{"id":190928,"date":"2026-07-01T02:33:13","date_gmt":"2026-07-01T02:33:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/190928\/"},"modified":"2026-07-01T02:33:13","modified_gmt":"2026-07-01T02:33:13","slug":"wohn-experte-guenstige-mieten-allein-loesen-das-problem-nicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/190928\/","title":{"rendered":"Wohn-Experte: \u00abG\u00fcnstige Mieten allein l\u00f6sen das Problem nicht\u00bb"},"content":{"rendered":"

Der Berner Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Wohnexperte Giorgio Albisetti spricht \u00fcber Regulierung, Investitionen und den dringend ben\u00f6tigten Wohnungsbau.<\/p>\n

\"GiorgioGiorgio Albisetti, CEO der Von Graffenried Gruppe. – Daniel Zaugg<\/p>\n

Der Druck auf den Berner Mietmarkt steigt. Giorgio Albisetti, CEO der Von Graffenried Gruppe, erkl\u00e4rt, weshalb Regulierung verhindert, dass mehr Wohnungen geschaffen werden, warum Investoren nicht einfach \u00abdie anderen\u00bb sind und weshalb Bern aufpassen muss, nicht jene Menschen zu verlieren, die die Stadt mitfinanzieren.<\/p>\n

Bern ist begehrt. Vielleicht sogar zu begehrt. Wer hier wohnt, weiss, weshalb: Die Stadt ist \u00fcberschaubar, begr\u00fcnt, lebendig, gut erschlossen und bietet viel Lebensqualit\u00e4t. Velostrassen, verkehrsberuhigte Quartiere, kostenlose Freib\u00e4der, vergleichsweise g\u00fcnstige Hallenb\u00e4der.<\/p>\n

All das macht Bern zu einem Ort, an dem viele Menschen leben m\u00f6chten. Genau darin liegt f\u00fcr Giorgio Albisetti ein Grund f\u00fcr den Druck auf den Wohnungsmarkt.<\/p>\n

\u00abBern ist enorm attraktiv. Da ist es logisch, dass viele Menschen hier wohnen<\/a> wollen\u00bb, sagt der CEO der Von Graffenried Gruppe. Wenn die Nachfrage steige, das Angebot aber nicht im gleichen Tempo<\/a> wachse, gerate der Markt unter Druck.<\/p>\n

\"Albisetti\"Giorgio Albisetti: \u00abRegulierung bringt keine einzige neue Wohnung.\u00bb – Daniel Zaugg<\/p>\n

\u00abWie in der Marktwirtschaft \u00fcblich, steigen dann die Preise. Das gilt eben auch f\u00fcrs Wohnen.\u00bb<\/p>\n

\u00abRegulierung bringt keine einzige neue Wohnung\u00bb<\/p>\n

Dass steigende Mieten politisch unpopul\u00e4r sind, versteht Albisetti. Nur zweifelt er daran, dass die politisch gew\u00e4hlten Mittel wirklich helfen. Als Beispiel nennt er die neu eingef\u00fchrte Formularpflicht bei Mietbeginn. \u00abDas bringt vor allem administrativen Aufwand\u00bb, sagt er. \u00abAber keine einzige neue Wohnung.\u00bb<\/p>\n

Macht es sich die Immobilienbranche damit nicht etwas zu einfach? Albisetti sch\u00fcttelt den Kopf. Genau das sei der entscheidende Punkt: Regulierung allein f\u00fchrt nie zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt.<\/p>\n

Die Politik m\u00fcsse Bauen z\u00fcgiger und unb\u00fcrokratischer erm\u00f6glichen. Auch der politisch nett gemeinte Versuch der Stadt, durch den Kauf von Liegenschaften Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen, sei illusorisch. \u00abAufgrund der schieren Gr\u00f6sse des Immobilienmarkts wird dies kaum gelingen.\u00bb<\/p>\n

Gemeinn\u00fctziger Wohnraum sei wichtig, betont Albisetti. Wenn die Stadt Bauland im Baurecht abgebe, den Baurechtszins tief ansetze und die Vergabe der Wohnungen in Kostenmiete fordere, entstehen relativ gesehen g\u00fcnstige Mieten.<\/p>\n

\u00abAber Baukosten bleiben nun mal Baukosten.\u00bb Die Bewilligungsbeh\u00f6rden haben ausserdem hohe Anforderungen an Architektur<\/a>, L\u00e4rmschutz, Energie<\/a>, Heizung, Brandschutz, Statik, etc. Dazu k\u00e4men Auflagen, Verfahren und Einsprachen. \u00abAll das kostet Geld, viel Geld.\u00bb<\/p>\n

Im Rahmen des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus<\/a> komme ein weiterer Punkt hinzu: Der Kreis der Berechtigten m\u00fcsse definiert, kontrolliert und regelm\u00e4ssig \u00fcberpr\u00fcft werden. Wer darf in einer solchen Wohnung wohnen<\/a>?<\/p>\n

Gibt es Mindestbelegungsvorschriften? Wer erf\u00fcllt die Kriterien noch? Und was geschieht, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation ver\u00e4ndern? \u00abAuch dieser Kontrollaufwand ist erheblich\u00bb, sagt Albisetti.<\/p>\n

\u00abUnd er verschwindet nicht nach dem Einzug, sondern bleibt dauerhaft bestehen.\u00bb<\/p>\n

Investoren sind nicht einfach \u00abdie anderen\u00bb<\/p>\n

In der Diskussion um faire Mieten f\u00e4llt h\u00e4ufig der Begriff Kostenmiete. Gemeint ist ein Modell, bei dem sich der Mietzins an den effektiven Kosten orientiert: Finanzierung, Unterhalt, Verwaltung, R\u00fcckstellungen, etc. Mithin darf der Vermieter die tats\u00e4chlichen Kosten decken; dies jedoch ohne Gewinnerzielungsabsicht.<\/p>\n

\"StadtBern ist \u00fcberschaubar, begr\u00fcnt, lebendig, gut erschlossen und bietet viel Lebensqualit\u00e4t. – Daniel Zaugg<\/p>\n

Die Marktmiete hingegen richtet sich danach, was f\u00fcr eine vergleichbare Wohnung an vergleichbarer Lage erzielt werden kann. Sie ist dynamisch und kann je nach wirtschaftlicher Lage, Wohnungsnachfrage und Standort variieren.<\/p>\n

Albisetti macht ein Beispiel: \u00abWenn ein Geb\u00e4ude inklusive Hypotheken, Unterhalt, Verwaltung und R\u00fcckstellungen rechnerisch eine Monatsmiete von 1600 Franken<\/a> pro Wohnung zul\u00e4sst, w\u00e4re das die Kostenmiete. Wenn vergleichbare Wohnungen in der Umgebung aber f\u00fcr 2100 Franken<\/a> vermietet werden k\u00f6nnen, w\u00e4re das eine Marktmiete.\u00bb<\/p>\n

Wenn Investoren abspringen, verlieren alle<\/p>\n

F\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger k\u00f6nne die Vorgabe einer Kostenmiete interessant sein. F\u00fcr private Investoren sei sie jedoch nur begrenzt attraktiv. Und hier werde es kompliziert. Denn hinter privaten Investoren st\u00fcnden nicht nur anonyme Immobilienfirmen, sondern oft auch Pensionskassen.<\/p>\n

\u00abDiese Investoren sind am Ende auch wieder wir alle\u00bb, sagt Albisetti. \u00abUnsere Gelder liegen bei Pensionskassen, und wir erwarten, dass sie sicher und rentabel angelegt werden. Wir alle wollen unser Alterskapital bestm\u00f6glich verzinst haben.\u00bb<\/p>\n

Wenn mit der Vermietung einer Wohnung also nur gerade die Kosten gedeckt werden, eine angemessene Rendite somit ausgeschlossen ist, ist dies f\u00fcr klassische Investoren unattraktiv.<\/p>\n

\u00abDann investieren sie erst gar nicht oder ziehen sich aus Regionen zur\u00fcck. Und damit verliert die Stadt wichtige Bauinvestoren.\u00bb<\/p>\n

F\u00fcr Albisetti w\u00e4re das eine gef\u00e4hrliche Entwicklung. Denn wenn Investitionen ausbleiben, entstehen nicht nur zu wenige neue Wohnungen. Auch der Bestand leidet. \u00abWenn niemand mehr investieren will, zerf\u00e4llt eine Stadt\u00bb, sagt er.<\/p>\n

\u00abUnd mit ihr nicht nur die Wohnungen<\/a>, sondern auch das Gewerbe.\u00bb Eine Stadt brauche Erneuerung, Sanierungen, Umbauten und Neubauten. Diese Investitionen generierten Arbeit<\/a> f\u00fcr Planer, Handwerker, Bauunternehmen und lokale Betriebe.<\/p>\n

\"Albisetti\"\u00abBern ist enorm attraktiv. Da ist es logisch, dass viele Menschen hier wohnen wollen\u00bb, sagt der CEO der Von Graffenried Gruppe. – Daniel Zaugg<\/p>\n

\u00abAuf diese Art generiert der Franken<\/a> substanziell Wertsch\u00f6pfung\u00bb, sagt Albisetti. \u00abDas darf man nicht untersch\u00e4tzen.\u00bb<\/p>\n

Differenz zwischen Bestandesmieten und Angebotsmieten<\/p>\n

Eine weitere Herausforderung des Immobilienmarkts sei die Schere, die sich zwischen alten Bestandesmieten und neuen Wohnungsmieten \u00f6ffne. Neue Wohnungen seien teurer, weil Bauen generell immer teurer werde.<\/p>\n

Wer heute g\u00fcnstig wohne, ziehe deshalb oft nicht mehr um. Selbst dann nicht, wenn die Wohnung eigentlich nicht mehr zur Lebenssituation passe. \u00abDer Gap zur Bestandesmiete wird immer gr\u00f6sser\u00bb, sagt Albisetti. \u00abDarum bleiben viele Menschen, wo sie sind.\u00bb<\/p>\n

Das blockiere eine zus\u00e4tzliche Bewegung im Markt. Ferner gelte folgendes: Ausgeschriebene Mieten seien nicht zwingend die Mieten, die am Ende tats\u00e4chlich bezahlt w\u00fcrden. \u00abAusschreibungspreise sind nicht immer abgeschlossene Mietzinse; dies v.a. im h\u00f6heren Preissegment\u00bb, betont Albisetti.<\/p>\n

Bei privaten Vermietern gebe es manchmal noch Verhandlungsspielraum. Institutionelle Eigent\u00fcmer hingegen verfolgen andere Vermietungsstrategien. \u00abGewisse institutionelle Vermieter lassen Wohnungen lieber leer, als infolge reduzierter Mietzinse Neubewertungen zu riskieren.\u00bb<\/p>\n

Dahinter st\u00fcnden die Grunds\u00e4tze der Rechnungslegung: Wenn die Miete tiefer festgelegt werde, habe dies negative Auswirkungen auf den Gesamtwert einer Liegenschaft. \u00abGerade bei Pensionskassen ist das letztlich auch nicht im Sinne von uns allen.\u00bb<\/p>\n

Mehr Fl\u00e4che, gleicher Boden<\/p>\n

Nicht nur der Markt habe sich ver\u00e4ndert, auch das Wohnen selbst. Menschen beanspruchen heute mehr Fl\u00e4che als fr\u00fcher. Was vor einer Generation noch normal war \u2013 zwei Kinder in einem Zimmer \u2013, gelte heute in vielen Familien als kaum mehr zumutbar.<\/p>\n

Dazu komme seit der Pandemie der Wunsch nach einem separaten Arbeitszimmer. \u00abWir leben konstant auf gr\u00f6sserem Fuss\u00bb, sagt Albisetti. \u00abDer Boden hat sich aber nicht vermehrt.\u00bb Weil grosse Neubauwohnungen aufgrund der hohen Baukosten f\u00fcr viele kaum bezahlbar seien, w\u00fcrden zunehmend kleinere Wohnungen geplant und gebaut.<\/p>\n

\"Bern\"Der Druck auf den Berner Mietmarkt steigt. – Daniel Zaugg<\/p>\n

Das wiederum entspreche nicht immer den tats\u00e4chlichen Bed\u00fcrfnissen. Eine naheliegende Antwort w\u00e4re Verdichtung. Doch auch diese sei in Bern oft schwierig. Albisetti verweist auf lange Verfahren, Einsprachen, Denkmalschutz oder Vorgaben der Stadtbildkommission, deren Argumente es abzuw\u00e4gen gilt.<\/p>\n

Dazu k\u00e4men private Einsprachen wegen Schattenwurf oder andere Verz\u00f6gerungen. \u00abIch kenne ein Beispiel, bei dem zwischenzeitlich die Bauprofile saniert werden mussten, weil sie schon so lange stehen!\u00bb F\u00fcr ihn ist klar: Wer mehr Wohnraum will, muss Verfahren beschleunigen und Verdichtung erm\u00f6glichen.<\/p>\n

\u00abKein Grundrecht auf Wohnen am Breitenrainplatz\u00bb<\/p>\n

Am Ende landet das Gespr\u00e4ch bei einer heiklen Frage: F\u00fcr wen soll Bern eigentlich Wohnraum bieten? F\u00fcr Albisetti ist klar, dass die Stadt Wohnungen f\u00fcr unterschiedliche soziale Schichten braucht. G\u00fcnstige Wohnungen, gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger und soziale Durchmischung seien wichtig.<\/p>\n

Sp\u00fcrst du den Wohnungsmangel in Bern pers\u00f6nlich?<\/p>\n

1Ja.<\/p>\n

2Nein.<\/p>\n

Aber genauso brauche es neuen Wohnraum f\u00fcr Menschen mit h\u00f6heren Einkommen. Das klingt politisch heikel. Albisetti bleibt dabei. \u00abNur weil jemand in der Stadt Bern geboren ist und hier sein Leben verbringen m\u00f6chte, hat er nicht automatisch ein Grundrecht auf eine grosse, g\u00fcnstige Wohnung am Breitenrainplatz\u00bb, sagt er.<\/p>\n

Es habe immer bevorzugte Lagen gegeben, die teurer seien als andere. Das sei nicht nur Ausfluss des geringen Angebots, sondern wirke sich auch auf die Stadtfinanzen aus. Menschen mit h\u00f6heren Einkommen zahlten mehr Steuern<\/a>, kauften beim lokalen Gewerbe ein und unterst\u00fctzten Kultur, Clubs und Vereine.<\/p>\n

\u00abAuch diese Menschen braucht eine Stadt\u00bb, sagt Albisetti. \u00abMan m\u00fcsse auch f\u00fcr sie Wohnraum schaffen, sonst wandern sie in die Agglomeration ab.\u00bb<\/p>\n

Sein Fazit ist somit ein Pl\u00e4doyer f\u00fcr eine differenzierte Betrachtungsweise. Wer g\u00fcnstige Mieten wolle, erreiche dies nicht mit mehr Regulierung. Vielmehr m\u00fcsse das Zusammenspiel zwischen Baukosten, Verfahren, Renditen, Pensionskassen, Fl\u00e4chenverbrauch und Verdichtung verstanden werden.<\/p>\n

\u00abRegulierung allein entspannt keinen Mietmarkt\u00bb, sagt Albisetti. \u00abWill man g\u00fcnstigere Mieten, braucht es letzten Endes zus\u00e4tzlichen Wohnraum. Diesen will aber keiner in seiner Nachbarschaft.\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Der Berner Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Wohnexperte Giorgio Albisetti spricht \u00fcber Regulierung, Investitionen und den dringend ben\u00f6tigten Wohnungsbau. Giorgio…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":190929,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[30],"tags":[125,42889,42886,42887,2001,45,42888,785,7246],"class_list":["post-190928","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-bern","tag-bern","tag-berner-mietmarkt","tag-berner-wohnungsmarkt","tag-giorgio-albisetti","tag-miete","tag-schweiz","tag-von-graffenried-gruppe","tag-wohnung","tag-wohnungsbau"],"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@ch_de\/116842377709041904","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/190928","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=190928"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/190928\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/190929"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=190928"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=190928"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ch-de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=190928"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}