Depuis dix ans, les chiffres sont constants : acheter à Woluwe-Saint-Lambert coûte en moyenne moins cher qu’à Woluwe-Saint-Pierre.
En 2025, le prix médian d’un appartement s’élevait ainsi à 335 000 euros dans la première, contre 360 000 euros dans la seconde. Pour une maison, il fallait compter respectivement 670 000 et 745 750 euros. Soit une différence de 7,5 % pour les appartements et d’un peu plus de 11 % pour les maisons. Depuis dix ans, les chiffres sont constants : acheter à Woluwe-Saint-Lambert coûte en moyenne moins cher qu’à Woluwe-Saint-Pierre (voir infographie).
Comment l’expliquer alors que les deux communes semblent, à première vue, jouer sur le même terrain ?
Derrière les moyennes, deux marchés distincts
Pour répondre à cette question, encore faut-il savoir ce que l’on compare. En effet, une partie de la différence entre les deux communes tiendrait moins au code postal qu’à la nature des propriétés qui y sont vendues… « Si on avait exactement le même type de bien dans une localisation tout à fait similaire, je ne pense pas qu’il y aurait de différence de prix », estime Stéphane Van den Hove, notaire à Woluwe-Saint-Lambert. Son confrère Renaud Grégoire fait le même constat : à standing, état et environnement équivalents, les valeurs au mètre carré peuvent être relativement proches de part et d’autre de la frontière communale.
La différence se situerait davantage dans la composition de ces deux marchés. Woluwe-Saint-Pierre compte plusieurs micromarchés particulièrement haut de gamme, avec davantage de grandes villas, de maisons trois ou quatre façades installées sur de généreuses parcelles. « La superficie des biens vendus à Woluwe-Saint-Pierre est généralement plus grande », note Renaud Grégoire.
Et qui dit davantage de mètres carrés, de terrain et de façades dit logiquement des prix de vente plus élevés. Cette différence de typologie est particulièrement visible dans certains quartiers résidentiels de Saint-Pierre. Stockel, le Chant d’Oiseau ou encore certains secteurs proches de la forêt et de la périphérie concentrent des biens dont Saint-Lambert possède moins d’équivalents.
« Woluwe-Saint-Lambert est beaucoup plus homogène », résume de son côté Stéphane Van den Hove. Un constat partagé par Julien Vanobberghen, administrateur des agences Expertissimmo. À Saint-Pierre, souligne l’agent immobilier, le marché peut aller de maisons à 500 000 ou 600 000 euros à des propriétés dépassant les deux millions dans les secteurs les plus prestigieux. Saint-Lambert possède elle aussi des rues particulièrement cotées et des maisons qui se vendent cher. Mais elle compte moins de ces très grandes propriétés capables de tirer les statistiques communales vers le haut.
Le poids de l’histoire et des choix urbanistiques
Cette composition s’explique en partie par l’histoire. « Historiquement, Woluwe-Saint-Lambert était beaucoup plus sociale que Woluwe-Saint-Pierre », souligne Stéphane Van den Hove. Plusieurs ensembles de logements sociaux ou moyens y ont été développés. Certains ont depuis partiellement changé de visage, notamment à mesure que des maisons ont été revendues à des particuliers.
Cette différence reste perceptible aujourd’hui : Saint-Lambert compte proportionnellement près de deux fois plus de logements sociaux que Saint-Pierre. Si cette présence historique n’explique évidemment pas à elle seule l’écart de prix avec Saint-Pierre, elle a toutefois contribué à façonner à Saint-Lambert un parc et une population plus mixtes, ainsi qu’un marché moins exclusivement orienté vers les catégories supérieures.
Une autre partie de l’explication tient aux choix urbanistiques qui ont laissé leur empreinte. Selon Renaud Grégoire, la taille des parcelles, les gabarits autorisés et les types de constructions privilégiés ont contribué à façonner des quartiers au positionnement résidentiel différent. Le notaire évoque également, pour certains biens de Saint-Pierre, une prime historique liée à leur relative nouveauté. Une prime qui, souligne-t-il, tend toutefois à s’estomper avec le temps.
Plus grand et plus haut de gamme
Et cette différence de composition des marchés des deux Woluwe se perpétue jusque dans le neuf. Selon Renaud Grégoire, les promoteurs adaptent leurs projets au pouvoir d’achat de la clientèle locale. Si Saint-Lambert offre aussi des biens de qualité, Saint-Pierre peut davantage miser sur de plus grandes surfaces, de vastes terrasses et des niveaux de finition supérieurs. Le profil des acquéreurs influence donc le type de bien produit, qui alimente à son tour les niveaux de prix.
Et la grande villa entourée d’un jardin reste un produit rare à Bruxelles. Saint-Pierre en possède davantage, avec ce paradoxe qui fait précisément son attrait : « On a presque l’impression d’être en périphérie tout en étant à l’intérieur du Ring », observe Renaud Grégoire. Cette rareté se paie.
L’effet de la clientèle internationale
À cette offre particulière répond une clientèle capable de l’acheter. Pour Renaud Grégoire, c’est une autre pièce importante du puzzle : l’est de Bruxelles bénéficie depuis longtemps de la présence d’une population internationale disposant souvent d’un pouvoir d’achat confortable.
La proximité des institutions européennes joue, tout comme celle des écoles internationales et européennes. Pour certaines familles expatriées qui arrivent à Bruxelles, les Woluwe constituent ainsi des zones de recherche naturelles. Et Saint-Pierre, avec ses grandes propriétés, ses quartiers verts et son image résidentielle, répond particulièrement bien aux attentes d’une partie de cette clientèle.
Si la demande internationale concerne bien les deux Woluwe, elle rencontre à Saint-Pierre une offre plus abondante de biens de grand standing, ce qui contribue à maintenir les valeurs les plus élevées.
Julien Vanobberghen observe lui aussi cette clientèle sur le terrain. Autour des institutions européennes, de l’Otan et des grandes entreprises internationales s’est formé un bassin d’acquéreurs qui, après quelques années passées à Bruxelles, cherchent souvent à s’installer durablement. Lorsqu’une famille se constitue, les critères évoluent : davantage d’espace, du calme, de la verdure, de bonnes écoles et des connexions faciles vers le lieu de travail.
Si la demande internationale concerne bien les deux Woluwe, elle rencontre à Saint-Pierre une offre plus abondante de biens de grand standing, ce qui contribue à maintenir les valeurs les plus élevées.
Une différence de commune… ou de quartier ?
Reste alors une question : l’étiquette « Woluwe-Saint-Pierre » vaut-elle réellement plus que l’étiquette « Saint-Lambert » ? Sans doute moins que ne le laissent penser les médianes communales.
« Les gens choisissent des quartiers », insiste le notaire Stéphane Van den Hove. Pour un acquéreur, la présence d’une station de métro, d’une école, d’un parc ou d’un commerce peut compter davantage que la frontière administrative située au bout de la rue.