Quand la grille des loyers est-elle devenue contraignante ?
Mais l’année dernière, elle est devenue contraignante. Son couplage avec la Commission paritaire locative (CPL) constituait une victoire pour ceux qui exigeaient un meilleur contrôle du marché locatif.
La première bougie soufflée, le bilan pique, et le procédé est critiqué. Il est rare qu’à Bruxelles, locataires et bailleurs soient d’accord, mais là, les reproches fusent des deux côtés. Ils ne parlent cependant pas d’une même voix, les pierres d’achoppement concernant des aspects diamétralement opposés de la grille des loyers et de la CPL.
Les ménages bruxellois consacrent plus de 30% de leur budget à leur logement: comment expliquer une part si importante dans le budget?Quels sont les griefs de propriétaires ?
Les propriétaires contestent les dates de prise en compte des loyers dans les calculs de la grille. “L’association estime que cette grille ne repose pas sur les loyers réellement pratiqués sur le marché, mais sur des enquêtes anciennes, datant en grande partie de 2017 et portant elles-mêmes sur des contrats de bail encore plus anciens”, râle le SNPC, le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires.
Et il peste d’autant plus que la nouvelle secrétaire d’État au Logement, Karine Lalieux (PS), a décidé de reporter l’adaptation de la grille à 2027. “La nouvelle secrétaire d’État au Logement ne tient pas compte de la déclaration de sa prédécesseuse, Madame Nawal Ben Hamou, qui marquait son accord pour une mise en conformité cette année, en 2026, continue le SNPC, par la voix de son président Olivier de Clippele. Cette décision est de nature à maintenir le climat d’insécurité juridique sur la fixation des loyers à Bruxelles.”
Pourquoi Immoweb n’est pas un bon indicateur ?
Hugo Périlleux, économiste et géographe à l’ULB, a participé à l’élaboration de la grille bruxelloise des loyers. Il réfute les griefs du SNPC. “Il s’appuie sur des données biaisées, issues d’agences immobilières ou de sites comme Immoweb, pour justifier que la grille est trop basse. Si on regarde les loyers médians de ces sources, on a des loyers beaucoup plus élevés que les baux enregistrés, et beaucoup plus élevés encore que ceux d’enquêtes sérieuses comme SILC (une enquête de Statbel sur les revenus et les conditions de vie – NdlR).
« Dans l’enquête SILC, le loyer médian est de 820 euros, alors que sur Immoweb, il est à 1350 euros.” Il ajoute qu’Immoweb comprend davantage d’annonces provenant de quartiers aisés, “de l’ordre de 2,5 fois plus”.
Un ménage bruxellois sur 100 sous avis d’expulsion, et toutes les communes les plus pauvres ne sont pas les plus concernéesSur quel prix est aligné la grille des loyers ?
Concrètement, la grille s’appuie sur l’enquête de l’Observatoire des loyers, qui effectivement n’a plus été mise à jour depuis 2020, comme le déplore le SNPC.
“Mais elle est indexée sur l’indice-santé, répond Hugo Périlleux. Pour 2025, les données de SILC donnent des loyers qui ont augmenté tip-top comme l’inflation. Donc, quand on analyse les chiffres, on ne remarque pas un si grand décalage.”
Pourquoi ne fallait-il pas laisser l’initiative aux locataires d’entamer les démarches ?
Les concepteurs de la grille s’attendaient à devoir répondre aux propriétaires, qui ne font que défendre leurs intérêts face à cette première tentative d’encadrement des loyers.
Mais sont-ils étonnés par les balles venant de l’autre camp ? Non. “Peu de gens la sollicitent. Ça confirme ce qu’on pensait : laisser l’initiative aux locataires d’entamer les démarches, c’est très compliqué. »
Géry, juge de paix depuis 25 ans : « Aujourd’hui, on ne cherche plus de solution à l’amiable… Dès que le problème se présente, on agit en justice »Les démarches contre des loyers abusifs aboutissent-elles vraiment ?
Surtout pour les locataires les plus pauvres, dans une situation tendue avec leur propriétaire… « Et quand on voit les résultats, il y a très peu de cas qui aboutissent à une décision de baisse du loyer.” Deux des reproches que l’on retrouve en effet dans un rapport publié en janvier par le syndicat de locataires Wuune.
C’est la Commission paritaire locative, composée de quatre représentants des propriétaires bailleurs (dont Olivier de Clippele, président du SNPC) et de quatre représentants des locataires, qui décide si oui ou non, le loyer est abusif, avec un avis à rendre à l’unanimité.
C’est quoi ce concept fourre-tout appelé « éléments de confort »?
Le rapport de Wuune révélait que sur les 45 avis publiés sur le site de la CPL, neuf considéraient le loyer comme abusif. Pour cela, il doit être au moins 20 % au-dessus d’un montant fixé selon une série de critères par la grille bruxelloise. Si le loyer est au-dessus de ce seuil de 20 %, il sera considéré comme abusif… à moins d’être justifié par des “éléments de confort”.
Un concept fourre-tout et subjectif pour Wuune. Et qui reprend souvent des éléments déjà analysés par la grille, comme la localisation (régulièrement reprise pour justifier un haut loyer), un PEB performant ou un parking.
Investir dans l’immobilier après Batibouw : un petit appartement serait le meilleur placement pour les bailleurs, au grand damn des locatairesLes démarches à entreprendre sont-elles trop fastidieuses ?
Wuune déplore aussi la longueur des démarches, le manque de protection des locataires, les questions intrusives qui leur sont posées lors des auditions, et le non-respect des délais légaux pour les remises d’avis.
Bref, le syndicat des locataires attaque la Commission, celui des bailleurs s’oppose à la forme actuelle de la grille. Et les loyers bruxellois ont du mal à baisser.
Une demande de baisse de loyer peut-elle se retourner contre un locataire ?
Pire, parfois ils augmentent, encouragés par la procédure. “Il y a un risque que ceux qui sont actuellement sous le montant indiqué par la grille voient leur loyer augmenter parce que les propriétaires se disent qu’ils peuvent le faire. On a déjà eu des retours dans ce sens”, explique Hugo Périlleux.
Il y a un an, les autorités bruxelloises serraient la vis pour contrer les loyers abusifs. Mais l’écrou est trop large. Un coup dans l’eau pour autant ?
Immobilier en 2026 : faut-il acheter un bien à mettre en location ?N’était-ce pas plutôt à l’Etat, et non aux locataires, de tenter d’intervenir ?
“C’est une façon symbolique de dire que le loyer n’est pas une chose qui se fixe seul. L’État intervient, au moins un peu, et ne laisse pas les locataires seuls face à leurs propriétaires. En ce sens je pense que c’est un bon premier pas. ”
Mais… “Il devrait se permettre, via ses fonctionnaires, d’intervenir lui-même quand un loyer est trop élevé. Il pense qu’en laissant la possibilité aux locataires de le faire, ils vont massivement demander une baisse. Mais on sait que non. ”
Quelles autres mesures devrait-on mettre en place pour s’attaquer à la crise du logement ?
Surtout, la connexion grille-CPL s’attaque aux loyers abusifs, et pas à l’état global d’un marché intenable pour beaucoup.
Elle ne peut pas répondre seule à la crise du logement, et doit se greffer à une série d’autres mesures comme, de l’avis de notre expert, la limitation des loyers entre les baux ou la construction de logements sociaux.