Quand la grille des loyers est-elle devenue contraignante ?<\/p>\n
Mais l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, elle est devenue contraignante. Son couplage avec la Commission paritaire locative (CPL) constituait une victoire pour ceux qui exigeaient un meilleur contr\u00f4le du march\u00e9 locatif.<\/p>\n
La premi\u00e8re bougie souffl\u00e9e, le bilan pique, et le proc\u00e9d\u00e9 est critiqu\u00e9. Il est rare qu\u2019\u00e0 Bruxelles, locataires et bailleurs<\/a> soient d\u2019accord, mais l\u00e0, les reproches fusent des deux c\u00f4t\u00e9s. Ils ne parlent cependant pas d\u2019une m\u00eame voix, les pierres d\u2019achoppement concernant des aspects diam\u00e9tralement oppos\u00e9s de la grille des loyers et de la CPL.<\/p>\n Les m\u00e9nages bruxellois consacrent plus de 30% de leur budget \u00e0 leur logement: comment expliquer une part si importante dans le budget?<\/a>Quels sont les griefs de propri\u00e9taires ?<\/p>\n Les propri\u00e9taires contestent les dates de prise en compte des loyers dans les calculs de la grille. \u201cL\u2019association estime que cette grille ne repose pas sur les loyers r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s sur le march\u00e9, mais sur des enqu\u00eates anciennes, datant en grande partie de 2017 et portant elles-m\u00eames sur des contrats de bail encore plus anciens\u201d, r\u00e2le le SNPC, le Syndicat National des Propri\u00e9taires et Copropri\u00e9taires.<\/p>\n Et il peste d\u2019autant plus que la nouvelle secr\u00e9taire d\u2019\u00c9tat au Logement, Karine Lalieux (PS), a d\u00e9cid\u00e9 de reporter l\u2019adaptation de la grille \u00e0 2027. \u201cLa nouvelle secr\u00e9taire d\u2019\u00c9tat au Logement ne tient pas compte de la d\u00e9claration de sa pr\u00e9d\u00e9cesseuse, Madame Nawal Ben Hamou, qui marquait son accord pour une mise en conformit\u00e9 cette ann\u00e9e, en 2026, continue le SNPC, par la voix de son pr\u00e9sident Olivier de Clippele. Cette d\u00e9cision est de nature \u00e0 maintenir le climat d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique sur la fixation des loyers \u00e0 Bruxelles<\/a>.\u201d<\/p>\n Pourquoi Immoweb n’est pas un bon indicateur ?<\/p>\n Hugo P\u00e9rilleux, \u00e9conomiste et g\u00e9ographe \u00e0 l\u2019ULB, a particip\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9laboration de la grille bruxelloise des loyers. Il r\u00e9fute les griefs du SNPC. \u201cIl s\u2019appuie sur des donn\u00e9es biais\u00e9es, issues d\u2019agences immobili\u00e8res ou de sites comme Immoweb<\/a>, pour justifier que la grille est trop basse. Si on regarde les loyers m\u00e9dians de ces sources, on a des loyers beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s que les baux enregistr\u00e9s, et beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s encore que ceux d\u2019enqu\u00eates s\u00e9rieuses comme SILC (une enqu\u00eate de Statbel sur les revenus et les conditions de vie – NdlR). <\/p>\n \u00ab\u00a0Dans l\u2019enqu\u00eate SILC, le loyer m\u00e9dian est de 820 euros, alors que sur Immoweb, il est \u00e0 1350 euros.\u201d Il ajoute qu\u2019Immoweb comprend davantage d\u2019annonces provenant de quartiers ais\u00e9s, \u201cde l\u2019ordre de 2,5 fois plus\u201d.<\/p>\n Un m\u00e9nage bruxellois sur 100 sous avis d\u2019expulsion, et toutes les communes les plus pauvres ne sont pas les plus concern\u00e9es<\/a>Sur quel prix est align\u00e9 la grille des loyers ?<\/p>\n Concr\u00e8tement, la grille s\u2019appuie sur l\u2019enqu\u00eate de l\u2019Observatoire des loyers, qui effectivement n\u2019a plus \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 jour depuis 2020, comme le d\u00e9plore le SNPC.<\/p>\n \u201cMais elle est index\u00e9e sur l\u2019indice-sant\u00e9<\/a>, r\u00e9pond Hugo P\u00e9rilleux. Pour 2025, les donn\u00e9es de SILC donnent des loyers qui ont augment\u00e9 tip-top comme l\u2019inflation. Donc, quand on analyse les chiffres, on ne remarque pas un si grand d\u00e9calage.\u201d<\/p>\n Pourquoi ne fallait-il pas laisser l’initiative aux locataires d’entamer les d\u00e9marches ?<\/p>\n Les concepteurs de la grille s\u2019attendaient \u00e0 devoir r\u00e9pondre aux propri\u00e9taires, qui ne font que d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats face \u00e0 cette premi\u00e8re tentative d\u2019encadrement des loyers.<\/p>\n Mais sont-ils \u00e9tonn\u00e9s par les balles venant de l\u2019autre camp ? Non. \u201cPeu de gens la sollicitent. \u00c7a confirme ce qu\u2019on pensait : laisser l\u2019initiative aux locataires<\/a> d\u2019entamer les d\u00e9marches, c\u2019est tr\u00e8s compliqu\u00e9.\u00a0\u00bb<\/p>\n G\u00e9ry, juge de paix depuis 25 ans : \u00ab\u00a0Aujourd’hui, on ne cherche plus de solution \u00e0 l’amiable… D\u00e8s que le probl\u00e8me se pr\u00e9sente, on agit en justice\u00a0\u00bb<\/a>Les d\u00e9marches contre des loyers abusifs aboutissent-elles vraiment ?<\/p>\n Surtout pour les locataires les plus pauvres, dans une situation tendue avec leur propri\u00e9taire<\/a>… \u00ab\u00a0Et quand on voit les r\u00e9sultats, il y a tr\u00e8s peu de cas qui aboutissent \u00e0 une d\u00e9cision de baisse du loyer.\u201d Deux des reproches que l\u2019on retrouve en effet dans un rapport publi\u00e9 en janvier par le syndicat de locataires Wuune.<\/p>\n C\u2019est la Commission paritaire locative, compos\u00e9e de quatre repr\u00e9sentants des propri\u00e9taires bailleurs (dont Olivier de Clippele, pr\u00e9sident du SNPC) et de quatre repr\u00e9sentants des locataires, qui d\u00e9cide si oui ou non, le loyer est abusif, avec un avis \u00e0 rendre \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9.<\/p>\n C’est quoi ce concept fourre-tout appel\u00e9 \u00ab\u00a0\u00e9l\u00e9ments de confort\u00a0\u00bb?<\/p>\n Le rapport de Wuune r\u00e9v\u00e9lait que sur les 45 avis publi\u00e9s sur le site de la CPL, neuf consid\u00e9raient le loyer<\/a> comme abusif. Pour cela, il doit \u00eatre au moins 20 % au-dessus d\u2019un montant fix\u00e9 selon une s\u00e9rie de crit\u00e8res par la grille bruxelloise. Si le loyer est au-dessus de ce seuil de 20 %, il sera consid\u00e9r\u00e9 comme abusif\u2026 \u00e0 moins d\u2019\u00eatre justifi\u00e9 par des \u201c\u00e9l\u00e9ments de confort\u201d. <\/p>\n Un concept fourre-tout et subjectif pour Wuune. Et qui reprend souvent des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9j\u00e0 analys\u00e9s par la grille, comme la localisation (r\u00e9guli\u00e8rement reprise pour justifier un haut loyer), un PEB performant ou un parking.<\/p>\n Investir dans l\u2019immobilier apr\u00e8s Batibouw : un petit appartement serait le meilleur placement pour les bailleurs, au grand damn des locataires<\/a>Les d\u00e9marches \u00e0 entreprendre sont-elles trop fastidieuses ?<\/p>\n Wuune d\u00e9plore aussi la longueur des d\u00e9marches, le manque de protection des locataires<\/a>, les questions intrusives qui leur sont pos\u00e9es lors des auditions, et le non-respect des d\u00e9lais l\u00e9gaux pour les remises d\u2019avis.<\/p>\n Bref, le syndicat des locataires attaque la Commission, celui des bailleurs s\u2019oppose \u00e0 la forme actuelle de la grille. Et les loyers bruxellois ont du mal \u00e0 baisser.<\/p>\n Une demande de baisse de loyer peut-elle se retourner contre un locataire ?<\/p>\n Pire, parfois ils augmentent, encourag\u00e9s par la proc\u00e9dure. \u201cIl y a un risque que ceux qui sont actuellement sous le montant indiqu\u00e9 par la grille voient leur loyer augmenter parce que les propri\u00e9taires se disent qu\u2019ils peuvent le faire. On a d\u00e9j\u00e0 eu des retours dans ce sens\u201d, explique Hugo P\u00e9rilleux.<\/p>\n Il y a un an, les autorit\u00e9s bruxelloises serraient la vis pour contrer les loyers abusifs<\/a>. Mais l\u2019\u00e9crou est trop large. Un coup dans l\u2019eau pour autant ? <\/p>\n Immobilier en 2026 : faut-il acheter un bien \u00e0 mettre en location ?<\/a>N’\u00e9tait-ce pas plut\u00f4t \u00e0 l’Etat, et non aux locataires, de tenter d’intervenir ?<\/p>\n \u201cC\u2019est une fa\u00e7on symbolique de dire que le loyer n\u2019est pas une chose qui se fixe seul. L\u2019\u00c9tat intervient, au moins un peu, et ne laisse pas les locataires seuls face \u00e0 leurs propri\u00e9taires. En ce sens je pense que c\u2019est un bon premier pas. \u201d<\/p>\n Mais\u2026 \u201cIl devrait se permettre, via ses fonctionnaires, d\u2019intervenir lui-m\u00eame quand un loyer est trop \u00e9lev\u00e9. Il pense qu\u2019en laissant la possibilit\u00e9 aux locataires de le faire<\/a>, ils vont massivement demander une baisse. Mais on sait que non. \u201d<\/p>\n Quelles autres mesures devrait-on mettre en place pour s’attaquer \u00e0 la crise du logement ?<\/p>\n Surtout, la connexion grille-CPL s\u2019attaque aux loyers abusifs, et pas \u00e0 l\u2019\u00e9tat global d\u2019un march\u00e9 intenable pour beaucoup.<\/p>\n Elle ne peut pas r\u00e9pondre seule \u00e0 la crise du logement, et doit se greffer \u00e0 une s\u00e9rie d\u2019autres mesures<\/a> comme, de l\u2019avis de notre expert, la limitation des loyers entre les baux ou la construction de logements sociaux.<\/p>\n