Comment se calcule le précompte immobilier ?
Le revenu cadastral constitue la base d’imposition pour calculer le précompte immobilier. Il relève de la compétence fédérale. Il est indexé chaque année. Les Régions prélèvent une taxe sur le revenu cadastral. Celle-ci-ci est minime par rapport à la taxe des communes, qui perçoivent des centimes additionnels.
La fiscalité communale repose en effet sur deux piliers : les additionnels communaux à l’impôt des personnes physiques (IPP), qui taxent les revenus du travail, et les additionnels au précompte immobilier (PI), qui taxent la propriété.
Certaines communes, comme Schaerbeek, Etterbeek ou Bruxelles-ville, ont fait le choix de limiter la pression sur les revenus du travail en sollicitant davantage la propriété immobilière, en particulier les propriétaires bailleurs qui perçoivent des revenus locatifs.
Il faut être bien conscient que la hausse des centimes additionnels au précompte immobilier décidée par les communes vient en sus de l’indexation du revenu cadastral.
Variations des centimes additionnels en Région bruxelloise ©IPM GraphicsPourquoi une hausse des centimes additionnels au PI ?
C’est pour faire face à des dépenses en forte hausse. « La situation économique et budgétaire tendue (impact de l’inflation et de la démographie, hausse des charges obligatoires, stagnation des dotations…) nous a obligés à revoir la fiscalité », nous explique Rachid Madrane (PS), échevin des Finances à Etterbeek. Il insiste sur le fait que « cette hausse s’inscrit dans une logique de tax shift ». L’idée est de faire payer les propriétaires non occupants, y compris les fonctionnaires internationaux, qui ne paient pas l’IPP communal.
Certaines communes rappellent aussi qu’elles n’avaient plus touché au précompte immobilier depuis longtemps. « C’est la première fois depuis 1992 », précise M. Madrane.
« Il n’y avait plus eu d’augmentation depuis 2015 à Uccle », rappelle, de son côté, Carine Gol-Lescot (MR), l’échevine des Finances à Uccle. Elle, aussi, évoque « des charges en augmentation ». Cela va du coût du personnel aux charges des pensions, voire à des problèmes financiers des CPAS.
Y a-t-il un lien avec la charge en hausse des CPAS ?
L’équilibre financier des CPAS sera sans doute encore plus difficile à trouver dans les années à venir en raison de la réforme du gouvernement De Wever sur les chômeurs de longue durée (qui sont renvoyés vers les CPAS). « Selon les estimations, en 2027, le CPAS aura besoin d’au moins 3,3 millions d’euros supplémentaires sur une dotation actuelle de 58,4 millions. Ce montant représente la prise en charge par la commune des revenus d’intégration. En 2026, pour les exclus du chômage, le Fédéral compense à 100 % les revenus d’intégration accordés avant juillet 2026. Par contre, cette compensation sera dégressive dans les années suivantes avant d’arriver à 70 %, laissant donc 30 % à la charge des communes », nous explique Martin de Brabant (MR), bourgmestre faisant fonction à Schaerbeek.
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Il est plus facile d’augmenter les impôts que de réduire les dépenses ».
Rachid Madrane, lui, se montre prudent. « Les années à venir nous diront si les mesures fédérales en matière de chômage ont impacté notre dotation au CPAS et si les compensations promises suffiront à équilibrer les éventuels écarts budgétaires liés à la hausse des demandes de revenus d’insertion sociale ».
Mais les communes ne pourraient-elles pas aussi faire des économies et limiter la pression fiscale ? C’est l’avis d’Olivier de Clippele, président de la Régionale bruxelloise du SNPC (Syndicat national des propriétaires et copropriétaires). « Il est plus facile d’augmenter les impôts que de réduire les dépenses », note-t-il. Une opinion que ne partagent pas les élus communaux. « Chez nous, on ne remplace pas les gens qui partent à la retraite, ni les temps partiels », rétorque Carine Gol-Lescot.
Ce précompte immobilier est-il devenu impayable pour certains propriétaires ?
C’est une question qui préoccupe très probablement les communes. Raison pour laquelle nombre d’entre elles distribuent des primes de compensation, qui s’ajoutent à la prime BeHome du gouvernement bruxellois (164 euros pour 2026).
Ixelles, championne du précompte immobilier : comment en est-elle arrivée là ?
La commune d’Uccle a ainsi décidé de distribuer une prime de 80 euros pour tout « mono propriétaire ». Cette prime doit toutefois faire l’objet d’une demande, contrairement à d’autres communes — comme Schaerbeek ou Bruxelles-ville — où elle est versée automatiquement. « On reçoit 150 demandes par semaine », souligne Carine Gol-Lescot.
À Bruxelles-ville, les propriétaires-occupants bénéficieront d’une compensation intégrale de la hausse des centimes additionnels au précompte immobilier, ainsi que d’une réduction forfaitaire supplémentaire de 100 euros, a indiqué, lundi, l’échevin bruxellois des Finances Anas Ben Abdelmoumen (PS). Et la Ville de faire valoir que, si on prend la prime régionale BeHome, « les propriétaires-occupants paieront, dans les faits, moins que l’année dernière malgré la hausse des centimes additionnels ».
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Ces primes sont des rawettes visant à cajoler l’électeur. »
Olivier de Clippele se montre néanmoins critique par rapport à ces primes. Ce sont « des rawettes visant à cajoler l’électeur ».
Y a-t-il des changements en vue dans le calcul du revenu cadastral ?
La loi dit que le revenu cadastral doit normalement faire l’objet d’une révision tous les dix ans. « Mais cela n’a plus été fait depuis 1990 », note Olivier de Clippele.
Beaucoup de propriétaires estiment que le revenu cadastral (qui est, pour rappel, indexé chaque année) surévalue leur bien dans la mesure où celui-ci a perdu de la valeur, notamment par manque de rénovation. Ceux-là peuvent demander une révision à la baisse. Mais les démarches – à faire au niveau fédéral – peuvent être dissuasives et seraient, dans les faits, assez rares. À Uccle, Carine Gol-Lescot a connaissance d’un seul cas récent…
Le revenu cadastral peut aussi être revu à la hausse s’il y a eu des améliorations dans l’habitation (plus de salles de bain, etc.). Pour avoir les informations nécessaires, il y a une collaboration entre les communes (via les demandes de permis) et le fédéral. « Certaines communes ont fait la chasse aux petits revenus cadastraux », note Olivier de Clippele.
Mais il reste aussi encore beaucoup d’habitations avec un revenu cadastral qui sous-estime la valeur du bien. Leurs propriétaires ont, eux, intérêt à se montrer discrets…