Rekordn\u00e4chtigungen, ein deutlich gestiegenes Investmentvolumen und das zunehmende Interesse internationaler Investor:innen st\u00e4rken die Attraktivit\u00e4t von Hotelimmobilien. Gleichzeitig gewinnen Umnutzungen bestehender Geb\u00e4ude angesichts knapper Entwicklungsfl\u00e4chen an Bedeutung.<\/p>\n
Der \u00f6sterreichische Hotelmarkt setzt seinen Wachstumskurs fort und r\u00fcckt damit verst\u00e4rkt in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Rekordn\u00e4chtigungen, eine anhaltend hohe touristische Nachfrage und die R\u00fcckkehr internationaler Investor:innen sorgen f\u00fcr ein attraktives Umfeld f\u00fcr Hotelimmobilien. Gleichzeitig gewinnen Konversionen bestehender Geb\u00e4ude an Bedeutung, da insbesondere in Ballungsr\u00e4umen geeignete Entwicklungsfl\u00e4chen immer knapper werden. Das zeigt der aktuelle Hotelmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters\u00a0CBRE.<\/p>\n
Rekordtourismus st\u00e4rkt den Hotelmarkt<\/p>\n
Mit mehr als 157 Millionen N\u00e4chtigungen wurde 2025 \u00f6sterreichweit ein neuer H\u00f6chststand erreicht. Wien verzeichnete dabei das erfolgreichste Tourismusjahr seiner Geschichte (LEADERSNET berichtete<\/a>). In der Bundeshauptstadt w\u00e4chst die Nachfrage weiterhin deutlich schneller als das Angebot. Seit 2015 nahm die Zahl der Hotelzimmer um rund 27 Prozent zu, die N\u00e4chtigungen stiegen im gleichen Zeitraum jedoch um rund 40 Prozent.<\/p>\n Ein wesentlicher Wachstumstreiber bleibt der Kongress- und Tagungstourismus. Rund 7.200 Veranstaltungen sorgten zuletzt f\u00fcr mehr als 2,5 Millionen N\u00e4chtigungen. Damit entf\u00e4llt bereits jede achte \u00dcbernachtung auf dieses Segment. „Hotels z\u00e4hlen aktuell zu den attraktivsten Immobiliensegmenten in Europa. Die Kombination aus steigenden Tourismuszahlen, stabilen operativen Kennzahlen und begrenztem Neubauangebot schafft ein \u00e4u\u00dferst interessantes Marktumfeld f\u00fcr Investor:innen und Entwickler:innen“, sagt\u00a0Lukas Schwarz, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von CBRE in \u00d6sterreich.<\/p>\n Derzeit verf\u00fcgt Wien \u00fcber rund 450 Hotels und Beherbergungsbetriebe mit etwa 43.000 Zimmern.<\/p>\n Hotelinvestments legen deutlich zu<\/p>\n Mit einem Transaktionsvolumen von rund 550 Millionen Euro erzielte der \u00f6sterreichische Hotelinvestmentmarkt 2025 das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Gegen\u00fcber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 57 Prozent.<\/p>\n Zu den gr\u00f6\u00dften Transaktionen des vergangenen Jahres z\u00e4hlten das Vienna Marriott Hotel<\/a>, das von CPI an die Private-Equity-Fonds Landfair und Evientro verkauft wurde, das Grand Hotel Wien<\/a>, das von JJW Hotels & Resorts an Eurostars wechselte, sowie das 25hours Hotel<\/a>, das JP und Wertinvest an ArtInvest ver\u00e4u\u00dferten. S\u00e4mtliche dieser Transaktionen fanden in Wien statt.<\/p>\n Auch das Jahr 2026 begann mit mehreren bedeutenden Abschl\u00fcssen. Dazu z\u00e4hlt der Verkauf des Andaz Vienna<\/a> von einer der insolventen Signa-Gesellschaften an WestInvest.<\/p>\n Vor allem internationales Kapital kehrt zunehmend auf den \u00f6sterreichischen Hotelinvestmentmarkt zur\u00fcck. W\u00e4hrend kleinere Transaktionen h\u00e4ufig von heimischen Investor:innen getragen werden, stammen die K\u00e4ufer:innen bei gr\u00f6\u00dferen Hotelinvestments immer \u00f6fter aus dem Ausland.<\/p>\n „\u00d6sterreich profitiert von seinem stabilen wirtschaftlichen Umfeld, seiner touristischen Attraktivit\u00e4t und der hohen Markttransparenz. Vor allem Wien wird von internationalen Investoren zunehmend als langfristig attraktiver Hotelstandort wahrgenommen“, so Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE.<\/p>\n Die Analysten von CBRE rechnen bei hochwertigen Hotelimmobilien bis zum Jahresende mit einer stabilen Spitzenrendite. Diese liegt derzeit bei 5,4 Prozent f\u00fcr Hotels mit langfristigen Pachtvertr\u00e4gen.<\/p>\n Dennoch bleibe das Marktumfeld nicht frei von Herausforderungen. Geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten w\u00fcrden weiterhin Investitionsentscheidungen beeinflussen.<\/p>\n „Trotz der positiven Marktdynamik bleiben geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten wesentliche Einflussfaktoren f\u00fcr Investitionsentscheidungen“, sagt Bugl und erg\u00e4nzt: „Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Konkurrenz um hochwertige Hotelobjekte. Vor allem Core- und Core-Plus-Produkte in Wien stehen bei internationalen Investoren verst\u00e4rkt im Fokus.“<\/p>\n Umnutzungen gewinnen an Bedeutung<\/p>\n Die steigende Nachfrage nach Hotelstandorten erh\u00f6ht laut CBRE zugleich die Bedeutung von Umnutzungen bestehender Immobilien. Vor allem in innerst\u00e4dtischen Lagen fehlen geeignete Entwicklungsgrundst\u00fccke, w\u00e4hrend zahlreiche Bestandsobjekte neue Nutzungsm\u00f6glichkeiten ben\u00f6tigen.<\/p>\n Deshalb wird insbesondere bei B\u00fcro- und Wohngeb\u00e4uden verst\u00e4rkt gepr\u00fcft, ob sie sich f\u00fcr Hotels oder Serviced Apartments eignen.<\/p>\n „Die Umnutzung bestehender Immobilien entwickelt sich zu einem der spannendsten Themen am \u00f6sterreichischen Hotelmarkt. Hotels k\u00f6nnen in vielen F\u00e4llen eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu klassischen B\u00fcro- oder Wohnnutzungen darstellen und gleichzeitig zur Revitalisierung von Bestandsobjekten beitragen“, sagt Schwarz.<\/p>\n Zu den bekannten Wiener Beispielen z\u00e4hlen das Mandarin Oriental Vienna, das durch die Umnutzung des ehemaligen Handelsgerichts in der Riemergasse entstand (LEADERSNET berichtete u.a. hier<\/a>, hier<\/a> und hier<\/a>). Ebenfalls zu den prominenten Konversionsprojekten der vergangenen Jahre geh\u00f6ren das „The Hoxton“, das aus einem ehemaligen B\u00fcrogeb\u00e4ude der Wirtschaftskammer hervorging, sowie das Ruby Lissi.<\/p>\n Wien bleibt einer der attraktivsten Hotelm\u00e4rkte Europas<\/p>\n Die positive Tourismusentwicklung bildet die Grundlage f\u00fcr das anhaltend hohe Interesse von Investor:innen und Projektentwickler:innen. Im Jahr 2025 wurden in Wien mehr als 20 Millionen N\u00e4chtigungen registriert. Das entspricht einem Plus von 6,5 Prozent gegen\u00fcber dem Vorjahr. Mehr als 80 Prozent der G\u00e4ste kamen aus dem Ausland, wobei sich insbesondere die asiatischen Herkunftsm\u00e4rkte dynamisch entwickeln.<\/p>\n Trotz zahlreicher Neuer\u00f6ffnungen bleibt die Angebotsseite angespannt. Die durchschnittliche Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent. Im Dezember erreichten viele Hotels Auslastungswerte von 90 Prozent oder mehr.<\/p>\n Bis Ende 2026 werden in Wien mehr als 1.500 zus\u00e4tzliche Hotel- und Serviced-Apartment-Einheiten erwartet. Internationale Marken wie The Companion (LEADERSNET berichtete hier<\/a> und hier<\/a>), Tribe oder Miiro<\/a> sollen die Attraktivit\u00e4t des Standorts unterstreichen.<\/p>\n Neue Konzepte als Antwort auf steigende Kosten<\/p>\n Der anhaltende Kostenanstieg ver\u00e4ndere die Gesch\u00e4ftsmodelle der Hotellerie. W\u00e4hrend klassische Full-Service-Konzepte zunehmend unter hohen Personal- und Betriebskosten leiden, setzen Betreiber:innen verst\u00e4rkt auf schlankere und flexiblere Modelle. Hotels \u00f6ffnen sich vermehrt f\u00fcr externe Gastronomiekonzepte, kombinieren ihre Angebote mit Co-Working- und Eventfl\u00e4chen und pr\u00fcfen zus\u00e4tzliche Nutzungsformen wie Branded Residences.<\/p>\n „Der wirtschaftliche Druck beschleunigt die Professionalisierung der Branche. Erfolgreich sind k\u00fcnftig jene Konzepte, die mehrere Einnahmequellen kombinieren und ihre Fl\u00e4chen \u00fcber den gesamten Tagesverlauf hinweg optimal nutzen“, sagt Bugl abschlie\u00dfend.<\/p>\n