erholung weiter verz\u00f6gert und der Markt vorerst seitw\u00e4rts tendiert. 2026 wird voraussichtlich noch kein Jahr eines Aufschwungs. Unser Blick richtet sich daher eher auf die mittelfristige Entwicklung: Wenn 2026 die Basis f\u00fcr Stabilit\u00e4t schafft, k\u00f6nnte 2027 wieder in einen Wachstumszyklus f\u00fchren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Seit Ende Februar h\u00e4lt der Irankrieg die Welt in Atem, und die wirtschaftlichen Folgen sind bereits deutlich sp\u00fcrbar.…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":140667,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[46,42,95,90,89,1423,91,94,44,93,92],"class_list":{"0":"post-140666","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-unternehmen-maerkte","8":"tag-at","9":"tag-austria","10":"tag-business","11":"tag-companies","12":"tag-companies-markets","13":"tag-interview","14":"tag-markets","15":"tag-maerkte","16":"tag-oesterreich","17":"tag-unternehmen","18":"tag-unternehmen-maerkte"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@at\/116520533689936209","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/140666","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=140666"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/140666\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/media\/140667"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=140666"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=140666"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/at\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=140666"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}