Acheter un bien immobilier à deux est l’une des décisions financières les plus importantes d’une vie. En Suisse, ce projet implique bien plus que de trouver un bien et d’obtenir une hypothèque : le statut du couple, la forme de propriété choisie, la structure du financement et la protection en cas de séparation ou de décès conditionnent directement la sécurité juridique et patrimoniale de chacun. Voici les points essentiels à maîtriser avant de signer chez le notaire, que vous soyez mariés, concubins ou en cours de réflexion.

Mariés ou non mariés : deux situations radicalement différentes

Le premier réflexe à avoir est de clarifier votre statut légal, car ses conséquences sur la propriété immobilière sont considérables.

Pour les couples mariés, le régime matrimonial détermine comment les biens sont répartis en cas de divorce ou de décès. Sans contrat de mariage signé devant notaire, le régime légal en Suisse est automatiquement celui de la participation aux acquêts : chaque conjoint conserve ses biens propres (ceux apportés avant le mariage, les héritages, les donations), mais les économies et revenus constitués pendant le mariage forment les acquêts, partagés à parts égales lors d’une séparation. Pour un bien immobilier acheté pendant le mariage avec des apports inégaux, ce régime rééquilibre généralement les parts de façon satisfaisante.

La séparation de biens, obtenue par contrat notarié, fonctionne différemment : chaque conjoint reste propriétaire de ce qu’il possède et de ce qu’il acquiert. Elle est pertinente lorsque les patrimoines sont très déséquilibrés ou dans des configurations professionnelles spécifiques. Son inconvénient principal est qu’elle peut désavantager le conjoint qui a réduit son activité professionnelle pour s’occuper des enfants ou du foyer.

Pour les couples non mariés, la situation est plus précaire. Le droit suisse ne reconnaît pas le concubinage comme statut juridique : en l’absence de dispositions contractuelles explicites, la loi ne protège pratiquement pas le partenaire survivant ou celui qui a contribué financièrement sans être inscrit au registre foncier. Aucun droit successoral légal automatique, aucun régime matrimonial applicable. C’est le registre foncier seul qui fait foi.

Quelle forme de propriété choisir à deux ?

Trois formes de propriété existent en droit suisse. Leur choix a des conséquences directes sur les droits de chacun, la liberté de disposition et la protection en cas d’aléas de vie.

La propriété exclusive inscrit un seul partenaire au registre foncier. L’autre n’a aucun droit légal, même s’il a contribué au financement. Elle peut être justifiée lorsqu’un seul partenaire apporte la totalité des fonds propres, mais elle expose le partenaire non inscrit à une insécurité totale en cas de séparation ou de décès.

La copropriété est la forme la plus répandue chez les couples. Chacun est inscrit au registre foncier avec sa quote-part, définie librement (50/50, 60/40, etc.). Chacun peut en principe disposer de sa part, mais la loi prévoit un droit de préemption légal au profit de l’autre copropriétaire si l’un souhaite vendre. Cette forme offre un bon équilibre entre flexibilité et protection, à condition de documenter rigoureusement la provenance des fonds propres de chacun.

La propriété commune lie les deux partenaires indissociablement : aucune décision ne peut être prise sans accord mutuel, et les parts ne peuvent pas être vendues séparément. Elle est essentiellement réservée aux couples mariés sous le régime de la communauté de biens, devenu rare en pratique.

Pour la grande majorité des couples, la copropriété à parts définies est la solution la plus adaptée, qu’ils soient mariés ou non.

Où trouver un bien immobilier à acheter en couple

Que vous cherchiez un premier logement ou un investissement à long terme, la qualité de votre recherche de bien conditionne la réussite du projet. Consulter des auprès d’une agence spécialisée comme le Comptoir Immobilier vous permet d’accéder à des biens sélectionnés, accompagnés d’un conseil professionnel sur les aspects juridiques et financiers propres à l’achat en couple.

Financement à deux : comment structurer l’apport

La règle de base ne change pas selon le statut du couple : les banques suisses exigent au minimum 20 % du prix d’achat en fonds propres, dont au moins 10 % en fonds dits « durs » (épargne personnelle, 3e pilier, donation, héritage). Les 10 % complémentaires peuvent provenir du 2e pilier (LPP), par retrait ou nantissement, uniquement pour une résidence principale.

L’avantage d’acheter à deux est précisément de pouvoir combiner les ressources. Chaque partenaire peut mobiliser son propre 3e pilier indépendamment, et cumuler leurs avoirs LPP respectifs. Cela augmente significativement la capacité d’apport global et permet parfois d’accéder à des biens hors de portée individuellement.

Deux points de vigilance s’imposent toutefois. D’une part, si les apports sont inégaux (l’un apporte 70 %, l’autre 30 %), il est indispensable de le formaliser par écrit, avec conservation des relevés bancaires prouvant la provenance des fonds. Sans cette traçabilité, un divorce peut conduire à un partage 50/50 alors que les apports réels ne l’étaient pas. D’autre part, si les deux partenaires sont co-emprunteurs sur l’hypothèque, chacun est solidairement responsable de la totalité de la dette vis-à-vis de la banque, indépendamment du régime matrimonial ou du contrat de concubinage.

Un troisième point mérite attention pour les concubins : les fonds retirés du 3e pilier d’un partenaire décédé reviennent à ses héritiers légaux, non au partenaire survivant, sauf si une clause bénéficiaire explicite a été rédigée et qu’une cohabitation ininterrompue d’au moins cinq ans est documentée.

Ce que doivent prévoir les couples non mariés

Les concubins qui achètent ensemble sont particulièrement exposés aux imprévus juridiques. Deux outils permettent de combler l’absence de protection légale automatique.

Le contrat de concubinage est un document écrit (non notarié) qui règle les aspects essentiels de la vie commune : qui détient quelle part du bien, comment les charges et mensualités hypothécaires sont réparties, et surtout ce qu’il advient du bien en cas de séparation ou de décès. Sans ce contrat, le registre foncier s’applique strictement, ce qui peut conduire à des situations inéquitables, notamment si un partenaire a financé sans être inscrit.

Le testament est indispensable pour protéger le partenaire survivant. En Suisse, le concubin n’est pas héritier légal. Sans testament, la succession va aux enfants ou aux parents. Le partenaire survivant peut se retrouver dans l’obligation de quitter le logement familial si les autres héritiers demandent la liquidation du bien. Le testament doit désigner explicitement le partenaire comme bénéficiaire. Il est recommandé de le faire authentifier par un notaire pour éviter toute contestation.

Une assurance décès complète utilement ce dispositif : elle garantit que le partenaire survivant peut continuer à financer l’hypothèque si l’autre décède, en couvrant le solde restant dû ou plusieurs années de charges.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de divorce ?

Pour les couples mariés, le partage du bien immobilier précède la liquidation du régime matrimonial. Quatre issues sont possibles : la vente à un tiers avec partage du produit net, le rachat de la part de l’un par l’autre, le maintien en indivision (rare et souvent source de tension), ou la location du bien. La vente reste l’option la plus courante. Attention : si le LPP avait été retiré pour l’achat, les montants concernés doivent être remboursés à la caisse de pension avant que les parts reviennent aux ex-conjoints.

Le rachat de la part du partenaire implique une nouvelle estimation du bien à sa valeur vénale actuelle, la déduction du solde hypothécaire résiduel, et un refinancement individuel de l’hypothèque. Des frais de notaire et éventuellement des droits de mutation s’appliquent selon le canton.

Pour les couples non mariés qui ont opté pour la copropriété, la séparation suit les parts inscrites au registre foncier. Sans contrat de concubinage précisant les modalités, tout désaccord sur la vente ou l’attribution peut aboutir à une vente forcée judiciaire, longue et coûteuse.

Acheter à deux en Suisse impose de prendre des décisions structurantes avant même de visiter un premier bien. Choisir la forme de propriété adaptée à votre situation (copropriété dans la très grande majorité des cas), tracer rigoureusement la provenance des fonds propres, définir le régime matrimonial si vous êtes mariés, ou sécuriser l’autre partenaire par un contrat de concubinage et un testament si vous ne l’êtes pas : chacun de ces éléments peut avoir des conséquences financières considérables sur le long terme. Un passage chez le notaire avant la signature, non pas seulement pour authentifier l’acte d’achat mais pour clarifier l’ensemble de ces points, est un investissement qui vaut largement son coût.