Bijou oder Verdichtungshindernis? Das Haus an der Steinwiesstrasse 15 in Hottingen soll abgerissen werden.
Foto: Clara Neugebauer
In Kürze: Zwischen 2015 und 2024 wurden in der Stadt Zürich insgesamt 11’614 Wohnungen leergekündigt.Laut einer Umfrage machen sich 84 Prozent der Mietenden im Kanton Zürich grosse Sorgen wegen Leerkündigungen.30 Prozent der Leergekündigten verliessen in den Jahren 2023/24 die Stadt Zürich.
Dem Haus an der Steinwiesstrasse 15 steht ein typisches Zürcher Ende bevor: der Abbruch.
Manche finden das schade. Das Haus, das gleich hinter dem Pfauen im Quartier Hottingen liegt, wurde 1935 erbaut, in schlichter Bauhaus-Eleganz. «Ein Bijou», schwärmt eine Mieterin.
Doch die neue Eigentümerin, die Ledermann Immobilien AG, will das Haus ersetzen. Im Februar haben die Mietparteien der zwölf Dreizimmerwohnungen die Kündigung erhalten. Bis Ende März 2027 müssen sie ausziehen.
Damit sind sie nicht allein.
Statistik Stadt Zürich hat die Zahl der Leerkündigungen auf Anfrage dieser Redaktion erstmals umfassend ausgewertet. 2024 waren 1149 Wohnungen in 130 Gebäuden betroffen. Rund zwei Drittel dieser Häuser wurde abgebrochen, ein Drittel totalsaniert.
In der Tendenz nimmt die Zahl der jährlichen Leerkündigungen leicht zu. Zwischen 2015 und 2024 waren es insgesamt 11’614 Wohnungen. Das entspricht rund fünf Prozent des Stadtzürcher Bestandes und hochgerechnet 22’0000 Betroffenen. Ungefähr jede zwanzigste Person, die in der Stadt Zürich wohnt, musste in den zehn Jahren zwischen 2015 und 2024 ausziehen, weil ihre Wohnung verschwand oder komplett erneuert wurde.
Nicht für alle hat dies die gleichen Folgen. Rund ein Drittel der leergekündigten Wohnungen gehören Genossenschaften oder der Stadt Zürich. Diese stellen den Mietenden gewöhnlich Ersatz zur Verfügung.
Zudem macht es einen Unterschied, ob man die Wohnung 2015 verlor oder es heute tut. Die Angebotsmieten in der Stadt sind seither gemäss dem Immobilienberater Wüest Partner um gut 25 Prozent gestiegen. Wer aktuell eine Wohnung sucht, muss mehr zahlen können als im Jahr 2015.
Laut mehreren Studien wird nirgends in der Schweiz so häufig leergekündigt wie im Raum Zürich. Mit Abstand. Gemäss dem Zürcher Mieterinnen- und Mieterverband (MVZH) kommt es auch in Agglomerationsgemeinden immer häufiger zur Räumung ganzer Siedlungen.
Diese Entwicklung möchte der Verband mit der umstrittenen Wohnschutzinitiative stoppen, über die im Kanton am 14. Juni abgestimmt wird.
Die Initiativgegner betonen, dass Leerkündigungen «nur einen kleinen Teil der Bevölkerung» träfen. In der Stadt Zürich seien es pro Jahr 0,4 Prozent der Bewohnenden. Das ergibt eine Studie, die das Forschungsinstitut Sotomo für die wirtschaftsnahe Gruppierung Fürschi Züri durchgeführt hat. Die Zahl liegt leicht tiefer als jene von Statistik Stadt Zürich.
Viele Mietende scheint das nicht zu beruhigen. In einer Umfrage, die ebenfalls Sotomo im Auftrag des Mieterverbandes durchgeführt hat, sagten 84 Prozent der befragten Mietenden aus dem Kanton Zürich: Leerkündigungen bereiteten ihnen «grosse Sorgen». Zwei Drittel der Befragten waren Verbandsmitglieder.
Der frühere Besitzer bekam das Haus geschenkt
Am häufigsten kommen Leerkündigungen in ärmeren Stadtteilen vor. Aber auch in reicheren Quartieren werden Häuser geräumt. Anfang Jahr haben Immobilienfonds den Ersatz von zwei Siedlungen in Witikon (Carl-Spitteler-Strasse, 55 Wohnungen) und Riesbach (Im Walder/Niederhofenrain, 120 Wohnungen) angekündigt.
Und egal ob in Hottingen oder Schwamendingen: Leerkündigungen laufen oft nach ähnlichem Muster ab.
Die Betroffenen sind schockiert. Und versuchen, sich juristisch zu wehren. Auch die Mietenden von der Steinwiesstrasse 15 haben die Kündigung angefochten.
Drei von ihnen sitzen zusammen in einer Wohnung, ausgerüstet mit Dokumenten und Argumenten. Sie wollen anonym bleiben, um sich die anstehende Wohnungssuche nicht zu erschweren.
Leerkündigung an der Steinwiesstrasse 15.
Foto: Clara Neugebauer
Das Haus an der Steinwiesstrasse 15 hat eine spezielle Geschichte. Bis in die Nullerjahre gehörte es einer reichen Erbin. Kurz vor ihrem Tod habe diese das Haus einem langjährigen Mieter geschenkt. «Viele von uns hatten einen guten Kontakt zu ihm. Er suchte die Mietenden persönlich aus», erzählen die drei.
Doch Mitte 2024 erfuhren sie, dass der Besitzer das ihm vermachte Haus verkauft hatte. Auf Anfrage will sich der frühere Eigentümer nicht äussern. Der Verkaufspreis ist nicht bekannt.
Die Mieten an der Steinwiesstrasse 15 liegen tief – wie oft bei Häusern, die länger nicht mehr saniert wurden. Eine Dreizimmerwohnung kostet durchschnittlich etwas über 2000 Franken. Im Vergleich zum Quartier sei das unschlagbar wenig, sagen die Mietenden.
Den Abbruch halten sie für unnötig. Eine grössere Renovation sei wohl unausweichlich. Für eine solche, sagen die Mietenden, wären sie auch vorübergehend ausgezogen.
Die Ledermann AG will verdichten
Wie die Argumentation der Leergekündigten sich ähnelt, tut es auch die der Leerkündenden.
Philippe Rohr ist CEO der Ledermann Immobilien AG, die gemäss eigenen Angaben rund 30 «besondere Liegenschaften» in der Stadt Zürich besitzt, die meisten davon im Seefeld. «Natürlich haben wir einen Umbau geprüft», sagt Rohr. Das jetzige Haus umfasse 800 Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Neubau seien gemäss der Zonierung 1300 Quadratmeter möglich. Durch einen Um- und Ausbau lasse sich dieser Flächengewinn nicht annähernd erreichen, sagt Rohr. «Nur mit einem Ersatz können wir durch Verdichtung zur nachhaltigen Bodennutzung beitragen.»
Wenn keine bedeutende Mehrausnützung möglich sei, erhalte die Ledermann Immobilien AG alte Häuser meistens, sagt Rohr.
«Entmietungen» seien der unschönste Teil seines Jobs, sagt Rohr. «Wir versuchen, den Betroffenen zu helfen. Aber wir haben nicht für alle eine passende Ersatzwohnung bereit.» Dafür gewähre Ledermann allen Mietenden das Recht, nach der Sanierung oder dem Neubau in die Liegenschaft zurückzukehren.
Die Wohnschutzinitiative möchte Leerkündigungen wie an der Steinwiesstrasse 15 verunmöglichen. Gemäss Walter Angst vom Mieterinnenverband könnte die Stadt Zürich in einem solchen Fall über die Baubewilligung auf die Eigentümerschaft einwirken. «Zum Beispiel könnte sie sicherstellen, dass die Mietpreise nicht missbräuchlich erhöht werden.» Aufgrund einer solchen Vorgabe würde sich ein Neubau nicht mehr lohnen, sagt Angst. Die Eigentümer würden das Haus stattdessen sanieren und anbauen. «Die meisten Mietenden könnten bleiben.»
Ledermann-CEO Philippe Rohr hält das für den falschen Ansatz. Die Initiative bremse Investitionen. «Die dringend benötigte Verdichtung kann so nicht stattfinden», sagt Rohr. Schon heute schränkten viele Vorschriften das Bauen in der Stadt stark ein. «Bis man eine Baubewilligung erhält, dauert es eineinhalb Jahre.» Nötig sei eine Lockerung der Regeln.
Rund 30 Prozent verlassen Zürich
Die Mietenden von der Steinwiesstrasse 15 schauen sich bereits nach einer neuen Wohnung um – trotz des laufenden Verfahrens. Denn Leerkündigungen lassen sich juristisch kaum stoppen. Das erste Fazit der Wohnungssuche fällt düster aus. «In der Umgebung gibt es wenig einigermassen Bezahlbares. Und viele Angebote sind befristet», sagen die drei. Einer aus dem Haus habe gerade eine Wohnung für rund 3000 Franken gefunden. Das Hilfsangebot von Ledermann Immobilien habe bisher nichts gebracht.
Die drei gehören nicht zum ärmeren Teil der Bevölkerung. Trotzdem sagen sie: «Vielleicht sind wir gezwungen, die Stadt zu verlassen.» Gemäss Statistik Stadt Zürich zogen in den Jahren 2023/24 rund 30 Prozent der Leergekündigten aus der Stadt hinaus. Die Sotomo-Studie gibt 28 Prozent an.
Philippe Rohr von der Ledermann Immobilien AG hält einen Wegzug über die Stadtgrenze für verkraftbar. Zahlreiche gute Wohngemeinden erreiche man mit der S-Bahn in einer Viertelstunde von Zürich aus, sagt Rohr. «Wir müssen uns von der Vorstellung verabschieden, dass alle im Stadtzentrum wohnen können.»
Doch die Mietenden von der Steinwiesstrasse 15 wollen Hottingen nicht durch Hedingen ersetzen. Neben der Anfechtung haben sie eine weitere Hoffnung: Isos. Gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder liegt das Haus in einer Zone mit höchstem Erhaltungsziel. Laut Heimatschutz muss daher vor einem Abbruch die Schutzwürdigkeit abgeklärt werden.
Ob die Isos-Abklärung die Kündigung beeinflusst, ist unklar. Die Verhandlung vor der Schlichtungsstelle steht in einigen Wochen an.
Die Zürcher Wohnschutzinitiative
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